Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem nieruchomości lub działki wraz z inną osobą – rodzeństwem, przyjacielem lub małżonkiem. Ale wtedy wasze interesy się rozchodzą; ty i ta osoba macie różne pomysły na to, co zrobić z tą nieruchomością; w szczególności, jak ją wykorzystać, ulepszyć lub zbyć.
Na przykład, jedno z was chce zbudować lub rozbudować dom, a drugie chce założyć gospodarstwo rolne. Albo, że jedno z was chce sprzedać nieruchomość, a drugie chce ją utrzymać przez pokolenia. Być może jedno z was chce ją wynająć, drugie chce ją pozostawić niezamieszkałą aż do jakiejś przyszłej daty, kiedy zostanie sprzedana. Twoje wysiłki, aby negocjować lub kompromisu są coraz cię nigdzie; jesteś w impasie.
Czy jest coś, co można zrobić w tych trudnych sytuacjach? Prawo oferuje coś, co nazywa się podział działania, które mogą być wniesione do podziału nieruchomości do indywidualnych udziałów między właścicielami, co pozwala przejść do przodu z udziałem niezależnie.
Podział, lub podział, nieruchomości mogą być organizowane na zasadzie dobrowolności, jeśli wszyscy właściciele zgadzają się na to. Jednakże, jeśli się nie zgodzą, sędzia może nakazać podział nieruchomości na podstawie wniosku jednego właściciela. Jeśli zostanie to zrobione z wdziękiem i w porozumieniu, może to doprowadzić do bardziej efektywnego podziału nieruchomości, gdzie wszyscy poprzedni właściciele są szczęśliwsi posiadając własną część.
Types of Partition Actions the Law Allows For
Są dwa główne typy prawnych partycji własności ziemi (chociaż dokładne słownictwo może się różnić od jednego stanu do drugiego).
Pierwszy, podział w naturze, znany również jako „rzeczywisty podział”, rozdziela indywidualny interes każdego wspólnego właściciela. Każdy właściciel kończy się kontrolując indywidualną, podzieloną część nieruchomości. Jest to najczęstszy rodzaj podziału i zwykle jest najłatwiejszy, gdy strony generalnie dogadują się, ale po prostu nie zgadzają się co do najlepszego wykorzystania ziemi, a także gdy ziemia jest łatwo podzielona na dyskretne części. Pozwala to na „świadome rozdzielenie”, gdzie każda osoba bierze kawałek ziemi jako swój własny, i rejestruje ten podział z urzędnikiem hrabstwa.
Po drugie, podział przez sprzedaż, znany również jako podział przez „licencjonowanie” lub „dziedziczenie”, jest dokonywany przez sprzedaż całej nieruchomości i podział wpływów między właścicieli. Ten rodzaj podziału jest używany, gdy podział w naturze jest trudny do wykonania lub gdy strony nie mogą się porozumieć. Jeśli, na przykład, nieruchomość jest mała działka z jednym domkiem na nim, lub coś równie trudne do cięcia w dół przez środek, podział przez sprzedaż może być najlepszym rozwiązaniem. Współwłaściciele sprzedadzą ziemię, dzieląc się zyskami, a każdy z nich będzie miał możliwość kupienia swoich własnych, oddzielnych nieruchomości.
Dobrowolny podział a podział sądowy
Współwłaściciele mogą dobrowolnie zgodzić się na podział ich praw własności i podzielić nieruchomość. Takie umowy są zazwyczaj egzekwowane, chyba że wpływają negatywnie na prawa innej osoby. Jeśli wszyscy właściciele nie zgadzają się na podział, jeden właściciel może złożyć pozew z prośbą do sądu o przymusowy podział.
W przeciwieństwie do dobrowolnego podziału, sądowy podział (lub obowiązkowy podział) może być broniony w oparciu o różne zasady prawne, takie jak przedawnienie, laches (nieuzasadniona zwłoka) i porządku publicznego. Podobnie, sąd rozstrzygnie sprawę w oparciu o różne czynniki, takie jak prawa, tytuły i interesy stron pozwu.
Odds of a Court Granting Partition as a Remedy
Prawo do podziału jest „prawem absolutnym”, które może być ograniczone tylko przez prawo, pisemne zrzeczenie się lub zapis w testamencie. Prawo to może być wykorzystane w każdej chwili, nawet jeśli nie jest wymienione w umowie. Podział jest środkiem zaradczym, który jest zazwyczaj preferowany przez sądy, ze względu na utrzymanie pokoju między stronami. Innymi słowy, zakładając, że spełniasz różne wymagania prawne dotyczące podziału w twoim stanie, twój pozew o podział powinien być łatwo przyznany.
Rozważ mediację przed złożeniem pozwu o podział
Jeśli nie zgadzasz się ze współwłaścicielem co do właściwego sposobu użytkowania, podziału lub sprzedaży działki, prawdopodobnie lepiej jest wypracować je między wami, zamiast tracić czas i pieniądze w sądzie. Mediator – neutralna strona trzecia, która pomaga wam w negocjacjach – może być w stanie osiągnąć bardziej rozsądny kompromis niż sędzia, i to po znacznie niższych kosztach niż przedłużający się proces sądowy. Mediacja jest szczególnie cennym narzędziem, jeśli chcesz pozostać w dobrych stosunkach ze współwłaścicielem, na przykład jeśli jest on członkiem rodziny.