Hoe (en waarom) inwonende huurders te voorkomen

Bekijk hier de SlideShare-versie van dit bericht!

Als u een veteraan bent in de self storage-sector, dan hebt u waarschijnlijk gehoord over de toenemende problemen met inwonende huurders. Bij faciliteiten in New Jersey, Hawaï, Texas en Florida zijn al enkele ernstige gevallen bekend van huurders die hun gehuurde opslagruimte betrekken met de bedoeling er te gaan wonen.

Misschien bent u dit probleem al eens tegengekomen in een van uw opslagfaciliteiten. Zelfs als dat niet het geval is, is het een interessant fenomeen en als u op mij lijkt, stelt u zich waarschijnlijk één oprechte vraag:

WAAROM WIL IEDEREEN IN EEN BEWONING WONEN?

Als eigenaar van een opslagruimte weet u als geen ander dat een opslagruimte een minder dan ideale plek is om te wonen. U weet waarschijnlijk ook wel het een en ander over de juridische problemen die gepaard gaan met inwonende huurders. Waarom zou iemand of een gezin een opslagruimte willen betrekken?

Aanvullende informatie over klantenservice: 6 stappen om conflicten met klanten op te lossen, Hoe ga je om met een prijsverhoging?

Om geld te besparen

Online forums zijn een paradijs voor schaamteloze speculatie. Breng genoeg tijd door op een openbaar forum en je zult veel nieuwsgierige mensen vinden met vragen als: “Zou je in een opslagruimte gaan wonen als je je huis, geld en baan kwijtraakte?” en “Is het illegaal om in een opslagruimte te gaan wonen?”

Het lijkt erop dat mensen geïnteresseerd zijn in de gedachte om in een opslagruimte te gaan wonen omdat het een kans biedt om wat extra geld op te slaan. Vanuit een puur financieel oogpunt is het begrijpelijk dat een opslagruimte een verleidelijke woning lijkt.

Neem bijvoorbeeld de prijzen van vergelijkbare ruimtes. Ik heb informatie opgevraagd over een opslagruimte van 10 x 30′ en een gemiddeld studio-appartement in de buurt – beide binnen vijf mijl van elkaar en ons kantoor bij storEDGE.

Zie het waarneembare prijsverschil tussen de ruimten. Ook al weet je dat het studio-appartement allerlei voorzieningen heeft die de opslagruimte niet heeft (inclusief de wettelijke toestemming om erin te wonen), laten we de vergelijking toch nog even doortrekken:

Stel dat je in een redelijk geprijsd studio-appartement van redelijke grootte woont voor jouw gebied. Als u uw appartement zou inruilen voor een opslagruimte, zou u ongeveer dezelfde besparingen kunnen vinden als hieronder:

De prijs per vierkante voet in uw oude studio-appartement is, misschien ongelooflijk, ongeveer twee keer zo veel als een nieuwe, ruime opslagruimte. Door over te stappen op een opslagruimte bespaart u dus meer dan 2.000 dollar aan huur in de loop van een jaar.

Zelfs als u zich een duurdere woonruimte zou kunnen veroorloven, bedenk dan hoe u dat bespaarde geld zou kunnen gebruiken om schulden af te lossen of uw gezin van meer essentiële zaken te voorzien. Daarom kiezen veel mensen er vrijwillig voor om in een opslagruimte te gaan wonen.

Om ZEER ECONOMISCHE HARDSHIP

Velen zien het vooruitzicht om in een opslagruimte te gaan wonen als een manier om snel meer op hun budget te besparen, anderen zijn gewoon wanhopig om de eindjes aan elkaar te knopen.

Keith Morelli’s artikel in The Tampa Tribune onderzoekt de toenemende trend van daklozen die zich tot self storage units wenden voor onderdak. Lesa Weikel, van de Homeless Coalition of Hillsborough County, legt uit waarom opslagunits een haalbare optie zijn voor mensen die van een zeer laag inkomen of helemaal geen inkomen moeten rondkomen: “Mensen proberen gewoon een veilige plek te vinden die ze zich kunnen veroorloven.”

Met het aantal beveiligingsfuncties dat veel opslagfaciliteiten promoten, is het begrijpelijk waarom een eenheid een veilig alternatief lijkt voor een prijzig appartement.

Als je zoekt op dakloosheid in je omgeving, zul je merken dat een aantal verschillende nieuwsverhalen, statistieken en nuttige bronnen de zoekresultatenpagina bevolken. Voor mijn eigen zoekopdracht, Synergy Services, gevestigd hier in KC, informeert gebruikers over haar geïntegreerde programma’s en hoe ze positief hebben beïnvloed meer dan 40.000 mensen in 2012 alleen. Ik wed dat je kunt soortgelijke informatie voor uw omgeving te vinden. Als u naar de cijfers en feiten voor uw stad kijkt en uzelf echt in de gedachten van een individu of gezin plaatst dat gevaarlijke economische tijden doormaakt, lijkt een opslagruimte niet zo’n slechte plek om naartoe te gaan.

