Por que os investidores imobiliários devem considerar uma hipoteca global

Uma hipoteca para senhorios residenciais

Não está familiarizado com o termo “hipoteca global”? Não se preocupe. Muitos profissionais do sector financeiro nunca estiveram perto de um. E eles sabem pouco mais sobre eles do que você.

Mas se você investir em imóveis – talvez como um proprietário residencial – você pode achar uma hipoteca geral (também conhecida como “empréstimo geral”) muito útil para o seu negócio. Aqui está o que você deve saber.

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Neste artigo (Pule para…)

• O que é uma hipoteca geral?
• Vantagens de empréstimos cobertores
• Drawbacks de empréstimos cobertores
• Outras informações importantes
• A linha de fundo sobre hipotecas coberturas

O que é uma hipoteca cobertor?

Uma hipoteca cobertor é um tipo de empréstimo que financia mais de um imóvel ao mesmo tempo. Mas este tipo de empréstimo também pode ser útil para:

• Li>Senhorios-comerciais
• Residentiallandlords
• Proprietários ou flippers
• Empresas de construção

Uma característica chave das hipotecas coberturas é a sua falta de uma cláusula de “dueon sale”. Isto significa que o empréstimo global sobreviverá à venda de um ou mais dos imóveis alugados pelos quais é garantido.

O dono do imóvel tem que pagar (“aposentar”) a parte da hipoteca que o imóvel vendido representa. Mas eles não têm que refinanciar todo o empréstimo.

Indeed, você pode ser capaz de negociar uma hipoteca que lhe permite vender, comprar ou substituir propriedades na sua carteira imobiliária com o mínimo de confusão e despesa.

Vantagens dos empréstimos globais

Disponibilizando uma cláusula de “releaseclause parcial” em vez de uma cláusula de “due on sale” torna o empréstimo de hipoteca global particularmente útil para promotores imobiliários e investidores imobiliários.

Como um promotor, você poderia usar um empréstimo global para comprar terrenos e construir casas sobre eles. Então, ao vender cada propriedade individual, você reembolsaria apenas a parte da hipoteca que financiou a única unidade que você vendeu.

Isso significa que você não precisa gerenciar lotes de hipotecas individuais, ou refinanciar toda a hipoteca global cada vez que você vender um imóvel.

O mesmo benefício se aplica aos proprietários de imóveis residenciais. Você pode possuir 12 propriedades de aluguel e distribuir o financiamento deles por apenas um ou dois empréstimos hipotecários.

Aqui estão alguns dos outros benefícios de um candelabro de hipoteca geral:

Menos papelada

Um empréstimo geral significa muito menos papelada. Ele permite que você aplique para múltiplas hipotecas com apenas uma aprovação de crédito. Isso significa que você não terá que submeter crédito, emprego ou verificação de bens várias vezes.

Plus, em vez de fazer muitos pagamentos de hipoteca por mês, você faria apenas um ou dois.

E comprar e vender unidades pode ser possível com apenas pequenos ajustes na sua hipoteca geral existente.

Guardar custos de encerramento

Mas isso não é tudo. Imagine essas economias que você faria no fechamento de custos, tanto para as hipotecas originais como a qualquer momento que você refinanciar o empréstimo.

Refinanciar de múltiplos empréstimos para apenas uma hipoteca global também poderia proporcionar poupanças em pagamentos mensais, o que poderia fazer crescer o seu fluxo de caixa. Embora as suas poupanças dependessem das taxas de juro que está a pagar actualmente e da nova taxa disponível para si.

Mais cashout

Combinando todo o capital que tem em toda a sua carteira poderia ajudar a expandir o seu negócio. Porque poderia permitir-lhe maximizar a quantia que recebe numa operação de refinanciamento de cashout.

Melhor ainda, você pagaria custos de fechamento em apenas uma operação de cashout.

Easier toexpand your portfolio

Muitos investidores imobiliários privados acabam por se deparar com um obstáculo comum: só lhes é permitido um único cashout de cada vez. Esse limite pode ser uma verdadeira barreira para a expansão.

Obtendo um percurso, há soluções. O mais comum é que os proprietários criem empresas separadas para que cada empresa tenha um pequeno número de empréstimos à habitação.

Mas uma hipoteca geral nega essa necessidade porque permite possuir muitas casas com menos empréstimos.

Potentiallybetter loan terms

Imagine alguém que tenha 12 hipotecas tradicionais com um valor médio de empréstimo de 200.000 dólares. Para cada credor de hipoteca, eles são proprietários com um empréstimo de $200.000. Eles se destacam da multidão.

Uma pessoa com uma hipoteca de 2.400.000 dólares deve a mesma quantia. Mas eles podem receber tratamento V.I.P..

E eles podem usar seu status de alto roller para alavancar termos preferenciais de empréstimo e negociar seu próprio negócio personalizado.

