Jak (i dlaczego) zapobiegać lokatorom mieszkającym na stałe w magazynie

Sprawdź wersję SlideShare tego postu tutaj!

Jeśli jesteś weteranem w branży self storage, to prawdopodobnie słyszałeś o rosnących problemach dotyczących lokatorów mieszkających na stałe w magazynie. Obiekty w New Jersey, na Hawajach, w Teksasie i na Florydzie doświadczyły już kilku dość poważnych przypadków lokatorów wprowadzających się do wynajmowanych przez nich magazynów z zamiarem zamieszkania tam.

Może napotkałeś już ten problem w jednym z Twoich obiektów magazynowych. Nawet jeśli nie, zjawisko jest interesujące i jeśli jesteś taki jak ja, prawdopodobnie zadajesz sobie jedno, szczere pytanie:

Dlaczego ktokolwiek chciałby mieszkać w magazynie?

Jako właściciel magazynu, wiesz lepiej niż ktokolwiek inny, że magazyn jest mniej niż idealnym miejscem do życia. Prawdopodobnie wiesz też co nieco o kwestiach prawnych, które wiążą się z lokatorami mieszkającymi na stałe. Mając to na uwadze, co sprawiłoby, że osoba lub rodzina chciałaby przenieść się do magazynu?

Dodatkowe materiały na temat obsługi klienta: 6 kroków do rozwiązania konfliktu z klientem, Jak radzić sobie z podwyżką cen i Przewartościowanie naszych poglądów na obsługę klienta.

ZAPEWNIĆ PIENIĄDZE

Fora internetowe są rajem dla bezwstydnych spekulacji. Spędź wystarczająco dużo czasu na jakimkolwiek forum publicznym, a znajdziesz wielu dociekliwych ludzi zadających pytania takie jak: „Czy mieszkałbyś w magazynie, gdybyś stracił dom, pieniądze i pracę?” oraz „Czy wprowadzanie się do magazynu jest nielegalne?”

Wygląda na to, że ludzie są zainteresowani myślą o wprowadzeniu się do magazynu, ponieważ stwarza to okazję do przechowania dodatkowej gotówki. Z czysto finansowego punktu widzenia, to zrozumiałe, że magazyn wydaje się być kuszącym domem.

Podejmij, na przykład, ceny na porównywalnych przestrzeniach. Wyciągnąłem pobliskie informacje dla jednostki magazynowej 10’x30′ i przeciętnego apartamentu typu studio – oba w promieniu pięciu mil od siebie i naszego biura w storEDGE.

Zauważ zauważalną różnicę w cenie pomiędzy tymi przestrzeniami. Even though you know that the studio apartment includes all kinds of amenities that the storage unit doesn’t (including legal permission to live within it), let’s entertain the comparison a little further:

Say that you did live in a reasonably priced, reasonably sized studio apartment for your area. Jeśli miałbyś zamienić swoje mieszkanie na jednostkę magazynową, możesz znaleźć podobne oszczędności do tych wymienionych poniżej:

Cena za stopę kwadratową w twojej starej kawalerce jest, być może niewiarygodnie, około dwa razy tyle co nowa, przestronna jednostka magazynowa. Tak więc, przechodząc do jednostki magazynowej, zaoszczędziłbyś ponad 2000 dolarów w opłatach czynszu w ciągu roku.

Nawet jeśli mógłbyś sobie pozwolić na droższą przestrzeń mieszkalną, pomyśl o tym, jak mógłbyś wykorzystać te zaoszczędzone pieniądze, aby spłacić długi lub zapewnić więcej niezbędnych rzeczy dla swojej rodziny. Dlatego wielu ludzi chętnie decyduje się na mieszkanie w magazynach.

Żeby poradzić sobie z poważnymi problemami ekonomicznymi

Niektórzy widzą perspektywę mieszkania w magazynie jako sposób na szybkie zaoszczędzenie więcej w swoim budżecie, inni są po prostu zdesperowani, aby związać koniec z końcem.

