Stel je voor dat je samen met iemand anders – een broer of zus, een vriend of een echtgenoot – eigenaar bent van een eigendom of een stuk grond. Maar dan lopen jullie belangen uiteen; jij en die persoon hebben verschillende ideeën over wat er met het eigendom moet gebeuren; met name hoe het moet worden gebruikt, verbeterd of van de hand gedaan.
Stel bijvoorbeeld dat de een een huis wil bouwen of uitbreiden en de ander een boerderij wil beginnen. Of dat de een het huis wil verkopen en de ander het voor generaties wil onderhouden. Misschien wil een van u het verhuren, de ander wil het onbewoond laten tot een bepaalde datum in de toekomst, wanneer het zal worden verkocht. Uw pogingen om te onderhandelen of een compromis te sluiten leiden nergens toe; u zit in een impasse.
Is er iets wat u kunt doen in deze hardnekkige situaties? De wet biedt een zogenaamde verdelingsactie, die kan worden ingesteld om het onroerend goed in individuele aandelen onder de eigenaren te verdelen, zodat u onafhankelijk verder kunt met uw aandeel.
Een verdeling, of verdeling, van onroerend goed kan op vrijwillige basis worden geregeld als alle eigenaren het ermee eens zijn. Maar als ze het er niet mee eens zijn, kan een rechter een verdeling van het onroerend goed gelasten op basis van het verzoek van één eigenaar. Als dit op een nette manier en met instemming gebeurt, kan het resulteren in een efficiëntere verdeling van het onroerend goed, waarbij alle voormalige eigenaren blijer zijn met hun eigen deel.
Typen verdelingshandelingen die de wet toestaat
Er zijn twee hoofdtypen van wettelijke verdeling van grondbezit (hoewel de precieze woordenschat van staat tot staat kan verschillen).
Eerst een verdeling in natura, ook bekend als een “feitelijke verdeling”, scheidt het individuele belang van elke gezamenlijke eigenaar. Elke eigenaar heeft uiteindelijk zeggenschap over een individueel, verdeeld deel van het onroerend goed. Dit is de meest voorkomende vorm van verdeling en is het gemakkelijkst wanneer de partijen het in het algemeen met elkaar eens zijn, maar het gewoon niet eens zijn over het beste gebruik van de grond, en ook wanneer de grond gemakkelijk in afzonderlijke delen kan worden verdeeld. Dit maakt een “bewuste ontkoppeling” mogelijk, waarbij elke persoon een stuk van het land als het zijne of hare neemt, en die verdeling registreert bij de gemeentesecretaris.
Tweede, een verdeling door verkoop, ook bekend als verdeling door “licentiëring” of “successie”, wordt bereikt door de verkoop van het gehele eigendom en de verdeling van de opbrengst onder de eigenaars. Deze vorm van verdeling wordt gebruikt wanneer een verdeling in natura moeilijk uitvoerbaar is of wanneer de partijen het niet eens kunnen worden. Als het bijvoorbeeld gaat om een klein perceel met één huisje erop, of iets dat even moeilijk door midden te snijden is, is verdeling door verkoop wellicht de beste optie. De mede-eigenaren verkopen het land, verdelen de opbrengst, en hebben ieder de mogelijkheid om hun eigen, afzonderlijke eigendommen te kopen.
Vrijwillige verdeling vs. gerechtelijke verdeling
Mede-eigenaren kunnen vrijwillig overeenkomen om hun eigendomsrechten te verdelen en het eigendom te verdelen. Dergelijke afspraken worden over het algemeen gehandhaafd, tenzij zij de rechten van een ander aantasten. Als niet alle eigenaren met de verdeling instemmen, kan één eigenaar een rechtszaak aanspannen om de rechter te vragen een verdeling af te dwingen.
In tegenstelling tot een vrijwillige verdeling kan tegen een verdeling op last van de rechter (of een verplichte verdeling) verweer worden gevoerd op basis van verschillende rechtsbeginselen, zoals verjaring, vertraging (laches), en openbare orde. Evenzo zal de rechter de zaak beslissen op basis van verschillende factoren, zoals rechten, aanspraken en de belangen van de partijen bij de rechtszaak.
Kansen van een rechter die een verdeling als rechtsmiddel toekent
Het recht op verdeling is een “absoluut recht”, dat alleen kan worden beperkt door de wet, schriftelijke afstand, of een bepaling in een testament. Het recht kan op elk moment worden gebruikt, zelfs als het niet in een contract is opgenomen. Verdeling is een rechtsmiddel dat gewoonlijk de voorkeur krijgt van de rechtbanken, om de vrede tussen de partijen te bewaren. Met andere woorden, ervan uitgaande dat u aan de verschillende wettelijke vereisten voor verdeling in uw staat voldoet, zou uw verdelingszaak gemakkelijk moeten worden toegewezen.
Overweeg bemiddeling voordat u een verdelingszaak indient
Als u onenigheid hebt met uw mede-eigenaar over de juiste manier om uw perceel te gebruiken, te verdelen of te verkopen, is het waarschijnlijk beter om dit onderling op te lossen in plaats van tijd en geld te verspillen in de rechtbank. Een bemiddelaar – een neutrale derde partij die u helpt bij de onderhandelingen – kan wellicht tot een redelijker compromis komen dan een rechter dat zou kunnen, en tegen veel lagere kosten dan een langdurige rechtszaak. Bemiddeling is een bijzonder waardevol instrument als u op goede voet wilt blijven met uw mede-eigenaar, bijvoorbeeld als hij of zij een familielid is.