Veel commerciële eigendomsverzekeringen hebben een optionele dekking die overeengekomen waarde wordt genoemd. Deze dekking schort de coassurantieclausule in uw polis op. Dat wil zeggen, als u een overeengekomen waardedekking aanschaft, zal uw verzekeraar geen rekening houden met de medeverzekering bij het berekenen van uw uitkering voor een verlies. Coinsurance is een percentage van de waarde van het onroerend goed dat de verzekeringnemer zal dekken als er een schadeclaim is.
Het is echter belangrijk op te merken dat een overeengekomen waarde dekking u alleen zal beschermen tegen een coinsurance boete als u aan bepaalde eisen heeft voldaan.
Begrijp de overeengekomen waarde optie
Zoals de naam al doet vermoeden, is overeengekomen waarde een waarde van het onroerend goed die u en uw verzekeraar overeenkomen aan het begin van uw polisperiode. Om dekking op basis van een overeengekomen waarde te verkrijgen, moet u een verklaring van waarden bij uw verzekeraar indienen voordat uw polis ingaat of wordt verlengd.
Een verklaring van waarden is een lijst van uw verzekerde eigendommen (gebouwen en persoonlijke eigendommen) met de waarde van elk item. De waarde van de eigendommen moet worden uitgedrukt in de vervangingswaarde of de werkelijke contante waarde, afhankelijk van welke van toepassing is op uw polis. De werkelijke contante waarde is de vervangingswaarde verminderd met de tijdens het gebruik berekende afschrijving van het goed.
Een waardestaat wordt gewoonlijk opgesteld op een standaardformulier van het Insurance Services Office (ISO) of op een soortgelijk formulier dat door uw verzekeraar wordt verstrekt. Vraag uw agent of makelaar om hulp als u hulp nodig hebt bij het invullen van het formulier.
Als u een waardeverklaring aan uw verzekeraar hebt verstrekt, wordt de coassurantieclausule in uw polis gedurende een jaar – de looptijd van uw polis – opgeschort. Als er een schade optreedt, zal uw eigendom worden getaxeerd op basis van de overeengekomen waarde, zolang u uw eigendom voor dat bedrag hebt verzekerd.
Om de overeengekomen-waardedekking het volgende jaar voort te zetten, moet u een nieuwe waardeverklaring indienen voordat uw huidige polis afloopt. Als u dit nalaat, vervalt uw overeengekomen-waardedekking en wordt de cascobepaling weer van kracht.
Het invullen van het ISO-formulier is tijdrovend. Bovendien wordt de overeengekomen waarde van een gedekt onroerend goed tijdens de looptijd van uw contract niet afgeschreven, maar het bedrijfseigendom wel. Deze veranderende waarde moet worden verantwoord bij de verlenging van uw contract met overeengekomen waarde.
Wat is Coinsurance?
De coassurantieclausule staat in de voorwaardensectie van commerciële onroerendgoedverzekeringspolissen. Het doel van deze clausule is eigenaren van onroerend goed aan te moedigen een adequate verzekering af te sluiten. Als zich een schade voordoet, straft de clausule polishouders die hun eigendom onderverzekerd hebben door hen te dwingen “medeverzekeraars” te worden. Dit betekent dat de polishouders een deel van het verlies zelf moeten betalen.
Als medeverzekering op uw eigendom van toepassing is, moet een medeverzekeringspercentage, zoals 80% of 90%, op de pagina’s met eigendomsverklaringen worden vermeld. Het percentage vertegenwoordigt het bedrag van de verzekering die u moet aanhouden. Dit bedrag wordt uitgedrukt als een percentage van de waarde van uw verzekerde eigendom.
Voorbeeld, stel dat u zojuist een commerciële onroerendgoedpolis hebt gekocht waarop een muntenverzekeringspercentage van 90% is opgenomen. De polis dekt uw gebouw en persoonlijke eigendommen, met een waarde van respectievelijk $ 2 miljoen en $ 500.000. Om aan de voorwaarde van de medeverzekering te voldoen, moet u een verzekering op uw gebouw afsluiten voor ten minste $ 1,8 miljoen (90% van $ 2 miljoen). Evenzo moet u uw persoonlijke bezittingen verzekeren voor ten minste $ 450.000 (90% van $ 500.000).
Timing van de coinsurance-boete
Een belangrijk probleem met de coinsurance-clausule is de timing van de boete. Uw verzekeraar beoordeelt uw polislimieten op het moment dat een verlies zich voordoet. In het vorige voorbeeld voldeed u aan de vereisten van de medeverzekering in uw polis toen u de dekking kocht. Uw eigendom kan echter in waarde stijgen tijdens de looptijd van de polis.
