Op zoek naar problemen

Charles Bellefontaine kwam er op de harde manier achter wat de waarde is van een goede huisinspectie. In 1991 tekenden Bellefontaine en zijn vrouw Loretta een contract voor de aankoop van een huis met drie slaapkamers en één badkamer in Georgian-stijl in Elmhurst, Illinois. Hij was timmerman en dacht dat hij genoeg ervaring had om het huis op eventuele gebreken te controleren. Om geld te besparen, huurde Bellefontaine geen inspecteur in, maar deed hij het zelf. Hij verklaarde het huis geschikt, en het echtpaar rondde de koop af.

Binnen een jaar ontdekte Bellefontaine hoezeer hij zich vergiste: Een lekkende badkuip op de tweede verdieping beschadigde het keukenplafond eronder, een verkeerde stroomonderbreker vormde een brandgevaar en het dak moest worden vervangen. De aankoop van het huis had de financiën van het echtpaar zo onder druk gezet dat ze geld moesten lenen van Loretta’s moeder om de reparaties te kunnen betalen.

“We waren nog niet zo lang getrouwd, en je kunt je voorstellen hoe dat incident bij de familie overkwam,” zegt Bellefontaine. “Ik wist misschien wel iets van de bouw, maar ik wist niet hoe ik het huis grondig moest inspecteren.” Loretta verwoordt het bondiger: “Hij was een betweter, en daar hebben we voor betaald.”

Gelukkig genoeg doen de meeste mensen hun eigen huisinspecties niet. Maar zelfs het inhuren van een professional garandeert niet dat een nieuw gekocht huis geen onaangename verrassingen herbergt. Over het algemeen zijn huisinspecteurs slecht gereguleerd, en het prestatieniveau varieert sterk. Slechts 14 staten vereisen een vergunning, volgens de American Society of Home Inspectors (ASHI), een handelsgroep gevestigd in Des Plaines, Illinois. Van de staten die dat wel doen, volgen er maar weinig het voorbeeld van New Jersey, waar inspecteurs een lange schriftelijke test moeten afleggen, wel 400 inspecties moeten uitvoeren en in sommige gevallen een opleidingsprogramma moeten volgen op een door de staat erkende school voordat ze worden erkend. Meer gebruikelijk is de situatie in Georgia en Tennessee, waar huisinspecteurs kunnen worden gecertificeerd zonder bewijs van enige voorafgaande ervaring. Veel staten hebben helemaal geen certificeringsvereisten.

Hier is een lijst van stappen die u kunt nemen om ervoor te zorgen dat u het meeste uit een huisinspectie haalt.

Zorg ervoor dat het onroerend goed contract een inspectieclausule bevat.

Typisch, contracten geven huizenkopers 10 of zo dagen na ondertekening om het pand te laten inspecteren. Maar dat is niet altijd het geval, dus het is belangrijk dat in het contract een huis-inspectie clausule is opgenomen. De resultaten van de inspectie kunnen worden gebruikt om de verkoper te vragen probleempunten te verhelpen, of om de verkoopprijs aan te passen om de kosten van noodzakelijke reparaties te dekken.

Verhaal referenties.

Omdat de staatswetten die de vergunning van inspecteurs reguleren over het algemeen tandeloos zijn, is certificering door handelsverenigingen vaak een betere barometer van de ervaring en vaardigheden van een inspecteur. De website van ASHI (www.ashi.org) bevat een lijst van gecertificeerde inspecteurs, te doorzoeken op postcode. Mond-tot-mondreclame is nog steeds de meest gebruikelijke manier om een inspecteur te vinden. Maar zelfs als de aanbeveling van een vriend of makelaar komt, is het een goed idee om te controleren op certificering, referenties te bellen, en het lokale Better Business Bureau te raadplegen om er zeker van te zijn dat eerdere klussen zonder incidenten zijn verlopen.

Eis een grondige klus.

Nauwelijks ongeveer de helft van de staten heeft wetten die precies voorschrijven wat er tijdens een inspectie moet worden behandeld (voor informatie over uw staat, zie ). Een grondige klus moet een volledige beoordeling van de binnen- en buitenkant van het huis omvatten, van dak tot fundering, evenals een prestatieanalyse van de verwarmings-, loodgieters-, en airconditionings- en elektrische systemen. Sommige kruipruimtes kunnen te klein of te gevaarlijk zijn voor inspecteurs om zich erin te wurmen; verwacht te worden verteld over alle delen van het huis die niet zijn onderzocht.

Voor een huis met drie slaapkamers, twee badkamers op maximaal een hectare grond, zou een complete inspectie ongeveer drie uur moeten duren en tussen de $ 300 en $ 500 kosten, afhankelijk van de regio van het land en de grootte van het huis en het pand. “De kostprijs is een goede indicator van hoe uitgebreid de inspectie zal zijn,” zegt Bellefontaine, wiens ervaring hem ertoe aanzette zijn timmerwerk op te geven en zelf huisinspecteur te worden. “Een inspecteur kan het zich niet veroorloven een goede inspectie te doen voor 99 dollar.” Een belangrijke reden: dure apparatuur. Een ijverige huisinspecteur heeft een gereedschapskist bij zich met koolmonoxide- en aardgasdetectoren, vochtmeters, stopcontacttesters, spanningsmeters en een hele reeks meetapparatuur. “De goedkope jongens proberen weg te komen met niet veel meer dan een zaklamp, ladder en schroevendraaier. Dat is niet genoeg,” zegt hij.

Geef schriftelijke resultaten.

Het inspectierapport is een uitstekende graadmeter voor hoe grondig het werk is. Bestudeer een proefexemplaar voordat u een inspecteur inhuurt. Als het niet veel meer is dan een checklist, is het onvoldoende. Een volledig rapport moet tussen de 20 en zelfs 100 pagina’s beslaan, en in lekentaal beschrijven wat er werd waargenomen en welke problemen er werden ontdekt. Als er ernstige structurele problemen zijn, of problemen die de inspecteur niet kan vaststellen, moet het rapport verder onderzoek door een bouwkundig ingenieur of een andere specialist aanbevelen. Sommige inspecteurs geven schattingen van de kosten van reparaties – maar het is in de meeste staten illegaal (en wordt beschouwd als een belangenconflict onder ASHI en andere handels-groep regels) voor inspecteurs om reparaties aan te vragen op basis van hun bevindingen. Zorg ervoor dat de huisinspecteur ermee instemt om een uur of zo met u door te brengen om de details van de inspectie door te nemen en uw vragen te beantwoorden.

Houd de inspecteur aansprakelijk voor gemiste problemen.

Inspectiecontracten hebben de neiging om minimalistische documenten te zijn, maar ze bevatten één cruciaal stuk informatie: de aansprakelijkheid van de inspecteur als hij er niet in slaagt om een bestaand probleem met het huis of eigendom te ontdekken. In veel gevallen is de aansprakelijkheid beperkt tot de kosten van de inspectie. Dus als u 300 dollar voor de dienst hebt betaald, is dat wat de inspecteur u moet terugbetalen, zelfs als u een probleem van 3.000 dollar ontdekt de dag nadat u bent verhuisd.

Geconfronteerd met deze situatie, kunt u uzelf beschermen door een inspecteur in te huren die een verzekering heeft die niet alleen schade aan het onroerend goed tijdens de inspectie dekt, maar ook verliezen als gevolg van “fouten en omissies”. Om deze bescherming te waarborgen, is het van vitaal belang dat het contract voorziet in bindende arbitrage. Omdat een rechtszaak zo duur is – en in het geval van een kleine aannemer als een huisinspecteur waarschijnlijk niet bijzonder lonend zal zijn – is arbitrage de beste manier om uw belangen veilig te stellen.

Sla geen inspectie over, alleen omdat het huis nieuw is.

Kopers van nieuwe huizen zullen eerder afzien van een inspectie dan kopers van bestaande huizen, ook al hebben ze er misschien meer bij te winnen. Omdat de meeste nieuwe huizen worden geleverd met een garantie van een jaar, kan een inspectie onder deze overeenkomst vallende constructiefouten aan het licht brengen die anders misschien een paar jaar onopgemerkt blijven. “Gemeentelijke bouwinspecteurs, die over het algemeen een 15 minuten durende inspectie uitvoeren, zullen deze problemen waarschijnlijk niet vinden,” zegt John Ghent, een huisinspecteur uit Connecticut en voormalig voorzitter van ASHI.

Overweeg een inspectie, zelfs als u de verkoper bent.

Als u een huis snel moet verkopen – misschien verhuist u voor een baan of heeft u al een nieuw huis gekocht – kunt u tijd besparen door het huis eerst te laten inspecteren. Op die manier kunt u eventuele problemen vinden en oplossen die de verkoop kunnen vertragen. “Als een verkoper een vlotte en snelle transactie nodig heeft, moeten ze een huisinspectie doen voordat ze de woning op de markt brengen,” zegt Chris Ballard, eigenaar van Century 21 Gold Medal Realty in Atlanta. “Dan weten ze welke problemen ze moeten aanpakken en kunnen ze die oplossen voordat ze een probleem worden.”

Huisinspecteurs erkennen dat, of een huis nu nieuw of oud is, er bepaalde potentiële probleempunten zijn die bijna onmogelijk te onderscheiden zijn, zoals waterindringing die is overgepleisterd, scheuren in betonplaten die worden verborgen door vloerbedekkingen, of schade aan muren die verborgen is achter een zorgvuldig verfwerk. Maar zij beweren dat dergelijke gebreken zeldzaam zijn. “Waar een goede inspecteur naar op zoek is, en waar hij zijn reputatie op bouwt, zijn de dingen die kopers $10.000, $20.000, $30.000 kosten als ze erin trekken”, zegt Mike Casey, een instructeur bij Inspection Training Associates in Manassas, Virginia. “Als een inspecteur vakkundig is, vindt hij die dingen.”

Waar je het kunt vinden:

Home-Inspection Resources

Om meer te weten te komen over wat er in een huisinspectie moet worden opgenomen, om een inspecteur te vinden, of om meer te weten te komen over individuele staatsvoorschriften, zijn hier bronnen die je kunt raadplegen.

Trade Groups

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Voor het bekijken van kopieën van voorbeeld huisinspectierapporten www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Op zoek naar hulp bij reparaties rondom uw huis? Een huisgarantie kan helpen. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews