Dlaczego inwestorzy w nieruchomości powinni rozważyć hipotekę kocową

Kredyt hipoteczny dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych

Czy termin „hipoteka kocowa” jest Ci obcy? Nie martw się. Wielu profesjonalistów z branży finansowej nigdy nie miało z nią do czynienia. I wiedzą o nich niewiele więcej niż Ty.

Jeśli jednak inwestujesz w nieruchomości – być może jako właściciel nieruchomości mieszkalnych – możesz uznać hipotekę kocową (a.k.a. „blanket loan”) za bardzo przydatną w Twojej działalności. Oto co powinieneś wiedzieć.

Sprawdź dzisiejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych. Start here (Mar 24, 2021)

W tym artykule (Przejdź do…)

• Co to jest hipoteka kocowa?
• Zalety kredytów hipotecznych
• Wady kredytów hipotecznych
• Inne ważne informacje
• Podsumowanie dotyczące kredytów hipotecznych

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest rodzajem kredytu, który finansuje więcej niż jedną nieruchomość w tym samym czasie.

Przedsiębiorstwa często używają pożyczek kocowych do zakupu inwestycji w nieruchomości komercyjne.Ale ten typ pożyczki może być również przydatny dla:

• Commerciallandlords
• Residentiallandlords
• Propertydevelopers or flippers
• Constructioncompanies

Kluczową cechą blanket mortgages jest brak klauzuli „dueon sale”. Oznacza to, że kredyt blankietowy przetrwa sprzedaż jednej lub więcej nieruchomości czynszowych, przez które jest zabezpieczony.

Właściciel nieruchomości musi spłacić („wycofać”) tę część kredytu hipotecznego, którą reprezentuje sprzedana nieruchomość. Ale nie muszą refinansować cały kredyt.

Indeed, może być w stanie wynegocjować kredyt hipoteczny, który pozwala sprzedać, kupić lub zastąpić właściwości w swoim portfelu nieruchomości z minimalnym zamieszaniem i kosztów.

Zalety blanketloans

Mając „częściowe releaseclause”, a nie „due on sale” klauzula sprawia, blanket mortgage loansparticularly przydatne dla deweloperów i inwestorów nieruchomości.

Jako deweloper, możesz użyć kredytu blankietowego, aby kupić działki ziemi i zbudować na nich domy. Następnie, po sprzedaży każdej pojedynczej nieruchomości, spłacisz tylko tę część kredytu hipotecznego, która finansowała pojedynczą jednostkę, którą sprzedałeś.

To oznacza, że nie musisz zarządzać wieloma pojedynczymi kredytami hipotecznymi lub refinansować całego kredytu hipotecznego za każdym razem, gdy sprzedajesz kawałek nieruchomości.

Te same korzyści dotyczą właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Możesz być właścicielem 12 nieruchomości czynszowych ispread ich finansowania w ramach tylko jednego lub dwóch kredytów hipotecznych.

Oto niektóre z innych korzyści, jakie daje koc hipoteczny:

Mniej papierkowej roboty

Pożyczka blankietowa oznacza dużo mniej papierkowej roboty. Pozwala on na ubieganie się o wiele kredytów hipotecznych z tylko jednym zatwierdzeniem kredytowym. Oznacza to, że nie będziesz musiał wielokrotnie składać wniosków o kredyt, zatrudnienie lub weryfikację majątku.

Plus, zamiast dokonywania wielu płatności hipotecznych miesięcznie, dokonasz tylko jednej lub dwóch.

A kupno i sprzedaż jednostek może być możliwe z niewielkimi zmianami w istniejącej hipotece kocowej.

Oszczędności na kosztach zamknięcia

Ale to nie wszystko. Wyobraź sobie oszczędności, jakie poczyniłbyś na kosztach zamknięcia, zarówno w przypadku oryginalnej hipoteki, jak i przy każdym refinansowaniu kredytu.

Refinansowanie z wielu kredytów do tylko jednego kredytu hipotecznego może również zapewnić oszczędności na miesięcznych spłatach, które mogą zwiększyć przepływy pieniężne, choć oszczędności zależą od stóp procentowych, które obecnie płacisz i nowej stawki dostępnej dla Ciebie.

Więcej gotówki

Połączenie wszystkich kapitałów własnych, które masz w portfelu może pomóc rozwinąć działalność. Bo to może pozwolić Ci zmaksymalizować kwotę, którą otrzymasz w refinansowaniu cash-out.

Jeszcze lepiej, zapłacisz closingcosts na tylko jednej transakcji cash-out refi.

Łatwiejsze rozszerzenie portfela

Wielu prywatnych inwestorów nieruchomości w końcu dochodzi do wspólnej przeszkody: są one dozwolone tylko somany singlemortgages w jednym czasie. Ten limit może być prawdziwą barierą dla ekspansji.

Oczywiście, istnieją obejścia. Najczęściej wynajmujący zakładają oddzielne firmy, tak aby każda z nich posiadała niewielką liczbę kredytów mieszkaniowych.

Ale hipoteka kocowa neguje tę potrzebę, ponieważ pozwala na posiadanie wielu domów przy mniejszej liczbie kredytów.

Potencjalnie lepsze warunki kredytowe

Wyobraźmy sobie kogoś, kto ma 12 tradycyjnych kredytów hipotecznych o średniej kwocie kredytu 200,000$. Do każdego kredytodawcy hipotecznego, sąahomeowner z 200.000 dolarów pożyczki. They’llhardly wyróżniać się z tłumu.

Someone z jednym $ 2,400,000blanket hipotecznych jest winien tej samej kwoty. Ale oni mogąreceive V.I.P. treatment.

