Co to jest kredyt FHA?

Kredyty FHA to kredyty udzielane przez prywatnych kredytodawców, ale wspierane przez Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA). Ponieważ są one ubezpieczone przez FHA, pożyczki te przynoszą własność domu w zasięgu ręki dla nabywców o niskich lub umiarkowanych dochodach, którzy w przeciwnym razie mogliby mieć trudny czas na uzyskanie zatwierdzenia przez konwencjonalnych kredytodawców.

Pożyczki te nie są odpowiednie dla każdego, ale mają kilka atrakcyjnych cech, pozwalając nabywcom na:

• Wpłaty zaliczki tak małe jak 3.5%
• Zostać zatwierdzonym pomimo słabej zdolności kredytowej lub problemów z historią kredytową
• Kupować nie tylko domy jednorodzinne, ale również kondominia, nieruchomości wielomieszkaniowe lub domy fabryczne
• Uzyskać fundusze poza kwotą zakupu na remonty i naprawy dzięki programowi FHA 203(k)
• Zapłacić zaliczkę w formie darowizny lub pomocy od sprzedającego

Jak działają kredyty FHA?

FHA obiecuje spłacić pożyczkodawcę, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się z umowy pożyczki FHA. Aby sfinansować to zobowiązanie, FHA pobiera od kredytobiorców opłaty na dwa różne sposoby.

• Kupujący dom, którzy korzystają z kredytów FHA płacą z góry składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego (UMIP) w wysokości 1,75% wartości kredytu.Możesz zapłacić UMIP w momencie przyznania pożyczki lub może ona zostać dodana do całkowitej sumy pieniędzy, którą jesteś winien w swojej hipotece.
• Kredytobiorcy płacą również miesięczną składkę ubezpieczenia hipotecznego (MMIP), której procent zależy od poziomu ryzyka podejmowanego przez FHA przy Twojej pożyczce. Krótkoterminowe pożyczki, mniejsze salda i większe zaliczki skutkują niższymi MMIP. Składki te mogą wynosić od 0,45% do 1,05% rocznie. Większość kredytobiorców z niewielką zaliczką i 30-letnią pożyczką płaci 0,85% (lub 85 punktów bazowych).

Pożyczki FHA są dostępne dla wielu rodzajów nieruchomości. Oprócz standardowych domów jednorodzinnych, można kupić dupleksy, domy produkcyjne i inne rodzaje nieruchomości.

Zalety kredytów FHA

Główną zaletą kredytów FHA jest to, że sprawiają, że kredytodawcy są bardziej skłonni do udzielania kredytów hipotecznych kredytobiorcom o niskich i średnich dochodach ze względu na gwarancję FHA na pokrycie płatności. Ale są też inne zalety uzyskania jednej z nich.

Mała zaliczka: Kredyty FHA pozwalają na zakup domu z zaliczką tak niską jak 3,5%. Konwencjonalne programy kredytowe mogą wymagać większej zaliczki, lub mogą wymagać wysokich ocen kredytowych i dochodów, aby uzyskać zatwierdzenie z małą zaliczką.

Używanie pieniędzy innych osób: Łatwiej jest użyć prezentu na zaliczkę i koszty zamknięcia z finansowaniem FHA.Dodatkowo, zmotywowany sprzedawca może zapłacić do 6% kwoty kredytu na poczet kosztów zamknięcia kupującego.

Brak kary za spłatę: To może być duży plus dla kredytobiorców subprime; surowe kary za przedpłaty mogą wpłynąć na nich, gdy próbują sprzedać swój dom lub refinansować kredyt hipoteczny, nawet jeśli ich kredyt uległ poprawie.

Kredyty z możliwością przeniesienia: Jeśli sprzedajesz swój dom, kupujący może „przejąć” twój kredyt FHA, jeśli jest on możliwy do przejęcia. Nabywca przejmuje kredyt tam, gdzie go zostawiłeś, korzystając z niższych kosztów odsetkowych (ponieważ przeszedłeś już przez lata o najwyższym oprocentowaniu, co można sprawdzić w tabeli amortyzacyjnej). W zależności od tego, czy stopy procentowe zmienią się do czasu sprzedaży, czy nie, kupujący może również cieszyć się niskim oprocentowaniem, które jest niedostępne w obecnym środowisku.

