Szukając kłopotów

Charles Bellefontaine przekonał się na własnej skórze o wartości dobrej inspekcji domu. W 1991 roku Bellefontaine i jego żona, Loretta, podpisali umowę kupna domu z trzema sypialniami i jedną łazienką w stylu georgiańskim w Elmhurst, Illinois. Będąc cieślą szkieletowym, uznał, że ma wystarczające doświadczenie, aby ocenić nieruchomość pod kątem potencjalnych niedociągnięć. Aby więc zaoszczędzić pieniądze, Bellefontaine zrezygnował z zatrudniania inspektora i sam zajął się tym zadaniem. Oświadczył, że dom nadaje się do zamieszkania, a para sfinalizowała zakup.

W ciągu roku Bellefontaine przekonał się, jak bardzo się mylił: Przeciekająca wanna na drugim piętrze uszkodziła sufit w kuchni, niewłaściwie zwymiarowany wyłącznik prądu stwarzał zagrożenie pożarowe, a dach wymagał wymiany. Kupno domu naciągnęło finanse pary tak niebezpiecznie, że musieli pożyczyć pieniądze od matki Loretty, aby zapłacić za naprawy.

„Nie byliśmy małżeństwem tak długo, i można sobie wyobrazić, jak ten incydent przeszedł z rodziną,” mówi Bellefontaine. „Mogłem wiedzieć coś o budowie, ale nie wiedziałem, jak dokładnie sprawdzić nieruchomość”. Loretta ujmuje to bardziej zwięźle: „On był wszystkowiedzący, a my za to zapłaciliśmy.”

Na szczęście większość ludzi nie próbuje swoich własnych inspekcji domowych. Ale nawet zatrudnienie profesjonalisty nie gwarantuje, że nowo zakupiony dom nie kryje w sobie nieprzyjemnych niespodzianek. Ogólnie rzecz biorąc, inspektorzy domowi są słabo uregulowani, a poziom ich pracy jest bardzo zróżnicowany. Tylko 14 stanów wymaga licencji, jak podaje Amerykańskie Stowarzyszenie Inspektorów Domowych (ASHI), grupa handlowa z siedzibą w Des Plaines, Illinois. Wśród tych, które to robią, niewiele podąża śladem New Jersey, gdzie inspektorzy muszą zdać długi test pisemny, przeprowadzić aż 400 inspekcji i w niektórych przypadkach ukończyć program szkoleniowy w zatwierdzonej przez państwo szkole, zanim uzyskają akredytację. Bardziej powszechna jest sytuacja w Georgii i Tennessee, gdzie inspektorzy domowi mogą otrzymać certyfikat bez dowodów na jakiekolwiek wcześniejsze doświadczenie. Wiele stanów nie ma żadnych wymagań certyfikacyjnych.

Oto lista kroków, które możesz podjąć, aby zapewnić sobie jak najwięcej korzyści z inspekcji domowej.

Upewnij się, że umowa dotycząca nieruchomości zawiera klauzulę o inspekcji.

Typowo, umowy pozwalają nabywcom domów na 10 lub więcej dni po podpisaniu, aby dokonać inspekcji nieruchomości. Ale nie zawsze tak jest, więc ważne jest, aby umowa zawierała klauzulę o inspekcji domu. Wyniki inspekcji mogą być użyte do poproszenia sprzedającego o naprawienie kłopotliwych miejsc, lub do dostosowania ceny sprzedaży do kosztów koniecznych napraw.

Zdobądź referencje.

Ponieważ prawo stanowe regulujące licencjonowanie inspektorów jest generalnie bezzębne, certyfikacja przez stowarzyszenia branżowe jest często lepszym barometrem doświadczenia i umiejętności inspektora. Na stronie internetowej ASHI (www.ashi.org) znajduje się lista certyfikowanych inspektorów, którą można przeszukiwać według kodu pocztowego. Najbardziej powszechnym sposobem znalezienia inspektora jest nadal „Word of mouth”. Ale nawet jeśli rekomendacja pochodzi od przyjaciela lub agenta nieruchomości, warto sprawdzić certyfikację, zadzwonić po referencje i skonsultować się z lokalnym Better Business Bureau, aby upewnić się, że poprzednie prace przebiegały bez incydentów.

Żądaj dokładnej pracy.

Tylko w połowie stanów obowiązują przepisy określające dokładnie, co musi być objęte inspekcją (informacje o twoim stanie znajdziesz na stronie ). Dokładna praca powinna zawierać pełną ocenę wnętrza i zewnętrza domu, od dachu do fundamentów, jak również analizę wydajności ogrzewania, hydrauliki, klimatyzacji i systemów elektrycznych. Niektóre przestrzenie mogą być zbyt małe lub zbyt niebezpieczne dla inspektorów, aby się do nich dostać; oczekuj, że zostaniesz poinformowany o wszystkich częściach domu, które nie zostały zbadane.

Dla domu z trzema sypialniami i dwiema łazienkami na akrze ziemi, kompletna inspekcja powinna trwać około trzech godzin i kosztować od 300 do 500 dolarów, w zależności od regionu kraju i wielkości domu i nieruchomości. „Koszt jest dobrym wskaźnikiem tego, jak kompleksowa będzie inspekcja,” mówi Bellefontaine, którego doświadczenie skłoniło do porzucenia stolarstwa i zostania inspektorem domowym. „Inspektor nie może sobie pozwolić na wykonanie dobrej inspekcji za 99 dolarów”. Jeden z kluczowych powodów: drogi sprzęt. Sumienny inspektor domowy nosi przy sobie skrzynkę z narzędziami, która zawiera detektory tlenku węgla i gazu ziemnego, wilgotnościomierze, testery gniazdek, mierniki napięcia i całą gamę urządzeń pomiarowych. „Ludzie z dyskontów próbują uciec z niewiele więcej niż latarką, drabiną i śrubokrętem. To nie wystarczy,” mówi.

