Wat is een FHA-lening?

FHA-leningen zijn leningen die worden verstrekt door particuliere kredietverstrekkers, maar worden gesteund door de Federal Housing Administration (FHA). Omdat ze zijn verzekerd door de FHA, brengen deze leningen huizenbezit binnen bereik van kopers met een laag of modaal inkomen die anders misschien moeite zouden hebben om goedkeuring te krijgen van conventionele kredietverstrekkers.

Deze leningen zijn niet voor iedereen geschikt, maar ze hebben verschillende aantrekkelijke kenmerken, waardoor kopers:

• Een aanbetaling van slechts 3,5%
• Krijgen5%
• Goedgekeurd te worden ondanks dunne krediet of krediet geschiedenis problemen
• Koop niet alleen eengezinswoningen, maar appartementen, multi-unit eigendommen, of fabriekshuizen
• Krijg financiering boven het aankoopbedrag voor renovaties en reparaties door middel van de FHA 203 (k) programma
• Fonds een aanbetaling met schenkingsgeld of hulp van de verkoper

Hoe werken FHA leningen?

De FHA belooft de leninggever terug te betalen als een lener in gebreke blijft bij een FHA-lening. Om die verplichting te financieren, brengt de FHA de kredietnemers op twee verschillende manieren kosten in rekening.

• Homebuyers die FHA-leningen gebruiken, betalen vooraf een hypotheekverzekeringspremie (UMIP) van 1,75% van de waarde van de lening.U kunt de UMIP betalen op het moment dat de lening wordt verstrekt, of deze kan worden opgeteld bij het totale bedrag dat u in uw hypotheek verschuldigd bent.
• Leningnemers betalen ook een maandelijkse hypotheekverzekeringspremie (MMIP), waarvan het percentage afhangt van het risiconiveau dat de FHA met uw lening neemt. Kortlopende leningen, kleinere saldi en grotere aanbetalingen resulteren in lagere MMIP’s. Deze premies kunnen variëren van 0,45% tot 1,05% per jaar. De meeste leners met een kleine aanbetaling en een 30-jarige lening betalen 0,85% (of 85 basispunten).

FHA-leningen zijn beschikbaar voor meerdere soorten eigendommen. Naast standaard eengezinswoningen kunt u duplexen, fabriekshuizen en andere soorten eigendommen kopen.

Voordelen van FHA-leningen

De belangrijkste aantrekkingskracht van FHA-leningen is dat ze kredietverstrekkers meer bereid maken om leners met een laag en gemiddeld inkomen een hypotheek te geven vanwege de garantie van de FHA om de betalingen te dekken. Maar er zijn nog meer voordelen.

Kleine aanbetaling: Met FHA-leningen kunt u een huis kopen met een aanbetaling van slechts 3,5%. Conventionele leningprogramma’s kunnen een grotere aanbetaling vereisen, of ze kunnen hoge credit scores en inkomens vereisen om goedgekeurd te worden met een kleine aanbetaling.

Het geld van andere mensen gebruiken: Met een FHA-financiering is het eenvoudiger om een gift te gebruiken voor uw aanbetaling en afsluitkosten. Bovendien kan een gemotiveerde verkoper tot 6% van het geleende bedrag betalen voor de afsluitkosten van een koper.

Geen aflossingsboete: Er is geen boete voor het vervroegd aflossen van uw lening. Dat kan een groot pluspunt zijn voor subprime kredietnemers; harde vervroegde aflossingsstraffen kunnen hen treffen wanneer ze proberen hun huis te verkopen of een hypotheek te herfinancieren, zelfs als hun krediet is verbeterd.

Overdraagbare leningen: Als u uw huis verkoopt, kan een koper uw FHA-lening “overnemen” als deze overneembaar is. Hij of zij gaat verder waar u bent opgehouden en profiteert van lagere rentekosten (omdat u de jaren met de hoogste rente al hebt doorlopen, wat u kunt zien met een aflossingstabel). Afhankelijk van het feit of de rente verandert tegen de tijd dat u verkoopt, kan de koper ook profiteren van een lage rente die niet beschikbaar is in de huidige omgeving.

