Wat is de beste stad in Texas?

Tijdens mijn recente verblijf in Texas vroegen inwoners me vaak welke van de grote steden me het meest beviel – Austin, Dallas, Houston of San Antonio. Ze waren daar nieuwsgierig naar, aangezien ik als buitenstaander in alle vier een maand woonde. Ze wilden het ook weten omdat dit een hot topic is in Texas; de vier steden zijn uitgegroeid tot enkele van Amerika’s meest economisch dynamische plaatsen, en hebben voortdurende rivaliteit voor eten, sport, en culturele cache.

Tot dit punt was de vraag altijd minder over welke stad de beste economie had, en meer over de kwaliteit van leven en street cred – waar zou ik eigenlijk willen wonen? Hier is mijn opsomming van de voors en tegens van elk, hoewel, als een stedelijke zaken schrijver en bestemmingsplannen sukkel, mijn oordeel onvermijdelijk zal draaien om het ruimtelijke ordeningsbeleid van elke stad.

San Antonio

Als ik het veilige antwoord zou willen geven, zou ik waarschijnlijk San Antonio zeggen. Terwijl de inwoners van de andere Texaanse steden elkaar uitschelden voor pretentieus, vadsig, overconsumptief, of een combinatie van die drie (Dallas wordt zelfs gehaat door het naburige Fort Worth) lijkt iedereen van San Antonio te houden.

“Veel Texanen beschouwen San Antonio als hun tweede thuis,” zei voormalig San Antonio Spurs eigenaar en in Texas geboren miljardair Red McCombs.

De redenen, zei hij, waren historisch. San Antonio is de oudste van de vier steden, en de thuisbasis van veel historische gebeurtenissen in de geschiedenis van Texas, waaronder de strijd voor onafhankelijkheid van Mexico. Een langzamer tempo van economische ontwikkeling heeft geholpen deze oude-wereld charme te behouden. De stad mengt historische Spaanse, Duitse, Mexicaanse en zuidwesterse architectonische motieven te midden van charmante openbare ruimten zoals de River Walk. De stad heeft ook minder verkeer, minder wolkenkrabbers, een grotere familiegerichtheid, een stabielere bevolking en minder glitter en glamour dan de andere steden in Texas.

Dit wil niet zeggen dat de Mexicaans-Amerikaanse hoofdstad een achtergebleven gebied is. Op veel punten – banengroei, loonstijging, bevolkingsgroei en algemene economische prestaties – haalt het de andere steden in, en in sommige gevallen overtreft het die. Dit is duidelijk te zien in het gebouwde weefsel, met zijn mix van nieuwe downtown condos en grote master-planned gemeenschappen; en in de demografie, die in toenemende mate rijk en internationaal is, dankzij een inkomende stroom van professionele Mexicanen op de vlucht voor geweld in hun thuisland.

San Antonio kan dus worden omschreven als een stad die met succes twee werelden combineert. Het behoudt een klein dorpsgevoel, zoals duidelijk werd toen lezers van Travel + Leisure het uitriepen tot “America’s Friendliest City”; toch biedt het grote stadsvooruitzichten.

Austin

Austin’s grootste kracht ligt als centrum voor het nachtleven. Vergis je niet: andere Texaanse steden worden niet het “nieuwe Austin”. De sfeer in de binnenstad van de hoofdstad en in de omliggende buurten op zaterdagavond is nergens in Texas, en misschien wel in Amerika, te evenaren, behalve misschien in New Orleans.

Maar zoals ik ook in de Big Easy heb ontdekt, staat het organiseren van een goed weekendfeest niet gelijk aan een helder leiderschap op maandagochtend. Het politieke DNA van Austin weerspiegelt niet zozeer de pro-groei-mentaliteit die je in de rest van Texas aantreft, als wel de langzame-groei-agenda van de kuststeden. Zoals de lokale conservatieve activist Jim Skaggs tijdens een interview opmerkte, weerspiegelt de gevestigde orde in Austin “een verhaal van twee steden” – de ene kant wil banen en bedrijven van buitenaf aantrekken; de progressieve vleugel vindt deze ideeën in theorie goed, maar wil er niet aan tegemoetkomen door de bebouwde opdruk te vergroten.

Deze houding heeft de stad gevormd, omdat een snel groeiende bevolking moet concurreren om schaarse middelen. De woningvoorraad is beperkt door regelgeving die, dankzij het NIMBYisme, strenger is dan in de andere drie steden. Hierdoor worden de prijzen opgedreven, wat betekent dat rijkere bevolkingsgroepen naar de stad trekken, terwijl armere naar buiten worden geprijsd. Volgens de in Houston gevestigde stadsanalist Tory Gattis is dit een van de redenen waarom Austin verreweg de blankste grote stad in Texas is, omdat het “een grote monocultuur is geworden als je een blanke 20- of 30-jarige hipster bent met een universitaire opleiding.”

Austin is ook minder dan de andere steden bereid gebleken om de snelwegcapaciteit te vergroten, waardoor het volgens Forbes het ergste verkeer in Texas heeft.

Natuurlijk heeft deze langzamere groei-mentaliteit ook voordelen. Austin heeft meer natuurreservaten, wat betekent dat je een paar kilometer naar het oosten of westen kunt rijden en dan snel op het prachtige platteland van Texas bent. Austin wordt niet gedomineerd door snelwegen en wildgroei, zoals Houston en Dallas, en veel inwoners zouden zeggen dat dit de stad meer “karakter” geeft.