Uzyskaj wyniki na piśmie.

Raport z inspekcji jest doskonałym wskaźnikiem tego, jak wyczerpująca jest praca. Zanim zatrudnisz inspektora, zapoznaj się z przykładową kopią. Jeżeli jest to niewiele więcej niż lista kontrolna, jest to niewystarczające. Kompletny raport powinien mieć od 20 do nawet 100 stron, opisując w kategoriach laika to, co zostało zaobserwowane i wszelkie problemy, które zostały odkryte. Jeżeli występują poważne problemy strukturalne lub takie, których inspektor nie jest w stanie zdiagnozować, raport powinien zalecać dalsze badania przez inżyniera budowlanego lub innego specjalistę. Niektórzy inspektorzy załączają szacunkowe koszty napraw – ale jest to nielegalne w większości stanów (i uważane za konflikt interesów zgodnie z zasadami ASHI i innych organizacji branżowych), aby inspektorzy zabiegali o naprawy na podstawie swoich ustaleń. Upewnij się, że inspektor zgodzi się spędzić z tobą godzinę, aby omówić szczegóły inspekcji i odpowiedzieć na twoje pytania.

Pozwól inspektorowi odpowiedzieć za przeoczone problemy.

Kontrakty inspekcyjne są zazwyczaj minimalistycznymi dokumentami, ale zawierają jedną krytyczną informację: odpowiedzialność inspektora, jeśli nie uda mu się odkryć istniejącego problemu z domem lub nieruchomością. W wielu przypadkach odpowiedzialność jest ograniczona do kosztu inspekcji. Jeśli więc zapłaciłeś za usługę 300$, tyle właśnie inspektor jest zobowiązany Ci zwrócić, nawet jeśli dzień po wprowadzeniu się odkryjesz problem wart 3000$.

Stając w obliczu takiej sytuacji, możesz zabezpieczyć się wynajmując inspektora, który posiada ubezpieczenie obejmujące nie tylko uszkodzenia nieruchomości podczas inspekcji, ale także straty wynikające z „błędów i zaniedbań”. Aby zablokować te zabezpieczenia, ważne jest, aby kontrakt zawierał wezwanie do wiążącego arbitrażu. Przy tak kosztownym postępowaniu sądowym – a w przypadku małego wykonawcy, jakim jest inspektor domowy, nie jest prawdopodobne, że będzie ono szczególnie opłacalne – arbitraż jest najlepszym sposobem zabezpieczenia twoich interesów.

Nie pomijaj inspekcji tylko dlatego, że dom jest nowy.

Kupujący nowe domy częściej rezygnują z inspekcji niż kupujący istniejące domy, mimo że mogą mieć więcej do zyskania. Ponieważ większość nowych domów jest objęta roczną gwarancją, inspekcja może ujawnić wady konstrukcyjne objęte tą umową, które w przeciwnym razie mogłyby pozostać niezauważone przez kilka lat. „Miejscy inspektorzy budowlani, którzy zazwyczaj wykonują 15-minutowy przegląd, raczej nie znajdą takich problemów”, mówi John Ghent, inspektor domowy z Connecticut i były prezes ASHI.

Rozważ inspekcję nawet jeśli jesteś sprzedającym.

Jeśli musisz szybko sprzedać dom – być może zmieniasz miejsce zamieszkania ze względu na pracę lub już kupiłeś nową nieruchomość – możesz być w stanie zaoszczędzić czas, zlecając najpierw inspekcję. W ten sposób można znaleźć i naprawić wszelkie problemy, które mogą spowolnić sprzedaż. „Jeśli sprzedający potrzebuje gładkiej i szybkiej transakcji, powinien przeprowadzić inspekcję domu przed wystawieniem nieruchomości na rynek”, mówi Chris Ballard, właściciel Century 21 Gold Medal Realty w Atlancie. „Będą wiedzieli, jakie problemy mogą mieć do rozwiązania i będą mogli się nimi zająć, zanim staną się problemem.”

Inspektorzy domowi przyznają, że niezależnie od tego, czy dom jest nowy czy stary, istnieją pewne potencjalne punkty problemowe, które mogą być prawie niemożliwe do zauważenia, takie jak wniknięcie wody, która została zatynkowana, pęknięcia w betonowych płytach, które są ukryte przez wykładziny podłogowe, lub uszkodzenia ścian, które są ukryte za starannym malowaniem. Twierdzą oni jednak, że takie wady są rzadkie. „To, czego szuka dobry inspektor i na czym buduje swoją reputację, to rzeczy, które będą kosztować kupujących $10,000, $20,000, $30,000, kiedy się wprowadzą”, mówi Mike Casey, instruktor w Inspection Training Associates w Manassas, Virginia. „Jeśli inspektor jest wykwalifikowany, znajdzie te rzeczy.”

Gdzie to znaleźć:

Zasoby dotyczące inspekcji domów

Aby dowiedzieć się więcej o tym, co powinno być zawarte w inspekcji domu, znaleźć inspektora lub dowiedzieć się o przepisach poszczególnych stanów, oto zasoby, z którymi warto się zapoznać.

Grupy branżowe

Amerykańskie Stowarzyszenie Inspektorów Domowych; www.ashi.com

Instytut Inspekcji Domów Ameryki; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Aby obejrzeć kopie przykładowych raportów z inspekcji domu www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Szukasz pomocy przy naprawach wokół domu? Gwarancja domowa może pomóc. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews