RealtyMogul.com™

Onroerend goed beleggen voor beginners – Vastgoed 101

Onroerend goed is goed voor 60% van ’s werelds belangrijkste activa – en een aanzienlijk deel van alle nationale, bedrijfs- en persoonlijke rijkdom. Met dat in het achterhoofd verdient investeren in onroerend goed duidelijk overweging van elk individu of bedrijf dat op zoek is naar activaklassen om een deel van zijn kapitaal in te investeren. 1

Maar voordat u weloverwogen beslissingen kunt nemen over het al dan niet beleggen in onroerend goed, en welke van de vele soorten onroerend goed voor u het meest zinvol kunnen zijn, moet u eerst de basisprincipes van het beleggen in onroerend goed begrijpen.

Deze pagina is bedoeld om u een brede inleiding te geven in het beleggen in onroerend goed, te beginnen met het beantwoorden van een vraag die weinig mensen en zelfs sommige doorgewinterde beleggers in onroerend goed niet volledig kunnen beantwoorden: Wat is vastgoed?

(Opmerking: Als u op zoek bent naar een geavanceerde discussie over vastgoedbeleggen in het algemeen, of vastgoed crowdfunding in het bijzonder, raden wij u aan ons Resource Center te bezoeken voor een schat aan informatieve artikelen en webpagina’s over deze onderwerpen.)

Wat is onroerend goed?

Als ze de term onroerend goed horen, denken veel mensen aan land, of huizen, of andere soorten gebouwen en structuren. Dat zijn componenten van onroerend goed, maar ze zijn verre van een volledige definitie.

Hier is hoe de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), de industrie gids voor onroerend goed taxateurs, definieert onroerend goed: “Een geïdentificeerd perceel of stuk land, met inbegrip van verbeteringen, indien aanwezig.” Die verwijzing naar verbeteringen is de sleutel tot uw begrip van onroerend goed, omdat het onderstreept dat onroerend goed ook alles omvat wat vast of permanent aan de grond is bevestigd – een veel bredere categorie dan de meeste mensen beseffen.

Verbetering, zoals begrepen in de context van onroerend goed, kan een huis, winkel, kantoorgebouw of ander type structuur omvatten dat op de grond is gebouwd. Maar het kan ook verwijzen naar iets anders permanent bevestigd aan dat onroerend goed, met inbegrip van hekken, wegen, beken, bomen en zelfs de nutsvoorzieningen op het land. Ten slotte kan onroerend goed ook verschillende rechten omvatten die inherent zijn aan een stuk onroerend goed – zoals luchtrechten, waterrechten en de minerale rechten op alle natuurlijke hulpbronnen in de grond onder het land.

Daarom heeft USPAP ook een definitie opgenomen in zijn gids voor onroerend goed, dat volgens de gids vaak door elkaar wordt gebruikt met onroerend goed. USPAP definieert onroerend goed als “De belangen, voordelen en rechten die inherent zijn aan de eigendom van onroerend goed.” 2

Wat is een vastgoedbelegger?

Met die allesomvattende definitie van vastgoed in gedachten, kunnen we nu een vastgoedbelegger definiëren als een individu (of bedrijf of andere entiteit) die investeert in de vastgoedmarkt door het kopen, leasen of anderszins verwerven van rechten op een stuk vastgoed of een van de rechten die inherent zijn aan een stuk vastgoed.

Daarom stelden we in de inleiding dat er zo veel soorten vastgoedbeleggen zijn. Investeren in onroerend goed bestaat vaak uit die categorieën van investeringen waar de meeste mensen onmiddellijk aan denken als ze de term horen – zoals het bezitten van residentieel of commercieel onroerend goed en het verhuren van dat onroerend goed, of het kopen van dergelijk onroerend goed om het snel te verbeteren en met winst door te verkopen. Maar het kan ook verwijzen naar een groot aantal andere investeringsmogelijkheden, met inbegrip van het kopen en vervolgens leasen van de minerale rechten op een perceel grond, of investeren in een Real Estate Investment Trust.

Wat zijn de potentiële voordelen van onroerend goed beleggen?

Hoewel geen enkele belegging winstgarantie of zelfs bescherming van de hoofdsom kan bieden, is onroerend goed historisch gezien een van de veiligste activaklassen voor beleggers, terwijl het tegelijkertijd winstpotentieel biedt.

Het beleggen in onroerend goed biedt verschillende mogelijke voordelen die over het algemeen niet worden geassocieerd met andere soorten beleggingen. Hier zijn slechts een paar van die voordelen.