Artykuł Keitha Morelli w The Tampa Tribune analizuje rosnący trend bezdomnych zwracających się ku jednostkom magazynowym w poszukiwaniu schronienia. Lesa Weikel, z Homeless Coalition of Hillsborough County, wyjaśnia, dlaczego magazyny są realną opcją dla tych, którzy żyją z bardzo skąpych dochodów lub nie mają ich wcale: „Ludzie po prostu próbują znaleźć jakieś bezpieczne miejsce, na które mogą sobie pozwolić.”

Wraz z liczbą zabezpieczeń, które promuje wiele obiektów magazynowych, zrozumiałe jest, dlaczego taka jednostka wydaje się być bezpieczną alternatywą dla drogiego mieszkania.

Jeśli wyszukasz informacje o bezdomności w swojej okolicy, przekonasz się, że na stronie wyników wyszukiwania pojawi się wiele różnych wiadomości, statystyk i pomocnych zasobów. W przypadku mojego wyszukiwania, firma Synergy Services, założona właśnie w KC, informuje użytkowników o swoich zintegrowanych programach i o tym, jak pozytywnie wpłynęły one na ponad 40 000 osób w samym tylko 2012 r. Założę się, że możesz znaleźć podobne informacje w swojej okolicy. Kiedy spojrzysz na liczby i fakty dotyczące Twojego miasta i naprawdę postawisz się w sytuacji osoby lub rodziny stojącej w obliczu niebezpiecznych czasów ekonomicznych, magazyn nie wydaje się być takim złym miejscem.

NIEZBĘDNOŚĆ PEWNEGO STANOWISKA

Jeśli kiedykolwiek znajdziesz się w konfrontacji z najemcą live-in, jeśli może być trudno trzymać się swoich broni, zwłaszcza po zapoznaniu się z ekstremalnymi trudnościami finansowymi, z którymi boryka się wielu Amerykanów. Ale nie zapominajmy, że istnieją pewne bardzo istotne obawy, które powstają, gdy ludzie wprowadzają się do swoich jednostek. Amy Campbell wykonuje świetną robotę przedstawiając te obawy w swoim artykule na temat zapobiegania najemcom self storage z życia na miejscu.

1. Magazyny są niebezpieczne do życia w nich. Nawet jeśli cena dużej jednostki magazynowej jest lepsza niż cena przeciętnego mieszkania typu studio, przestrzeń zapewniona przez tę jednostkę jest przeznaczona dla rzeczy osobistych lub zawodowych – nie dla ludzi. Podczas gdy mieszkanie może być droższe niż nawet największa jednostka, jest ono wyposażone w podstawowe potrzeby, takie jak hydraulika i różne media, takie jak ogrzewanie i klimatyzacja. Kiedy patrzysz w inną stronę po odkryciu najemcy live-in, próbując być współczującym, możesz bardzo dobrze narażać ich bezpieczeństwo w procesie.

2. Najemcy live-in narażają bezpieczeństwo magazynu. Kiedy reklamujesz swoje jednostki, bezpieczeństwo zazwyczaj pojawia się jako punkt sprzedaży, prawda? Wielu właścicieli domów i przedsiębiorców zwraca się do magazynów self storage z prośbą o przechowanie cennych, wrażliwych lub sentymentalnych przedmiotów. Chociaż nigdy nie możesz absolutnie zagwarantować, że ich rzeczy będą bezpieczne, zastanów się przez chwilę, co powiedzieliby inni klienci (i potencjalni najemcy), gdyby wiedzieli, że przyjmujesz nawet jednego najemcę na stałe.

4. Jeden najemca na stałe może wywołać efekt domina. Wyobraź sobie, że Twoje osobiste odczucia przeważają nad obawami i pozwalasz jednemu najemcy mieszkać w swoim schowku, dopóki nie stanie na nogi. Co zrobisz, gdy powie swoim przyjaciołom o twoim współczuciu? Albo gdy wieść o tym nieuchronnie rozejdzie się wśród innych klientów w recenzji tajemniczego klienta? Gdy ludzie odkryją, że jesteś gotów spojrzeć w inną stronę, coraz trudniej będzie ich odrzucić.

