Wanneer u een woning koopt in een gemeenschap die wordt bestuurd door een vereniging van huiseigenaren (HOA), stemt u ermee in zich aan de regels van die gemeenschap te houden. Als u bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning hebt gekocht, of een condominium of herenhuis, bepalen de regels van de gemeenschap waarschijnlijk alles, van het gebruik van parkeerplaatsen tot de kleur waarin u uw huis mag schilderen en of u het mag verhuren.
Maar als u net als veel huiseigenaren bent, hebt u misschien niet de volledige impact van sommige regels begrepen, of hebt u zich niet gerealiseerd hoe ze op u van toepassing zijn. Als je te maken hebt met een lastige regel, of een kennisgeving van overtreding of een andere waarschuwing hebt ontvangen dat de HOA handhavingsacties tegen je zal ondernemen, dan wil je:
- de feitelijke tekst van de betreffende regels doornemen
- controleren of er recentelijk wijzigingen in de regels zijn aangebracht
- bezwaar aantekenen tegen een onjuist toegepaste regel
- kijken of je tot een compromis kunt komen met het bestuur van de HOA, en
- indien dit niet mogelijk is, juridische stappen tegen de HOA overwegen.
We zullen al deze stappen in dit artikel bespreken.
Lees de regels van je HOA
Waar komen deze regels vandaan? De projectontwikkelaar stelt meestal de HOA en de regels op, maar hij blijft niet hangen om ze te handhaven. Van de bewoners van de gemeenschap wordt later echter verwacht dat zij zich vrijwillig aanmelden als lid van het bestuur van de HOA en dat zij de regels handhaven of wijzigen (afhankelijk van de procedures die in de statuten van de gemeenschap zijn vastgelegd).
De regels die huiseigenaren in uw HOA-gemeenschap moeten volgen, zijn waarschijnlijk vastgelegd in een document dat de Verklaring van Convenanten, Voorwaarden en Beperkingen of CC&Rs wordt genoemd. Nieuwe kopers krijgen meestal een kopie van deze om te bekijken voordat ze de koop afronden, zodat ze weten waar ze aan beginnen.
Typische CC&Rs gaan veel verder dan alleen het verbieden van slecht gedrag. Ze zijn bedoeld om de conditie, waarde, en in veel gevallen uniformiteit van de eigendommen binnen de vereniging te helpen handhaven. Dus, bijvoorbeeld, de CC&Rs kunnen bepalen of huiseigenaren hekken of waslijnen mogen plaatsen, of ze vlaggen mogen ophangen, wat hun verplichtingen zijn met betrekking tot grasmaaien en sneeuwruimen, wat voor soort of kleur gordijnen ze mogen ophangen, welke huisdieren zijn toegestaan (en hoe groot ze mogen zijn), en nog veel meer.
Controleer op of blijf op de hoogte van wijzigingen in HOA-regels
Gemeenschapsregels kunnen door het bestuur worden gewijzigd (mits de juiste procedures worden gevolgd). Dat betekent dat u misschien onder andere regels moet leven dan toen u er kwam wonen. Regelwijzigingen vinden meestal plaats tijdens periodieke vergaderingen van het bestuur van de HOA. Vooral als u op uw geheugen vertrouwt, zult u de laatste versie van de regels moeten controleren.
Bewoners kunnen, en zouden misschien ook moeten, deze bestuursvergaderingen bijwonen. Op die manier kunt u uw mening geven en op de hoogte blijven van actuele zaken die van invloed zijn op de HOA en eventuele wijzigingen in de regels. Misschien wilt u zelf wel lid worden van het bestuur van de HOA.
Betwist een regel die ten onrechte wordt toegepast
Er kunnen momenten zijn waarop u wilt protesteren tegen een actie van de HOA tegen u. Bereid u voor door eerst de CC&Rs door te nemen om te zien of uw eigen acties in feite toegestaan waren of in strijd met de regels zijn uitgevoerd.
Als u al het onderwerp bent van een handhavingsactie, is het waarschijnlijk dat de HOA een hoorzitting zal plannen waarop u uw zaak kunt toelichten. Zo niet, lees dan de regels voor de procedures die je moet volgen om een formele hoorzitting aan te vragen of om aandacht te vragen voor je grief.
Ook het vragen van een uitzondering op de regels zou mogelijk kunnen zijn. Nogmaals, u moet in de regels nalezen hoe u een uitzondering aanvraagt.
Probeer een compromis te bereiken in een geschil met een HOA
Als u uw HOA laat weten dat u een probleem hebt met de regels of met een andere huiseigenaar, kan de HOA (afhankelijk van de wetgeving in uw staat) verplicht zijn om te zorgen voor bemiddeling of arbitrage. Misschien kunt u dan een compromis sluiten of een wijziging van de regels initiëren.
Aternatief, voor kleine problemen, kunt u ermee instemmen de regel gewoon te volgen.
Het ondernemen van verdere actie kan een negatieve relatie met uw HOA en mede-eigenaren creëren. U wilt niet in zo’n neerwaartse spiraal terechtkomen dat u het gevoel krijgt dat uw enige optie is om uw huis te verkopen en te verhuizen.
Laatste redmiddel: Juridische stappen tegen de HOA
Als u een groot geschil hebt en van mening bent dat uw HOA buiten zijn boekje gaat, kunt u juridische stappen ondernemen. De HOA kan u bijvoorbeeld vragen een bepaalde actie te ondernemen (of af te zien van een bepaalde actie) die niet officieel is opgenomen in de CC&Rs. Of de HOA bevoordeelt sommige huiseigenaren ten opzichte van anderen.
Omdat een HOA een rechtspersoon is, kunt u er een rechtszaak tegen beginnen en een rechter vragen zich ermee te bemoeien. Een rechter kan de HOA bevelen zich aan haar eigen regels te houden. Een rechter kan zelfs beslissen dat een bepaalde regel oneerlijk of ongrondwettelijk is en bevelen dat deze wordt geschrapt of verwijderd uit de bestuursdocumenten van de HOA.