RealtyMogul.com™

Real Estate Investing for Beginners – Real Estate 101

Nieruchomości stanowią 60% światowych aktywów głównego nurtu – i znaczną część wszystkich krajowych, korporacyjnych i osobistych bogactw. Mając to na uwadze, inwestowanie w nieruchomości wyraźnie zasługuje na rozważenie przez każdą osobę lub firmę poszukującą klas aktywów, w które można zainwestować część swojego kapitału. 1

Ale zanim będzie można podjąć świadomą decyzję o tym, czy inwestować w nieruchomości, a które z wielu rodzajów nieruchomości może mieć najwięcej sensu dla Ciebie, trzeba najpierw zrozumieć podstawy inwestowania w nieruchomości.

Ta strona ma na celu zapewnienie Państwu szerokie wprowadzenie do inwestowania w nieruchomości, począwszy od odpowiedzi na pytanie, że niewiele osób, a nawet niektóre doświadczonych inwestorów nieruchomości nie może w pełni odpowiedzieć: Co to jest nieruchomość?

(Uwaga: Jeśli szukasz zaawansowanego poziomu dyskusji na temat inwestowania w nieruchomości w ogóle, lub nieruchomości crowdfunding w szczególności, proponujemy odwiedzić nasze Centrum Zasobów dla bogactwa informacyjnych artykułów i stron internetowych na te tematy.)

Co to jest nieruchomość?

Gdy słyszą termin nieruchomości, wiele osób myśli o ziemi, lub domy, lub inne rodzaje budynków i struktur. Są to elementy składowe nieruchomości, ale są one dalekie od pełnej definicji.

Oto jak Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), przewodnik branżowy dla prawdziwych rzeczoznawców nieruchomości, definiuje nieruchomości: „Zidentyfikowana działka lub trakt ziemi, w tym ulepszeń, jeśli istnieją”. Że odniesienie do ulepszeń jest kluczem do zrozumienia nieruchomości, ponieważ podkreśla fakt, że nieruchomość obejmuje również wszystko stałe lub trwale związane z gruntem – znacznie szersza kategoria niż większość ludzi realize.

Ulepszenia, jak rozumieć w kontekście nieruchomości, może obejmować dom, sklep, budynek biurowy lub inny rodzaj struktury zbudowanej na ziemi. Ale może to również odnosić się do wszystkiego innego trwale przymocowane do tej nieruchomości, w tym ogrodzenia, drogi, strumienie, drzewa, a nawet systemów użytkowych na ziemi. Wreszcie, nieruchomość może również obejmować kilka praw nieodłącznie związanych z kawałkiem nieruchomości – takie jak prawa powietrza, wody i prawa mineralne do wszelkich zasobów naturalnych w ziemi pod ziemią.

To dlatego USPAP zawiera również definicję w swoim przewodniku dla nieruchomości, które wyjaśnia, że jest często używany zamiennie z nieruchomości. USPAP definiuje nieruchomości jako „Interesy, korzyści i prawa nieodłącznie związane z własnością nieruchomości.” 2

Co to jest inwestor w nieruchomości?

Mając na uwadze tę ogólną definicję nieruchomości, możemy teraz zdefiniować inwestora w nieruchomości jako osobę fizyczną (lub firmę lub inny podmiot) inwestującą na rynku nieruchomości poprzez zakup, leasing lub w inny sposób nabycie praw do kawałka nieruchomości lub jakichkolwiek praw związanych z kawałkiem nieruchomości.

To dlatego stwierdziliśmy we wstępie, że istnieje tak wiele rodzajów inwestowania w nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości często składa się z tych kategorii inwestycji, które większość ludzi natychmiast myśli, gdy słyszą termin – takich jak posiadanie nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych i wynajmu tych nieruchomości, lub zakup takich nieruchomości, aby szybko poprawić i odsprzedać z zyskiem. Ale może również odnosić się do niezliczonych innych możliwości inwestycyjnych, w tym zakup, a następnie leasing praw mineralnych do działki ziemi, lub inwestowanie w Real Estate Investment Trust. A dzisiaj, inwestowanie w nieruchomości może nawet obejmować bezpośredni udział w dużej transakcji poprzez platformę crowdfundingu nieruchomości.

Jakie są potencjalne korzyści z inwestowania w nieruchomości?

Ale żaden rodzaj inwestycji nie może zaoferować gwarancji zysku lub nawet ochrony kapitału, historycznie nieruchomości były jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów dla inwestorów, jednocześnie oferując potencjał zysków.

Inwestowanie w nieruchomości oferuje kilka możliwych korzyści generalnie nie związanych z innymi rodzajami inwestycji. Oto tylko kilka z tych korzyści.

