Ted Kimball, Esq.
2015年7月改訂
私たちの法律事務所によく届く質問の1つに、”居住者の部屋に入ることについて私の権利は何ですか “というものがあります。 カリフォルニア州法では、所有者が居住者に不動産を賃貸している場合、居住者は、その敷地の所有者や不動産管理者を排除してでも、その敷地を独占的に所有する権利があります。 しかし、カリフォルニア州議会は、所有者や管理者が敷地内に立ち入る正当な理由があることを認め、そのため、居住者の住戸への立ち入りに関して、所有者と居住者の権利と義務を完全に規制することを決定しました。 1975年、カリフォルニア州議会は、カリフォルニア民法1954条を制定し、家主による立ち入り権を4種類に限定した。 この法令では、家主が立ち入ることができるのは、（ウォーターベッドの検査など、他の法令で特に指定されていない限り）これらの理由だけであるとしている。
緊急事態
最初の緊急事態は、居住者の健康や安全、または建物の損害防止に影響を与える真の緊急事態がある場合にのみ許可されます。 このような状況で通知を行うのは非現実的であるに違いありません。 裁判所は、居住者のプライバシーの権利に非常に敏感であり、オーナーやマネージャーが立ち入るに至った「緊急事態」を注意深く精査します。
修理、サービス、ショーイング
2つ目のカテゴリは、オーナーまたはその代理人が、必要または合意した修理やサービスを行うため、またはテナントや購入希望者に建物を見せるために建物に入ることを許可するものです。
所有者は建物を居住可能な状態に保つ責任があるため、所有者はユニットの居住可能な状態を維持するためにユニットの内部へのアクセスが必要な場合があり、特定の目的、つまり業界標準に従って電気や配管の備品を検査するために定期的に検査することができるはずです。
所有者または管理者は、合意した修理やサービスを行うために住戸に入ることもできます。
所有者または管理者は、合意された修理やサービスを行うために住戸に入ることもできます。 2003年1月1日より、立ち入りの要請は書面でなければならない。 立入禁止の通知は、借主に直接渡すか、適切な年齢で分別のある人に預けるか、または、合理的な人が通知を発見できるような方法で、建物の通常の入口ドアの上、近く、下に置いておくことができます。
カリフォルニア州法では、家主はテナントに対して「合理的な通知」を行うことが義務付けられています。 この法律では、24時間以内が妥当とされています。 しかし、郵送だけの場合は、6日前までに通知することが妥当とされています。 唯一の例外は、緊急事態の場合、またはテナントが建物を放棄または降伏している場合です。
また、立ち入りの目的が物件の購入希望者または実際の購入者にユニットを展示することである場合、貸主が口頭での通知から120日以内に、物件が販売中であることを書面で借主に通知し、借主が検査のために連絡を受けると知らされた場合は、直接または電話で口頭で通知することが可能です。
法律は24時間が妥当な通知であると仮定していますが、各ケースは状況下で何が妥当かを判断するために個別に検討される必要があります。
放棄
3つ目のカテゴリーは、「テナントが建物を放棄または明け渡したとき」、オーナーまたはマネージャーが建物に入ることを許可します。
Blackの法律辞典で定義されているように、放棄とは、「…行為と意図からなるテナントによる施設の絶対的な放棄」がなければならないことを意味します。 これらは微妙な問題であり、立ち入りを決定する前に、状況を総合的に判断することが必要である。 テナントが建物を放棄したかどうかを判断するのは、内部を見ないと難しい場合があります。
立ち入りの意思表示をすることは、放棄または明け渡しに基づいて立ち入る場合、法律上必要ありません。
立ち入る際には、少なくとも2人が立ち会って、手付かずの食べ物や寝袋など、最近生活していた形跡がないかどうか確認することをお勧めします。
この方法は、カリフォルニア州議会が、所有者と管理者を、放棄の誠実な信念に基づいて所有権を引き継いだ責任から保護するために設定した、不動産放棄の手順と混同しないでください。
