De wijze waarop een gebouw, een brug of een ander type verbetering wordt ontworpen en gebouwd, is een belangrijke overweging voordat met een project wordt begonnen, omdat het van grote invloed is op de kosten, de risico’s en het totale tijdschema. In de onderstaande paragrafen worden de meest gebruikte projectleveringsmethoden beschreven.
Design-Bid-Build (DBB)
Deze projectleveringsmethode is de “traditionele” manier om een bouwproject op te leveren, en creëert een duidelijke scheiding tussen het ontwerp- en het bouwproces.
Typisch is het enige criterium voor de selectie van een aannemer bij design-bid-build (DBB) projecten de laagste bouwprijs. Om het DBB-proces te beginnen, wordt een architect of ingenieur (A/E) door een eigenaar ingehuurd om ontwerpdocumenten (tekeningen en technische specificaties) voor een project op te stellen. Bovendien zal de A/E gewoonlijk een raming van de projectkosten en een tijdschema opstellen. Zodra de ontwerpdocumenten voltooid zijn, wordt een offerteaanvraag (soms ook “Request for Proposal” genoemd) opgesteld en vrijgegeven aan aannemers. Aannemers zullen dan de projectdocumenten evalueren en een prijs voor het werk geven. De A/E is verantwoordelijk voor het beantwoorden van vragen van bieders en voor het assisteren van de eigenaar bij het evalueren van de ontvangen biedingen. Zodra een offerte is geselecteerd, sluit de eigenaar een contract met de gekozen aannemer en begint het werk aan het project.
De DBB-methode is de traditionele manier om projecten op te leveren en is het meest bekend bij degenen die in de sector werken. In theorie heeft deze methode ook de mogelijkheid om een project met lage kosten op te leveren. Aangezien deze methode de aannemer echter isoleert van het ontwerpproces, is de kans groot dat de projectkosten stijgen door conflicten tussen de ontwerpdocumenten en de uitvoerbaarheid van het project in het veld. Ook kan de keuze van een lage inschrijver resulteren in een vermindering van de kwaliteit van het eindproduct, aangezien de aannemer vaak moet bepalen hoe hij winst kan maken op het werk, werkend met een budget dat het laagst was van alle aannemers die een prijs hebben ingediend.
In het algemeen kan het DBB-proces het beste worden toegepast op eenvoudige projecten, die niet onder een strak tijdschema vallen en een beperkt budget hebben.
Construction Manager at Risk (CMAR)
CMAR staat voor Construction Manager at Risk, en is een relatief nieuw type projectleveringsmethode. In een CMAR project selecteert de eigenaar een “Construction Manager” (CM) die verantwoordelijk is voor de bouw van het project. De keuze van de bouwheer wordt gemaakt op basis van criteria naast de bouwkosten, zoals kwaliteit, bewezen staat van dienst, gedetailleerde projectaanpak en het vermogen om de planning van het project te halen. Bij deze leveringsmethode worden het ontwerpwerk en de bouwwerkzaamheden afzonderlijk gecontracteerd.
De geselecteerde CM wordt al vroeg in het projectproces lid van het projectteam en levert, in directe samenwerking met de eigenaar en de A/E, input voor de voortgang van het project, van ontwerp tot bouw. De CM levert input op punten als projectbudget, bouwkostenraming en de algemene planning, alsmede de beoordeling van ontwerptekeningen om problemen met de bouwbaarheid en mogelijke kostenbesparingen te identificeren. De prijsbepaling van de constructie begint meestal vroeg in het ontwerpproces, en wordt verfijnd naarmate het ontwerp vordert met een definitieve gegarandeerde maximumprijs (GMP) die aan de eigenaar wordt verstrekt vóór het begin van de bouw. De GMP bestaat meestal uit een cost-plus-fixed-fee structuur, waarbij de werkelijke projectkosten voor arbeid en materialen worden doorberekend aan de eigenaar, en de bouwheer een vaste vergoeding rekent bovenop dat bedrag. Hoewel eigenaren meestal werken met vertrouwde aannemers in dit type van leveringsmethode, kan het moeilijk zijn om te bepalen of de vastgestelde maximumprijs redelijk is voor het type project dat wordt gebouwd.
Het CMAR proces is het meest succesvol in projecten die een grote ongedefinieerde scope hebben en onder druk staan om in een beperkte tijd te voltooien. Dit proces kan ook van toepassing zijn op sommige projecten waarbij sprake is van complexe integratie tussen disciplines of meerdere bouwfasen, waarbij het overzicht en de coördinatie geleverd door een bouwmanager uiterst nuttig is.
Design-Build (DB)
In een design-build project huurt de eigenaar een bedrijf of team in onder één contract om het bouwproject van begin tot eind op te leveren. Aangezien het team verantwoordelijk is voor zowel het ontwerp als de bouwcomponenten, worden prijswijzigingen tot een minimum beperkt, en zijn deze gewoonlijk beperkt tot die gevallen waarin onbekende omstandigheden of verzoeken van de eigenaar kostenstijgingen noodzakelijk maken. Als DB-entiteiten uit meer dan één bedrijf bestaan, is het belangrijk voor de eigenaar om de werkrelatie tussen de leden van een mogelijk geselecteerd team vast te stellen om conflicten in de toekomst te minimaliseren.
De DB-methode biedt de mogelijkheid om een project op een strak schema op te leveren, omdat projecten kunnen worden opgesplitst en opgeleverd in een pakketbenadering, waarbij individuele componenten worden ontworpen en gebouwd als nodig is om de uiteindelijke voltooiingsdatum te halen. Over het algemeen kan de eigenaar al in een vroeg stadium een vaste maximumprijs voor het project vaststellen, en heeft hij een aanzienlijke mate van kostenbeheersing.
Ontwerp-bouw wordt meestal gebruikt voor bouwprojecten waarbij de eigenaar de eisen voorafgaand aan het ontwerp duidelijk heeft vastgesteld. Het kan ook een geschikte methode zijn wanneer het tijdschema een punt van zorg is, omdat het de componenten van het tijdschema verwijdert die gewoonlijk door het biedings- en aanbestedingsproces worden verbruikt.
Integrated Project Delivery
Integrated project delivery (IPD) is een relatief nieuwe leveringsmethode, die pas in het laatste decennium een belangrijke plaats in de bouwindustrie heeft ingenomen. Bij deze leveringsmethode selecteert de eigenaar een A/E en een CM voordat het projectontwerp van start gaat. Een gezamenlijk contract wordt getekend tussen de drie entiteiten nadat de doelen en doelstellingen gezamenlijk zijn vastgesteld. Deze leveringsmethode omvat vroege participatie van de aannemer, wat kan leiden tot een gestroomlijnd ontwerp dat specifiek gericht is op de doelstellingen van een project. Net als bij het CMAR-proces moet de eigenaar sterk betrokken blijven bij het project als een cruciaal lid van het projectteam. Geïntegreerde projectoplevering biedt mogelijkheden voor het minimaliseren van de projectkosten en het verhogen van de efficiency door samenwerking van de teamleden.
Het is belangrijk op te merken dat de eigenaar, A/E, en CM wettelijk zijn gebonden in een enkele entiteit, zodat het risico dat normaal gesproken aan één partij wordt toegewezen, nu wordt verspreid over alle partijen, wat ongemakkelijk is voor veel eigenaren. De toegenomen samenwerking tussen de partijen zou echter het totale risico verminderen.
IPD is het meest geschikt voor projecten in de particuliere sector die complex zijn, een strak tijdschema hebben of grotendeels ongedefinieerd zijn. Overheidsinstellingen kunnen normaal gesproken geen gebruik maken van IPD als leveringsmethode vanwege het ontbreken van een biedingscomponent.
Publiek-Privaat-Partnerschap (3P)
Het leveringsmodel van publiek-private samenwerking (ook bekend als P3 of PPP) wordt veel gebruikt buiten de Verenigde Staten en dringt langzaam door tot beperkte gebieden van binnenlandse overheidsprojecten in de VS. In de ontwerp- en bouwsector houdt het P3-model in dat een overheidsinstantie en een particuliere onderneming een contract sluiten voor de financiering, de bouw/renovatie, en gewoonlijk ook de exploitatie en het onderhoud van openbare infrastructuur. In ruil daarvoor ontvangt de particuliere onderneming de inkomsten die het project (gedurende een vooraf bepaalde periode) oplevert, om de investering terug te betalen en er uiteindelijk profijt van te trekken. Een particulier bedrijf kan er bijvoorbeeld mee instemmen de aanleg van een lightrailsysteem in een stad te financieren onder de voorwaarde dat het bedrijf een bepaald percentage van de inkomsten ontvangt die worden gegenereerd uit de vergoedingen voor het rijgedrag.
Een aantal van de voordelen van P3 zijn:
- De belastingbetaler wordt geheel of gedeeltelijk ontlast van de financiering van het project
- Particuliere entiteiten bieden doorgaans meer expertise en efficiency bij de aanleg en exploitatie dan de publieke sector (er is immers een winstoogmerk)
- De publieke entiteit kan de exploitatie van de infrastructuur nog steeds reguleren om een goede werking te waarborgen
Het gebruik van een P3-model brengt met zich mee dat de publieke entiteit een zekere mate van risico op zich moet nemen. De winstbeweegredenen die particuliere bedrijven ertoe aanzetten efficiënt te zijn, kunnen ook leiden tot kortere exploitatie- en onderhoudstermijnen die op den duur tot problemen leiden. Overheidsinstanties moeten een evenwicht zien te vinden tussen budgettaire kwesties en de mate van controle die zij bereid zijn aan particuliere instanties over te dragen. Bovendien zal de overheidsinstantie op een gegeven moment de exploitatie van de infrastructuur moeten overnemen wanneer het contract is afgelopen, of zal zij inschrijvers moeten werven voor een andere contractuele exploitatieperiode.