賃貸物件投資の始め方

Last Updated on December 20, 2020 by Mark Ferguson

賃貸物件は素晴らしい投資となり得るものです。 不動産投資家として始めるのは本当に大変だと思われるかもしれませんが、思ったほど大変ではないかもしれません。 また、賃貸物件で儲ける方法やリスクについて、多くの誤解があります。 このガイドでは、なぜ賃貸住宅が素晴らしい投資対象なのか、購入に必要な資金、融資の方法、管理の仕組み、その他多くのヒントやテクニックなど、賃貸住宅のすべてを学ぶことができます。 賃貸住宅を所有することは、多くの人が考えるように、夜中の2時にトイレを修理するだけではありませんし、その収益は株式市場を大きく上回る可能性があります。

なぜ賃貸住宅は最高の投資なのか

私は 20 年近く不動産投資家として活動しています。 不動産は、エージェントとしてスタートし、フリッピングや賃貸物件の購入に取り組むことができる素晴らしいツールでした。 レンタルのおかげで、エキゾチックな車、素敵な家、素敵なバケーションを安心して購入することができます。

昨年は26軒、一昨年は26軒の家をポンと投げました。

昨年は26軒、一昨年は26軒を裏返しました。また、エージェントとして1年間に200軒以上売ったこともあります。 でも、思ったようにお金が貯まらないんです。

賃貸物件は私の財産を何倍にも増やしてくれました。

賃貸物件は私の資産を倍増させました。私が投資した金額に対して、すぐにリターンがありました。 また、物件を借り換えることで、お金を取り戻し、さらに購入することができました。 賃貸は、純資産、キャッシュフロー、そして成長するものに投資しているという安心感を私に与えてくれました。

以下のビデオでは、私の最初のレンタルとそのパフォーマンスについて説明しています。
私は不動産でうまくいったことがありますが、レンタルの素晴らしい点の1つは、投資するために大量のお金を稼ぐ必要がないことです。 しかし、平均的な所得者であっても、収益物件に投資することで裕福になる方法があります。

私の賃貸住宅は、一部を借り換え、他の数件を売却した後、実際にお金を取り戻しました。

私の賃貸住宅は、いくつかの住宅を借り換え、他の住宅を売却した後、実際にお金を返してくれました。 私は数百万ドルの資産を築きましたが、これは私の住宅用賃貸物件だけです。

不動産の大きな利点の 1 つは、少ない資金で大きな資産をコントロールできることです。

賃貸でどのようにお金を稼ぐのですか

多くの人は、株式の過去の価格が不動産の過去の価格よりも上昇しているため、賃貸よりも株式市場の方が良い投資であると言うかもしれません。 しかし、賃貸住宅を購入する場合、住宅の価格は投資額のごく一部に過ぎません。 私は賃貸が値上がりするのは大好きですが、値上がりはボーナスだと考えています。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、すべての経費を支払った後の収入のことです。 家賃からすべての経費（住宅ローンを含む）を差し引くと、良い賃貸物件では毎月の収入になるはずです。 例えば

• 家賃は月1,500ドル
• 税金や保険料を含めた住宅ローンは月900ドル
• メンテナンス費用は月150ドル
• 空室手当は月150ドル
• 不動産管理は月150ドル
• この物件で月150ドル稼ぐ

1ヶ月150ドルでは大金とは思わないかもしれませんね。 しかし、それは賃貸でお金を稼ぐ方法のひとつに過ぎません。 また、家賃や住宅ローンの支払い、経費は物件ごとに大きく異なることがわかります。

市場価格より安く買う

私は、賃貸物件を購入するときは、いつも良い取引をします。 他の投資と比べたときの不動産の最大のメリットは、市場価格より安く買えることです。 どの家も違います。 他の家とは違う場所にあり、違う特徴を持っています。 そのため、不動産は評価されにくく、評価されにくいからこそ、お得に購入できるチャンスが生まれるのです。

私が賃貸住宅を購入するとき、市場価格より安く購入することで、即座に資本を作り出します。 以下はその例です。

• 最初の賃貸物件を$97,000で購入しました
• 賃貸するために$5,000の作業が必要でした
• それを修理して$1で貸し出しました
• そして、$1,000の賃貸料を支払いました。月 050 ドル
• 修理した後、13 万ドルから 14 万ドルで売ることができました