5. Jako właściciel, będziesz odpowiedzialny za szkody, jeśli pozwolisz najemcy mieszkać w magazynie. Powiedzmy, że jesteś poza obiektem, a jeden z Twoich pracowników lub klientów został zaatakowany przez najemcę mieszkającego w magazynie. Jeśli wiesz, że najemca mieszka w jednym z Twoich magazynów i nie podejmiesz działań, aby go usunąć, możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wszelkie obrażenia lub szkody, które mogą się zdarzyć. Pozwalając na to, aby najemca mieszkał w Twoim obiekcie, ryzykujesz, że coś może się wydarzyć lub nie. Czy chcą Państwo podjąć takie ryzyko?

6. Przechowalnie są przedsiębiorstwami komercyjnymi (nie mieszkaniowymi). Chociaż cena może być kusząca i niektórzy ludzie mogą zacząć się zastanawiać „dlaczego nie?”, istnieje zbyt wiele czynników, które odróżniają nieruchomość z komercyjną strefą od obszaru mieszkalnego. Począwszy od różnic w ubezpieczeniu, poprzez nieodpowiednie pomieszczenia mieszkalne, aż do wielu stanów zakazujących wynajmu „na żywo”, w końcu narażasz na niebezpieczeństwo zbyt wiele osób, próbując pomóc tylko jednemu najemcy „na żywo”.

   JAK MOŻESZ ZAPOBIEC SWOIM NAJEMCOM PRZED ZOSTAWIENIEM OBOZU?

   Ustaliliśmy kilka bardzo dobrych powodów, dla których po prostu nie możesz pozwolić najemcy na wprowadzenie się do swojego mieszkania. Ale jak możesz temu aktywnie zapobiec? Na szczęście istnieje wiele sposobów, aby uniknąć tego problemu, począwszy od dużych zmian w twoim obiekcie po małe kroki, które możesz podjąć w codziennej działalności.

   ZAPEWNIJ SOBIE DUŻE ZMIANY

   • Zapewnij szkolenie, aby wyedukować swój personel. Prawdopodobnie nie bez powodu poświęciłeś sporo uwagi temu, kogo zatrudniasz jako personel swojego zakładu. Dla nowych pracowników, rozważ włączenie sekcji szkolenia, która pokazuje twoje podejście do najemców live-in. Jeśli czujesz się komfortowo z personelem, który masz teraz, omów z nim ostatnie historie związane z lokatorami „na żywo” i zapoznaj go z krokami, jakie podejmujesz, aby zapobiec temu problemowi. Możesz nawet zrobić coś tak prostego, jak skierowanie ich do tego postu i uzyskanie podpisu ich poświęcenia, aby przyczynić się do twoich wysiłków.

   • Uczyń swoje jednostki magazynowe niewygodnymi do życia w nich. Może to być cokolwiek, od zainstalowania świateł wykrywających ruch wewnątrz jednostek do wyłączenia całej ciepłej wody w obiekcie. Chociaż to Ty decydujesz, jak daleko chcesz się posunąć i co wydaje się prawdopodobne dla Twojej firmy, rozważ sposoby, aby zapewnić, że Twoje jednostki są pożądane dla self storage i tylko self storage.

   • Oferuj „program pomocy przejściowej” dla swojej społeczności. Jeśli Twoja społeczność znalazła się w trudnej sytuacji ekonomicznej, pomocny program może być kreatywnym sposobem udzielenia pomocy przy jednoczesnym zachowaniu bezpieczeństwa Twojego magazynu. Ten obiekt na Hawajach zapewnił cztery miesiące darmowego przechowywania dla osób doświadczających trudności mieszkaniowych. W ten sposób pomożesz lokalnym mieszkańcom cieszyć się mniejszym obciążeniem podczas sprzedaży domów i możesz odegrać rolę w ich finansowym odzyskaniu bez narażania dobrego samopoczucia i bezpieczeństwa Twojego obiektu.

   STICK TO A SCHEDULE

   • Prowadź dziennik bramy i sprawdzaj go regularnie. Dziennik bramowy to doskonały sposób na śledzenie, kto i kiedy wchodzi i wychodzi z Twojego magazynu. Możesz prowadzić dziennik w wersji papierowej, elektronicznej lub obu, jeśli wolisz. Kluczem do prowadzenia skutecznego dziennika bramowego jest jego regularne sprawdzanie. Niezależnie od tego, czy jest to co godzinę, czy co tydzień, wybierz częstotliwość i bądź konsekwentny. Po prostu pilnując kto spędza kilka godzin na terenie obiektu lub kto się nie wymeldowuje, możesz szybko dostrzec problem.

