Os meios em que um edifício, uma ponte ou qualquer tipo de melhoria é projetado e construído é uma consideração importante antes de iniciar um projeto, pois tem um impacto significativo no custo, no risco e no cronograma geral. As seções abaixo descrevem os tipos mais comumente utilizados de métodos de entrega de projetos.
Design-Bid-Build (DBB)
Este método de entrega de projetos é o meio “tradicional” de entregar um projeto de construção, e cria uma separação clara entre o projeto e o processo de construção.
Tipicamente, o único critério de seleção de um empreiteiro em projetos de design-bid-build (DBB) é o preço de construção mais baixo. Para iniciar o processo DBB, um arquiteto ou engenheiro (A/E) é contratado por um proprietário para criar documentos de projeto (desenhos e especificações técnicas) para um projeto. Além disso, o A/E normalmente desenvolverá uma estimativa de custo e um cronograma do projeto. Uma vez concluídos os documentos do projeto, é criada uma Solicitação de Licitações (às vezes chamada de Solicitação de Proposta) e liberada para os empreiteiros. Os empreiteiros irão então avaliar os documentos do projeto e fornecer um preço para o trabalho. O A/E é responsável por responder às perguntas do proponente e por ajudar o proprietário na avaliação das propostas recebidas. Uma vez selecionada a proposta, o proprietário estabelece um contrato com o contratante escolhido e o trabalho começa no projeto.
Atérea a entrega tradicional dos projetos, o método DBB é normalmente o mais familiar para aqueles no setor. Também tem, em teoria, a capacidade de entregar um projeto de baixo custo. No entanto, como este método isola o contratante do processo de design, há um alto potencial de aumento de custos do projeto devido a conflitos entre os documentos de design e a construtibilidade do projeto no campo. Além disso, a seleção de um proponente baixo pode resultar em uma diminuição na qualidade do produto final, uma vez que o empreiteiro deve muitas vezes determinar formas de obter lucro no trabalho, trabalhando sob um orçamento que foi o mais baixo de todos os empreiteiros que apresentaram preços.
Em geral, o processo DBB é melhor usado em projetos que são simples, que não estão sob uma restrição de tempo e que têm um orçamento limitado.
Gerente de Construção em Risco (CMAR)
CMAR significa Gerente de Construção em Risco, e é um método relativamente novo de entrega de projetos. Em um projeto CMAR, o proprietário seleciona um “Gerente de Construção” (CM), que é responsável pela construção do projeto. A seleção do CM é feita usando critérios além do custo de construção, tais como qualidade, histórico comprovado, abordagem detalhada do projeto e capacidade de cumprir o cronograma do projeto. Neste método de entrega o trabalho de concepção e construção são contratados separadamente.
O CM seleccionado torna-se um membro da equipa de projecto no início do processo do projecto e, trabalhando directamente com o proprietário e com o A/E, fornece informações à medida que o projecto avança através da concepção para a construção. O CM fornece informações sobre itens como orçamento do projeto, estimativa de custos de construção e o cronograma geral, além de fornecer uma revisão dos desenhos do projeto para identificar problemas de construtibilidade e potenciais economias de custos. Normalmente o preço da construção é iniciado no início do processo de projeto, e é refinado à medida que o projeto avança com um preço máximo garantido final (GMP) fornecido ao proprietário antes do início da construção. O GMP é tipicamente composto de uma estrutura de custo mais taxa fixa, onde os custos reais do projeto de mão-de-obra e materiais são repassados ao proprietário, e o CM cobra uma taxa fixa além desse valor. Embora os proprietários normalmente trabalhem com empreiteiros de confiança neste tipo de método de entrega, pode ser difícil determinar se o preço máximo estabelecido é razoável para o tipo de projeto construído.
O processo CMAR é mais bem sucedido em projetos que têm um grande escopo indefinido e estão sob pressão para terminar em um tempo limitado. Este processo também pode ser aplicável a alguns projetos que envolvem integração complexa entre disciplinas ou múltiplas fases de construção, onde a supervisão e coordenação entregues por um gerente de construção é extremamente benéfica.
Design-Build (DB)
Em um projeto de design-build, o proprietário contrata uma empresa ou equipe sob um contrato para entregar o projeto de construção do início ao fim. Como a equipe é responsável tanto pelo projeto quanto pelos componentes da construção, as mudanças de preço são mantidas a um mínimo, e geralmente são isoladas apenas para aqueles casos em que condições desconhecidas ou solicitações do proprietário necessitam de aumentos de custo. Se as entidades DB forem compostas por mais de uma empresa, é importante para o proprietário identificar a relação de trabalho entre os membros de uma equipe potencialmente selecionada, a fim de minimizar conflitos mais adiante.
O método DB fornece a capacidade de entregar um projeto em um cronograma apertado, uma vez que os projetos podem ser divididos e entregues em uma abordagem de pacote, onde componentes individuais são projetados e construídos conforme necessário para atingir a data final de conclusão. Geralmente o proprietário pode estabelecer um preço máximo firme do projeto no início, e tem um controle de custos significativo.
O projeto de construção é normalmente usado para projetos de construção onde o proprietário estabeleceu claramente os requisitos antes do projeto. Também pode ser um método apropriado quando o cronograma é uma preocupação, pois remove os componentes do cronograma que seriam tipicamente consumidos pelo processo de licitação e suprimento.
Entrega de Projeto Integrado
Entrega de Projeto Integrado (IPD) é um método relativamente novo de entrega, tendo feito incursões significativas na indústria da construção somente na última década. Neste método de entrega, o proprietário seleciona um A/E e um CM antes do início do projeto. Um contrato conjunto é assinado entre as três entidades após o estabelecimento de metas e objectivos em colaboração. Este método de entrega incorpora a participação precoce do empreiteiro, o que pode levar a um design racionalizado que é dirigido especificamente para os objetivos de um projeto. Semelhante ao processo CMAR, o proprietário deve permanecer altamente envolvido no projeto como um membro crucial da equipe do projeto. A entrega integrada do projeto oferece oportunidades para minimizar os custos do projeto e aumentar a eficiência através da cooperação dos membros da equipe.
É importante notar que o proprietário, A/E e CM estão legalmente vinculados a uma única entidade, de modo que o risco que normalmente é atribuído a uma parte é agora espalhado a todas as partes, o que é desconfortável para muitos proprietários. Contudo, pensa-se que o aumento da colaboração entre as partes reduz o risco global.
IPD é mais adequado para projectos no sector privado que são complexos, sob um calendário apertado ou que podem estar em grande parte indefinidos. Entidades públicas normalmente não podem usar o IPD é um método de entrega devido à falta de um componente de licitação.
Público-Privado-Parceria (3P)
O modelo de entrega de parcerias público-privadas (também conhecido como P3 ou PPP) é comumente usado fora dos Estados Unidos e está lentamente se infiltrando em áreas limitadas dos projetos públicos nacionais dos EUA. Na indústria de projeto e construção, o modelo P3 envolve um contrato estabelecido entre uma entidade governamental e uma corporação privada para financiar, construir/renovar, e geralmente operar e manter, a infra-estrutura pública. Em troca, a entidade privada receberá a renda gerada pelo projeto (por um período de tempo pré-determinado) a fim de reembolsar e, eventualmente, lucrar com o investimento. Por exemplo, uma corporação privada pode concordar em financiar a construção de um sistema ferroviário leve dentro de uma cidade sob um acordo de que a corporação receberá uma porcentagem específica da receita que é gerada a partir das taxas de pilotagem.
Alguns dos benefícios do P3 são:
- Os contribuintes são aliviados de parte ou da totalidade dos encargos relacionados ao financiamento do projeto
- As entidades privadas são tipicamente vistas como proporcionando maior competência e eficiência na construção e operação do que o setor público (pois há motivação de lucro)
- A entidade pública ainda pode fornecer regulamentação sobre a operação da infra-estrutura para ajudar a manter o bom funcionamento
A utilização de um modelo P3 traz consigo o entendimento de que uma certa quantidade de risco deve ser assumida pela entidade pública. As motivações de lucro que levam as corporações privadas a serem eficientes também podem criar atalhos na operação e manutenção que levam a problemas no caminho. As entidades públicas precisam equilibrar questões orçamentárias com a quantidade de controle que estão dispostas a entregar a entidades privadas. Além disso, em algum momento a entidade pública precisará assumir a operação da infra-estrutura quando o contrato tiver terminado, ou precisará solicitar aos concorrentes para outro período de operação contratado.