資産を増やそうと考えているなら、扱うべき最高の投資対象は不動産でしょう。 不動産への投資は、信じられないような税制上のメリットがあります。 その他の利点としては、評価による不動産価値の上昇と、家賃収入という形での良いキャッシュフローがあります。 不動産に関連するほぼすべての費用を差し引くことができるとか、メインの家の売却によるキャピタルゲインのすべてまたは一部を所得から除外する資格を得る方法など、不動産投資のこれらの税制上の利点のリストを見つけるのは簡単です。
しかし、誰かがIRSによって与えられた様々な税制上の利点を膨らませたり混同することも同じくらい簡単です。 不動産を扱う投資家は、これから詳しく説明する控除という名目で、最大の税制優遇を受けることができます。 計上される控除は、減価償却費、固定資産税、修繕費、あるいはその他の経費の形態となります。 これらの減税措置は、不動産を専業として扱っている多くの人にとって、役に立つものです。 では、不動産投資の税制優遇措置の上位を、難しい数字を使って見てみましょう。
アメリカの平均的な住宅価格は約22万ドルです。 しかし、多くの人は3LDKや4LDKの一戸建ては必要ないのです。 また、投資用不動産にそこまで払うべきでもありません。 投資家の経験則では、物件のARV（修理後価格）の70％以下を支払うのが良いとされています。
ここでは、13万ドルで購入した物件を使用します。 これは、平均的な地域にある小さなスターター ホームであるか、労働者階級の地域にあるフルサイズの家である可能性があります。 そして、この家は、もし私たちが修理のために現金を支払うつもりなら、修理した185,000前後の価値があるでしょう。
- 修理後にその物件がいくらで借りられるかを決定します。
- それを物件価値で割ります。
- 最低でも 1 %の収益率が欲しいところです。
- これは、あなたが月1600ドルで不動産を借りることができ、経費で月300ドルを持っている場合、あなたの純収入は月1300ドルであることを意味します。
- 13万ドルのスターターホームで、これは1％のROIであり、それは良い取引となります。
- その物件が今13万ドルかかるが、修理に2万ドル必要な場合、増加した株式を獲得するためにすぐにそれを売るつもりでなければ、おそらくそれは価値がありません。
- 住宅ローンなどの費用に加えて、物件を保持するつもりなら、不動産管理費、固定資産税、保険などの費用を考慮するのを忘れないでください
13万ドルの家を20パーセントダウンで購入したいと仮定します。 つまり、頭金は2万6千ドルです。 この結果、住宅ローンは104,000ドルになります。 104,000ドルの住宅ローンを5パーセントオーバーの30で組むと仮定して住宅ローン計算機を使いました。 この結果、月々の支払いは558ドルになります。 不動産投資家として、住宅ローンの利息は税金控除の対象になりますが、元本に対する支払いはそうではありません。
頭金を20％入れたので、PMIや民間住宅ローン保険はありません。
しかし、損害保険も税控除の対象になります。 家財保険は年1～2％です。 仮に1パーセントの家財保険とすると、保険料は年間1200ドルから1300ドルです。 不動産管理費は、税金控除の対象となる事業費です。 私たちの13万ドルの投資不動産の家賃が月1300ドルだとすると、家賃を回収するために他の誰かにおよそ月130ドル、年1560ドルを支払うことになります。
不動産取得に関連する費用はすべて償却することが可能です。 このリストには、権原保険、弁護士費用、不動産業者の手数料、譲渡税、裏金、決算費用などが含まれます。 大きな間違いを避けることができるのであれば、不動産弁護士を雇うことを恐れてはいけません。
固定資産税は、国によって大きく異なります。
固定資産税は国によって大きく異なります。固定資産税がない州もありますし、地方の物件では税率が無視できるほど低い場合もあります。 米国の平均的な固定資産税は1.2％です。 これは、住宅所有者の固定資産税の請求額が1,560ドルであることを意味します。 残念ながら、これは、資産税投資家が得られないホームステッド免除を考慮したものです。
年間の資産税が 2,000 ～ 2,400 ドルであると仮定します。 不動産物件が LLC によって所有されている場合、支払うべき潜在的な所得税は、支払うべき固定資産税によって相殺されます。 または、個人投資家として事業費として扱われ、不動産にかかる課税所得が減ります。
目次
不動産投資の税金上の利点とは何ですか？
固定資産税は誰もが支払うものですが、不動産で利用できる一定の減税措置を利用することで、支払う税金をどれだけ減らすことができるかがポイントです。
減価償却
減価償却とは何ですか
不動産投資家が享受する最大の税額控除の 1 つが、減価償却です。 他の資産と同様に、居住用不動産も時間の経過とともに壊れていく資産です。 減価償却は、壊れた材料に取られる控除である。 IRSは、資産が時間の経過とともに磨耗することを認めるために減価償却を使用しています。 これは、資産の消耗や磨耗に対して与えられる引当金のようなもので、陳腐化に対する合理的な利益も含まれます。 減価償却費は、住宅用不動産と商業用不動産で異なる年に請求されます。
これは、IRSが不動産投資家に与えた信じられないような恩恵です。 物件に故障があれば何でも控除できるとはいえ、一般に資産価値は時間とともに上昇することは誰もが知っています。
減価償却費はどのように計算されますか。
減価償却費は、（MACRS）Modified Accelerated Cost Recovery Method という名前の方法によって請求されます。 MACRSでは、賃貸住宅と構造的改良は27.5年、家電やその他の備品は15年で減価償却されます。
ただし、減価償却できるのは建物だけで、土地は対象外であることに注意してください。
簡単のために、土地は3万ドル、家は10万ドルの価値があるとすると、27.5年に分散されます。
つまり、10万ドルを27.5で割ると3636.36となります。
そして、減価償却による推定損失と相殺されるため、その分だけ所得税から保護されるのです。
これは、屋根や壊れたエアコンを交換するような実際の修理の税控除とは別です。
フィクサーアッパー シナリオのように、物件に大きな改善を行った場合、それらの改善は減価償却に含まれます。
新しい給湯器や修理した屋根のような小さな修理は、減価償却に含まれないことに注意してください。
減価償却を不動産の税制上の利点として利用する際の重要なヒント
- 減価償却は、物件が正式に入居可能となった時点から始まります。
- これは、物件を買った日ではなく、物件を売ろうとしたり借り手を探したりした日から減価償却が始まるということです。
- 逆に、物件が数か月間空室でも、減価償却費を請求できることになります。
- 減価償却は、売却、交換、賃貸物件としての使用から退いた場合に終了します。
- たとえば、そこに引っ越して永住する場合は、減価償却費を請求できません。
- 不動産投資の税効果としての減価償却の問題点は、不動産を売却したときに、他のキャピタルゲイン税に加えて、控除額全体に25％の税率で課税される可能性があるということです。
- しかし、あなたが売却でお金を稼がなかった場合、IRSはあなたの古い減価償却額に課税しません。
キャピタルゲイン税の低下
キャピタルゲインとは、あなたが不動産を売却したときに得られる利益です。 不動産投資の税制上の利点の1つは、キャピタルゲインに対する課税率が低いことです。
キャピタルゲインに対する税率が低いことは、成長や生活費のために不動産を戦略的に売却することを中心に長期投資戦略を構築する場合に有利です。
- 短期的な利益（Short-Term Gains）。 1年以内に保有する投資不動産から得られる利益を短期利益と呼びます。 投資家は、自分が該当するブラケットに応じて税金を支払わなければなりません。 短期キャピタルゲインのための不動産の特別な税の利点はありません
- 長期的な利益。 1年以上保有する投資不動産から得られる利益は、長期キャピタルゲインと呼ばれます。 長期キャピタルゲインの方が税率が低いため、投資家は前者よりも後者を好みます。
1031 Exchange
不動産投資家として、あなたは不動産を売却し、同等以上の価値がある新しいものを購入するために利益を使用するために1031 Exchangeと呼ばれるこの税制を使用することができます。 この方法では、次の不動産が売れるまで税金の支払いを繰り延べることができますし、別の 1031 Exchange を選ぶこともできます。
内国歳入庁のセクション1031の助けを借りて、あなたは別のプロパティにそれらの利益を再投資するときに税金を支払うことを延期することが許可されています。
内国歳入庁のセクション1031の助けを借りて、これらの利益を別の不動産に再投資する際に、税金の支払いを延期することができます。
以下は、1031交換が満たさなければならない要因の一部です。
- 交換された不動産と、その代わりに購入した不動産または不動産は、同じかそれ以上の価値がなければなりません。
- IRSは、45日以内に購入予定の不動産を特定し、180日以内にその不動産で決済しなければならないと要求しています。 不動産物件は、不動産投資信託（REIT）のような他の種類の資産と交換することはできません。
- 交換した不動産は、投資のためなど、ビジネスにおけるあらゆる生産的目的のために使用されるべきである。
- 取引を通じて受け取った現金または資産のうち、類似の資産とみなされないものは、起動とみなされ課税の対象になる。 したがって、現金に手をつけることができる。 あなたは新しい取引の終了を待つ間、現金を保持する仲介者を使用する必要があります。
FICA税なし
