Ryzyko i realia umowy o dzieło

Z powodu niedawnego zaostrzenia warunków kredytowych, niektórzy nabywcy domów mogą mieć mniejsze szanse na zakwalifikowanie się do otrzymania kredytu hipotecznego niż jeszcze kilka lat temu. Niektórzy doradcy finansowi przewidują, że kredytobiorcy z ograniczonymi opcjami mogą zwrócić się do alternatywnych sposobów zakupu domu. Jedną z takich alternatyw jest umowa o dzieło.

W umowie o dzieło, zakup nieruchomości jest finansowany przez sprzedającego, a nie przez kredytodawcę będącego osobą trzecią, takiego jak bank komercyjny lub unia kredytowa. Układ ten może przynieść korzyści kupującym i sprzedającym poprzez rozszerzenie kredytu dla nabywców domów, którzy w przeciwnym razie nie kwalifikowaliby się do kredytu. Rzeczywiście, publiczne i niedochodowe organizacje wspierające budownictwo mieszkaniowe wykorzystały umowę o dzieło jako narzędzie pomagające gospodarstwom domowym o niskich i umiarkowanych dochodach stać się właścicielami domu.

Niemniej jednak, ten alternatywny mechanizm finansowania pozbawiony jest wielu zabezpieczeń, które przysługują kredytobiorcom posiadającym tradycyjne kredyty hipoteczne. Ponadto, umowy te mogą zawierać postanowienia, które pozostawiają pole do nadużyć i mogą stanowić ryzyko i niepewność zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Poniższy artykuł przedstawia podstawowe fakty i cechy umowy deed i oferuje sugestie dotyczące minimalizacji ryzyka związanego z tym substytutem hipoteki.

Fakty i cechy

Umowa deed, znana również jako „obligacja deed”, „umowa gruntowa” lub „umowa gruntowa na raty”, jest transakcją, w której sprzedawca finansuje sprzedaż swojej własnej nieruchomości. W umowie sprzedaży za czyn, kupujący zgadza się zapłacić cenę zakupu nieruchomości w miesięcznych ratach. Kupujący natychmiast wchodzi w posiadanie nieruchomości, często płacąc niewiele lub nic w dół, podczas gdy sprzedający zachowuje tytuł prawny do nieruchomości do czasu wypełnienia umowy. Kupujący ma prawo do zajmowania i, w stanach takich jak Minnesota, prawo do ubiegania się o zwolnienie z podatku od nieruchomości homestead. Kupujący finansuje zakup z pomocą sprzedającego, który zachowuje zabezpieczenie na nieruchomości.

Umowa o dzieło jest znacznie szybszą i mniej kosztowną transakcją do wykonania niż tradycyjna, hipoteczna umowa kupna-sprzedaży. W typowej umowie o dzieło nie ma opłat wstępnych, formalnych wniosków, ani wysokich kosztów zamknięcia i rozliczenia. Inną ważną cechą umowy o dzieło jest to, że zajęcie nieruchomości w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań jest generalnie szybsze i mniej kosztowne niż zajęcie w przypadku tradycyjnej hipoteki. Jeśli kupujący nie wywiąże się z płatności w typowej umowie o dzieło, sprzedający może anulować umowę, odzyskać posiadanie nieruchomości i zatrzymać poprzednie raty zapłacone przez kupującego jako odszkodowanie umowne. W takich okolicznościach sprzedający może odzyskać nieruchomość bez sprzedaży egzekucyjnej lub postępowania sądowego. Jednak prawa regulujące proces anulowania umowy różnią się w zależności od jurysdykcji, a wynik może się różnić w ramach jednego stanu, w zależności od warunków umowy i faktów w konkretnym przypadku.

Ponieważ kupujący w umowie o dzieło nie ma takich samych zabezpieczeń jak te przyznane wierzycielowi hipotecznemu w kredycie hipotecznym, umowa o dzieło może wydawać się zasadniczo umową typu rent-to-own. Jednakże, w typowej umowie kupna-sprzedaży, kupujący staje się odpowiedzialny za zobowiązania posiadającego hipotekę, takie jak utrzymanie nieruchomości, płacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenie od wypadków. Ponadto, o ile nie jest to zabronione przez umowę, każda ze stron może sprzedać swój udział w umowie.

