Procurando por Problemas

Charles Bellefontaine descobriu da maneira mais difícil o valor de uma boa inspeção domiciliar. Em 1991, Bellefontaine e sua esposa, Loretta, assinaram um contrato para a compra de uma casa de três quartos e um banho em estilo georgiano em Elmhurst, Illinois. Um carpinteiro emoldurador, ele achou que tinha experiência suficiente para dimensionar a propriedade para possíveis falhas. Então, para economizar dinheiro, Bellefontaine faltou contratar um inspetor e cuidou da tarefa ele mesmo. Ele declarou a casa em condições, e o casal completou a compra.

Em um ano, Bellefontaine descobriu o quanto ele estava errado: Uma banheira com fugas no segundo andar danificou o tecto da cozinha abaixo, um disjuntor de tamanho impróprio representava um risco de incêndio e o telhado precisava de ser substituído. Comprar a casa tinha esticado as finanças do casal tão perigosamente que tiveram de pedir dinheiro emprestado à mãe de Loretta para pagar os reparos.

“Não estávamos casados há tanto tempo, e você pode imaginar como esse incidente aconteceu com a família”, diz Bellefontaine. “Eu posso ter sabido algo sobre construção, mas não sabia como inspeccionar a propriedade.” Loretta coloca isso de forma mais sucinta: “Ele era um sabichão, e nós pagámos por isso.”

Felizmente, a maioria das pessoas não tenta as suas próprias inspecções a casa. Mas mesmo contratar um profissional não garante que uma casa recém-adquirida não seja portadora de surpresas desagradáveis. De um modo geral, os inspectores domésticos são mal regulados e o nível de desempenho varia muito. Apenas 14 estados exigem licenças, de acordo com a Sociedade Americana de Inspetores Domésticos (ASHI), um grupo comercial sediado em Des Plaines, Illinois. Entre aqueles que o fazem, poucos seguem o exemplo de Nova Jersey, onde os inspetores devem passar um longo teste escrito, realizar até 400 inspeções e, em alguns casos, completar um programa de treinamento em uma escola aprovada pelo estado antes de serem credenciados. Mais comum é a situação no estado da Geórgia e no Tennessee, onde os inspetores podem ser certificados sem nenhuma prova de experiência anterior. Muitos estados não têm nenhuma exigência de certificação.

Aqui está uma lista de passos que você pode tomar para garantir que você obtenha o máximo de uma inspeção da propriedade.

Certifique-se de que o contrato do imóvel inclui uma cláusula de inspeção.

Tipicamente, os contratos permitem que os compradores de imóveis 10 dias após a assinatura tenham a propriedade inspecionada. Mas nem sempre é esse o caso, por isso é importante que o contrato inclua uma cláusula de inspeção da casa. Os resultados da inspeção podem ser usados para pedir ao vendedor para consertar pontos problemáticos, ou para ajustar o preço de venda para cobrir o custo dos reparos necessários.

Encontrar referências.

Porque as leis estaduais que regulamentam o licenciamento dos inspetores são geralmente desdentadas, a certificação das associações comerciais é muitas vezes um melhor barômetro da experiência e habilidades de um inspetor. O site da ASHI (www.ashi.org) mantém uma lista de inspetores certificados, pesquisável por código postal. A palavra de boca em boca ainda é a forma mais comum de encontrar um inspetor. Mas mesmo que a recomendação venha de um amigo ou agente imobiliário, é uma boa idéia verificar a certificação, ligar para referências e consultar o Better Business Bureau local para ter certeza de que trabalhos anteriores foram sem incidentes.

Demandar um trabalho completo.

Apenas metade dos estados tem leis que estipulam exatamente o que deve ser coberto durante uma inspeção (para informações sobre o seu estado, veja ). Um trabalho completo deve incluir uma avaliação completa do interior e exterior da casa, do telhado à fundação, bem como uma análise de desempenho dos sistemas de aquecimento, canalização, ar condicionado e elétrico. Alguns espaços rastejantes podem ser muito pequenos ou muito perigosos para que os inspectores se possam mexer; espere ser informado sobre quaisquer partes da casa que não foram examinadas.

Para uma casa com três quartos, dois banhos até um acre de terreno, uma inspecção completa deve durar cerca de três horas e custar entre $300 e $500, dependendo da região do país e do tamanho da casa e da propriedade. “O custo é um bom indicador de quão abrangente a inspeção vai ser”, diz Bellefontaine, cuja experiência o levou a desistir da carpintaria e a se tornar ele mesmo um inspetor de casa. “Um inspector não se pode dar ao luxo de fazer uma boa inspecção por 99 dólares.” Uma razão chave: equipamento caro. Um inspetor doméstico diligente carrega uma caixa de ferramentas que inclui detectores de monóxido de carbono e gás natural, medidores de umidade, testadores de saída, medidores de voltagem e uma variedade de dispositivos de medição. “Os tipos de desconto tentam fugir com pouco mais do que uma lanterna, escada e chave de fendas. Isso não é suficiente”, diz ele.

