Als gevolg van de recente kredietverkrapping hebben sommige huizenkopers minder kans om in aanmerking te komen voor een hypotheek dan een paar jaar geleden. Sommige financiële adviseurs voorspellen dat leners met beperkte opties zich kunnen wenden tot alternatieve middelen om een huis te kopen. Een van die alternatieven is het contract voor de akte.
In een contract voor akte, wordt de aankoop van onroerend goed gefinancierd door de verkoper in plaats van een derde partij geldschieter, zoals een commerciële bank of credit union. De regeling kan ten goede komen aan kopers en verkopers door krediet te verstrekken aan huizenkopers die anders niet in aanmerking zouden komen voor een lening. Publieke en non-profit huisvestingsorganisaties hebben het contract voor de akte gebruikt als een instrument om huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen te helpen een eigen huis te verwerven.
Noch, dit alternatieve financieringsmechanisme mist veel van de bescherming die kredietnemers met traditionele hypotheken genieten. Bovendien kunnen deze contracten bepalingen bevatten die ruimte laten voor misbruik en risico’s en onzekerheden kunnen opleveren voor zowel de koper als de verkoper. Het volgende artikel presenteert de basisfeiten en kenmerken van het contract voor de akte en biedt suggesties voor het minimaliseren van de risico’s in verband met deze hypotheeksubstituut.
feiten en kenmerken
Een contract voor de akte, ook bekend als een “obligatie voor de akte,” “land contract,” of “afbetaling land contract,” is een transactie waarbij de verkoper de verkoop van zijn of haar eigen eigendom financiert. In een contract voor de verkoop van een akte, gaat de koper ermee akkoord om de aankoopprijs van het onroerend goed in maandelijkse termijnen te betalen. De koper neemt onmiddellijk bezit van het onroerend goed en betaalt vaak weinig of niets, terwijl de verkoper de wettelijke eigendom van het onroerend goed behoudt totdat het contract is nagekomen. De koper heeft het recht van bewoning en, in staten als Minnesota, het recht om aanspraak te maken op een homestead vrijstelling van onroerendgoedbelasting. De koper financiert de aankoop met de hulp van de verkoper, die een zekerheid in het onroerend goed behoudt.
Het contract voor de akte is een veel snellere en minder dure transactie om uit te voeren dan een traditionele, aankoop-geld hypotheek. In een typisch contract voor een akte, zijn er geen initiatiekosten, formele aanvragen, of hoge sluiten en afwikkeling kosten. Een ander belangrijk kenmerk van een contract voor een akte is dat beslaglegging op het onroerend goed in geval van wanbetaling over het algemeen sneller en minder duur is dan beslaglegging in het geval van een traditionele hypotheek. Als de koper in gebreke blijft met de betalingen in een typisch contract voor een akte, kan de verkoper het contract annuleren, het bezit van het onroerend goed hervatten, en eerdere door de koper betaalde termijnen behouden als vaste schadevergoeding. In deze omstandigheden kan de verkoper het eigendom terugvorderen zonder een executoriale verkoop of een gerechtelijke procedure. De wetgeving inzake het ontbindingsproces verschilt echter van jurisdictie tot jurisdictie en de uitkomst kan binnen elke staat verschillen, afhankelijk van de contractvoorwaarden en de feiten van het specifieke geval.
Omdat de koper in een contract voor een akte niet dezelfde waarborgen heeft als die welke een hypotheekgever in een koopgeldhypotheek heeft, kan het contract voor een akte in wezen een huurkoopregeling lijken. In een typisch contract voor een akte wordt de koper echter verantwoordelijk voor de verplichtingen van een hypotheekhouder in eigendom, zoals het onderhoud van het onroerend goed en het betalen van onroerendgoedbelasting en ongevallenverzekering. Bovendien, tenzij verboden door het contract, kan elke partij zijn of haar belang in het contract verkopen.