Szybkość, prostota odwołania do kupujących

Kupujący dom mogą być przyciągnięci do umowy kupna-sprzedaży z kilku powodów. Metoda ta może być szczególnie atrakcyjna dla homebuyers, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego, takich jak ludzie, którzy pracują gotówką i dlatego nie są w stanie udowodnić swojej zdolności do dokonywania płatności. Ponieważ proces umowy o dzieło jest znacznie krótszy niż proces zatwierdzania hipoteki, może przyciągnąć nabywców, którzy napotykają na ograniczenia czasowe lub mają ograniczone możliwości, takie jak ludzie, którzy tracą swoje domy do wykluczenia. Osoby kupujące dom po raz pierwszy, które nie mają doświadczenia na rynku lub osoby, które są nieufne wobec tradycyjnych organizacji finansowych, mogą również wybrać umowę kupna-sprzedaży ze względu na względną prostotę procesu zakupu.

Umowy kupna-sprzedaży są bardziej popularną alternatywą finansowania wśród mniejszości, zwłaszcza Latynosów. Według danych z ostatnich American Housing Surveys, podczas gdy tylko 5 procent wszystkich gospodarstw domowych zamieszkanych przez właścicieli w Stanach Zjednoczonych posiadało umowy o dzieło w 2005 roku, 9,5 procent latynoskich gospodarstw domowych zamieszkanych przez właścicieli i 7,1 procent czarnych gospodarstw domowych zamieszkanych przez właścicieli w całym kraju z nich korzystało.1/ (Więcej danych na temat wykorzystania umów o dzieło znajduje się w tabeli poniżej). Chociaż umowy o dzieło są czasami określane jako „kredyt hipoteczny dla ubogich”, wyniki American Housing Survey wskazują, że tylko 3,9 procent amerykańskich gospodarstw domowych poniżej progu ubóstwa korzystało z nich w 2005 roku.

Jednakże trudno jest dokładnie określić, jak powszechne są umowy o dzieło, ponieważ charakter tych ustaleń pozwala kupującemu i sprzedającemu na pewien stopień anonimowości. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Na przykład, w zachodnio-centralnej Minnesocie, niepotwierdzone informacje sugerują, że umowy o dzieło są powszechnie stosowaną alternatywą dla hipoteki.

Jednakże niektórzy doradcy finansowi i badacze prawa własności uważają umowę o dzieło za „prawnego dinozaura „3/ lub „anomalię „4/, a nawet wzywają do jej upadku. Twierdzą oni, że umowa o dzieło nie ma miejsca w nowoczesnym finansowaniu nieruchomości, nie oferuje żadnych realnych korzyści w porównaniu z hipoteką i pozostawia obie strony podatne na ryzyko i niepewność.

Jednym z głównych zarzutów wobec umowy o dzieło jest to, że jest ona ściśle związana z formą drapieżnego pożyczania, która była powszechna od późnych lat 80. do 90. W tym okresie, niektóre dzielnice – w tym te w północnym Minneapolis – doświadczyły drapieżnego systemu kredytowego znanego jako equity stripping. W systemie equity-stripping inwestor znajduje właściciela domu, któremu grozi wykluczenie i zwraca się do niego z ofertą kupna domu. Po zakupie domu inwestor spłaca zadłużenie, sprzedaje dom z powrotem pierwotnemu właścicielowi na podstawie umowy o dzieło i zyskuje kapitał własny z transakcji. Na szczęście, te oszustwa equity-stripping zniknęły ze sceny w ostatnich latach – głównie dlatego, że właściciele domów stojących w obliczu wykluczenia dzisiaj mają mało do żadnego kapitału własnego dla pozbawionych skrupułów inwestorów do strip.