Dźwignia

Jedną z najpotężniejszych możliwości, jakie oferuje inwestowanie w nieruchomości, jest zdolność inwestorów do wielokrotnego lewarowania swojego kapitału. Innymi słowy, inwestorzy nieruchomości mogą korzystać z pożyczonych funduszy do inwestowania w kawałek nieruchomości, które nie mogą sobie pozwolić na zakup outright, ale następnie zrealizować wszystkie potencjalne zyski z własności tej nieruchomości. Ważne jest również, aby wskazać, jednak, że ze zwiększoną dźwignią przychodzi zwiększone ryzyko.

Zalety podatkowe

Nieruchomości mogą również zapewnić kilka rodzajów korzyści podatkowych. Na przykład, rząd traktuje zyski z nieruchomości jako zyski kapitałowe, które są opodatkowane niżej niż dochody z pracy. Dodatkowo, podstawa opodatkowania nieruchomości inwestycyjnych może zmniejszyć się z czasem, ponieważ kod podatkowy pozwala na amortyzację nieruchomości każdego roku. Ponadto, jeśli są generowanie przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości, można potencjalnie korzystać z tych zysków wolne od self-employment taxation.

Kontrola

Innym aspektem inwestowania w nieruchomości, że niektórzy ludzie uważają za cenne jest zwiększona kontrola cieszą się nad ich inwestycji. Przy zakupie akcji lub funduszy inwestycyjnych, musisz po prostu czekać biernie na te aktywa do wzrostu wartości. Chyba że jesteś głównym udziałowcem w tych firmach, nie będzie miał wiele do powiedzenia w ich działalności, co często oznacza, że nie ma w zasadzie nic, co można zrobić, aby bezpośrednio poprawić wartość swoich inwestycji. Kiedy inwestujesz w nieruchomości, jednak można cieszyć się pewną kontrolę nad prawie każdej zmiennej – zdobywanie wiedzy lub umiejętności negocjacyjnych, aby zabezpieczyć lepszą ofertę na zakup, poprawa nieruchomości, znalezienie kreatywnych sposobów na generowanie dodatkowych przychodów (dodanie pralek do kompleksu apartamentów, na przykład), itp.

Istnieje wiele innych możliwych korzyści z inwestowania w nieruchomości – może chronić swój kapitał przed inflacją, zapewniają odpisy podatkowe w stosunku do innych dochodów, itp. Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, polecamy odwiedzić nasze Centrum Wiedzy.

Real Estate Investing Risks

Oczywiście, żadna dyskusja na temat inwestowania w nieruchomości nie byłaby kompletna bez omówienia ryzyka z tym związanego. Jak w przypadku każdej inwestycji, nieruchomości niosą ze sobą ryzyko straty. W przypadku aktywnego inwestowania w nieruchomości, takich jak zakup nieruchomości mieszkalnej do wynajęcia, nosisz bieżące ryzyko pustostanów, które doprowadzi do braku dochodów na tej nieruchomości, jak również spadek na rynku nieruchomości, które mogą zmniejszyć swój kapitał w inwestycji.

Istnieją również ryzyka związane z pasywnych inwestycji w nieruchomości – takich jak posiadanie akcji w przedsiębiorstwach związanych z nieruchomościami, posiadanie udziałów w Real Estate Investment Trusts (REITs), lub inwestowanie w transakcje za pośrednictwem platform crowdfundingowych nieruchomości, z których wszystkie omówimy poniżej. W przypadku tych inwestycji, wartość tych aktywów może z czasem ulec zmniejszeniu. Z tych powodów, zarówno aktywne jak i pasywne inwestycje w nieruchomości będą wymagały od Ciebie przeprowadzenia własnych badań due diligence, tak jak w przypadku każdego innego rodzaju inwestycji.

Co to są firmy inwestujące w nieruchomości?

Do tego momentu dyskutowaliśmy o indywidualnych inwestorach w nieruchomości, ale znaczna część wszystkich nieruchomości jest własnością i jest kontrolowana przez firmy inwestujące w nieruchomości. Są to zazwyczaj firmy zorganizowane jako tradycyjne przedsiębiorstwa – korporacje, LLC, LLPs, itp.

Spółki inwestycyjne nieruchomości są zasadniczo grupy inwestorów, którzy zbierają kapitał od innych inwestorów i rozmieścić ten kapitał na zakup nieruchomości, albo dla długoterminowego przepływu środków pieniężnych i uznanie lub dla krótkoterminowego zwrotu i profit.