私はすぐに資本を作り、1 つのレンタルで純資産を 3 万ドルから 3 万 5000 ドル増加させました。

税金の利点

賃貸物件には、驚くべき税金の利点もいくつかあります。 賃貸物件にかかるほぼすべての費用は、控除または減価償却が可能です。

大きなキッカケは、構造も減価償却できることです。 居住用の賃貸物件では、物件の構造は27.5年で減価償却されます。 私の最初の賃貸物件を例にとると、購入時の構造体の価値は8万ドルでした。 毎年、私の収入から2,909ドルを償却することができ、税金を安くすることができるのです。 私はこのお金を使っていないので、家の価値はそれほど下がっていませんが、それでも減価償却費を差し引くことができます。

元金返済

不動産にローンを組んでいる場合、支払いのたびに、利息と元金の一部を支払っているわけですが、元金返済をすることで、元金返済が不要になります。 上であげた賃貸の例では、毎月150ドルしか稼いでいないかもしれませんが、毎月数百ドルのローンも返済しているのです。

評価

私は評価を当てにしたくないのですが、ほとんどの人は、不動産には良いリターンがないと説得しようとする人に注目するものだからです。 感謝は素晴らしいことですが、私は決して当てにはしません…それは私にとってのボーナスです。 場合によっては、非常に大きなボーナスになることもあります。 私は、2010年に97,000ドルで最初の賃貸物件を購入しました。 それが今では30万円近い価値があります。 今、私がいるコロラド州は、全米で最も高値で取引されている市場の一つです。

賃貸物件を購入するにはいくら必要ですか

これは、多くの人がイライラしてあきらめる部分です。 賃貸物件が良い投資であることは分かっていても、購入するための資金をどのように調達すれば良いのか分からないのです。

投資用ローンを使って賃貸物件を購入する方法

賃貸物件を購入する一般的な方法は、20～25％の頭金を必要とする投資用ローンを利用することです。 10万ドルの物件を購入する場合、頭金だけでも最低2万ドル必要です！また、賃貸物件は、1万ドルから2万ドル程度で購入できます。 このため、賃貸を購入しない人が多いのですが、それ以外にも費用がかかりますので、ご安心ください。 クロージング・コストが必要で、これはローン額の2～4パーセントになります。

• 頭金：2万ドル
• 決算費用：2万ドル

。 3,000ドル

• 修繕費：1万ドル
• 積立金：5000ドル
• 合計：38,000ドル

一つの賃貸物件に対してそれは大金です!

以下のビデオでは、どのくらいの資金が必要なのかについても説明しています：

持ち家として賃貸を購入する

持ち家として賃貸を購入することは合法でしょうか？ まあ、その家に住まないのであれば、ダメですが、持ち家として家を買って、1年後にその物件を賃貸にすることは可能です。

• FHA: 3.5% down
• Conventional: 3% down
• VA: 0% down
• USDA 0% down
• NACA: 0% down
• FHA: 3.5% down
• Conventional: 3% down
• USDA: 3.5% down
• NACA: 3.5% down

  • FHA: 3.5% down

  ul 0%ダウン

さらに頭金支援プログラムを利用して、さらに頭金を下げることもできます! FHA 203k のような、修理のための資金を調達できるローンもあります。

借り換えまたはBRRRR戦略

賃貸物件の購入に必要な金額を下げるもう一つの選択肢は、物件を少し所有した後でローンを借り換えることです。 BRRR 戦略とは、Buy, Rent, Repair, Refinance, Repeat の略で、「買う、借りる、修理する、借り換える、繰り返す」という意味です。 賃貸物件で良い取引があれば、購入後すぐに借り換えを行い、その物件に投資した金額よりもいくらか、あるいはすべて、あるいはさらに多くの現金を引き出すことができるはずです。 通常、物件価格の75%で借り換えが可能です。