   • Planuj regularne kontrole jednostek magazynowych. Ponownie, ustal harmonogram, a następnie trzymaj się go. Prostym krokiem byłoby sprawdzenie na jednostkach raz na miesiąc. Po prostu patrząc w jednostki, można powiedzieć, czy najemca wydaje się przekształcić obszar do przestrzeni życiowej. Możesz nawet skorzystać z tej okazji, aby przeprowadzić regularną konserwację jednostek, sprawdzając światła, zamki i izolację przestrzeni. Chcesz, aby Twoi klienci wiedzieli o wszystkim? Zapisz w ich umowach, że będziesz przeprowadzał losowe kontrole co miesiąc i daj im do zrozumienia, że jest to dla ich bezpieczeństwa i bezpieczeństwa ich rzeczy.

   • Sprawdź nagrania wideo z dziennikiem bramy. Jeśli najemcy udaje się mieszkać w jednym z Twoich magazynów przez długi okres czasu, to prawdopodobnie nie podjąłeś prostych kroków, aby zwrócić na to uwagę. Wiele obiektów reklamuje 24-godzinny system nadzoru, ale nigdy nie sprawdza nagrań. Złóż sobie teraz obietnicę, że będziesz czujny i sprawdź, czy kamery są zgodne z zapisami w dzienniku bramowym. Możesz być zaskoczony tym, czego dowiesz się o swoim obiekcie.

   ZNAJDŹ MAŁE SPOSOBY, ABY WYWARZYĆ DUŻY WPŁYW

   • Sprawdź swoją umowę najmu. Jeśli jeszcze jej nie ma, upewnij się, że w umowie najmu znajduje się sekcja, która zakazuje wynajmowania mieszkania w domu. Za każdym razem, gdy podpisujesz umowę z nowym najemcą (krótko- lub długoterminowym), zwróć uwagę na tę sekcję i poproś o podpisanie jej obok. Być może mógłbyś nawet zawrzeć dowolną liczbę powyższych powodów, dla których magazyny nie są odpowiednimi miejscami do życia dla najemców. Ten jeden krok sprawi, że Twoje stanowisko będzie jasne i potencjalnie pomoże Ci zgodnie z prawem, jeśli najemca zdecyduje się wprowadzić niezauważony.

   • Przechowuj broszury o lokalnych schroniskach/zasobach w biurze. Nawet jeśli masz firmę do prowadzenia, nadal możesz być wrażliwy na problemy finansowe tych, którzy są wokół ciebie. Spróbuj przechowywać w biurze broszury o lokalnych schroniskach, kuchniach spożywczych i innych zasobach – zwłaszcza jeśli wiesz, że wiele osób w Twojej społeczności traci pracę lub znajduje się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Chociaż ten krok nie może bezpośrednio zapobiec wprowadzeniu się najemcy, może wskazać mu właściwy kierunek uzyskania pomocy, zanim pomyśli o zamieszkaniu w jednym z twoich lokali.

   Zajęcie stanowiska nie czyni cię złym człowiekiem

   Nawet jeśli zgadzasz się z punktami, które przedstawiłem lub uważasz, że kroki zapobiegawcze wymienione tutaj są wiarygodne, możesz mieć początkowe trudności z trzymaniem się ich w obliczu zdesperowanego najemcy. Bez względu na to, czy zwróci się do Ciebie bezpośredni klient, czy też odkryjesz najemcę mieszkającego w swojej jednostce po przeprowadzce, pamiętaj, że możesz być pomocny i uprzejmy bez narażania siebie, swoich pracowników, klientów lub obiektu magazynowego na niebezpieczeństwo.

   Dzięki za przeczytanie! Jeśli podobał Ci się ten artykuł, może Ci się również spodobać: Bezdomność + self storage: Jak współczuć, zapobiegając jednocześnie wynajmowaniu mieszkań, Czy powinieneś rzucić wyzwanie swojemu rywalowi w konkursie charytatywnym oraz Jak zorganizować zbiórkę zabawek w swoim magazynie?