Waarom vastgoedbeleggers een blanket hypotheek zouden moeten overwegen

Een hypotheek voor verhuurders van woningen

Bent u onbekend met de term “blanket hypotheek?” Maakt u zich geen zorgen. Veel professionals in de financiële sector hebben er nog nooit een gezien. En zij weten er niet veel meer van dan u.

Maar als u in onroerend goed investeert – misschien als huisbaas – kan een globale hypotheek (ook bekend als “globale lening”) zeer nuttig zijn voor uw bedrijf. Dit is wat u moet weten.

Controleer de hypotheekrente van vandaag. Begin hier (24 mrt 2021)

In dit artikel (Ga naar…)

• Wat is een dekenhypotheek?
• Voordelen van dekenleningen
• Tegenvallers van dekenleningen
• Andere belangrijke info
• De bottom line op dekenhypotheken

Wat is een dekenhypotheek?

Een dekenhypotheek is een type lening dat meer dan één pand tegelijk financiert.

Bedrijven gebruiken vaak een globale lening om commercieel onroerend goed te kopen, maar dit type lening kan ook nuttig zijn voor:

• Commerciallandlords
• Residentiallandlords
• Propertydevelopers or flippers
• Constructioncompanies

Een belangrijk kenmerk van de globale hypotheken is het ontbreken van een “opeisbaar bij verkoop” clausule. Dit betekent dat de globale lening ook na de verkoop van een of meer van de huurwoningen blijft doorlopen.

De eigenaar van het onroerend goed moet het deel van de hypotheek dat het verkochte onroerend goed vertegenwoordigt, terugbetalen (“retire”). Maar hij hoeft niet de hele lening te herfinancieren.

Inderdaad kunt u wellicht een hypotheek bedingen waarmee u vastgoed in uw vastgoedportefeuille kunt verkopen, kopen of vervangen met minimale rompslomp en kosten.

Voordelen van globale leningen

Het hebben van een “gedeeltelijke vrijgaveclausule” in plaats van een “verschuldigd bij verkoop”-clausule maakt globale hypothecaire leningen bijzonder nuttig voor projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers.

Als projectontwikkelaar zou u een globale lening kunnen gebruiken om stukken land te kopen en er huizen op te bouwen. Dan, als je verkoopt elk individueel onroerend goed, zou je terug te betalen alleen het deel van de hypotheek die de financiering van de afzonderlijke eenheid die u verkocht.

Dit betekent dat je niet hoeft te veel van een enkele hypotheek te beheren, of de herfinanciering van de hele algemene hypotheek elke keer dat u verkoopt een stuk van onroerend goed.

Hetzelfde voordeel geldt voor verhuurders van woningen. U kunt 12 huurwoningen bezitten en de financiering daarvan spreiden over slechts een of twee hypothecaire leningen.

Hier volgen enkele van de andere voordelen van een globale hypotheekkandelaar:

Minder papierwerk

Een globale lening betekent veel minder papierwerk. Het stelt u in staat om een aanvraag voor meerdere hypotheken met slechts een kredietgoedkeuring. Dat betekent dat u geen krediet-, arbeids- of vermogensverificatie meermaals hoeft in te dienen.

Plus, in plaats van veel hypotheekbetalingen per maand, zou u slechts een of twee doen.

En het kopen en verkopen van eenheden zou mogelijk kunnen zijn met slechts kleine aanpassingen aan uw bestaande algemene hypotheek.

Besparing op afsluitkosten

Maar dat is niet alles. Stelt u zich de besparingen op afsluitkosten voor, zowel voor de oorspronkelijke hypotheken als voor elke keer dat u de lening herfinanciert.

Herfinanciering van meerdere leningen naar slechts één hypotheek kan ook besparingen opleveren op de maandelijkse aflossingen, waardoor uw cashflow kan groeien.

Meer cash-out

Het combineren van al het eigen vermogen dat u in uw portefeuille hebt, kan helpen uw bedrijf uit te breiden. Omdat het u in staat kan stellen het bedrag te maximaliseren dat u ontvangt in een cash-out herfinanciering.

Beter nog, u betaalt afsluitkosten voor slechts één cash-out refi transactie.

Makkelijker om uw portefeuille uit te breiden

Veel particuliere vastgoedbeleggers komen uiteindelijk op een gemeenschappelijk obstakel: ze mogen slechts een aantal enkelvoudige hypotheken in een keer. Die limiet kan een echte belemmering zijn voor uitbreiding.

Natuurlijk zijn er workarounds. Meestal richten verhuurders aparte bedrijven op, zodat elk bedrijf een klein aantal woningleningen bezit.

Maar een algemene hypotheek maakt dat overbodig, omdat je veel woningen met minder leningen kunt bezitten.

Potentieel betere leningsvoorwaarden

Stel je iemand voor die 12 traditionele hypotheken heeft met een gemiddeld leningsbedrag van $200.000. Voor elke hypotheekverstrekker is hij een huiseigenaar met een lening van $200.000. Ze zullen nauwelijks opvallen in de menigte.

Iemand met één blanco hypotheek van $2.400.000 is hetzelfde bedrag schuldig. Maar ze kunnen een V.I.P. behandeling krijgen.

En ze kunnen hun high-roller status gebruiken om preferentiële leningsvoorwaarden te bedingen en hun eigen aangepaste deal te onderhandelen.