Maar ik stel wildgroei niet automatisch gelijk aan slechte stedenbouw. Hoewel dergelijke ontwikkelingen misschien niet aantrekkelijk zijn, zijn ze – samen met dichte infill – van cruciaal belang om de bevolking van metrogebieden te vergroten. En deze grotere bevolkingsaantallen – vol voorstadsbewoners die vaak in de stad werken en winkelen – creëren de kritische massa die nodig is voor intensieve stedelijke agglomeraties.

Op een paar wijken na, ontbeert Austin deze kritische massa – en dat is de schuld van de groeibeperkingen. Van de vier grote stedelijke agglomeraties in Texas heeft Austin de kleinste bevolking van respectievelijk het centrum en het metrogebied, en de slechtste Walk Score. De bevolkingsdichtheid per vierkante mijl ligt ver onder die van Dallas en Houston. Deze onderbevolking is duidelijk op straatniveau, want Austin voelt minder als een grote stad dan als een veredelde universiteitsstad.

Dallas

Dallas, aan de andere kant, is de anti-Austin. In plaats van behoud na te streven, breidt het Dallas-Fort Worth metroplex zich uit tot in het oneindige en is daarmee het grootste metrogebied van Texas en het op drie na grootste van Amerika geworden. Deze groei is utilitair van aard – de metro heeft een van de grootste snelwegoppervlakken van Amerika, de snelste woningbouw en zelfs het langste lightrailsysteem. Deze bereidheid om te bouwen en groots uit te pakken heeft economisch voordeel opgeleverd, want Big D staat aan de top wat betreft bedrijfsverplaatsingen en nieuwe banen.

Maar het heeft niet geleid tot een bijzonder aantrekkelijke stad. Hoewel er enkele charmante gebieden zijn, zoals Lower Greenville en het Bishop Arts District, worden ze van elkaar gescheiden door een landschap van strip malls, kantorenparken, bouwkranen, viaducten, onderdoorgangen, reclameborden en andere uitgestrekte en grijze infrastructuur. In Dallas wordt deze opdruk met de dag groter, naarmate de bevolking toeneemt en nieuwe stadscentrumachtige wijken uit het niets verrijzen.

Maakt dit Dallas tot een slechte plek om te wonen? Het zou niet mijn eerste keus zijn, maar deze strategie van snelle groei, met alles erop en eraan, levert een bepaalde kwaliteit op die je in Austin of San Antonio niet aantreft: Dallas voelt aan als een wereldstad, en zou dat in de komende decennia kunnen worden. Het is diverser, met een billijker aandeel van blanken, zwarten, Spanjaarden en Aziaten, en een veel groter percentage immigranten. Het is meer verspreid, aangezien de metro 14 steden met meer dan 100.000 inwoners bevat, allemaal met centrale zakenwijken. En het is rijker in netto termen, met een groter BBP, meer bedrijven, meer miljonairs, en meer luxe consumptie. Dallas voelt in dit opzicht eerlijk gezegd minder als Texas dan als Los Angeles of Miami – maar, en dat is cruciaal, zonder de palmbomen en stranden.

Houston

Houston is met gemak mijn favoriete stad in Texas, omdat het de beste aspecten van de andere drie combineert. Het metrogebied is vergelijkbaar in grootte met Dallas, en heeft dezelfde snelle groei, etnische diversiteit, en mondiale uitstraling. In feite zijn Dallas en Houston samen Amerika’s belangrijkste ‘boomtowns’, elk met een groei van meer dan 144.000 in het hele metrogebied vorig jaar (de derde plaats MSA, Atlanta, groeide met slechts 95.000). Maar, net als San Antonio en Austin, is Houston smaakvoller gebleven dan Dallas, met talrijke binnenwijken die stedelijk, beloopbaar en afgescheiden van het binnenste van de stad zijn.

Niet alleen is Houston de beste stad van Texas; het behoort tot een handvol opkomende steden in de VS – waaronder Los Angeles, San Diego, Miami, Denver, Atlanta en Seattle – die de dichte infill steden van morgen zullen worden en zich zullen voegen bij de oude kuststeden. Wat Houston echter onderscheidt van de anderen, is dat er geen wettelijke hindernissen zijn die dit fundamenteel marktgerichte proces kunnen tegenhouden. De stad heeft geen bestemmingsplan, wat betekent dat een scala aan dichtheden, toepassingen en architectonische stijlen overal in de stad kan worden toegepast.

De gangbare opvatting is dat Houston daardoor net zo’n uitdijende puinhoop is geworden als Dallas. Maar de verdichting is al aan de gang in Clutch City. Dit jaar zal het de natie leiden in de bouw van meergezinswoningen, met 25.935 eenheden die op de markt komen (Dallas is #2 met 23.159). Een groot deel hiervan wordt snel gebouwd via tussenwoningen in binnenwijken zoals Midtown, Montrose en Rice Military. Houston heeft de hoogste ‘Walk Score’ van de grote steden in Texas. Dallas, ondertussen, kan meer gefragmenteerd aanvoelen vanwege de lage dichtheidszonering in de centrale gebieden.

*

Natuurlijk is mijn keuze, zoals die van iedereen, vertroebeld door vooringenomenheid; ik verkies dichtheid boven wildgroei, groot boven klein, nieuw boven oud, en diversiteit boven monocultuur. Intussen wil ik geen van de vier Texaanse steden denigreren, omdat ze allemaal op hun eigen manier economisch succesvol zijn. Stap een van deze steden binnen, met hun zwermen millennials, studenten, immigranten, vluchtelingen en ondernemers, en je hebt het gevoel dat je getuige bent van de toekomst van Amerika. Maar het is duidelijk als je ze vergelijkt dat, net als in andere steden, de beslissingen die ze hebben genomen over bestemmingsplannen, vervoer, landgebruik en groei verschillende bestemmingen hebben opgeleverd.