Een kans om te resetten: Een FHA-lening maakt het gemakkelijker voor u om te worden goedgekeurd als u een recent faillissement of een afscherming in uw geschiedenis hebt. U hoeft doorgaans slechts één tot drie jaar te wachten na uw financiële tegenspoed om in aanmerking te komen voor een FHA-lening.

Woningverbetering en -reparaties: Bepaalde FHA-leningen kunnen worden gebruikt om huisverbeteringen te betalen, via het FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance-programma. Als u een huis koopt dat moet worden opgeknapt, maakt dat programma het gemakkelijker om zowel de aankoop als de verbeteringen met slechts één lening te financieren.

Nadelen van een FHA-lening

Er kunnen enkele valkuilen zijn die samengaan met dit type lening.

Hypotheekverzekering: Bij FHA-leningen kan de voorafgaande hypotheekverzekeringspremie uw leensaldo verhogen, en de maandelijkse FHA-premies kunnen meer kosten dan particuliere hypotheekverzekeringen zouden kosten. Bovendien is het in veel gevallen onmogelijk om de hypotheekverzekering op FHA-leningen te annuleren.

Leninglimieten: De FHA is mogelijk niet in staat om voldoende financiering te bieden als u een grote lening nodig hebt. Het bedrag dat u kunt lenen, hangt af van het district waarin u woont. Op de website FHA Mortgage Limits van het U.S. Department of Housing and Urban Development kunt u dat bedrag opzoeken.

Hoe krijgt u een FHA-lening

Om een FHA-ondersteunde lening te krijgen, kunt u beginnen met een lokale leningverstrekker, online hypotheekmakelaar of leningsofficier bij uw financiële instelling. Analyseer al uw opties en kies de juiste lening voor uw behoeften.

U moet veel documenten invullen en veel informatie verstrekken om een FHA-lening te krijgen. Om te beginnen moet u formulier 1003, de Uniform Residential Loan Application, invullen. U moet ook formulier HUD-92900-A, het HUD/VA-addendum bij de Uniform Residential Loan Application, invullen. En u moet, onder andere, uw sofi-nummer; verificatie van de werkgelegenheid, zoals loonstrookjes of W-2 formulieren; en uw laatste twee federale inkomstenbelasting aangiften.

Daarnaast zijn er verschillende stappen te nemen en dingen te overwegen als je gaat over het proces van het krijgen van de lening.

Check met verschillende kredietverstrekkers: Kredietverstrekkers kunnen (en zullen) normen stellen die strenger zijn dan de minimale FHA-vereisten. Als u problemen hebt met een FHA-goedgekeurde kredietverstrekker, hebt u misschien meer geluk met een andere. Het is altijd verstandig om rond te kijken.

Inkomensgrenzen: Er is geen minimaal inkomensniveau vereist. U hebt alleen genoeg inkomen nodig om aan te tonen dat u de lening kunt terugbetalen. FHA-leningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, maar als u een hoger inkomen hebt, wordt u niet gediskwalificeerd, zoals het geval kan zijn bij bepaalde programma’s voor starters.

Verhouding schuld/inkomen: Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, moet u een redelijke verhouding tussen schuld en inkomen hebben. Dat betekent dat het bedrag dat u uitgeeft aan maandelijkse leningbetalingen relatief laag moet zijn in vergelijking met uw totale maandelijkse inkomen. Normaal gesproken willen kredietverstrekkers dat u minder dan 31% van uw inkomen uitgeeft aan woonlasten en 43% (of minder) van uw inkomen aan uw totale schuld (waaronder autoleningen, studieleningen en andere schulden naast uw huislening). Maar in sommige gevallen is het mogelijk om te worden goedgekeurd met ratio’s dichter bij 50%.