Nogmaals, het verlagen van de leningskosten kan uw cashflow van uw vastgoedbeleggingen elke maand laten groeien.

Tegenvallers van algemene leningen

Zoals met de meeste dingen in het leven, is er voor elk voordeel, een nadeel. Hier zijn enkele nadelen die komen met een blanco hypotheek.

Niet alle geldverstrekkers bieden ze

Een van de grootste nadelen van een blanco hypotheek is dat ze niet overal beschikbaar zijn.

Het is gemakkelijk om concurrerende aanbiedingen voor traditionele hypotheken te vinden. Maar het kan veel moeilijker zijn om een goede deal te vinden voor een algemene hypotheek.

Om te beginnen bieden veel geldverstrekkers ze niet aan. U moet er dus een vinden die dat wel doet. Kijk om te beginnen eens bij banken die commerciële leningen aanbieden.

U moet uw opties verkennen bij portfoliokredietverstrekkers (die hypotheken doorgaans zien als hun eigen langetermijninvesteringen) en bij traditionele en commerciële banken.

Harder om in aanmerking te komen voor de lening

U moet ook rekening houden met een groter onderzoek naar uzelf, uw financiële portefeuille en uw bedrijfsplannen wanneer u een aanvraag indient voor een globale lening.De hypotheekverstrekker zet immers veel van zijn geld op het spel.

Vergeleken met het in aanmerking komen voor een enkele hypotheek, hebt u een hogere kredietscore en een grotere aanbetaling nodig.

Als u meerdere hypotheken herfinanciert in een algemene lening, verwacht dan dat u een lagere loan-to-value ratio nodig heeft – wat betekent dat u voldoende eigen vermogen moet hebben in de panden die u wilt herfinancieren.

Taxatiekosten, eigendomsonderzoeken en andere afsluitkosten kunnen ook hoger uitvallen in vergelijking met een enkele hypotheek.

Terugbetalingen zijn gebruikelijk. Maar laat u niet afschrikken. Doorgewinterde verhuurders verwachten dat ze soms worden afgewezen, en blijven graag zoeken naar hun perfecte geldschieter.

Korte looptijden – maar niet altijd

Het kan mogelijk zijn om een globale lening met een looptijd van 30 jaar te vinden. Maar dat is niet gemakkelijk. De kans is groter dat u er een vindt met een looptijd van 10 of 15 jaar.

Maar ga niet meteen verder als die korte termijn aflossingsschema’s te duur voor u zijn. Soms kunt u onderhandelen over een laatste ballonbetaling die uw maandelijkse betalingen betaalbaar houdt. Zorg er wel voor dat u op tijd herfinanciert of verkoopt!

Meer risico geaccumuleerd in één lening

Een algemene hypotheek legt al uw eieren in één mand. Dit is veel riskanter dan een traditionele woninglening.

Als uw bedrijf in de problemen komt, kunt u niet op één of twee kleine hypotheken in gebreke blijven. U kunt te maken krijgen met gedwongen verkoop van alle verhuureenheden in uw algemene hypotheek tegelijkertijd.

Sommige verhuurders hebben meerdere algemene leningen, waardoor het risico wordt gespreid. Maar dat werkt alleen als u een aanzienlijke portefeuille hebt. Hoe groter deze hypotheken zijn, hoe groter de voordelen zijn.

Andere informatie over globale leningen

Elke globale hypotheek heeft de neiging om aan te passen. Dus hoe goed de deal is die u krijgt, hangt af van de soliditeit van uw financiën en bedrijfsplan, en van uw onderhandelingsvaardigheden.

Blanket hypotheken zijn meestal niet beschikbaar voor leningen onder de $ 100.000 of boven de $ 50 miljoen.

Afhankelijk van uw financiële gezondheid en die van uw bedrijf, zult u meestal tevreden zijn met een loan-to-value ratio (LTV) van 50-75%. Voor aankoopleningen betekent dit dat u een aanbetaling van 25-50% moet doen.

U moet ook een aanzienlijke kasreserve hebben om in aanmerking te komen, meestal genoeg om zes maanden hypotheek te kunnen betalen.

De rentepercentages variëren enorm op basis van diezelfde financiële overwegingen.

De meest solide leners met de beste credit scores kunnen dicht bij de huidige hypotheekrente komen voor een globale lening. Maar de minst kredietwaardige die in aanmerking komt, kan 10% of meer betalen.

Dus, wat is het oordeel over dekenhypotheken?

Het is duidelijk dat slechts een minderheid van de verhuurders baat zal hebben bij dekenhypotheken. De meesten zullen waarschijnlijk beter af zijn als ze bij hun bestaande financiering blijven.

Maar sommigen kunnen de voordelen van een globale lening zeer waardevol vinden. Als u een aanzienlijke portefeuille, een sterk bedrijf, en veel ondernemende flair, kan dit type lening de moeite waard zijn om verder te onderzoeken.

Wat zijn vandaag de dag de hypotheekrente voor verhuurders?

De hypotheekrente ligt vandaag de dag op een historisch dieptepunt. Natuurlijk kan de rente voor een algemene lening veel hoger zijn dan de standaard hypotheekrente. Maar als u een uitstekend krediet heeft, genoeg geld, en u bent bereid om rond te kijken, kunt u een goede deal vinden.

Controleer uw nieuwe tarief (24 mrt, 2021)