Snelheid, eenvoud beroep op kopers
Homebuyers kunnen worden aangetrokken tot een contract voor de aankoop van een akte om verschillende redenen. Deze methode kan vooral aantrekkelijk zijn voor huizenkopers die niet in aanmerking komen voor een hypotheek, zoals mensen die cash jobs hebben en daarom hun vermogen om betalingen te doen niet kunnen bewijzen. Aangezien het contract voor de akte proces is aanzienlijk korter dan de hypotheek-goedkeuring proces, kan het aantrekken van kopers die worden geconfronteerd met tijdgebrek of hebben beperkte opties, zoals mensen die hun huizen te verliezen aan de afscherming. Mensen die voor het eerst een huis kopen en geen ervaring hebben op de markt, of mensen die op hun hoede zijn voor traditionele financiële organisaties, kunnen ook kiezen voor een koopcontract vanwege de relatieve eenvoud van het koopproces.
De koopcontracten zijn een populairder financieringsalternatief onder huizenkopers uit minderheidsgroepen, met name Latijns-Amerikanen. Volgens cijfers van recente American Housing Surveys had in 2005 slechts 5 procent van alle huishoudens in de VS een koopcontract, maar maakten 9,5 procent van de huishoudens van Latino’s en 7,1 procent van de huishoudens van zwarte eigenaren in het hele land er gebruik van.1/ (Zie de tabel hieronder voor meer cijfers over het gebruik van contracten voor de akte.) Hoewel contracten voor de akte soms de “hypotheek voor de armen” worden genoemd, geven de resultaten van de American Housing Survey aan dat slechts 3,9 procent van de Amerikaanse huishoudens onder de armoedegrens er in 2005 gebruik van maakte.
Hoe wijdverbreid contracten voor akte precies zijn, is echter moeilijk te achterhalen, omdat de aard van deze regelingen de koper en verkoper een zekere mate van anonimiteit toestaat. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.
Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.
| Household Type | Percentage with Contracts for Deed, by Year |
||
|---|---|---|---|
|
2001
|
2003
|
2005
|
|
| All owner-occupied |
5.7
|
5.5
|
5.0
|
| Non-black, non-Hispanic |
5.3
|
5
|
4.4
|
| Black |
7.7
|
7.7
|
7.1
|
| Hispanic |
8.3
|
8.9
|
9.5
|
| Below poverty line |
3.8
|
3.0
|
3.9
|
| Elderly (65 years or older) |
1.9
|
2
|
2.1
|
| Manufactured/mobile home |
5.2
|
7.9
|
5
|
Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.
Historical objections
Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Bijvoorbeeld, in het westen van centraal Minnesota, anekdotische informatie suggereert dat contracten voor de akte zijn een veelgebruikt alternatief voor hypotheken.
Toch, sommige financiële adviseurs en eigendomsrecht geleerden beschouwen het contract voor de akte als een “juridische dinosaurus “3 / of een “anomalie, “4 / en zelfs oproepen voor de ondergang ervan. Zij beweren dat het contract voor de akte geen plaats heeft in de moderne vastgoedfinanciering, geen echte voordelen biedt ten opzichte van de hypotheek, en beide partijen kwetsbaar maakt voor risico’s en onzekerheid.
Eén belangrijk bezwaar tegen het contract voor de akte is dat het nauw verbonden is met een vorm van roofzuchtige leningen die van eind jaren tachtig tot in de jaren negentig veel voorkwam. In deze periode kregen sommige buurten, waaronder die in Noord-Minneapolis, te maken met een roofzuchtig leenstelsel dat bekend staat als equity stripping. Bij equity-stripping vindt een investeerder een huiseigenaar die in de executieverkoop dreigt te belanden en benadert hem of haar met een aanbod om het huis te kopen. Nadat hij het huis heeft gekocht, betaalt de investeerder de schuld af, verkoopt hij het huis terug aan de oorspronkelijke eigenaar via een contract voor een akte, en krijgt hij het eigen vermogen van de transactie. Gelukkig zijn deze oplichterspraktijken de laatste jaren van het toneel verdwenen, grotendeels omdat huiseigenaren die met afscherming worden geconfronteerd tegenwoordig weinig tot geen eigen vermogen hebben dat gewetenloze investeerders kunnen verkopen.
Een ander bezwaar tegen koopcontracten, afgezien van hun associatie met snode oplichterspraktijken, is dat ze de reputatie hebben dat ze kopers weinig wettelijke bescherming bieden. Ondanks het feit dat kopers de verantwoordelijkheid krijgen voor reparatie en onderhoud van hun huis, hebben ze beperkte eigendomsrechten en controle over hun eigendom terwijl ze betalingen doen aan verkopers. Kopers krijgen geen rechten van terugkoop door de transactie.
Tot enkele decennia geleden handhaafden Amerikaanse rechtbanken routinematig de verbeurdverklaringsclausules van aktecontracten in geval van wanbetaling door de koper. Als een huiskoper bijvoorbeeld 15 jaar na het verstrijken van een 20-jarig koopcontract één enkele betaling niet had gedaan, kon de verkoper het contract ontbinden en de titel en alle eerdere betalingen behouden, terwijl de koper een aanzienlijk verlies zou lijden. Dergelijke extreme gevallen komen tegenwoordig echter minder vaak voor. Hoewel enkele rechtbanken de bepalingen inzake verbeurdverklaring van de koopakte handhaven, staan de meeste meer welwillend tegenover klachten van de in gebreke blijvende koper, vooral in omstandigheden waarin de koper reeds een aanzienlijk deel van de koopprijs heeft betaald. Rechtbanken beschouwen het koopcontract tegenwoordig vaak als vergelijkbaar met de hypotheek en breiden de bescherming van de hypotheekgever bijgevolg uit tot de koper in geval van wanbetaling.
De risico’s voor kopers
Ondanks gunstige veranderingen in de wettelijke handhaving van verbeurdverklaringen, brengen contracten voor akte duidelijke risico’s voor kopers met zich mee. Een belangrijk risico vloeit voort uit de korte periode die nodig is om het contract te annuleren in geval van wanbetaling. In Minnesota bijvoorbeeld kan de verkoper, wanneer een koper in gebreke blijft met de betaling, een kennisgeving van annulering van het contract voor een akte indienen bij het district en de kennisgeving aan de koper betekenen. De koper heeft slechts 60 dagen vanaf de datum van indiening om de punten van verzuim aan te pakken en de toegestane advocaatkosten te betalen om het contract te “herstellen”. Dit is een korte tijdspanne in vergelijking met de zes maanden of meer die hypotheekgevers die met de gedwongen verkoop worden geconfronteerd, hebben. Als gevolg hiervan heeft een koper van een contract voor een akte die in gebreke blijft, veel minder tijd om een nieuw huis te vinden en heeft hij waarschijnlijk beperkte huisvestingsmogelijkheden.
Een ander groot risico voor de koper is de ballonbetaling. In tegenstelling tot de meeste traditionele hypotheken, zijn de meeste contracten voor akte niet volledig afgeschreven. In plaats daarvan is het contract meestal gestructureerd om maandelijkse betalingen voor een paar jaar te vereisen, gevolgd door een “ballonbetaling” die de betaling op het huis voltooit. Om deze ballonbetaling te kunnen doen, zal de koper bijna onvermijdelijk een traditionele hypotheek moeten afsluiten. Als een koper niet in staat is om zich te kwalificeren voor een hypotheek op het moment dat de ballonbetaling verschuldigd is, zal hij of zij waarschijnlijk worden geconfronteerd met annulering van het contract.
Sommige kopers gaan contracten voor akte aan met de hoop hun krediet te herstellen. Ze verwachten hun kredietprofiel te verbeteren tijdens het eerste deel van de contractperiode en dan in aanmerking te komen voor een lening op het moment dat de ballonbetaling verschuldigd is. Echter, volgens Dan Williams van Lutheran Social Services in Duluth, Minn., verbetert een contract voor akte vaak niet het krediet van de koper omdat individuele verkopers meestal niet rapporteren aan kredietagentschappen. De koper kan proberen een brief van de verkoper te gebruiken waarin staat dat hij of zij de contractbetalingen op tijd doet, maar helaas honoreren de meeste kredietverstrekkers zo’n brief niet.