Te firmy inwestują w nieruchomości w bardzo podobny sposób, jak indywidualni inwestorzy zrobić – chociaż większe i bardziej wyrafinowane firmy zazwyczaj inwestują w transakcje, które są znacznie większe lub bardziej złożone niż indywidualny inwestor nieruchomości może zarządzać. Niektóre z większych firm inwestujących w nieruchomości kupują nawet ziemię, a następnie rozwijają nieruchomości – budynki mieszkalne, centra handlowe – samodzielnie.

Ale ponieważ założenie firmy (w celach prawnych i podatkowych), znalezienie kapitału, a następnie znalezienie odpowiednich transakcji na rynku nieruchomości są jedynymi warunkami wstępnymi do prowadzenia firmy inwestującej w nieruchomości, inwestorzy indywidualni mogą to robić również.

Co robią grupy inwestujące w nieruchomości?

W ramach szerokiej kategorii firm inwestujących w nieruchomości istnieje podzbiór zwany grupami inwestującymi w nieruchomości. Organizacje te pełnią bardzo specyficzną funkcję – kupują lub budują grupę nieruchomości, a następnie sprzedają je innym inwestorom, którzy mogą je wynająć. Ponieważ są one zazwyczaj bardzo wyrafinowane i kompetentne, te grupy inwestycyjne nieruchomości również pomóc inwestorom znaleźć najemców i działać jako zarządcy nieruchomości, w zamian za procent czynszu.

Jak mogę inwestować w nieruchomości z niewielką ilością pieniędzy?

Ale większość ludzi myśli o nieruchomościach jako inwestycji tylko dla zamożnych osób lub tych z dużym kapitałem do zainwestowania, rzeczywistość jest taka, że można inwestować w nieruchomości z bardzo małych pieniędzy.

Na przykład, wiele dużych firm nieruchomości są notowane na giełdzie, i można po prostu kupić akcje w takich firmach – pośredników nieruchomości, firm rozwoju nieruchomości, firm budowlanych, itp.

Można również kupić w REIT (Real Estate Investment Trust), które omówimy bardziej szczegółowo poniżej.

Dodatkowo, jedną z nowszych form inwestowania w nieruchomości, która pozwala osobom fizycznym uczestniczyć w transakcjach bez inwestowania dużego kapitału, jest crowdfunding nieruchomości.

RealtyMogul, na przykład, jest wiodącą firmą zajmującą się crowdfundingiem nieruchomości, a nasza platforma pomaga łączyć okazje nieruchomości, które zostały sprawdzone przez naszych ekspertów z inwestorami zainteresowanymi inwestowaniem tak mało, jak 1000 USD bezpośrednio w transakcje nieruchomościowe.

Pozwalając inwestorom na łączenie kapitału i inwestowanie w te transakcje, RealtyMogul pozwala osobom prywatnym inwestować w okazje, które kiedyś były dostępne tylko dla instytucji lub osób zamożnych. Nasza platforma pozwala takim inwestorom osiągać zarówno potencjalne dochody, jak i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości bez kłopotów związanych z posiadaniem nieruchomości. Należy pamiętać, że istnieje ryzyko, więc ważne jest, aby zrobić due diligence.

Co to jest Real Estate Crowdfunding?

Real estate crowdfunding to platforma (czasami nazywana peer-to-peer lending service), która łączy osoby, które chcą inwestować w nieruchomości z firmami z branży nieruchomości i właścicieli nieruchomości, którzy potrzebują pozyskać kapitał na swoje projekty.

Te firmy z branży nieruchomości potrzebujące kapitału mogą strukturyzować swoje możliwości inwestycyjne jako finansowanie dłużne lub kapitałowe. Oznacza to, że inwestorzy badający możliwości crowdfundingu nieruchomości mogą znaleźć oferty oferujące im albo inwestycje oparte na długu (spłacane z odsetkami w ustalonych ratach lub na koniec z góry określonego okresu) albo inwestycje kapitałowe, w których mogą uczestniczyć w zysku z transakcji na rynku nieruchomości.

Czy Real Estate Crowdfunding jest bezpieczniejszą inwestycją?

Żadna inwestycja nie jest gwarantowana i istnieje ryzyko związane z każdym inwestowaniem, w tym Real Estate Crowdfunding. Jednak bardziej wyrafinowane platformy crowdfundingowe dokładnie sprawdzić każdy nieruchomości, jak również zespół za nim przed udostępnieniem go na swoich stronach dla inwestorów.

Dodatkowo, możliwości nieruchomości oferowane na platformach crowdfundingowych nie oferują ogólny komfort inwestowania w fizycznym kawałku nieruchomości, w przeciwieństwie do akcji lub obligacji lub innych aktywów niefizycznych.