Kolejny zarzut do umów o dzieło, oprócz ich skojarzenia z nikczemnymi oszustwami equity-stripping, jest to, że mają reputację oferowania niewielkiej ochrony prawnej dla nabywców. Pomimo uzyskania naprawy domu i obowiązki utrzymania, kupujący mają ograniczone prawa własności i kontroli nad swoimi właściwościami, podczas gdy oni dokonują płatności na rzecz sprzedawców. Kupujący nie zyskują żadnych praw odkupu poprzez transakcję.

Jeszcze kilkadziesiąt lat temu sądy amerykańskie rutynowo egzekwowały klauzule przepadku zawarte w umowach o dzieło w przypadku niewywiązania się kupującego ze zobowiązań. Na przykład, jeśli nabywca domu nie dokonał jednej płatności po 15 latach od zawarcia 20-letniej umowy, sprzedawca mógł anulować umowę i zachować tytuł własności oraz wszystkie poprzednie płatności, podczas gdy kupujący poniósłby znaczną stratę. Jednak takie skrajne przypadki są dziś mniej powszechne. Podczas gdy kilka sądów egzekwuje postanowienia o przepadku w formie pisemnej, większość stała się bardziej przychylna skargom wniesionym przez niewywiązującego się z umowy kupującego, zwłaszcza w okolicznościach, gdy kupujący zapłacił już znaczną część ceny zakupu. Obecnie sądy często postrzegają umowę o dzieło jako analogiczną do hipoteki i w konsekwencji rozszerzają ochronę hipoteczną na kupującego w przypadku niewywiązania się z umowy.

Ryzyko dla kupujących

Pomimo korzystnych zmian w zakresie egzekwowania przepadków, umowy o dzieło stanowią odrębne ryzyko dla kupujących. Jedno z głównych zagrożeń wynika z krótkiego okresu czasu wymaganego do unieważnienia umowy w przypadku niewywiązania się z umowy. Na przykład w stanie Minnesota, gdy kupujący zalega z płatnościami, sprzedający może złożyć w hrabstwie zawiadomienie o anulowaniu umowy o dzieło i doręczyć je kupującemu. Kupujący ma tylko 60 dni od daty złożenia wniosku, aby zająć się elementami zaległości i zapłacić dopuszczalne opłaty adwokackie, aby „przywrócić” umowę. Jest to krótki okres czasu w porównaniu z sześcioma miesiącami lub więcej, jakie przysługują wierzycielom hipotecznym, którzy stoją w obliczu wykluczenia. W rezultacie, niewywiązujący się z umowy kupujący ma znacznie węższe okno czasu na znalezienie nowego domu i prawdopodobnie będzie miał ograniczone możliwości mieszkaniowe.

Innym poważnym ryzykiem dla kupującego jest płatność balonowa. W przeciwieństwie do większości tradycyjnych kredytów hipotecznych, większość umów o dzieło nie jest w pełni amortyzowana. Zamiast tego, umowa jest najczęściej skonstruowana tak, aby wymagała miesięcznych płatności przez kilka lat, po czym następuje „płatność balonowa”, która kończy spłatę domu. Aby dokonać tej płatności balonowej, kupujący niemal nieuchronnie będzie musiał uzyskać tradycyjny kredyt hipoteczny. Jeśli kupujący nie jest w stanie zakwalifikować się do kredytu hipotecznego w czasie płatności balonu jest należna, on lub ona jest prawdopodobne, aby stawić czoła anulowania umowy.

Niektórzy kupujący wchodzą w umowy o czyny z nadzieją naprawy ich kredytu. Oczekują oni, że poprawią swój profil kredytowy podczas pierwszej części okresu umowy, a następnie zakwalifikują się do pożyczki w momencie, gdy płatność balonowa jest należna. Jednakże, według Dana Williamsa z Lutheran Social Services w Duluth, Minn., umowa kupna-sprzedaży często nie poprawia zdolności kredytowej kupującego, ponieważ indywidualni sprzedawcy zazwyczaj nie zgłaszają się do agencji kredytowych. Nabywca może próbować wykorzystać list od sprzedawcy stwierdzający, że on lub ona dokonuje płatności wynikających z umowy na czas, ale niestety większość kredytodawców nie honoruje takiego listu.

Williams ostrzega, że nieoczekiwane koszty naprawy domu mogą również stanowić ryzyko dla nabywców w umowie o dzieło. Chociaż ryzyko to dotyczy również kupujących, którzy nabywają domy za pośrednictwem konwencjonalnych kredytów hipotecznych, może być ono większe w przypadku domów nabytych za pośrednictwem umów o dzieło, ponieważ sprzedający może zawrzeć umowę o dzieło z ograniczonym ujawnieniem stanu nieruchomości. Adwokat z Minneapolis, Larry Wertheim, wyjaśnia, że w przypadku sprzedaży finansowanej przez stronę trzecią, surowe wymagania pożyczkodawcy dotyczące badania tytułu, ubezpieczenia tytułu i wyceny zapewniają dodatkową korzyść w postaci ujawnienia informacji kupującemu. Jeśli kupujący w umowie o dzieło nie ma pomocy prawnej lub nie jest świadomy potrzeby wyceny i badania tytułu, transakcja może nie zawierać tych zabezpieczeń. Ponadto, ponieważ wielu homebuyers wybrać umowę o dzieło, ponieważ ich słaby kredyt wyklucza ich z uzyskania konwencjonalnego kredytu hipotecznego, są one mało prawdopodobne, aby zakwalifikować się do kredytów na finansowanie napraw. Ostatecznie, wady nieruchomości mogą zwiększyć szanse kupującego na niewywiązanie się z płatności i utratę domu.

Inne ryzyko dla umowy dla kupujących deed wynika z faktu, że sprzedawca zachowuje tytuł do nieruchomości w czasie trwania umowy. Ponieważ sprzedawca zachowuje tytuł, on lub ona może nadal obciążać nieruchomość hipotekami i zastawami. Sprzedawca jest zobowiązany tylko do przekazania dobrego tytułu, gdy cena zakupu jest w pełni zapłacona i nadszedł czas, aby dostarczyć tytuł. On lub ona nie musi mieć dobry tytuł w czasie, gdy umowa jest wykonywana, ani w czasie trwania umowy. W zależności od prawa stanowego i tego, czy umowa została zarejestrowana w odpowiednim czasie, udział kupującego może mieć pierwszeństwo przed tymi przed- i pokontraktowymi obciążeniami umieszczonymi na nieruchomości przez sprzedającego.

Oprócz problemów opisanych powyżej, nie ma dwóch takich samych umów i, według Cheryl Peterson z Twin Cities Habitat for Humanity, warunki umowy są często niejasne. Umowa o dzieło jest zazwyczaj jedno- do pięciostronicowym dokumentem, który zawiera kwotę zakupu, stopę procentową, miesięczną płatność i pewne sformułowania dotyczące anulowania. Dokumenty te często nie zawierają standardowych ustaleń dotyczących rozpoczęcia procesu anulowania. Ten brak jasności w umowach deed stwarza trudności dla doradców finansowych, którzy udzielają porad kupującym stojącym w obliczu przepadku. Według Petersona, „Nie możesz powiedzieć: 'Jeśli widziałeś dziesięć umów, to widziałeś je wszystkie’. To nie czyni cię ekspertem, ponieważ następne dziesięć będzie inne.”

Narzędzie do promowania własności domów

Podczas gdy umowa o dzieło może pociągać za sobą litanię problemów na rynku prywatnym, ten alternatywny instrument finansowania okazał się obiecującym narzędziem dla sektora publicznego i non-profit. Niektóre podmioty finansujące budownictwo mieszkaniowe i deweloperzy wykorzystują umowy o dzieło jako sposób promowania własności domów dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach. W szczególności, Minnesota Housing’s Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) wykorzystał umowy o dzieło jako skuteczne narzędzie pomagające setkom mieszkańców Minnesoty w osiągnięciu trwałej własności domu przy jednoczesnej stabilizacji podupadających dzielnic.5/