Encerrar resultados por escrito.

O relatório de inspeção é um excelente indicador de quão exaustivo o trabalho é. Examine uma cópia de amostra antes de contratar um inspetor. Se for pouco mais do que uma lista de verificação, é insuficiente. Um relatório completo deve ter entre 20 e até 100 páginas, descrevendo em termos leigos o que foi observado e quaisquer problemas que tenham sido descobertos. Se houver problemas estruturais graves, ou quaisquer problemas que o inspetor não possa diagnosticar, o relatório deve recomendar um exame mais aprofundado por um engenheiro estrutural ou outro especialista. Alguns inspetores incluem estimativas do custo de reparos – mas é ilegal na maioria dos estados (e considerado um conflito de interesses sob ASHI e outras regras de grupos de comércio) que os inspetores solicitem negócios de reparos com base em suas descobertas. Certifique-se de que o inspetor da casa concorda em passar cerca de uma hora com você para rever os detalhes da inspeção e responder às suas perguntas.

Deter o inspetor responsável por problemas perdidos.

Contratos de inspeção tendem a ser documentos minimalistas, mas eles contêm uma informação crítica: a responsabilidade do inspetor se ele não descobrir um problema existente com a casa ou propriedade. Em muitos casos, a responsabilidade é limitada ao custo da inspecção. Assim, se pagou 300 dólares pelo serviço, é isso que o inspector é obrigado a reembolsar-lhe, mesmo que apareça um problema de 3.000 dólares no dia seguinte à sua mudança.

Até a esta situação, pode proteger-se contratando um inspector que tenha um seguro que cubra não só os danos à propriedade durante a inspecção, mas também as perdas devidas a “erros e omissões”. Para bloquear essas protecções, é vital que o contrato exija uma arbitragem vinculativa. Com um litígio tão caro – e, no caso de um pequeno empreiteiro como um inspector de casas, não é provável que seja particularmente gratificante – a arbitragem é a melhor forma de salvaguardar os seus interesses.

Não salte uma inspecção só porque a casa é nova.

Os compradores de casas novas têm mais probabilidades de renunciar a uma inspecção do que os compradores de casas já existentes, apesar de poderem ter mais a ganhar. Como a maioria das casas novas vêm com um ano de garantia, uma inspecção pode desvendar falhas de construção cobertas por este acordo que de outra forma poderiam passar despercebidas durante alguns anos. “Os inspetores municipais de construção, que geralmente fazem uma inspeção de 15 minutos, provavelmente não encontrarão esses problemas”, diz John Ghent, inspetor de casas de Connecticut e ex-presidente da ASHI.

Considerar uma inspeção mesmo que você seja o vendedor.

Se você precisar vender uma casa rapidamente – talvez você esteja se mudando para um emprego ou já tenha comprado uma nova propriedade – talvez você possa economizar tempo fazendo com que o local seja inspecionado primeiro. Dessa forma, você pode encontrar e corrigir qualquer problema que possa atrasar a venda. “Se um vendedor precisar de uma transação suave e rápida, deve fazer uma inspeção da casa antes de colocar o imóvel no mercado”, diz Chris Ballard, proprietário da Century 21 Gold Medal Medal Realty em Atlanta. “Eles saberão que problemas podem ter que resolver e serão capazes de cuidar deles antes que se tornem um problema”

Os inspetores da casa reconhecem que se uma casa é nova ou velha, há certos pontos problemáticos potenciais que podem ser quase impossíveis de discernir, como intrusão de água que foi rebocada, rachaduras em placas de concreto que são escondidas por revestimentos de piso, ou danos às paredes que estão escondidos atrás de uma pintura cuidadosa. Mas eles argumentam que falhas como estas são raras. “O que um bom inspetor está procurando, e no que ele constrói sua reputação, são as coisas que custarão aos compradores $10.000, $20.000, $30.000 quando eles se mudarem”, diz Mike Casey, instrutor da Inspection Training Associates em Manassas, Virgínia. “Se um inspetor é qualificado, ele encontra essas coisas”

Onde encontrá-lo:

Recursos de Inspeção em Casa

Para saber mais sobre o que deve ser incluído em uma inspeção em casa, para localizar um inspetor, ou para descobrir sobre regulamentos individuais do estado, aqui estão os recursos a consultar.

Grupos Comerciais

p>Sociedade Americana de Inspetores em Casa; www.ashi.comp>Instituto de Inspeção em Casa da América; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

p>National Association of Home Inspectors; www.nahi.org p>Instituto Nacional de Inspectores da Construção Civil; www.nibi.com p>Para ver cópias de amostras de relatórios de inspecção de casas www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

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