Real Estate Crowdfunding for Non-Accredited Investors

Ale platformy crowdfundingowe oferują możliwości inwestycyjne dla nieakredytowanych inwestorów, generalnie potencjalni inwestorzy będą musieli spełnić pewne kryteria, takie jak minimalna wartość netto lub dochód gospodarstwa domowego.

Dla wielu nieruchomości możliwości inwestycyjnych dostępnych na platformie crowdfundingowej, jednak – szczególnie te, które nie są publicznie reklamowane – nieakredytowani inwestorzy będą kwalifikować się do udziału.

Real Estate Crowdfunding Statystyki

Nawet jeśli nieruchomości crowdfunding to wciąż stosunkowo nowy sposób inwestowania w nieruchomości, to jest już wielomiliardowy przemysł. 3

W rzeczywistości inwestorzy na samej platformie RealtyMogul zainwestowali już ponad 250 milionów dolarów w transakcje na rynku nieruchomości o łącznej wartości ponad 1 miliarda dolarów.

Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, odwiedź nasze Centrum Wiedzy.

Co to jest Real Estate Investment Trust (REIT)?

Real Estate Investment Trust – zwykle nazywany REIT – jest spółką działającą na rynku nieruchomości, która modeluje swoją działalność nieco jak fundusz inwestycyjny, poprzez gromadzenie kapitału zebranego przez inwestorów w celu zakupu nieruchomości (albo dla bieżącego dochodu lub w celu odsprzedaży).

Większość REIT-ów specjalizuje się w jednej lub kilku kategoriach nieruchomości – takich jak biurowce, kompleksy apartamentów lub magazyny samoobsługowe.

Mimo, że większość REIT-ów znajduje się w obrocie publicznym i każdy może nabyć w nich udziały tak jak w innych akcjach, niektóre REIT-y są prywatne i dostępne tylko dla akredytowanych, wyrafinowanych inwestorów.

Jak działa inwestowanie w REIT-y?

Najprostszym i najpowszechniej dostępnym sposobem inwestowania w REIT-y jest zakup udziałów w publicznie notowanej spółce REIT lub w funduszu inwestycyjnym REIT. Każda osoba posiadająca konto giełdowe może inwestować w REIT-y w ten sposób.

Ale akredytowani inwestorzy – zazwyczaj osoby o wysokich dochodach, które spełniają pewne minimalne kryteria finansowe oparte na dochodach i sumie aktywów – mogą również inwestować w prywatne REIT-y. Nie są one notowane na giełdzie i nie są zarejestrowane w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd, co oznacza, że nie mają takich samych wymogów regulacyjnych, aby ujawnić szczegóły dotyczące ich dokumentacji finansowej. Dlatego możliwości inwestycyjne w prywatnych REIT-ach są zazwyczaj otwarte tylko dla akredytowanych inwestorów.

Skąd mam wiedzieć, jakim firmom inwestującym w nieruchomości zaufać?

Nawet jeśli jesteś osobą o wysokich dochodach, która kwalifikuje się jako akredytowany inwestor, jeśli jesteś nowy w REIT-ach, najbezpieczniejszym sposobem na rozpoczęcie inwestowania w te firmy jest rozpoczęcie od tych, które są w obrocie publicznym.

Dlaczego? Ponieważ REIT-y notowane na giełdzie podlegają tym samym zasadom ujawniania informacji finansowych, co każda inna spółka publiczna, co oznacza, że powinieneś być w stanie dowiedzieć się więcej o tych spółkach i ich inwestycjach, niż gdybyś badał prywatny REIT.

Kolejnym powodem, dla którego warto zdecydować się na REIT-y znajdujące się w obrocie publicznym, jest fakt, że spółki te są śledzone i oceniane przez analityków giełdowych tak samo jak firmy z każdej innej branży. Oznacza to, że szczegółowe analizy REIT-ów można znaleźć w jednym z głównych serwisów analitycznych, takich jak MorningStar czy TheStreet.

Jak inwestować w nieruchomości przy ograniczonych środkach?

Jednym ze sposobów na inwestowanie w nieruchomości, nawet jeśli nie posiadasz dużego kapitału początkowego, jest dokonanie niewielkiej inwestycji w REIT. Co więcej, masz również możliwość jednoczesnego wykorzystania korzyści płynących z crowdfundingu nieruchomościowego i REIT-ów inwestując w MogulREIT RealtyMogul.

MogulREIT to internetowy Real Estate Investment Trust otwarty dla każdego inwestora i wymagający jedynie minimalnej inwestycji w wysokości $5,000. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d