MURL przyznaje fundusze lokalnym administratorom na rehabilitację podupadających domów jednorodzinnych. Odnowione domy są następnie sprzedawane zagrożonym nabywcom na podstawie nieoprocentowanej umowy kupna-sprzedaży (contract for deed). Program definiuje zagrożonych nabywców domów jako tych, którzy są „bezdomni, otrzymują pomoc publiczną lub w inny sposób nie są w stanie spełnić standardów przyznawania kredytów hipotecznych przy tradycyjnym finansowaniu. „6/

Umowa MURL wymaga od nabywców domu dokonania miesięcznej płatności równej 25 procent lub więcej ich miesięcznego dochodu brutto. (Jest to na ogół dobra oferta, biorąc pod uwagę, że osoby korzystające z federalnej pomocy mieszkaniowej w ramach sekcji 8 płacą 30 procent miesięcznego dochodu brutto). Celem MURL jest umożliwienie nabywcom domów ostatecznego refinansowania lub spłacenia umowy kupna-sprzedaży i uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości. Przystępne miesięczne płatności w ramach umowy o dzieło pozwalają nabywcy domu na naprawę wszelkich zaległych problemów kredytowych przy jednoczesnym zmniejszeniu salda głównego. Po zmniejszeniu salda do rozsądnego poziomu, homebuyer może refinansować się w tradycyjną hipotekę.

Zgodnie z podsumowaniem rocznego raportu Minnesota Housing za rok 2008, portfel MURL obejmuje 350 domów. W ciągu ostatniego roku, wskaźnik niewypłacalności wyniósł 7,7 procent, a wskaźnik refinansowania/spłaty umowy wyniósł 2,6 procent. W przeciwieństwie do 60-dniowego okresu rezygnacji na rynku prywatnym, MURL zawiera hojną politykę odroczenia spłaty, zaprojektowaną, aby pomóc zagrożonym nabywcom domów odnieść sukces w dłuższej perspektywie. Pozwala ona na elastyczność w przypadku nieprzewidzianych okoliczności, które ograniczają krótkoterminową zdolność nabywcy do zapłaty (np. nieoczekiwane problemy zdrowotne, krótkotrwała utrata pracy).

The Family Housing Fund – organizacja non-profit z siedzibą w Twin Cities – uruchamia nowy program, który również będzie wykorzystywał umowę o dzieło jako narzędzie do tworzenia przystępnych cenowo możliwości mieszkaniowych. Nowa inicjatywa, zatytułowana The Bridge to Success Contract for Deed Program, ruszyła jesienią 2008 roku.

Poprzez ten program, Family Housing Fund udzielił pożyczki w wysokości $500,000 dla Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) i Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Te dwie organizacje posiadają zobowiązanie pożyczkodawcy – podobne do linii kredytowej – w wysokości do 1 miliona dolarów od prywatnego pożyczkodawcy. DBNHS i GMHC wykorzystają te pule funduszy do sprzedaży nieruchomości na zasadzie umowy kupna-sprzedaży (contract for deed) nabywcom domów, którzy mogą nie być gotowi do zakwalifikowania się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Fundusze z Family Housing Fund będą stanowiły 20 procent ceny zakupu, a saldo 80 procent będzie finansowane przez kredytodawców. Takie rozwiązanie eliminuje potrzebę prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Kluczowymi elementami programu The Bridge to Success Contract for Deed są edukacja w zakresie własności domu i doradztwo finansowe w celu zapewnienia, że nabywca jest gotowy do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w ciągu trzech lat.7/

Porady ekspertów

Mimo że umowa o dzieło może być atrakcyjna jako alternatywne urządzenie finansowe, biorąc pod uwagę związane z nią ryzyko, kupujący i sprzedający powinni postępować ostrożnie przy zawieraniu takich umów na rynku prywatnym. Poniższe porady z Minnesota Legal Services Coalition podkreśla, że obie strony powinny dołożyć starań, aby być w pełni poinformowani.

• Po pierwsze i najważniejsze, sprzedawca musi określić warunki umowy w umowie kupna. Ważne jest, aby obie strony w pełni rozumiały postanowienia umowy, ponieważ po podpisaniu umowy kupna, opcje dostępne zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego są ograniczone.
• Kupujący powinien wiedzieć, czy jest odpowiedzialny za płatności podatku od nieruchomości i ubezpieczenia oraz czy umowa o dzieło zawiera płatność balonową. Jeśli zawiera jedną, kupujący powinien być pewien, że będzie kwalifikował się do kredytu hipotecznego, aby pokryć płatność, gdy staje się wymagalna.
• Kupujący powinien również upewnić się, że sprzedający jest prawdziwym właścicielem domu, sprawdzając w biurze rejestratora powiatu, aby zobaczyć, kto jest wymieniony jako zarejestrowany właściciel. Jeśli sprzedający nadal posiada kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość lub jest odpowiedzialny za płacenie podatków lub ubezpieczenia, kupujący powinien skontaktować się z firmą hipoteczną sprzedającego przed podpisaniem umowy, aby ustalić, czy sprzedający jest na bieżąco z płatnościami. Niektórzy „oszukańczy” sprzedawcy zatrzymują płatności kupującego i nie doliczają ich do kredytu hipotecznego. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z hipoteki w tym scenariuszu i dom zostanie zamknięty, kupujący straci dom i wszystkie zapłacone raty.
• Kupujący powinien poprosić sprzedającego o raport Truth in Sale of Housing, aby określić stan domu. Raport ten jest wymagany w Minneapolis i St. Paul oraz w niektórych innych miastach. W miastach, gdzie nie jest on wymagany, sprzedający powinien znaleźć swojego własnego inspektora, aby ocenić stan domu.

Wreszcie, według Wertheima, po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, kupujący powinien natychmiast zarejestrować umowę w biurze rejestratora powiatu lub rejestratora tytułów. Podczas gdy ustawy wymagające tej rejestracji są rzadko egzekwowane, nagranie umowy pomoże udowodnić posiadanie nieruchomości przez kupującego i ochroni go lub ją przed obciążeniami po zawarciu umowy umieszczonymi na nieruchomości przez sprzedającego.

Zapewnienie pozytywnego wyniku

Należy zauważyć, że pomimo ryzyka i czasami negatywnych skojarzeń, umowy o dzieło nie są same w sobie złe. Gdy są mądrze stosowane, mogą być dobrym rozwiązaniem dla niektórych konsumentów. Umowy o dzieło oferują szybką, usprawnioną opcję dla ludzi, którzy nie kwalifikują się do tradycyjnych kredytów hipotecznych lub wolą nie mieć do czynienia z kredytodawcami hipotecznymi. Kiedy są zarządzane przez agencje publiczne lub organizacje mieszkaniowe non-profit, umowy o dzieło mogą być narzędziem budowania kredytu, promowania własności domu i stabilizowania dzielnic.

Aby chronić swoje interesy w umowach o dzieło, sprzedający i kupujący muszą odrobić pracę domową, że tak powiem, upewniając się, że uczą się i rozumieją, jakie konkretne postanowienia i ryzyko wiążą się z umowami. Nabywcy w prywatnych umowach o dzieło powinni podjąć dodatkowe kroki. Obejmują one ocenę stanu nieruchomości, potwierdzenie, że sprzedający ma wyraźny tytuł własności, oraz zarejestrowanie podpisanej umowy w odpowiednim urzędzie państwowym. Będąc poinformowanym i przygotowanym, kupujący i sprzedający w umowie o dzieło mogą pomóc w zapewnieniu pozytywnego wyniku dla obu stron.

Crystal Myslajek odbyła staż w Banku Rezerwy Federalnej w Minneapolis w 2008 roku. Obecnie stara się o tytuł magistra polityki publicznej w Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs na Uniwersytecie Minnesota.

1/ U.S. Census Bureau.

2/ A. Roy, „Urban Informality”, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, s. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.