Sec. 5.008 van de Texas Property Code
Seller’s Disclosure Notices zijn vereist in de meeste Texas residentiële transacties. Veel verkopers gaan er ten onrechte van uit dat als zij het onroerend goed nooit bewonen, zij zijn vrijgesteld van de openbaarmakingsplicht. Zorg ervoor dat uw verkoper echt is vrijgesteld voordat u besluit om de openbaarmaking weg te laten. Een verkeerd begrip van de regels kan aanleiding geven tot het geven van een onbeperkte optie aan de koper om op elk moment te beëindigen.
*Law Talk
In 1994 werd de oorspronkelijke vereiste van de Verkoper Bekendmaking voor het eerst van kracht in Texas, waardoor kopers van woningen toegang kregen tot belangrijke informatie over de kenmerken van een woning, systemen en reparatie/onderhoudsgeschiedenis. Hoewel deze eis goed werd ontvangen door potentiële kopers in de hele staat, zadelde het verkopers op met nieuwe lasten en mogelijke aansprakelijkheid voor het niet adequaat beschrijven van bekende problemen en gebreken. Talloze rechtszaken zijn sindsdien aangespannen, bewerende dat een verkoper ofwel verzuimd heeft om de werkelijke toestand van een woning bekend te maken, ofwel opzettelijk een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven. Vandaag de dag hoeft een verkoper van onroerend goed in Texas zich geen zorgen te maken over een dergelijke rechtszaak, zolang hij of zij maar begrijpt wanneer openbaarmaking noodzakelijk is, en naar waarheid en volledig zijn of haar feitelijke kennis en overtuiging bekendmaakt.
Sec. 5.008 van de Texas Property Code bevat de wettelijk vereiste inhoud van de kennisgeving, evenals de toegestane vrijstellingen. De wet maakt duidelijk dat de vereiste alleen van toepassing is op woningen met één wooneenheid, dat er geen vereiste is om een overlijden of HIV/AIDS-ziekte bekend te maken, en dat de kennisgeving naar eer en geweten van de verkoper moet worden ingevuld op de datum van de kennisgeving. Als een verkoper een bepaalde zaak niet kent, kan hij dat op het formulier vermelden.
Een belangrijke kwestie die moet worden begrepen, is dat de bekendmaking in feite een wettelijke weergave van de feiten door een verkoper is, en aansprakelijk is als een koper bij het nemen van een aankoopbeslissing redelijkerwijs op de juistheid ervan vertrouwt. Het is echter geen garantie dat het eigendom geschikt is, en het komt niet in de plaats van een inspectie. Met andere woorden, als een verkoper zijn of haar kennis en overtuiging nauwkeurig weergeeft, zou een koper niet succesvol moeten zijn in het later aanklagen van de verkoper voor een gebrek.Wanneer is een verkoper vrijgesteld van het geven van de kennisgeving? In de wet worden een aantal overdrachten opgesomd waarop de verplichting niet van toepassing is. Een exacte weergave van de volledige lijst van vrijstellingen valt buiten het bestek van dit artikel, maar om ze samen te vatten, is een kennisgeving niet vereist voor overdrachten:
1. Als direct onderdeel van een gerechtelijk bevel, executie of faillissement;
2. Terug naar een geldverstrekker in plaats van executie;
3. Van een geldverstrekker naar een nieuwe koper als gevolg van de terugneming van het onroerend goed door de geldverstrekker ingevolge een executie of akte in plaats van executie;
4. Van een zaakwaarnemer naar een nieuwe koper om een nalatenschap, voogdij, curatele of trust af te wikkelen. Hieronder vallen executeurs, beheerders en trustees;
5. Van de ene mede-eigenaar aan de andere;
6. Tussen echtgenoten of directe familieleden;
7. Als onderdeel van een echtscheiding;
8. Aan of van een overheidsinstantie;
9. Een onbewoonde nieuwbouwwoning;
10. Een woning waarvan de waarde 5% of minder bedraagt van de waarde van het onroerend goed in zijn geheel.
Bij de beoordeling van deze vrijstellingen gaan veel verkopers er ten onrechte van uit dat zij zijn vrijgesteld als zij de woning hebben geërfd en deze nooit hebben bewoond. Dit is onjuist, tenzij de overdracht rechtstreeks van de executeur wordt gedaan als onderdeel van de verdeling van de nalatenschap. Individuele erfgenamen moeten nog steeds een verklaring afleggen als de nalatenschap al is verdeeld, of als er geen testament is opgemaakt. Evenzo denken veel mensen dat zij zijn vrijgesteld als zij het onroerend goed aanhouden in een herroepbare grantor trust. Ook dit is waarschijnlijk onjuist. Het is zeer raadzaam voor trustees van dit soort trusts om de mededeling te doen; alleen trustees van onherroepelijke trusts, die eigendom overdragen als onderdeel van de verdeling van de trust, zijn vrijgesteld. Anders zou iedereen trusts vormen om de openbaarmakingsverplichting te omzeilen!
Houd in gedachten dat een koper een transactie om welke reden dan ook kan beëindigen tot zeven dagen na de definitieve ontvangst van een kennisgeving, als deze niet vóór de ondertekening van het contract is ontvangen. Laat uw verkopers het formulier dus zo gedetailleerd mogelijk invullen, en wees gerust dat ze beschermd zijn tegen toekomstige aansprakelijkheid.