Hefboomwerking

Een van de krachtigste mogelijkheden die vastgoedbeleggen biedt, is de mogelijkheid voor beleggers om hun kapitaal meerdere malen te verhogen. Met andere woorden, investeerders in onroerend goed kunnen geleend geld gebruiken om te investeren in een stuk onroerend goed dat ze zich niet direct kunnen veroorloven, maar dan wel alle potentiële winst realiseren van het eigendom van dat onroerend goed. Het is echter ook belangrijk erop te wijzen dat met een grotere hefboomwerking ook grotere risico’s gepaard gaan.

Fiscale voordelen

Vastgoed kan ook verschillende soorten belastingvoordelen bieden. Zo behandelt de overheid winsten uit onroerend goed als vermogenswinsten, die lager worden belast dan inkomen uit loondienst. Bovendien kan de fiscale basis van uw vastgoedbeleggingen in de loop der tijd afnemen, omdat de belastingwetgeving u toestaat uw vastgoed elk jaar af te schrijven. En als u een cashflow genereert uit een huurpand, kunt u mogelijk profiteren van deze winsten zonder belastingheffing voor zelfstandigen.

Controle

Een ander aspect van vastgoedbeleggen dat sommige mensen waardevol vinden, is de grotere controle die ze hebben over hun investeringen. Wanneer u aandelen of beleggingsfondsen koopt, moet u vervolgens passief wachten tot deze activa in waarde stijgen. Tenzij u een belangrijke aandeelhouder bent in deze bedrijven, zult u niet veel zeggenschap hebben over hun activiteiten, wat vaak betekent dat er in wezen niets is dat u kunt doen om de waarde van uw investeringen direct te verbeteren. Wanneer u echter in onroerend goed investeert, kunt u enige controle uitoefenen over bijna elke variabele – het verwerven van kennis of onderhandelingsvaardigheden om een betere deal te sluiten bij de aankoop, het verbeteren van het onroerend goed, het vinden van creatieve manieren om extra inkomsten te genereren (het toevoegen van wasmachines aan uw appartementencomplex, bijvoorbeeld), enz.

Er zijn vele andere mogelijke voordelen van het investeren in onroerend goed – het kan uw kapitaal beschermen tegen inflatie, belastingaftrek bieden tegen uw andere inkomsten, enz. Voor meer inzichten hierover, raden wij u aan ons Kenniscentrum te bezoeken.

Risico’s van vastgoedbeleggen

Een discussie over vastgoedbeleggen is natuurlijk niet compleet zonder ook de risico’s te bespreken. Zoals bij elke investering, draagt vastgoed het risico van verlies in zich. In het geval van actief investeren in onroerend goed, zoals het kopen van een woning om te verhuren, draagt u het voortdurende risico van leegstand, wat zal leiden tot een gebrek aan inkomsten op dat onroerend goed, evenals een neergang in de vastgoedmarkt, waardoor uw vermogen in de investering kan verminderen.

Er zijn ook risico’s verbonden aan passieve vastgoedbeleggingen – zoals het bezitten van aandelen in vastgoedgerelateerde bedrijven, het bezitten van aandelen in Real Estate Investment Trusts (REIT’s), of investeren in deals via vastgoed crowdfunding platforms, die we hieronder allemaal zullen bespreken. In het geval van deze beleggingen kan de waarde van deze activa na verloop van tijd dalen. Om deze redenen zullen zowel actieve als passieve vastgoedbeleggingen vereisen dat u uw eigen due diligence en onderzoek vooraf doet, net zoals u zou doen met elk ander type investering.

Wat zijn vastgoedbeleggingsmaatschappijen?

Tot nu toe hebben we het gehad over individuele vastgoedbeleggers, maar een aanzienlijk deel van al het vastgoed is eigendom van en wordt gecontroleerd door vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Dit zijn over het algemeen bedrijven georganiseerd als traditionele bedrijven – vennootschappen, LLC’s, LLP’s, enz.

Beleggingsmaatschappijen voor onroerend goed zijn in wezen groepen beleggers die kapitaal van andere beleggers aantrekken en dit kapitaal inzetten om onroerend goed te kopen, hetzij voor cashflow en waardestijging op lange termijn, hetzij voor ommekeer en winst op korte termijn.