連邦保険拠出法は、従業員と雇用者の間で税金を分割するのに役立ち、税率は15.3％です。 もしあなたが自営業者で雇用主がいない場合、15.3%の全額を負担することになります。これはSelf-Employment Tax（自営業税）として知られています。
米国政府は現在、賃貸不動産を仕事または自営業とは見なしていません。 したがって、賃貸不動産の収入は、一般に「所得」として課税されず、FICAの対象となります。 覚えておいてほしいのは、不動産からどのように収入を得るかによるということです。
Tax Benefits From Refinancing Your Mortgage
借り換えもまた、不動産投資の税制上のメリットの1つと考えられています。 古い住宅ローンを新しい金利のものと交換することは、住宅ローンの借り換えとして知られています。
低金利で融資を受け、すべての負債を一本化できるため、現在では低金利で得た1つの融資額のみを支払えばよく、手元には現金が残ります。 税金を払う必要はありません。 不動産を売却するときには税金を払う必要がありますが、そのお金を今すぐ使えば全く税金がかかりません。
これらの減税を利用するにはどうすればよいのでしょうか？
最も簡単な方法は、物件の修理、継続的なメンテナンス、保険、税金など、すべての支出を記録することです。 賃貸または売却のためにそれをリストするコストのような一時的な経費を追跡します。 会計士は、これらの経費を合計して、ビジネス経費の償却総額を決定します。 さらに重要なことは、あなたのビジネスを管理するために弁護士や会計士に支払うものも、税控除の対象となる事業費であるということです。
では、所有2年目の税金計算をしましょう。 コストを抑えられるかもしれませんが、保守的な見積もりを使用します。
固定資産税 – 年間 2000 ドル
減価償却費 – 年間 4000 ドル
住宅ローン金利 – 年間 6000 ドル
不動産管理 – 年間 1560 ドル
修理 – 年間 2000 ドル
保険 – 年間 1300 ドル
法律および税務署の費用 – 年間 500 ドル
合計して 16ドルです。年間860円の出費です。 すでに毎月1,300ドル、年間15,600ドルの収入があると見積もっています。 この場合、資産に対する所得税はかかりません。 毎月1,500ドルの家賃を徴収していた場合、不動産管理費はもう少しかかりますが、年間2,000ドルに対して所得税を支払うだけでよいのです。 実際には、不動産の減価償却費を支払っていないため、年間6,000ドル近くをクリアしていることになります。 これらは、不動産投資の税制上のメリットに関する大まかな、封筒の裏側の計算であることを知っておいてください。
不動産投資家として税金を安くする方法とは？
物件を1年以上保有することで、物件の上昇に伴うキャピタルゲイン税を軽減することができます。 このため、フィックス アンド レントは、家をひっくり返すよりも良い戦略です。 荒れ果てた物件を購入し、修理して 13 か月管理した後、別の投資家に売却することもできます。
もう一つの選択肢は、法的責任法人として不動産を所有することです。
もうひとつの選択肢は、不動産を有限責任会社として所有することです。
もう一つの選択肢は、不動産を有限責任会社として所有することです。 数字を実行します。
不動産を売却した場合、キャピタルゲイン税を支払う必要があります。
不動産を売却すれば、キャピタルゲイン税を支払うことになります。税法第1031条に基づく現物交換では、これらの税金の支払いを延期することができます。 このようなロールオーバーを処理するために、常に優れた不動産税務顧問と連携してください。 もう一つの方法は、分割払いでテナントや他の投資家に不動産を売却することです。
理論的には、所有している不動産を売却するのではなく、新しい不動産を購入するために、所有している不動産を担保に借りることで、税金も削減することができます。 一方、税金の償却を受けるために、修理やサービス、融資に多くのお金を払うことは避けたいものです。 例えば、250ドルの税金の償却を受けるために、銀行に1000ドル余分に支払っても、節約にはなりません。
仕事だけに使う専用のホームオフィスを設置しましょう。
仕事だけに使う専用のホームオフィスを設置すれば、住宅ローンや光熱費の一部を事業費として差し引くことができます。 整理整頓をする。 例えば、マイレージや旅費を記録しておけば、税金に事業費として含めることができます。 不動産投資セミナーに参加するために支払った費用や、ビジネスを運営するために購入したソフトウェアも記録しましょう。
簡略化のために、賃貸物件の管理だけに使用する銀行口座を作りましょう。 家賃はその口座に振り込まれ、賃貸物件の費用だけをその口座から支払います。 そうすれば、個人の家の修繕費を誤って計上しようとすることもありません。
不動産投資の税効果についてのまとめ