• 価格 $150,000 (市場より安く購入し、価値が上がりました)
• 新規ローン $150,000 の 75% は $112,500

その新規ローンは、物件を買った金額と私が行った修理よりも多い金額です。

ハウスハック

ハウスハックとは、持ち家としての購入と家の貸し出しを組み合わせることです。 複数のユニットがある物件を購入したり、住んでいる家の一部を貸し出して、住宅ローンを支払う手助けをすることができます。 お金のかからないローンで、すぐに貸し出せる物件を買うことができます！

従来の20～25％の頭金よりも少ない資金で賃貸物件を購入する方法はたくさんあります。 不動産のそのような側面に惑わされないでください！

賃貸物件を購入する前に知っておきたかったこと

最初の賃貸物件についてはすでにお話しましたが、その後数年間でさらに多くの賃貸物件を購入しました。

• 1年目に1件、
• 2年目に1件、
• 3年目に3件、
• 4年目に3件、
• 5年目に5件、
• 6年目に3件、

すべての物件を20～25%の頭金を入れていたので購入するお金を貯めるには時間がかかりまし た。 当時は結婚して子供もいたので、持ち家を買い続けて賃貸に回せるような状況ではなかったし、もしかしたらできたかもしれませんが…過去は変えられないので、その戦略は使用しませんでした。

私が最初に購入した賃貸物件は、すべて8万ドルから11万5,000ドルの費用でした。

私が最初に購入した賃貸物件は、すべて 8 万ドルから 11 万 5,000 ドルでした。

どのようなタイプの物件が最適なのでしょうか

賃貸でお金を稼ぐことができ、思ったほどお金がかからないことがわかりましたが、どのような物件を購入すればよいのでしょうか。 一戸建て、多世帯住宅、商業用不動産、AIRBNBまであります。 万人にとってのベストな戦略は一つではないと思います。

一戸建て

私は一戸建てで賃貸物件を購入し始めました。 多くの人は、一戸建てはあまり良い投資ではないと言いますが、私にとっては素晴らしい投資でした。 2010 年にレンタルを購入し始めたとき、コロラド州の多世帯住宅と同じかそれ以上に、一戸建てでお金を稼ぐことができました。

一戸建てに投資する利点は次のとおりです:

• 資金調達が容易である。
• テナントは通常、家のより良い世話をする。
• テナントは、しばしば長く滞在する。 多世帯住宅の場合、大家は一部の光熱費、庭の手入れ、駐車場の手入れなど、より多くの経費を支払います。

  多世帯住宅の場合、一つ屋根の下に多くのユニットがあるため、維持するための費用は若干低くなる可能性があります。

  多世帯住宅の場合、1つの屋根の下に多くのユニットがあるため、維持するための費用は若干低くなる可能性があります。

  商業用不動産

  私が 2015 年に賃貸住宅の購入をやめたのは、価格が非常に高くなり、一戸建てでキャッシュフローを得ることができなくなったからです。 それは一戸建てのデメリットの一つです。 価格が高くなればなるほど、物件のキャッシュフローが難しくなります。

  国外の賃貸物件を買おうと思っていた時に、自分の住んでいる地域に商業用不動産があることを知りました。

  一戸建てよりもキャッシュフローの良い賃貸物件を、ここ数年で7件購入することができました。 商業用不動産は非常に複雑で、その仕組みを学ぶには多くの時間がかかります。 多くのお金を稼ぐチャンスはありますが、同様に多くのお金を失う可能性もあります。

  

  AIRBNB

  賃貸の新しい流行はAIRBNB、または短期賃貸としてそれらを利用することです。 多くの人々は、実際の家よりもホテルのように物件を貸し出して、より多くのお金を稼ぐことができます。

  一戸建てや、ハウスハックできる小さな集合住宅は、始めるには最適な方法です。 慣れてきてビジネスを覚えてきたら、アパートや商業施設など大きなものに移行することもできますし、一戸建てを買い続けることもできます。

  自分で賃貸管理をする必要がありますか

  多くの人が、大家は夜中にトイレの詰まりを常に取り除いていると考えています。 実際のところ、私は賃貸住宅のトイレの詰まりを解消したことは一度もありません。 私の賃貸物件では、手作業をしたことは一度もありません。 いつも業者や配管工などの専門家に頼んでいます。