And they canuse theirhigh-roller status to leverage preferential loan terms and negotiate their owncustomized deal.

Once again, lowering borrowing costs can grow your cash flowfrom your real estate investment properties each month.

Drawbacks of blanket loans

As with most things in life, for every advantage, there’s a disadvantage. Oto kilka wad, które wiążą się z hipoteką kocową.

Nie wszyscy kredytodawcy je oferują

Jedną z największych wad hipoteki kocowej jest to, że nie są one szeroko dostępne.

Łatwo jest znaleźć konkurencyjne oferty na tradycyjne kredyty hipoteczne. Ale o wiele trudniej jest znaleźć dobrą ofertę na hipotekę kocową.

Na początek, wielu kredytodawców nie oferuje ich. Trzeba więc znaleźć takich, którzy je oferują. Sprawdź banki, które oferują kredyty komercyjne na początek.

Powinieneś zbadać swoje opcje z kredytodawcami portfelowymi (którzy zazwyczaj postrzegają kredyty hipoteczne jako własne inwestycje długoterminowe), jak również z bankami tradycyjnymi i komercyjnymi.

Trudniej jest zakwalifikować się do kredytu

Powinieneś również oczekiwać większej kontroli siebie, swojego portfela finansowego i swoich planów biznesowych, kiedy ubiegasz się o kredyt pod zastaw.

Po tym wszystkim, kredytodawca hipoteczny kładzie na szali dużą ilość swoich pieniędzy.

W porównaniu do zakwalifikowania się do pojedynczego kredytu hipotecznego, będziesz potrzebował wyższego wyniku kredytowego i większej zaliczki.

Jeśli refinansujesz wiele kredytów hipotecznych w jeden kredyt, spodziewaj się, że będziesz potrzebował niższego wskaźnika wartości kredytu – co oznacza, że powinieneś mieć dużo kapitału własnego w nieruchomościach, które planujesz refinansować.

Opłaty rzeczoznawcy, wyszukiwania tytułu i inne koszty zamknięcia mogą być wyższe, zbyt, w porównaniu z pojedynczym hipotecznych.

Refusals są powszechne. Ale nie należy się zrażać. Doświadczeni właściciele oczekują, że zostaną odrzuceni czasami, i są szczęśliwi, że nadal szukają swojego idealnego kredytodawcy.

Skrócone terminy – ale nie zawsze

Może być możliwe znalezienie pożyczki z 30-letnim terminem spłaty. Ale nie jest to łatwe. Bardziej prawdopodobne jest, że znajdziesz taką, która będzie trwała 10 lub 15 lat.

Jednakże nie należy od razu przechodzić naf te krótkoterminowe harmonogramy amortyzacji są toosteep dla Ciebie. Czasami można wynegocjować ostateczną ratę balonową, która sprawi, że Twoje miesięczne płatności będą przystępne. Just be sure to refinance or sell in time!

Więcej ryzyka skumulowanego w jednym kredycie

A blanket mortgage puts all your eggs in one basket. Jest to o wiele bardziej ryzykowne niż tradycyjny kredyt mieszkaniowy.

Jeśli Twoja firma wpadnie w tarapaty, nie będziesz zalegać z płatnościami na jedną lub dwie małe hipoteki. You could faceforeclosure on all the rental units within your blanket mortgage at the same time.

Some landlords have multiple blanketloans, thus spreading that risk. Ale to działa tylko wtedy, gdy masz znacznyportfolio. Im większe są te kredyty hipoteczne, tym większe korzyści przynoszą.

Inne informacje o kredytach kocowych

Każdy kredyt hipoteczny kocowy ma tendencję do budowania własnej wartości. Tak więc to, jak dobrą ofertę otrzymasz, będzie zależało od solidności Twoich finansów i biznes planu, jak również od Twoich umiejętności negocjacyjnych.

Końcowe kredyty hipoteczne zazwyczaj nie są dostępne dla kwot pożyczek poniżej $100,000 lub powyżej $50 milionów.

Zależnie od kondycji finansowej twojej i twojej firmy, zazwyczaj wystarczy ci stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) na poziomie 50-75%. W przypadku kredytów na zakup, oznacza to, że będziesz potrzebował zaliczki w wysokości 25-50%.

Będziesz również potrzebował znacznych rezerw gotówkowych, aby się zakwalifikować, zazwyczaj wystarczających na pokrycie sześciomiesięcznych płatności hipotecznych.

Oprocentowanie różni się znacznie w oparciu o te same względy finansowe.

Najbardziej solidni kredytobiorcy z najlepszymi wynikami kredytowymi mogą uzyskać zbliżone do aktualnych stawek hipotecznych dla pożyczki koc. Butthe least creditworthy who qualify could pay 10% or more.

So, what’s the verdict on blanket mortgages?

Clearly, blanket mortgages willbenefit only a minority of landlords. Większość będzie prawdopodobnie lepiej trzymać się ich istniejącego finansowania.

Ale niektórzy mogą znaleźć zalety pożyczki kocowej bardzo cenne. If you have a significant portfolio, a strong business, andplenty of entrepreneurial flair, this type of loan could be worth exploring further.

What are today’s mortgage ratesfor landlords?

Today’s mortgage rates are near historical lows. Oczywiście, oprocentowanie pożyczek kocowych może być znacznie wyższe niż standardowe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale jeśli masz doskonały kredyt, dużo gotówki i jesteś skłonny do zakupów, możesz znaleźć świetną ofertę.

Sprawdź swoje nowe oprocentowanie (24 marca, 2021)