DE NOODZAAK VAN EEN FERME STANDPUNT

Als u ooit wordt geconfronteerd met een inwonende huurder, kan het moeilijk zijn om voet bij stuk te houden, vooral na het onderzoeken van de extreme financiële moeilijkheden waarmee veel Amerikanen worden geconfronteerd. Maar laten we niet vergeten dat er een aantal zeer relevante zorgen die zich voordoen wanneer mensen verhuizen naar uw eenheden. Amy Campbell legt deze problemen uitstekend uit in haar artikel over het voorkomen dat huurders van self storage-opslagruimte ter plaatse gaan wonen.

1. Opslagruimtes zijn onveilig om in te wonen. Zelfs als de prijs van een grote opslagruimte beter is dan de prijs van een gemiddeld studio-appartement, is de ruimte in die ruimte bedoeld voor persoonlijke of professionele bezittingen – niet voor mensen. Een appartement mag dan duurder zijn dan zelfs de grootste eenheid, maar dat appartement is wel uitgerust met basisbenodigdheden zoals sanitair en diverse nutsvoorzieningen, zoals verwarming en airconditioning. Als u de andere kant opkijkt bij het ontdekken van een huurder die bij u inwoont in een poging om medelevend te zijn, kunt u heel goed hun veiligheid in gevaar brengen.

2. huurders die bij u inwonen brengen de veiligheid van de opslagruimte in gevaar. Wanneer u reclame maakt voor uw opslagruimte, wordt veiligheid meestal genoemd als een verkoopargument, toch? Veel huiseigenaren en zakenmensen kiezen voor self storage voor het veilig opslaan van waardevolle, gevoelige of sentimentele spullen. Hoewel u nooit absoluut kunt garanderen dat hun bezittingen veilig zullen zijn, moet u eens nadenken over wat uw andere klanten (en potentiële huurders) zouden zeggen als ze wisten dat u ook maar één bewoner huisvest.

3. Een bewoner kan een domino-effect veroorzaken. Stel dat uw persoonlijke gevoelens zwaarder wegen dan uw zorgen en u één huurder toestaat in zijn opslagruimte te wonen totdat hij weer op eigen benen kan staan. Wat doet u als zij hun vrienden vertellen over uw medeleven? Of wanneer het nieuws zich onvermijdelijk verspreidt onder uw andere klanten in een mystery shopper review? Zodra mensen ontdekken dat u bereid bent de andere kant op te kijken, zal het steeds moeilijker worden om mensen af te wijzen.

4. Als eigenaar zult u aansprakelijk worden gesteld voor schade als u een huurder in een opslagruimte laat wonen. Stel dat u niet bij de opslagruimte bent en een van uw werknemers of klanten wordt aangevallen door een inwonende huurder. Als u weet dat een huurder in een van uw opslagruimten woont en u neemt geen maatregelen om hem te verwijderen, kunt u aansprakelijk worden gesteld voor letsel of schade die kan ontstaan. Als u toestaat dat een inwonende huurder in uw opslagruimte blijft wonen, neemt u de gok dat er iets wel of niet kan gebeuren. Bent u bereid dat risico te nemen?

5. Opslagfaciliteiten zijn commerciële bedrijven (geen woonhuizen). Hoewel de prijs verleidelijk kan zijn en sommige mensen zich beginnen af te vragen “waarom niet?”, zijn er te veel factoren die een bedrijfspand onderscheiden van een woonwijk. Van verzekeringsverschillen tot ongeschikte woonruimte en in veel staten is het verboden om inwonende huurders te huisvesten.

Hoe kunt u voorkomen dat uw huurders een kamp opslaan?

We hebben een aantal goede redenen gegeven waarom u een huurder niet kunt toestaan om in zijn woning te gaan wonen. Maar hoe kunt u dit actief voorkomen? Gelukkig zijn er veel manieren waarop u dit probleem kunt voorkomen, variërend van grote veranderingen in uw faciliteit tot kleine stappen die u in uw dagelijkse activiteiten kunt nemen.

BENADER ZEKER GROTE VERANDERINGEN

• Zorg voor training om uw personeel voor te lichten. U hebt er waarschijnlijk goed over nagedacht wie u als personeel voor uw bedrijf aanneemt, en dat is niet voor niets. Overweeg voor nieuwe medewerkers een trainingsonderdeel op te nemen waarin u uw benadering van inwonende huurders uitlegt. Als u zich op uw gemak voelt bij het personeel dat u nu hebt, neem dan recente verhalen over inwonende huurders met hen door en zorg dat ze het eens zijn met de stappen die u neemt om het probleem te voorkomen. U kunt zelfs iets eenvoudigs doen, zoals hen naar dit bericht verwijzen en een handtekening van hun toewijding vragen om bij te dragen aan uw inspanningen.

• Maak uw opslagruimtes ongemakkelijk om in te wonen. Dit kan van alles zijn, van het installeren van bewegingsdetectielampen in uw units tot het afsluiten van al het warme water in de faciliteit. Hoewel het aan u is om te bepalen hoe ver u wilt gaan en wat aannemelijk lijkt voor uw bedrijf, kunt u manieren overwegen om ervoor te zorgen dat uw opslagruimtes alleen geschikt zijn voor self storage.