  物件を管理することは難しくありませんでしたが、時間はかかりました。

  物件の管理は難しいことではありませんが、時間がかかります。7 件の賃貸物件を所有した後、テナント探し、家賃の徴収、物件の管理以外のことに時間を使った方が良いことに気づきました。 プロパティ・マネージャーを雇ったときは、最高でした。 すべての電話を受け、物件を借り、トイレの詰まりを取る…あるいは少なくとも誰かに電話して、トイレの詰まりを取るように言う人がいたのです。 私は何年もの間、自分の賃貸物件のいくつかにはなっていません！

  自分で物件を管理する必要はありませんし、多くの人にとって、自分で管理するのはやめたほうがいいでしょう。 テナントが家賃を払っていることを確認し、お涙頂戴の話に乗らないようにするために、テナントに対して厳しく、タフである必要があります。

  自分で物件を管理することに決めたら、自分が何をしているかを確認するようにしましょう。

  自分で物件を管理することに決めたら、自分が何をしているかを確認しましょう。

  私のベストセラー本「Build a Rental Property Empire」では、このガイドに書かれていることすべてと、それ以上のことを説明しています!

  賃貸物件に関するよくある質問

  自分で物件を修理するべきですか

  多くの人が、賃貸物件を修理する必要性を感じていますが、自分は器用ではないので、不動産を買いたくありません。 私は、2006 年に完全に自分で家を修理しました。 それは私がこれまでに作った最悪のミスでした!

  あなたが請負業者であれば、自分で物件を修理するのは理にかなっているかもしれません。

  あなたが請負業者なら、自分で物件を修理するのも意味があるかもしれません。 良い業者や人を見つけるには、ある程度の時間と経験が必要ですが、自分でやる必要はないのです。 適切な物件を購入すれば、余裕を持って修理することができ、負担も少なくなるはずです。

  高価な市場に住んでいる場合、賃貸住宅を購入できますか

  私がよく聞くもうひとつの不満は、市場が賃貸住宅には高すぎるというものです。 賃貸住宅について難しいのは、どの市場でもうまくいくわけではないことです。 住宅価格が高ければ高いほど、賃貸物件でお金を稼ぐのは難しくなります。 しかし、それでもまだ、賃貸物件で収益を上げることは可能ですが、それには努力が必要です。

  テナントが退去したら倒産しますか

  賃貸住宅への投資には、マイナス面もあります。 私は、テナントが予告なしに出て行ったことがありますし、テナントを立ち退かせなければならなかったこともあります。 十分な数の賃貸物件を長期間所有していれば、このような問題にも遭遇することになるでしょう 賃貸住宅を購入する際に、蓄えを持つことはとても重要です。 つまり、テナントが退去した場合の費用を準備しておくということです。

  空室やメンテナンスのために、少なくとも1万ドルの流動資金を用意しておくことをお勧めします。

  空室やメンテナンスのために、少なくとも1万ドルの流動資金を用意しておくことをお勧めします。お金がなくてテナントが退去すると、大変なことになるか、物件を安く売らなければならないかもしれません。

  住宅市場が再びクラッシュしたらどうなりますか

  多くの人が、すべての不動産投資家は住宅クラッシュで破産したと思っています。 それは真実ではありません。実際、多くの投資家はうまくいきました。 住宅価格が下がると、家賃が下がるというわけではありません。 家賃は変わらないか、あるいは家賃の需要が増えている場合もあります。 キャッシュフローがあり、売る必要がない物件を買えば、住宅価格が下がっても大丈夫です。 問題は、賃貸で儲からなくなり、価格が下落したときに起こります。

  投資を購入するのになぜそんなに時間がかかるのですか

  私のキャリアは不動産で、最初の賃貸物件を購入する前に 10 年間この仕事に携わっていました。 賃貸物件には大きなリターンや税制上の優遇措置などがあるため、投資すべきであると思っていました。 不動産業者になると賃貸物件について教えてくれないので、賃貸物件について学ぶのに長い時間がかかりました。 たくさんの本を読み、市場を調査し、家賃の相場を調べ、投資に最適な地域を探しました。 初めて賃貸物件を購入する前に、自分が何をしているのか、何がプラスで何がマイナスなのか、きちんと知っておきたかったのです。