不動産投資には多くの税法上のメリットがあります。 他の投資と比較して、最も税制優遇されている投資の一つです。 これは投資家次第であり、どのようにこれらの投資を最大限に活用するかによります。 複雑な規制を遵守しながら、税額控除を最大化するためには、慎重な計画と努力が必要です。 不動産業界への投資の正しい方法を学ぶことによって、経済的自由を得ることができます。 それは、彼らがコストよりもお金を節約する良い公認会計士や税の専門家を雇うのが賢明です。 米国の税法は非常に複雑であり、すべての規則や規制を理解することは困難であるため、彼らはあなたの税務戦略をプロットする際に役立ちます。
不動産の税効果。
不動産を所有するのに最適な米国の州をいくつか紹介します。 このリストでは、住宅価格の中央値だけでなく、所得税などの州税や地方税、市場価格または課税評価額（どちらか該当する方）に対する固定資産税の割合も考慮しています。 物件を購入したり、そこに住んだりすれば、優れた投資となります。
税率は Smartasset.com から、中央値は Zillow.com から取得しています。
1.固定資産税は、各州の実効税率、住宅の中央値、および住宅の中央値に対する年間税金の計算を一覧にしました。 住宅用不動産の場合、評価額は評価額（または市場価格）の10%です。 つまり、例えば、評価額10万ドルの住宅は、評価額1万ドルとなる。
Median Home Value: $143,072
State Income Tax Rate: 2％～5％
平均値。
href = “/stock/stock_detail.html?
2.ネバダ州
ネバダ州の平均有効固定資産税はわずか0.69%で、全国平均の1.08%を大きく下回ります。 ネバダ州の各郡内には、多数の課税地区があります。 郡の査定官は、少なくとも5年に一度、すべての財産を再評価することが義務付けられています。 評価額は、その課税価格の 35% に相当します。 したがって、あなたの家の課税価格が$100,000であると郡評価人が判断した場合、あなたの評価額は$35,000になります。 その金額に対して税率が適用されます。
家庭の中央値を免除なしの課税価格としています。
家庭の中央値: $309,730 (Zillow)
State Income Tax Rate:
家庭価値の中央値：309,730ドル（Zillow）
州所得税：0％
平均値：1,000ドル（Zillow
href = “/stock/stock_detail.html?
フロリダ州
フロリダ州の平均有効固定資産税率は0.98%で、米国平均の1.08%より若干低くなっています。 固定資産税は、評価額ではなく、査定額に対して適用されます。 最も広く主張されているのは、ホームステッド免除です。 例えば、評価額10万ドルの家を持っているとします。 最初の2万5千ドルは、すべての固定資産税が免除されます。
次の2万5千ドル（2万5千ドルから5万ドルの間の評価額）は、課税の対象となります。 そして、次の25,000ドル（50,000ドルから75,000ドルの評価額）は、学区税以外のすべての税金が免除されます。 最後に、残りの$25,000も課税対象となります。
Median Home Value: $252,309
State Income Tax Rate:
Men’s Home Value: $252,309
State Income Tax Rate: 0%
Avg.
href = “/stock/stock_detail.html?
ルイジアナ州
ルイジアナ州は、米国の州の中で3番目に低い固定資産税の実効税率を誇っています。 アラバマ州とハワイ州の住民だけが、ルイジアナ州の住民よりも平均して少なく支払っています。 ルイジアナ州の住宅用不動産の場合、評価額は市場価格の10％に相当します。 つまり、あなたの家の市場価値が10万ドルであれば、評価額は1万ドルになります。 その人の主たる住居の価値のうち最初の7,500ドルに対してホームステッド免除を提供しています（市税には適用されません）。 例外なく、家の中央値を評価額としています。
5. テキサス州
テキサス州の平均的な固定資産税の実効税率は1.83％で、全国平均の1.08％を大きく上回っています。 不動産鑑定は、毎年、郡の鑑定地区で行われます。 税金の支払いは、財産の現在の市場価値に基づいて行われます。 しかし、いくつかの免除措置により、テキサス州の固定資産税は低く抑えられます。 最もポピュラーなのはホームステッド・エグゼンプションで、自宅の価値の一部を課税対象から除外することにより、すべての住宅所有者の固定資産税を軽減します。 住宅所有者の主たる住居のみが対象となります。 この制度では、少なくとも25,000ドル（学校区の場合）の資産価値が課税対象から除外されます。
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