この手続きを利用するには、オーナーまたはマネージャーは、賃貸住宅を放棄したと信じる通知を送り、通知の日付から18日間、住宅が放棄されていないことを宣言することをテナントに許可しなければなりません。 ただし、放棄通知書を送る前に、家賃が14日間未払いであることが条件となります。 賃借人が所有権の主張をオーナーに通知しなかった場合、オーナーは通知時間経過後に所有権を取得することができます。
Court Order
4つ目の最後のカテゴリーは、裁判所の命令に従って立ち入る場合に、所有者による立ち入りを許可するものです。 これは、所有者が完全に権利の範囲内にある場合でも、居住者が立ち入りを拒否した場合、所有者や管理者は自助努力をすることができないことを意味します。 その代わり、オーナーまたはマネージャーは、立入前に裁判所の命令を求めなければならない。
残念ながら、裁判所がいきなり命令を出すことはできないため、強制的に立ち入らせるための裁判所命令の要件は、訴訟の提起を強制するものであり、それは訴訟に付随するものでなければならないのです。 訴訟を開始する1つの方法は、条件と特約を実行するか、または終了するための3日間の通知を使用することです。 例えば、オーナーがテナント候補に物件を見せたい、あるいは必要な修理をするために職人を入れたいが、住人が拒否している場合、Notice to Perform Conditions and Covenants or Quitは、住人に、ユニットへの立ち入りのための妥当な日時を指示するものです。 居住者が通知に従わない場合、不法抑留の訴えが起こされる可能性がある。
明らかに、あなたの説得力を使って、居住者に自発的に立ち入りを許可するように説得する方がはるかによいでしょう。 適用されるコードのコピーを保管し、カリフォルニアの法律とあなたのリースの義務を居住者に指摘することで、法律に従おうとしないテナントを説得することができるかもしれません。
ウォーターベッドと煙探知機
法律は、居住者の住戸に立ち入るための他の2つの限定的な理由を与えています：煙探知機を定期的に検査することと、ウォーターベッドが州法に準拠しているかどうかを検査することです。
ウォーターベッドの検査については、法律では特に「…所有者、または所有者の代理人は、このセクションへの適合を確認するために、完成時およびその後定期的に、寝具の設置を検査する権利を有するものとする」と規定されています。
一般的な検査の禁止
上記の理由、方法、手順は、オーナーまたはマネージャーが居住者の住戸に合法的に立ち入るために使用できる唯一のものです。 多くのオーナーやマネージャーは、検査目的でのみ住戸に入ることができると考えています。 しかし、一般的な点検目的の立ち入りは、現在のカリフォルニア州法では認められていない。
立ち入り時間
緊急時以外の立ち入り時間も、通常の営業時間に制限されています。 ほとんどの裁判官は、「営業時間」を月曜日から金曜日の午前8時から午後5時の間と解釈していますが、リース業者や不動産オーナー、マネージャーにとっては、土曜日や日曜日も通常の「営業時間」であるという主張ができます。
立法府が立ち入りの問題を厳しく規制した理由は、居住者のプライバシー権を守るためでした。 立入禁止の規則に違反すると、プライバシーの侵害や不法侵入などの訴訟や賠償責任につながる可能性があります。
Kimball, Tirey & St. John LLPは、住宅や商業施設のオーナーや管理者を代理する総合不動産法 律事務所です。 この記事は一般的な情報提供のみを目的としています。 KTSはクライアントに法改正に関する情報を提供していますが、当社の好意的な通知はすべてを網羅するものではなく、立法サービスや業界団体への加入に代わるものではありません。 当社のリーガルアラートは特定のトピックについて提供されるものであり、不動産の所有者や管理者に影響を与える地方法、州法、連邦法のすべての新しい変更に関する完全な報告として依拠されるものではありません。 この記事が発行された後に法律が変更されている可能性があります。 行動を起こす前に、必ず当事務所から法的助言を得てください。 連絡先については、当事務所のウェブサイトwww.kts-law.com をご覧ください。 過去の法的警告、質問 & 回答および法的記事については、弊社ウェブサイトのリソースセクションをご参照ください。