Deze bedrijven investeren in onroerend goed op vrijwel dezelfde manier als individuele beleggers doen – hoewel de grotere en meer geavanceerde bedrijven over het algemeen investeren in deals die veel groter of complexer zijn dan een individuele onroerend goed belegger zou kunnen beheren. Sommige van de grotere vastgoedbeleggingsmaatschappijen kopen zelfs grond en ontwikkelen vervolgens het onroerend goed – appartementsgebouwen, winkelcentra – zelf.

Maar omdat de oprichting van het bedrijf (voor juridische en fiscale doeleinden), het vinden van kapitaal en vervolgens het vinden van de juiste vastgoeddeals de enige vereisten zijn voor het exploiteren van een vastgoedbeleggingsmaatschappij, kunnen individuele beleggers dit ook doen.

Wat doen vastgoedbeleggingsgroepen?

Binnen de brede categorie van vastgoedbeleggingsmaatschappijen is er een subgroep die vastgoedbeleggingsgroepen wordt genoemd. Deze organisaties vervullen een zeer specifieke functie – zij kopen of bouwen een groep eigendommen, en verkopen deze dan aan andere investeerders, die ze kunnen verhuren. Omdat ze over het algemeen zeer geavanceerd en deskundig zijn, helpen deze vastgoedbeleggingsgroepen de investeerders ook bij het vinden van huurders en fungeren als vastgoedbeheerders, in ruil voor een percentage van de huur.

Hoe kan ik in onroerend goed investeren met weinig geld?

Hoewel de meeste mensen denken aan onroerend goed als een investering alleen voor rijke individuen of mensen met veel kapitaal om te investeren, de realiteit is dat u kunt investeren in onroerend goed met zeer weinig geld.

Bijvoorbeeld, veel grote onroerend goed bedrijven zijn beursgenoteerd, en u kunt gewoon kopen aandelen in dergelijke bedrijven – onroerend goed makelaars, onroerend goed ontwikkelingsmaatschappijen, bouwbedrijven, etc.

U kunt ook kopen in een vastgoedbeleggingstrust (REIT), die we hieronder in meer detail zullen bespreken.

Een van de nieuwere vormen van vastgoedinvesteringen, waarmee particulieren kunnen deelnemen aan deals zonder veel kapitaal te investeren, is vastgoed crowdfunding.

RealtyMogul, bijvoorbeeld, is een toonaangevende vastgoed crowdfunding bedrijf, en ons platform helpt om vastgoed kansen die zijn doorgelicht door onze experts te verbinden met investeerders die geïnteresseerd zijn in het investeren zo weinig als $ 1.000 direct in vastgoed deals.

Door beleggers in staat te stellen kapitaal te bundelen en te investeren in deze deals, RealtyMogul stelt individuen om te investeren in kansen die vroeger alleen beschikbaar waren voor instellingen of de rijken. En ons platform stelt dergelijke investeerders in staat om zowel potentiële inkomsten als waardestijging op de langere termijn te realiseren in onroerend goed deals zonder de rompslomp van eigendom van onroerend goed. Houd in gedachten dat er risico’s zijn, dus het is belangrijk om uw due diligence te doen.

Wat is Real Estate Crowdfunding?

Real estate crowdfunding is een platform (soms een peer-to-peer lending service genoemd) dat individuen die willen investeren in onroerend goed verbindt met vastgoedbedrijven en vastgoedeigenaren die kapitaal nodig hebben voor hun projecten.

Deze vastgoedbedrijven die kapitaal nodig hebben, kunnen hun investeringsmogelijkheden structureren als schuld- of aandelenfinanciering. Dit betekent dat investeerders die crowdfundingmogelijkheden voor vastgoed onderzoeken, deals kunnen vinden die hen ofwel investeringen met vreemd vermogen (terugbetaald met rente in vaste termijnen of aan het einde van een vooraf bepaalde periode) of investeringen met eigen vermogen bieden, waarbij ze kunnen delen in de opwaartse winst op de vastgoeddeal.

Is Real Estate Crowdfunding een veiligere investering?

Geen enkele investering is gegarandeerd, en er zijn risico’s aan alle investeringen, inclusief Real Estate Crowdfunding. Echter, de meer geavanceerde crowdfunding-platforms grondig te herzien elk onroerend goed deal evenals het team erachter voordat ze beschikbaar op hun sites voor investeerders.

Daarnaast, de onroerend goed mogelijkheden die worden aangeboden op crowdfunding platforms bieden het algemene comfort van het investeren in een fysiek stuk van het onroerend goed, in tegenstelling tot een aandeel of obligatie of andere niet-fysieke activa.