Após novamente, a redução dos custos do empréstimo pode aumentar seu fluxo de caixa de suas propriedades de investimento imobiliário a cada mês.

Drawbacks de empréstimos globais

Como a maioria das coisas na vida, para cada vantagem, há uma desvantagem. Aqui estão alguns inconvenientes que vêm com uma hipoteca geral.

Nem todos os financiadores os oferecem

Uma das maiores desvantagens de uma hipoteca geral é que eles não estão amplamente disponíveis.

É fácil encontrar ofertas competitivas para hipotecas tradicionais. Mas pode ser muito mais difícil encontrar um bom negócio numa hipoteca geral.

Para começar, muitos emprestadores não as oferecem. Então você tem que encontrar aqueles que o fazem. Verifique com os bancos que oferecem empréstimos offercommercial para iniciantes.

Você deve explorar suas opções com financiadores de carteiras (que normalmente vêem as hipotecas como seus próprios investimentos de longo prazo), bem como com bancos tradicionais e comerciais.

P>P>Você também deve esperar um maior escrutínio de si mesmo, da sua carteira financeira e dos seus planos de negócios quando você se candidata a um empréstimo global.Afinal, o credor hipotecário está colocando uma grande parte do seu dinheiro em jogo.

Comparado para se qualificar para uma única hipoteca, você precisará de uma pontuação de crédito mais alta e um pagamento de entrada maior.

Se você está refinanciando várias hipotecas em um empréstimo global, espere precisar de uma relação empréstimo/valor mais baixa – o que significa que você deve ter muita renda nas propriedades que você planeja refinanciar.

As taxas de avaliação, procura de títulos e outros custos de encerramento também podem ser mais elevados, em comparação com uma única hipoteca.

Refeitos são comuns. Mas não se esqueça disso. Proprietários de imóveis temperados esperam ser recusados às vezes, e estão felizes em continuar a procurar o seu emprestador perfeito.

Shorterterms – mas nem sempre

Pode ser possível encontrar um empréstimo global com um prazo de 30 anos. Mas não é fácil. É mais provável que você se finalize com um que dure 10 ou 15 anos.

No entanto, não se mexa imediatamente se esses prazos de amortização de curto prazo forem para si. Às vezes, você pode negociar um pagamento final de balão que mantenha seus pagamentos mensais acessíveis. Apenas certifique-se de refinanciar ou vender a tempo!

Mais risco acumulado em um empréstimo

Uma hipoteca geral coloca todos os seus ovos em uma cesta. Isto é muito mais caro do que um empréstimo doméstico tradicional.

Se o seu negócio se meter em problemas, não estará a falhar em uma ou duas pequenas hipotecas. Você pode enfrentar o encerramento de todas as unidades de aluguer dentro da sua hipoteca global ao mesmo tempo.

Alguns senhorios têm vários empréstimos globais, espalhando assim esse risco. Mas isso só funciona se você tiver uma carteira substancial. Quanto maiores forem estas hipotecas, maiores são os benefícios que tendem a proporcionar.

Outras informações sobre empréstimos globais

Cada hipoteca global tende a ser construída. Então o quão bom negócio você consegue dependerá da solidez de suas finanças e plano de negócios, bem como de suas habilidades de negociação.

As hipotecas coberturas normalmente não estão disponíveis para empréstimos abaixo de $100.000 ou acima de $50 milhões.

Dependente da sua saúde financeira e do seu negócio, você normalmente estará bem com uma relação empréstimo-valor (LTV) de 50-75%. Para empréstimos para compra, isso significa que você vai precisar de um adiantamento de 25-50%.

Você também precisará de reservas de caixa substanciais para se qualificar, normalmente o suficiente para cobrir seis meses de pagamentos de hipoteca.

As taxas de juros variam enormemente com base nessas mesmas considerações financeiras.

Os mutuários mais sólidos com as melhores notas de crédito podem se aproximar das taxas de hipoteca atuais para um empréstimo global. Mas os menos dignos de crédito que se qualificam podem pagar 10% ou mais.

Então, qual é o veredicto sobre as hipotecas globais?

Claramente, as hipotecas globais beneficiam apenas uma minoria de senhorios. A maior parte provavelmente estará melhor se manter com seu financiamento existente.

Mas alguns poderiam encontrar as vantagens de um empréstimo cobertor altamente valioso. Se você tem uma carteira significativa, um negócio forte, e muito talento empresarial, este tipo de empréstimo poderia valer a pena explorar mais.

Quais são as taxas hipotecárias atuais para os proprietários?

As taxas hipotecárias de hoje estão próximas dos mínimos históricos. Naturalmente, as taxas de empréstimo global podem ser muito mais altas do que as taxas hipotecárias normais. Mas se você tem excelente crédito, muito dinheiro, e está disposto a fazer compras, você pode encontrar um grande negócio.

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