  賃貸物件を購入するための資金を貯めるのに長い時間がかかったので、失敗してすべてを失いたくありませんでした。 また、新居の購入や、2011 年に妻との間に双子が生まれたことなど、人生で大きな出来事がありました (最初の賃貸物件を購入したとき、妻は妊娠中でした)。 私が抱えていた最大の問題は、賃貸物件を購入するための十分な資金を貯めることでしたが、今では少ない頭金で賃貸物件を購入する方法がかなりあることを実感しています。 また、そのプロセスをスピードアップし、ビジネスに関わりながら早く知識を身につける方法もあります。 賃貸物件の良いところは、物件を買わなくても勉強や行動を起こせることです。

  なぜこんなに時間がかかったのでしょうか

  私の最大の問題は、賃貸物件を購入するのに十分な資金を貯めることでした。 少ない頭金で賃貸物件を購入する方法はありますが、私が投資を始めたとき、すでに個人住宅を持っていたので、20%以下の頭金で賃貸物件に投資する方法の多くを知りませんでした。 お金を貯めることはできても、そのお金を新しい住居や車、旅行などに使ってしまうこともありました。 賃貸物件で大儲けするためには、お金を貯めることが重要です。 お金を貯めることは、ほとんどすべてのベンチャー企業への投資を成功させる鍵です！

  ほとんどの人が、私が最初の賃貸物件を購入しようとしたときにしたのと同じ問題を抱えています。 頭金、修理費、決算費用、運搬費に十分な資金がないのです。 賃貸物件を購入するためにどれくらいの資金が必要かを説明した素晴らしい記事があります。 私が得たような素晴らしいリターンを賃貸物件で得るには、自己資金をいくらか使用する必要があります。 物件の頭金が少なければ少ないほど、借りるお金は高くなり、リターンも小さくなります。 私は今でもすべての賃貸物件に融資したいのですが、BRRRR法を使用しない限り、常に少なくとも20%の頭金を入れます。

  購入までにどのくらいかかりますか

  私が賃貸物件への投資に真剣になったとき、それでも最初の物件を購入するのに2年以上かかりました。 誰かをがっかりさせたいわけではありませんが、時間がかかることはあります。 その2年の間、私は何もしないでいたわけではありません。素晴らしい取引を見つけ、投資するのに最適な場所を見つけ、投資するための十分な資金があることを確認するために懸命に働いていたのです。 私よりも早く賃貸住宅に投資することもできますし、経済状況、教育レベル、意欲によってはもっと時間がかかることもあります。

  1ヶ月で賃貸物件を購入する投資家もいれば、5年かかる投資家もいますし、一度も賃貸物件を購入しない投資家もいます。 できるだけ早く物件を購入することにストレスを感じないようにしましょう。 手持ちの資金、目標、市場、その他もろもろによって、かかる時間は人それぞれです。

  知っておくべき最も重要なことは何ですか

  賃貸物件への投資に長い時間がかかる理由は、学ぶべきことがたくさんあるためです。 最高のリターンを得るために、あなたは何をすべきか教えてくれる不動産業者や他の誰かにのみ頼ることはできません。

• あなたは投資するためのプロパティの最適なタイプを決定する必要があります。 私は一戸建てが好きですが、他の市場はmultifamily.
• あなたが投資する必要がありますどのくらいのお金を知っている必要があり、どのようにあなたはproperties.
• あなたはあなたの賃貸properties.

から取得するキャッシュフローとリターンを知る必要がありますあなたは不動産業者、融資、請負人を含む投資支援に優れたチームを見つけておく必要があります>

• 最も重要な要因は多分あなた自身の個人的な目標です。 各人が生活の中で異なる欲望や野心を持っています。
• あなたは良い賃貸物件は何であるかを知る必要があります。
• あなたは良い賃貸物件が何であるかを知る必要があります。すべての市場とすべての家は良いrental.
• あなたが仕事を必要とする家を買っている場合は、プロパティを修正する方法を把握する必要があります。

  目標を決め、その目標を達成するための行動計画を決めるのに時間がかかります。ほとんどの人は、関係するすべての作業と開始するのにかかる時間のためにあきらめ、賃貸物件に投資しません。

  これは、私が購入した悪い賃貸物件の1つです:

  何から始めますか

  どこから始めればよいかわからず、圧倒されそうになっても、あきらめないでください! 大規模なタスクを計画し実行するには、さまざまな方法があります。 最初のステップは、やらなければならないことをすべてリストアップすることです。 次に、そのリストを実行可能なステップに分解し、最も重要なステップに優先順位を付けます。 そのリストの中から、目標に近づくために今できるタスクを作り始めます。 さらに学び、目標に近づくにつれ、タスクリストを変更し、新しいタスクを作り続けてください。 このブログを読んでいるあなたは、すでに始めているのです。

  行動しながら学ぶことができるのです。

  学びながら、行動を起こすことができます。

  必要なお金を計算する

  多くの人は、頭金がいくらかはわかっていますが、特定の家のすべての費用を計算しているわけではありません。 投資したい地域の家や集合住宅を選び、すべての費用がどうなるかを書き出してみましょう。

  地域の物件を見に行く

  投資家として知っておくべき最も重要なことの1つは、市場です。

  投資家として最も重要なことの一つは、自分の市場です。

  貸し手と話す

  多くの人が、貸し手と話すことを恐れています。 その時点で現実味を帯びてくると思うんです。 今、実際に賃貸を購入できることがわかるかもしれません。 どんなに怖くても、やってみましょう。 金融機関は、あなたが購入する準備ができていない場合、何が必要で、どのようにそれを取得するのかを教えてくれるでしょう。

  できるだけ多くの物件のリターンを把握する

  多くの人が、自分が投資で何をしたいのか分かっていません。 だから、決して購入しないのです。 賃貸は数学のゲームです。 数字が良いほど良い物件ですが、数字を知らなければなりません。 メンテナンス、空室、住宅ローン、税金、保険など、毎月のキャッシュフローを計算できるようになる必要があります。

  どのような教育が必要ですか

  教育は、賃貸物件への投資の重要な要素ですが、それだけがすべてではありません。 早く投資するためには、教育だけでなく、行動することが必要です。

  • できるだけ早く貸主に相談しましょう。
    • できるだけ早く貸し手に相談しましょう。
    • 不動産業者とあなたの市場領域で家を見て開始します。
    • 請負業者と保険代理店を見つけて開始します。
    • ポートフォリオ貸し手を探して開始します。
    • REIAミーティングに出席し始める。

    これらのタスクを実行するだけでなく、不動産に関与得る、何度もこれらの連絡先は、同様に賃貸物件について学ぶのを助けることができます。

    不動産業者や金融業者などの地元の連絡先は、地元の習慣や地元の市場について教えてくれます。

    ネットワークは、どのようにしてより早く行動するのに役立つか

    賃貸物件は、すぐに金持ちになれるような方法ではありません。 最も儲かるように、正しい方法で賃貸物件に投資することを学ぶには、時間がかかります。 すぐに物件を購入しない場合でも、賃貸物件のゲームに早く参加する方法はたくさんあります。 できるだけ早く進歩するための最良の方法の1つは、助けを得ることです。 これには、先ほど説明したように、現地の投資家、エージェント、あるいはレンダーに会うことが考えられます。 しかし、ほとんどのエージェント、レンダー、投資家は、賃貸物件を購入するベストな方法を知らないかもしれません。 自分がやりたいことをやっている人から教わった方がいいかもしれません。 オンライン不動産の世界で利用可能な多くのコーチングプログラムがあります。 いくつかは素晴らしいですし、いくつかは望まれるように何かを残す。

    結論

    賃貸物件への投資について学ぶべきことはたくさんあります。 私は今でも常に新しいことを学んでいますし、2001年以来、不動産業者と投資家として活動しています。 賃貸物件に関わるすべての情報とさまざまな戦略に圧倒されないでください。 すべての市場は非常に異なっており、私が私の市場で行っていることが、あなたの市場でうまくいくとは限りません。 自分の市場について学び、自分自身の戦略を立てるためのステップを踏みましょう。 もし、あなたがちょっとした後押しや、何から始めたらいいかという方向性を必要としているなら、私のプログラムは、あなたが自分自身ですべてを行うよりも少し早く賃貸物件への投資を始める手助けができるかもしれません。