Real Estate Crowdfunding voor niet geaccrediteerde investeerders

Hoewel crowdfunding platforms investeringsmogelijkheden bieden aan niet geaccrediteerde investeerders, zullen potentiële investeerders over het algemeen aan bepaalde criteria moeten voldoen, zoals een minimale nettowaarde of huishoudinkomen.

Voor veel van de onroerend goed investeringsmogelijkheden beschikbaar op een crowdfunding platform, echter – met name die welke niet openbaar zijn geadverteerd – komen niet-geaccrediteerde investeerders in aanmerking om deel te nemen.

Real Estate Crowdfunding Statistics

Ondanks dat crowdfunding in onroerend goed nog een relatief nieuwe manier van investeren is, is het al een miljardenindustrie. 3

In feite hebben investeerders op RealtyMogul’s vastgoed crowdfunding platform alleen al meer dan $250 miljoen geïnvesteerd in vastgoed deals met een gezamenlijke waarde van meer dan $1 miljard.

Voor meer educatieve content over dit onderwerp, bezoek ons Kenniscentrum.

Wat is een Real Estate Investment Trust (REIT)?

Een Real Estate Investment Trust – meestal een REIT genoemd – is een vastgoedonderneming die haar activiteiten enigszins modelleert als een beleggingsfonds, door kapitaal bijeen te brengen dat door beleggers wordt bijeengebracht om vastgoed te kopen (hetzij voor doorlopende inkomsten, hetzij voor wederverkoop).

De meeste REIT’s zijn gespecialiseerd in een of meer categorieën onroerend goed – zoals kantoorgebouwen, appartementencomplexen of self-storage onroerend goed.

Hoewel de meeste REIT’s beursgenoteerd zijn en iedereen er aandelen in kan kopen zoals in elk ander aandeel, zijn sommige REIT’s besloten en alleen beschikbaar voor geaccrediteerde, geavanceerde beleggers.

Hoe werkt REIT-beleggen?

De eenvoudigste en meest wijdverbreide manier om in een REIT te beleggen, is door aandelen te kopen in een beursgenoteerd REIT-bedrijf of in een REIT mutual fund. Ieder individu met een aandelenrekening kan op deze manier in REIT’s beleggen.

Maar geaccrediteerde beleggers – meestal vermogende particulieren die voldoen aan bepaalde minimale financiële criteria op basis van inkomen en totaal vermogen – kunnen ook in particuliere REIT’s beleggen. Deze zijn niet beursgenoteerd en zijn niet geregistreerd bij de Securities and Exchange Commission, wat betekent dat ze niet dezelfde wettelijke vereisten hebben om details over hun financiële administratie bekend te maken. Dit is de reden waarom investeringsmogelijkheden in particuliere REIT’s meestal alleen openstaan voor geaccrediteerde beleggers.

Hoe weet ik welke vastgoedbeleggingsmaatschappijen ik moet vertrouwen?

Zelfs als u een vermogend persoon bent die in aanmerking zou komen als een geaccrediteerde belegger, als u nieuw bent in REIT’s is de veiligste manier om te beginnen met investeren in deze bedrijven om te beginnen met degenen die openbaar worden verhandeld.

Waarom? Omdat de op de beurs verhandelde REIT’s onderworpen zijn aan dezelfde financiële openbaarmakingsregels als elk ander beursgenoteerd bedrijf, wat betekent dat u meer over deze bedrijven en hun investeringen te weten zou moeten kunnen komen dan wanneer u een particuliere REIT zou onderzoeken.

Een andere reden waarom het verstandig kan zijn om eerst voor een beursgenoteerde REIT te kiezen, is dat deze bedrijven worden gevolgd en beoordeeld door aandelenanalisten, net als bedrijven in elke andere bedrijfstak. Dit betekent dat u gedetailleerde analyses over openbare REIT’s kunt vinden op een van de grote voorraadanalyse verkooppunten zoals MorningStar of TheStreet.

Hoe kan ik investeren in onroerend goed met beperkte middelen?

Een manier om te investeren in onroerend goed, zelfs als u niet veel upfront kapitaal heeft, is om een kleine investering te doen in een REIT. Bovendien heeft u ook de mogelijkheid om tegelijkertijd gebruik te maken van de voordelen van zowel vastgoed crowdfunding en REIT’s door te investeren in RealtyMogul’s MogulREIT.

MogulREIT is een online Real Estate Investment Trust die open staat voor elke investeerder en slechts een minimale investering van $ 5.000 vereist. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d