Szansa na zresetowanie: Pożyczka FHA ułatwia uzyskanie zatwierdzenia, jeśli masz niedawne bankructwo lub wykluczenie w swojej historii. Zazwyczaj trzeba odczekać tylko od jednego do trzech lat od wystąpienia trudności finansowych, aby zakwalifikować się do kredytu FHA.

Poprawa warunków mieszkaniowych i naprawy: Niektóre kredyty FHA mogą być użyte do zapłaty za ulepszenia domu, poprzez program FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance. Jeżeli kupujesz nieruchomość, która wymaga modernizacji, program ten ułatwia sfinansowanie zarówno zakupu jak i ulepszeń za pomocą jednego kredytu.

Wady kredytu FHA

Mogą pojawić się pewne pułapki związane z tym rodzajem kredytu.

Ubezpieczenie hipoteczne: W przypadku kredytów FHA, składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego pobierana z góry może zwiększyć saldo kredytu, a miesięczne składki FHA mogą kosztować więcej niż prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Co więcej, w wielu przypadkach nie jest możliwe anulowanie ubezpieczenia hipotecznego przy kredytach FHA.

Limity kredytowe: FHA może nie być w stanie zapewnić wystarczającego finansowania, jeśli potrzebujesz dużej pożyczki. Kwota, którą możesz pożyczyć zależy od hrabstwa, w którym mieszkasz. Strona internetowa FHA Mortgage Limits Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA umożliwia sprawdzenie tej kwoty.

Jak uzyskać kredyt FHA

Aby uzyskać kredyt z zabezpieczeniem FHA, należy skontaktować się z lokalnym doradcą kredytowym, brokerem hipotecznym online lub urzędnikiem kredytowym w instytucji finansowej. Przeanalizuj wszystkie swoje opcje i zdecyduj się na kredyt odpowiedni dla Twoich potrzeb.

Będziesz musiał wypełnić wiele dokumentów i dostarczyć wiele informacji, aby uzyskać kredyt FHA. Na początek należy wypełnić formularz 1003, czyli Jednolity Wniosek o Pożyczkę Mieszkaniową. Należy również wypełnić formularz HUD-92900-A, uzupełnienie HUD/VA do Jednolitego Wniosku o Kredyt Mieszkaniowy. I będziesz musiał dostarczyć, między innymi, swój numer ubezpieczenia społecznego; weryfikację zatrudnienia, takie jak odcinki wypłaty lub formularze W-2; oraz dwa ostatnie federalne zeznania podatkowe.

W dodatku, istnieje kilka kroków do podjęcia i rzeczy do rozważenia, gdy idziesz o procesie uzyskania pożyczki.

Sprawdź z kilkoma kredytodawcami: Kredytodawcy mogą (i robią) ustawić standardy, które są bardziej rygorystyczne niż minimalne wymagania FHA. Jeśli masz problemy z jednym zatwierdzonym przez FHA pożyczkodawcą, możesz mieć więcej szczęścia z innym. Zawsze mądrze jest się rozejrzeć.

Limity dochodu: Nie jest wymagany minimalny poziom dochodów. Potrzebny jest jedynie dochód wystarczający do wykazania, że jesteś w stanie spłacić pożyczkę. Kredyty FHA są przeznaczone dla kredytobiorców o niższych dochodach, ale jeśli masz wyższy dochód, nie jesteś zdyskwalifikowany, jak to może mieć miejsce w przypadku niektórych programów dla osób kupujących dom po raz pierwszy.

Współczynnik zadłużenia do dochodu: Aby zakwalifikować się do kredytu FHA, należy mieć rozsądny stosunek zadłużenia do dochodu. Oznacza to, że kwota, którą przeznaczasz na miesięczne spłaty kredytu powinna być stosunkowo niska w porównaniu z Twoim całkowitym miesięcznym dochodem. Zazwyczaj kredytodawcy oczekują, że będziesz wydawać mniej niż 31% swojego dochodu na opłaty mieszkaniowe i 43% (lub mniej) swojego dochodu na całkowite zadłużenie (które obejmuje kredyty samochodowe, studenckie i inne zadłużenia oprócz kredytu mieszkaniowego). Ale w niektórych przypadkach, możliwe jest uzyskanie zatwierdzenia ze wskaźnikami bliższymi 50%.

Na przykład, załóżmy, że zarabiasz $3,500 miesięcznie.

• Aby spełnić typowe wymagania, najlepiej jest utrzymać miesięczne płatności mieszkaniowe poniżej $1,085 (0.31 x $3,500).
• Jeśli masz inne długi (np. zadłużenie na karcie kredytowej), wszystkie twoje miesięczne płatności łącznie powinny być mniejsze niż $1,505 (0.43 x $3,500).

Aby dowiedzieć się ile możesz wydać na płatności, dowiedz się jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego lub skorzystaj z kalkulatora kredytowego online, aby wymodelować swoje płatności.

Punktacja kredytowa: Kredytobiorcy z niską punktacją kredytową mają większe szanse na uzyskanie zatwierdzenia dla kredytów FHA niż innych rodzajów kredytów. Jeżeli chcesz wpłacić 3,5% zaliczki, Twój wynik może być tak niski jak 580. Jeżeli jesteś skłonny wpłacić większą zaliczkę, możesz być w stanie uzyskać niższy wynik. Zaliczka w wysokości 10% jest typowa dla wyników FICO pomiędzy 500 a 579.

Ponadto, kredytodawcy mogą ustalić limity, które są bardziej restrykcyjne niż wymagania FHA. Jeśli masz niską punktację kredytową (lub w ogóle nie masz historii kredytowej), być może będziesz musiał znaleźć pożyczkodawcę, który przeprowadza ręczną ocenę zdolności kredytowej. Proces ten pozwala kredytodawcom ocenić Twoją wiarygodność kredytową, patrząc na alternatywne informacje kredytowe, w tym terminowe płatności czynszu i mediów.

Warto spróbować: Nawet jeśli myślisz, że nie zostaniesz zatwierdzony, porozmawiaj z kredytodawcą zatwierdzonym przez FHA, aby dowiedzieć się na pewno. Jeśli nie spełniasz standardowych kryteriów zatwierdzenia, czynniki kompensujące – takie jak duża zaliczka, która równoważy Twoją historię kredytową – mogą pomóc Ci się zakwalifikować.

Pożyczka FHA a konwencjonalna hipoteka

W teorii, pożyczki FHA powinny mieć niższe oprocentowanie niż pożyczki konwencjonalne, ponieważ pożyczkodawca bierze na siebie mniejsze ryzyko. Jednak Ellie Mae podało, że we wrześniu 2020 r. średnie oprocentowanie 30-letniej pożyczki FHA w USA było tylko o 1 punkt bazowy niższe niż średnie oprocentowanie konwencjonalnej hipoteki: 3,01% wobec 3,02%. Stawki te były niższe od 3,10% i 3,12%, odpowiednio, w sierpniu 2020 r. i stanowiły historyczne minimum.

Niemniej jednak, jeśli masz ocenę kredytową 620 lub wyższą, stosunek długu do dochodu 50% lub mniej, i możesz umieścić 20% lub więcej w dół, może być lepiej uzyskać konwencjonalny kredyt mieszkaniowy. Przynajmniej 20% zaliczki zwalnia z konieczności opłacania ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Historia kredytów FHA

Przed powstaniem FHA w 1934 r., w czasie Wielkiego Kryzysu, przemysł mieszkaniowy borykał się z problemami. Tylko cztery na 10 gospodarstw domowych posiadało swoje domy, a kredyty mieszkaniowe miały uciążliwe warunki. Na przykład, kredytobiorcy mogli sfinansować tylko około połowy ceny zakupu domu, a kredyty zazwyczaj wymagały płatności balonowej po trzech do pięciu latach.

Dzięki kredytom FHA, więcej kredytobiorców było w stanie kupić swoje domy, a wskaźnik posiadania domów wzrósł w ciągu następnych kilku dekad.

Agencja obejmuje obecnie 8 mln domów jednorodzinnych i prawie 12 tys. nieruchomości wielorodzinnych. Program kredytowy FHA przyczynił się do wzrostu wskaźnika posiadania domów w USA do wysokiego poziomu 69,2% w 2004 r.; z tego poziomu spadł on o 4,5 punktu procentowego do końca Wielkiej Recesji spowodowanej kryzysem hipotecznym w 2008 r.