Sec. 5.008 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości
Ujawnienie Sprzedawcy jest wymagane w większości transakcji mieszkaniowych w Teksasie. Wielu sprzedawców błędnie zakłada, że jeśli nigdy nie zajmują nieruchomości, są zwolnieni z obowiązku ujawnienia informacji. Upewnij się, że sprzedawca jest naprawdę zwolniony przed podjęciem decyzji o pominięciu ujawnienia. Błędne zrozumienie zasad może skutkować daniem kupującemu nieograniczonej możliwości wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie.
*Prawo Talk
W 1994 roku w Teksasie po raz pierwszy wszedł w życie oryginalny wymóg ujawnienia informacji przez sprzedającego, dający kupującym dostęp do ważnych informacji dotyczących cech nieruchomości, systemów i historii napraw/konserwacji. Chociaż wymóg ten został dobrze przyjęty przez potencjalnych nabywców w całym stanie, obciążył on sprzedawców nowymi obciążeniami i potencjalną odpowiedzialnością za brak odpowiedniego opisu znanych problemów i wad. Niezliczone pozwy od tego czasu zostały złożone, twierdząc, że sprzedawca albo nie ujawnił, lub celowo wprowadził w błąd, prawdziwy stan nieruchomości. Dziś sprzedawca nieruchomości mieszkalnej w Teksasie nie musi się martwić o taki pozew, o ile rozumie, kiedy ujawnienie jest konieczne, i zgodnie z prawdą i w pełni ujawnia swoją rzeczywistą wiedzę i przekonania.
Sec. 5.008 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości zawiera ustawowo wymaganą treść zawiadomienia, jak również dozwolone zwolnienia. Statut wyjaśnia, że wymóg ten dotyczy tylko nieruchomości mieszkalnych, że nie ma wymogu ujawnienia śmierci lub choroby HIV/AIDS, oraz że zawiadomienie musi być wypełnione zgodnie z najlepszym przekonaniem i wiedzą sprzedawcy w dniu zawiadomienia. Jeśli konkretna sprawa jest nieznana do sprzedawcy, mogą one wskazać, że na formularzu.
Jedną z ważnych spraw do zrozumienia jest to, że ujawnienie jest w rzeczywistości prawnej reprezentacji faktu przez sprzedawcę, i podlega odpowiedzialności, jeśli kupujący zasadnie opiera się na jego dokładności w podejmowaniu decyzji o zakupie. Nie jest to jednak gwarancja, że nieruchomość jest odpowiednia, i nie zajmuje miejsca inspekcji. Więc innymi słowy, jeśli sprzedawca dokładnie odzwierciedla jego lub jej wiedzy i przekonań, kupujący nie powinno być skuteczne w późniejszym pozwie sprzedawcy za wadę.Kiedy sprzedawca jest zwolniony z podania zawiadomienia? Statut wymienia szereg transferów, w których wymóg ten nie ma zastosowania. Dokładne odtworzenie całej listy zwolnień jest poza zakresem tego artykułu, ale podsumowując je, ujawnienie nie jest wymagane dla transferów:
1.
2. z powrotem do pożyczkodawcy w miejsce wykluczenia;
3. od pożyczkodawcy do nowego nabywcy w wyniku przejęcia nieruchomości przez pożyczkodawcę na podstawie wykluczenia lub aktu notarialnego w miejsce wykluczenia;
4. od powiernika do nowego nabywcy w celu rozstrzygnięcia spadku, kurateli, opieki lub zaufania. Obejmuje to wykonawców, administratorów i powierników;
5. Od jednego współwłaściciela do drugiego;
6. Między małżonkami lub bezpośrednimi krewnymi;
7. Jako część rozwodu;
8. Do lub od jednostki rządowej;
9. Niezamieszkany nowy dom mieszkalny;
10. Dom, którego wartość stanowi 5% lub mniej wartości nieruchomości jako całości.
W ocenie tych zwolnień, wielu sprzedawców błędnie zakładają, że są one zwolnione, jeśli odziedziczył nieruchomości, a nigdy nie zajmował domu. Jest to nieprawidłowe, chyba że transfer jest dokonywany bezpośrednio od wykonawcy jako część podziału majątku. Indywidualni spadkobiercy nadal musi dokonać ujawnienia, jeśli majątek został już podzielony, lub jeśli nie probate testamentu wystąpił. Podobnie, wiele osób uważa, że jeśli posiadają majątek w revocable grantor trust, to są one zwolnione. Jest to również prawdopodobnie błędne. Jest wysoce zalecane dla powierników tego typu trustów, aby wydać zawiadomienie ujawniające; tylko powiernicy trustów nieodwołalnych, przekazujący majątek jako część dystrybucji trustu, są zwolnieni. W przeciwnym razie, każdy będzie tworzyć trusty, aby uniknąć odpowiedzialności ujawnienia!
Pamiętaj, kupujący może zakończyć transakcję z dowolnego powodu do siedmiu dni po ostatecznie otrzymaniu zawiadomienia, jeśli nie otrzymał przed umową. Więc mieć sprzedających wypełnić formularz jest tak dużo szczegółów, jak wiedzą, aby być prawdziwe, i mieć pewność, że są one chronione od przyszłej odpowiedzialności.