Williams waarschuwt dat onverwachte kosten voor huisreparatie ook een risico kunnen vormen voor kopers in een contract voor akte. Hoewel dit risico ook geldt voor kopers die huizen kopen via conventionele hypotheken, kan het groter zijn in het geval van huizen gekocht via contracten voor akte, omdat een verkoper een contract voor akte kan uitvoeren met beperkte openbaarmaking over de toestand van het pand. De in Minneapolis gevestigde advocaat Larry Wertheim legt uit dat bij een door derden gefinancierde verkoop, de strenge eisen van de geldschieter voor titelonderzoek, titelverzekering en taxatie het nevenvoordeel van openbaarmaking voor de koper bieden. Tenzij de koper in een contract voor akte juridische bijstand heeft of zich bewust is van de noodzaak van taxatie en titelonderzoek, kan de transactie deze waarborgen niet bevatten. Bovendien, aangezien veel huizenkopers voor een contract voor akte kiezen omdat hun zwakke krediet hen verhindert een conventionele hypotheek te krijgen, is het onwaarschijnlijk dat zij in aanmerking komen voor leningen om reparaties te financieren. Uiteindelijk kunnen gebreken aan de woning de kans vergroten dat de koper in gebreke blijft met de betalingen en de woning verliest.
Een ander risico voor kopers van een contract voor een akte vloeit voort uit het feit dat de verkoper de eigendomstitel van het onroerend goed behoudt gedurende de looptijd van het contract. Aangezien de verkoper de titel behoudt, kan hij of zij het eigendom blijven bezwaren met hypotheken en pandrechten. De verkoper is alleen verplicht een goede eigendomstitel over te dragen wanneer de koopprijs volledig is betaald en het tijd is om de titel te leveren. Hij of zij hoeft geen goede eigendomstitel te hebben op het moment dat het contract wordt uitgevoerd, noch gedurende de looptijd van het contract. Afhankelijk van de staatswet en of het contract tijdig is geregistreerd, kan het belang van de koper junior zijn in prioriteit ten opzichte van deze pre- en post-contract bezwaringen die door de verkoper op het onroerend goed zijn geplaatst.
Naast de hierboven beschreven problemen, zijn geen twee contracten voor akte gelijk en, volgens Cheryl Peterson van Twin Cities Habitat for Humanity, zijn de voorwaarden van de overeenkomst vaak onduidelijk. Het koopcontract is meestal een document van één tot vijf bladzijden met het aankoopbedrag, de rentevoet, de maandelijkse betaling en wat woorden over annulering. De documenten bevatten vaak geen standaardregeling voor het begin van de annuleringsprocedure. Dit gebrek aan duidelijkheid in de contracten voor akte creëert problemen voor financiële adviseurs die advies geven aan kopers die geconfronteerd worden met verbeurdverklaring. Peterson: “Je kunt niet zeggen: ‘Als je tien aktecontracten hebt gezien, heb je ze allemaal gezien.’ Dat maakt je nog geen expert, want de volgende tien zullen allemaal anders zijn.”
Een instrument om huiseigenaarschap te bevorderen
Hoewel het contract voor akte een litanie van problemen in de particuliere markt met zich meebrengt, heeft dit alternatieve financieringsinstrument bewezen een veelbelovend instrument te zijn voor de publieke en non-profit sectoren. Sommige financiers van huisvesting en projectontwikkelaars gebruiken koopcontracten als een middel om huiseigendom voor huishoudens met een laag tot middelhoog inkomen te bevorderen. Met name het Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) van Minnesota Housing is een doeltreffend instrument gebleken om honderden Minnesotanen te helpen een duurzaam huis te kopen en tegelijkertijd buurten in verval te stabiliseren.5/
MURL kent fondsen toe aan lokale beheerders om in verval geraakte eengezinswoningen te saneren. De opgeknapte woningen worden vervolgens verkocht aan risicovolle huizenkopers op basis van een rentevrij koopcontract. Het programma definieert risicovolle huizenkopers als degenen die “dakloos zijn, overheidssteun ontvangen of anderszins niet in staat zijn om te voldoen aan de hypotheeknormen voor traditionele financiering. “6/
Het MURL-contract voor akte vereist dat huizenkopers een maandelijkse betaling doen die gelijk is aan 25 procent of meer van hun bruto maandinkomen. (Dit is over het algemeen een goede deal, gezien het feit dat ontvangers van Section 8 federale huisvestingssteun 30 procent van het bruto maandinkomen betalen). Het doel van MURL is om huizenkopers in staat te stellen om uiteindelijk het contract voor akte te herfinancieren of af te betalen en eigendomsrecht te verwerven. De betaalbare maandelijkse betalingen op grond van het contract voor de akte stelt de huizenkoper in staat om eventuele resterende kredietkwesties te herstellen terwijl de hoofdsom wordt verlaagd. Zodra het saldo is teruggebracht tot een redelijk niveau, kan de huizenkoper herfinancieren in een traditionele hypotheek.
Volgens een samenvatting van het jaarverslag 2008 van Minnesota Housing omvat de MURL-portefeuille 350 woningen. In het afgelopen jaar bedroeg het wanbetalingspercentage 7,7 procent en het herfinancierings-/contractaflossingspercentage 2,6 procent. In tegenstelling tot de opzeggingstermijn van 60 dagen in de particuliere markt, omvat MURL een genereus uitstelbeleid, bedoeld om de risicovolle huizenkoper te helpen op lange termijn succesvol te zijn. Het biedt flexibiliteit in geval van onvoorziene omstandigheden die het vermogen van de huiskoper om op korte termijn te betalen beperken (bijvoorbeeld onverwachte gezondheidsproblemen, kortstondig verlies van werk).
Het Family Housing Fund-een non-profit organisatie in Twin Cities-is een nieuw programma gestart dat ook het contract voor de akte zal gebruiken als een instrument om betaalbare huisvestingsmogelijkheden te creëren. Het nieuwe initiatief, getiteld The Bridge to Success Contract for Deed Program, is in de herfst van 2008 van start gegaan.
In het kader van dit programma heeft het Family Housing Fund een lening van $ 500.000 verstrekt aan Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) en Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Deze twee organisaties hebben een toezegging – vergelijkbaar met een kredietlijn – van maximaal $1 miljoen van een particuliere geldschieter. DBNHS en GMHC zullen de financieringspools gebruiken om eigendommen op contractbasis te verkopen aan huizenkopers die wellicht nog niet in aanmerking komen voor een traditionele hypotheek. De middelen uit het Fonds voor Gezinshuisvesting zullen 20% van de aankoopprijs uitmaken, terwijl 80% door de kredietverstrekkers zal worden gefinancierd. Door deze regeling is er geen particuliere hypotheekverzekering nodig. Belangrijke onderdelen van The Bridge to Success Contract for Deed Program zijn huiseigenaarschap onderwijs en financiële begeleiding om ervoor te zorgen dat de koper hypotheek-klaar is in drie jaar.7/
Advies van de experts
Hoewel een contract voor akte zijn aantrekkingskracht kan hebben als een alternatief financieringsmiddel, gezien de risico’s die ermee gepaard gaan, moeten kopers en verkopers voorzichtig te werk gaan bij het aangaan van een dergelijke regeling op de particuliere markt. Het volgende advies van de Minnesota Legal Services Coalition benadrukt dat beide partijen een inspanning moeten doen om volledig geïnformeerd te zijn.
- In de eerste plaats moet de verkoper de voorwaarden van het contract vastleggen in een koopovereenkomst. Het is belangrijk dat beide partijen de bepalingen van het contract volledig begrijpen, want als de koopovereenkomst eenmaal is ondertekend, zijn de opties voor zowel de verkoper als de koper beperkt.
- De koper moet weten of hij of zij verantwoordelijk is voor de betaling van de onroerende voorheffing en de verzekering en of het contract voor de akte een ballonbetaling omvat. Als er een ballonbetaling in is opgenomen, moet de koper er zeker van zijn dat hij of zij in aanmerking komt voor een hypotheek om de betaling te dekken wanneer deze verschuldigd is.
- De koper moet er ook voor zorgen dat de verkoper de echte eigenaar van het huis is door het kantoor van de provinciale griffier te controleren om te zien wie er als de geregistreerde eigenaar wordt vermeld. Als de verkoper nog steeds een hypotheek op het onroerend goed heeft of verantwoordelijk is voor het betalen van de belastingen of verzekeringen, moet de koper contact opnemen met de hypotheekmaatschappij van de verkoper voordat hij het contract ondertekent om te bepalen of de verkoper zijn of haar betalingen nog niet heeft voldaan. Sommige “zwendel” verkopers zullen de betalingen van de koper inhouden en niet toepassen op de hypotheek. Als de verkoper in dit scenario in gebreke blijft met de hypotheek en het huis wordt afgesloten, verliest de koper het huis en alle betaalde termijnen.
- De koper moet de verkoper vragen om een Truth in Sale of Housing-rapport om de staat van het huis te bepalen. Dit rapport is vereist in Minneapolis en St. Paul en sommige andere steden. In steden waar het niet vereist is, moet de verkoper zijn of haar eigen inspecteur vinden om de toestand van het huis te beoordelen.
Ten slotte, volgens Wertheim, zodra het contract voor de akte is uitgevoerd, moet de koper het contract onmiddellijk registreren bij het kantoor van de provinciale griffier of de griffier van titels. Hoewel statuten die deze registratie vereisen zelden worden afgedwongen, zal de registratie van het contract helpen het bezit van de koper van het onroerend goed te bewijzen en hem of haar te beschermen tegen post-contract bezwaringen die door de verkoper op het onroerend goed zijn geplaatst.
Zorgen voor een positieve uitkomst
Het is belangrijk op te merken dat ondanks hun risico’s en soms negatieve associaties, contracten voor akte niet intrinsiek slecht zijn. Als ze verstandig worden gebruikt, kunnen ze voor sommige consumenten een goede oplossing zijn. Contracten voor akte bieden een snelle, gestroomlijnde optie voor mensen die niet in aanmerking komen voor traditionele hypotheken of liever niet te maken hebben met hypotheekverstrekkers. Wanneer beheerd door overheidsinstanties of non-profit huisvestingsorganisaties, kunnen contracten voor akte een hulpmiddel zijn voor het opbouwen van krediet, het bevorderen van huiseigenaarschap, en het stabiliseren van buurten.
Om hun belangen in contracten voor akte te beschermen, moeten verkopers en kopers hun huiswerk doen, om zo te zeggen, door ervoor te zorgen dat ze leren en begrijpen welke specifieke bepalingen en risico’s de contracten met zich meebrengen. Kopers in particuliere contracten voor akte moeten extra stappen ondernemen. Zo moeten zij de staat van het onroerend goed beoordelen, nagaan of de verkoper een duidelijke eigendomstitel heeft en het ondertekende contract bij het bevoegde overheidskantoor laten registreren. Door geïnformeerd en voorbereid te zijn, kunnen de koper en verkoper in een contract voor een akte helpen zorgen voor een positieve uitkomst voor beide partijen.
Crystal Myslajek liep in 2008 stage bij de Federal Reserve Bank of Minneapolis voor Gemeenschapszaken. Ze streeft een master in overheidsbeleid na aan het Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs van de Universiteit van Minnesota.
1/ U.S. Census Bureau.
2/ A. Roy, “Urban Informality,” Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.
3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.
4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.
5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.
6/ Ibid.
7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.