• Bied een “programma voor overgangssteun” aan uw gemeenschap aan. Als uw gemeenschap in economische moeilijkheden is geraakt, kan een hulpprogramma een creatieve manier zijn om een helpende hand te bieden terwijl de veiligheid van uw opslagfaciliteit behouden blijft. Deze vestiging in Hawaï heeft vier maanden gratis opslagruimte ter beschikking gesteld aan mensen die in moeilijke woonomstandigheden verkeren. Door dit te doen, helpt u de lokale bewoners om hun huis lichter te verkopen en kunt u een rol spelen in hun financiële herstel zonder het welzijn en de veiligheid van uw faciliteit in gevaar te brengen.

Houd u aan een schema

• Houd een poortlogboek bij en controleer dit regelmatig. Een poortlogboek is een uitstekende manier om bij te houden wie en wanneer huurders uw opslagruimte binnenkomen en verlaten. U kunt een papieren of een elektronisch logboek bijhouden, of beide als u dat liever hebt. De sleutel tot een effectief poortlogboek is dat u het regelmatig controleert. Of het nu elk uur is of elke week, kies uw frequentie en wees dan consequent. Door gewoon in de gaten te houden wie er meerdere uren op het terrein doorbrengt of wie er niet uitcheckt, kunt u een probleem waarschijnlijk snel opsporen.

• Pland regelmatige controles van de opslagruimten. Ook hier geldt: maak een planning en houd u eraan. Een eenvoudige stap is om de opslagruimtes eens per maand te controleren. Zo kunt u zien of een huurder de ruimte heeft omgetoverd tot een leefruimte. U kunt zelfs van deze gelegenheid gebruik maken om regelmatig onderhoud aan de units te plegen, zoals het controleren van de verlichting, de sloten en de isolatie van de ruimte. Wilt u uw klanten op de hoogte houden? Leg dan in de overeenkomst vast dat u maandelijks steekproefsgewijs controles uitvoert en laat hen weten dat dit voor hun veiligheid en die van hun bezittingen is.

• Controleer de video-opnamen aan de hand van uw poortlogboek. Als een huurder erin slaagt gedurende lange tijd in een van uw opslagruimten te verblijven, is het waarschijnlijk dat u geen eenvoudige maatregelen hebt genomen om op te letten. Veel faciliteiten adverteren met 24-uurs bewakingssystemen, maar controleren de beelden nooit. Beloof uzelf nu dat u waakzaam zult zijn en de camera’s zult vergelijken met de gegevens van uw poortlogboek. U zult verbaasd zijn over wat u te weten komt over uw faciliteit.

VIND KLEINE MOGELIJKHEDEN OM EEN GROTE IMPACT TE MAKEN

• Controleer uw huurovereenkomst. Als die er nog niet is, controleer dan of er een paragraaf in uw huurcontract is opgenomen waarin staat dat inwonende huurders verboden zijn. Als u een nieuwe huurder (voor korte of lange termijn) aanneemt, moet u de aandacht vestigen op dit gedeelte en vragen om hun paraaf ernaast. Misschien kunt u zelfs een aantal van de bovengenoemde redenen noemen waarom opslagruimten geen geschikte woonruimte voor huurders zijn. Deze ene stap maakt uw standpunt duidelijk en kan u mogelijk juridisch helpen als een huurder besluit ongemerkt zijn intrek te nemen.

• Leg pamfletten voor plaatselijke opvangcentra/bronnen op kantoor. Ook al heb je een bedrijf te runnen, je kunt toch gevoelig zijn voor de financiële problemen van de mensen om je heen. Probeer pamfletten van plaatselijke opvangcentra, voedselkeukens en andere hulpbronnen in uw kantoor te bewaren – vooral als u weet dat veel mensen in uw gemeenschap hun baan verliezen of in economische moeilijkheden verkeren. Hoewel deze stap misschien niet direct voorkomt dat een huurder bij u intrekt, kan het hem wel in de juiste richting wijzen om hulp te zoeken voordat hij overweegt in een van uw units te gaan wonen.

Het innemen van een standpunt maakt u nog geen slecht mens

Zelfs als u het eens bent met de punten die ik heb genoemd of vindt dat de preventieve stappen die hier zijn opgesomd plausibel zijn, zou u aanvankelijk moeite kunnen hebben om u eraan te houden als u wordt geconfronteerd met een wanhopige huurder. Of u nu wordt benaderd door een eerlijke klant of dat u ontdekt dat een huurder in zijn opslagruimte woont nadat hij is verhuisd, onthoud dat u behulpzaam en vriendelijk kunt zijn zonder uzelf, uw medewerkers, uw klanten of uw opslagruimte in gevaar te brengen.

Bedankt voor het lezen! Als je dit artikel leuk vond, vind je het misschien ook leuk: Dakloosheid + self storage: Hoe u medelevend kunt zijn en toch inwonende huurders kunt voorkomen, Moet u uw concurrent uitdagen voor een liefdadigheidswedstrijd, en Hoe u een speelgoedinzameling kunt organiseren in uw self storage-faciliteit.