Als zich een verlies voordoet en u hebt verzuimd aanvullende dekking te kopen, kunnen uw limieten lager uitvallen dan het bedrag dat volgens de medeverzekeringsclausule vereist is. Als uw limieten ontoereikend zijn, wordt u onderworpen aan een boete voor medeverzekering.
Er zijn een aantal redenen waarom uw eigendom in waarde kan stijgen. Misschien hebt u een nieuw eigendom gekocht, zoals meubilair of computerapparatuur, dat u nog niet bezat toen uw polis werd afgegeven. Gebouwen kunnen in waarde stijgen tijdens de polisperiode als gevolg van inflatie, stijgende bouwkosten, of een warme vastgoedmarkt. U bent zich er misschien niet van bewust dat de waarde van uw onroerend goed is gestegen totdat er een schade optreedt.
De limieten moeten gelijk zijn aan de overeengekomen waarde
Om bescherming te krijgen tegen medeverzekering onder de overeengekomen waardeclausule, moet u limieten aanhouden die gelijk zijn aan de overeengekomen waarden. Dat wil zeggen, als uw waardeverklaring aangeeft dat de kosten om uw gebouw te vervangen $ 2 miljoen bedragen, moet u een gebouwlimiet van ten minste $ 2 miljoen aanhouden. Als er een schade optreedt en u heeft verzuimd de limieten in uw waardestaat aan te houden, dan kan het zijn dat u een deel van de schade moet betalen.
Op grond van de overeengekomen waardeclausule betaalt uw verzekeraar bij schade aan beschadigde eigendommen maximaal de verhouding tussen de limiet voor die eigendommen en de overeengekomen waarde van die eigendommen die in de waardestaat staat vermeld. Stel bijvoorbeeld dat u eigenaar bent van een gebouw dat u hebt verzekerd op basis van vervangingswaarde. U heeft uw gebouw verzekerd tegen een limiet van $1,5 miljoen. Uw waardestaat geeft echter aan dat de vervangingswaarde van uw gebouw $2 miljoen bedraagt. In uw polis is een eigen risico van $ 1000 opgenomen.
Een zware hagelstorm veroorzaakt voor $ 100.000 schade aan het dak van uw gebouw. Uw verzekeraar zal de overeengekomen waarde van uw gebouw vergelijken met de limiet op uw polis. Omdat u uw gebouw met $ 500.000 hebt onderverzekerd, zal uw verzekeraar uw schade niet volledig uitkeren. In plaats daarvan betaalt hij slechts $74.000.
Hier vindt u de berekening:
Dekking bedrijfsinkomen
Een optie voor overeengekomen-waardedekking is ook beschikbaar onder de bedrijfsinkomensverzekering. Wanneer deze dekking wordt gekocht, is de coassurantieclausule in het formulier voor zakelijk inkomen niet van toepassing.
Wenst u een overeengekomen-waardedekking, dan moet u uw verzekeraar hiervan op de hoogte stellen. U moet ook een werkblad met uw verwachte bedrijfsinkomsten en -uitgaven indienen voor elk van de volgende periodes:
- de periode van twaalf maanden voorafgaand aan de datum op het werkblad
- de periode van twaalf maanden volgend op de ingangsdatum van uw overeengekomen-waardedekking (doorgaans de ingangsdatum van uw polis)
Om de overeengekomen-waardeoptie elk jaar voort te zetten, moet u een nieuw werkblad met uw bedrijfsinkomsten indienen voordat uw polis wordt verlengd. Als u deze optie onder de bedrijfsinkomensverzekering hebt geselecteerd, moet de overeengekomen waarde worden vermeld in het declaratiegedeelte van uw onroerendgoedpolis. Deze waarde moet gelijk zijn aan het muntenverzekeringspercentage in de polisverklaringen, vermenigvuldigd met uw geschatte netto-inkomsten en -uitgaven (item #2 hierboven).
Voorbeeld, stel dat uw bedrijfsinkomstendekking onderworpen is aan een muntenverzekering van 50%. Uw geschatte netto-inkomsten en -uitgaven voor de komende 12 maanden bedragen $1 miljoen. Your business income limit must be at least $500,000 (50% of $1 million). If you sustain a $100,000 business income loss and your business income limit is at least $500,000, no coinsurance will apply. Your $100,000 loss should be paid in full (if no deductible applies).
In the previous example, suppose your business income limit is only $400,000. You have failed to purchase the required limit of insurance. The most your insurer will pay is $80,000, calculated as follows:
- $400,000 limit divided by $500,000 agreed value = 0.80
- $100,000 loss times 0.80 = $800,000