Bij wijze van voorbeeld, neem aan dat u $ 3.500 per maand verdient.

• Om aan de typische vereisten te voldoen, is het het beste om uw maandelijkse huisvestingsbetalingen onder $ 1.085 (0,31 x $ 3.500) te houden.
• Als u andere schulden hebt (zoals creditcardschuld), moeten al uw maandelijkse betalingen samen minder zijn dan $ 1.505 (0,43 x $ 3.500).

Om erachter te komen hoeveel u zou kunnen uitgeven aan betalingen, leer hoe u een hypotheekbetaling berekent of gebruik een online leningcalculator om uw betalingen te modelleren.

Krediet scores: Leners met lage kredietscores hebben meer kans om te worden goedgekeurd voor FHA-leningen dan andere soorten leningen. Als u een aanbetaling van 3,5% wilt doen, kan uw score zo laag zijn als 580. Als je bereid bent om een grotere aanbetaling te doen, kun je misschien een score hebben die nog lager is. Een aanbetaling van 10% is typisch voor FICO-scores tussen 500 en 579.

Ook hier kunnen kredietverstrekkers limieten stellen die restrictiever zijn dan de FHA-vereisten. Als u lage credit scores heeft (of helemaal geen krediet geschiedenis), kan het zijn dat u een kredietverstrekker moet vinden die handmatige acceptatie doet. Dat proces laat kredietverstrekkers uw kredietwaardigheid beoordelen door te kijken naar alternatieve kredietinformatie, waaronder tijdige huur- en nutsbetalingen.

Het proberen waard: Zelfs als u denkt dat u niet zult worden goedgekeurd, praat dan met een FHA-goedgekeurde geldschieter om het zeker te weten. Als u niet aan de standaard goedkeuringscriteria voldoet, kunnen compenserende factoren, zoals een grote aanbetaling die uw kredietgeschiedenis compenseert, u helpen in aanmerking te komen.

FHA-lening vs. conventionele hypotheek

In theorie zouden FHA-leningen lagere rentetarieven moeten hebben dan conventionele leningen, omdat de geldschieter minder risico neemt. Ellie Mae meldde echter dat in september 2020 de gemiddelde rente op een 30-jarige FHA-lening in de VS slechts 1 basispunt lager was dan de gemiddelde rente voor een conventionele hypotheek: 3,01% versus 3,02%. Deze tarieven zijn gedaald van respectievelijk 3,10% en 3,12% in augustus 2020 en vertegenwoordigen historische dieptepunten.

Niettemin, als u een kredietscore van 620 of hoger hebt, een schuld-inkomensratio van 50% of minder, en u 20% of meer kunt neerleggen, bent u misschien beter af met een conventionele woninglening. Als u ten minste 20% aanbetaalt, hoeft u geen hypotheekverzekering te betalen.

Geschiedenis van FHA-leningen

Voordat de FHA in 1934 werd opgericht tijdens de Grote Depressie, had de huizenindustrie het moeilijk. Slechts vier op de tien huishoudens bezaten een eigen huis, en huisleningen hadden lastige voorwaarden. Leners konden bijvoorbeeld slechts ongeveer de helft van de aankoopprijs van een huis financieren, en leningen vereisten doorgaans een ballonbetaling na drie tot vijf jaar.

Door gebruik te maken van een FHA-lening konden meer leners hun huis kopen, en de percentages huiseigenaren stegen in de loop van de volgende decennia.

Het agentschap dekt momenteel 8 miljoen eengezinswoningen en bijna 12.000 meergezinswoningen. Het FHA-leningsprogramma hielp het percentage huizenbezitters in de VS op te krikken tot een hoogtepunt van 69,2% in 2004; vanaf dat punt daalde het met 4,5 procentpunten tot het einde van de Grote Recessie, veroorzaakt door de hypotheekcrisis van 2008.