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Real Estate Investing for Beginners – Real Estate 101

Real Estate representa 60% dos principais activos do mundo – e uma parte significativa de toda a riqueza nacional, empresarial e pessoal. Com isso em mente, o investimento imobiliário merece claramente a consideração de qualquer indivíduo ou empresa que procure classes de activos em que investir uma parte do seu capital. 1

Mas antes de poder tomar decisões informadas sobre investir ou não em imóveis, e qual dos muitos tipos de imóveis pode fazer mais sentido para você, você primeiro precisa entender o básico do investimento imobiliário.

Esta página foi criada para lhe fornecer uma ampla introdução ao investimento imobiliário, começando por responder a uma pergunta que poucas pessoas e mesmo alguns investidores imobiliários experientes não conseguem responder completamente: O que é imobiliário?

(Nota: Se você está procurando uma discussão de nível avançado sobre investimento imobiliário em geral, ou financiamento imobiliário em particular, sugerimos que você visite nosso Centro de Recursos para uma riqueza de artigos informativos e páginas da web sobre estes tópicos.)

O que é Imobiliário?

Quando ouvem o termo imobiliário, muitas pessoas pensam em terrenos, ou casas, ou outros tipos de edifícios e estruturas. Estes são componentes dos imóveis, mas estão longe de ser uma definição completa.

Aqui está como o Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), o guia do setor para avaliadores imobiliários, define imóveis: “Uma parcela ou um terreno identificado, incluindo melhoramentos, se houver”. Essa referência a melhoramentos é a chave para o seu entendimento do imóvel, pois ressalta o fato de que o imóvel também inclui qualquer coisa fixa ou permanentemente ligada ao terreno – uma categoria muito mais ampla do que a maioria das pessoas imagina.

Improvements, como entendido no contexto imobiliário, pode incluir uma casa, loja, edifício de escritórios ou outro tipo de estrutura construída no terreno. Mas também pode se referir a qualquer outra coisa permanentemente afixada naquela propriedade, incluindo cercas, estradas, riachos, árvores e até mesmo os sistemas de utilidades do terreno. Finalmente, os imóveis também podem incluir vários direitos inerentes a uma propriedade – tais como direitos aéreos, direitos de água e direitos minerais sobre quaisquer recursos naturais no solo debaixo do terreno.

É por isso que a USPAP também inclui uma definição no seu guia de propriedade imobiliária, que explica ser frequentemente utilizada de forma intercambiável com a propriedade imobiliária. A USPAP define propriedade imobiliária como “Os interesses, benefícios e direitos inerentes à propriedade de bens imóveis”. 2

O que é um Investidor Imobiliário?

Tendo em mente essa definição abrangente de propriedade imobiliária, podemos agora definir um investidor imobiliário como um indivíduo (ou empresa ou outra entidade) que investe no mercado imobiliário, comprando, arrendando ou de outra forma adquirindo direitos sobre um imóvel ou qualquer um dos direitos inerentes a um imóvel.

É por isso que afirmamos na introdução que existem tantos tipos de investimentos imobiliários. Investir em imóveis consiste frequentemente naquelas categorias de investimentos que a maioria das pessoas pensa imediatamente quando ouve o termo – tais como possuir propriedades residenciais ou comerciais e alugar essas propriedades, ou comprar essas propriedades para melhorar rapidamente e revender com lucro. Mas também pode se referir a uma miríade de outras oportunidades de investimento, incluindo a compra e depois o arrendamento dos direitos minerais a uma parcela de terra, ou o investimento em um Real Estate Investment Trust. E hoje, o investimento imobiliário pode até incluir a participação direta em um grande negócio através de uma plataforma de crowdfunding imobiliária.

Quais são os Benefícios Potenciais do Investimento Imobiliário?

Embora nenhum tipo de investimento possa oferecer garantia de lucro ou mesmo proteção do principal, historicamente os imóveis têm sido uma das classes de ativos mais seguros para os investidores, ao mesmo tempo em que oferecem potencial de ganhos.

O investimento imobiliário oferece vários benefícios possíveis geralmente não associados a outros tipos de investimentos. Aqui estão apenas alguns desses benefícios.

Alavancagem

Uma das mais poderosas oportunidades que o investimento imobiliário oferece é a capacidade de os investidores alavancarem o seu capital várias vezes. Em outras palavras, os investidores imobiliários podem usar fundos emprestados para investir em um imóvel que não poderiam se dar ao luxo de comprar diretamente, mas depois perceber todo o lucro potencial da propriedade desse imóvel. É também importante ressaltar, entretanto, que com o aumento da alavancagem vêm riscos acrescidos.

Vantagens Fiscais

A propriedade real também pode proporcionar vários tipos de benefícios fiscais. Por exemplo, o governo trata os lucros imobiliários como ganhos de capital, que são tributados mais baixos do que a renda do trabalho. Além disso, a base tributária de seus imóveis de investimento pode diminuir com o tempo, pois o código de imposto permite que você deprecie seus imóveis a cada ano. Além disso, se você estiver gerando fluxo de caixa de uma propriedade de aluguel, você pode potencialmente aproveitar esses lucros livres de impostos sobre o trabalho independente.

Controle

Um outro aspecto do investimento imobiliário que algumas pessoas acham valioso é o aumento do controle que elas desfrutam sobre seus investimentos. Quando você compra ações ou fundos mútuos, você deve então simplesmente esperar passivamente que esses ativos aumentem de valor. A menos que você seja um grande acionista dessas empresas, você não terá muito a dizer sobre suas operações, o que muitas vezes significa que não há essencialmente nada que você possa fazer para melhorar diretamente o valor de seus investimentos. Quando você investe em imóveis, entretanto, você pode desfrutar de algum controle sobre quase todas as variáveis – adquirir conhecimento ou habilidades de negociação para garantir um melhor negócio na compra, melhorar a propriedade, encontrar maneiras criativas de gerar receita adicional (adicionar máquinas de lavar roupas ao seu complexo de apartamentos, por exemplo), etc.

Existem muitos outros benefícios possíveis do investimento imobiliário – ele pode proteger seu capital contra a inflação, proporcionar abatimento de impostos contra sua outra renda, etc. Para mais informações, recomendamos que visite o nosso Knowledge Center.

Real Estate Investing Risks

Obviamente, nenhuma discussão sobre investimento imobiliário seria completa sem também discutir os riscos envolvidos. Como em qualquer investimento, os imóveis implicam o risco de perda. No caso de investir ativamente em imóveis, como a compra de um imóvel residencial para alugar, você carrega o risco contínuo de vagas, o que levará a uma falta de renda no imóvel, bem como a uma queda no mercado imobiliário, o que pode reduzir o seu patrimônio no investimento.

Existem também riscos envolvidos em investimentos imobiliários passivos – como a posse de ações em negócios relacionados a imóveis, devido a ações em Real Estate Investment Trusts (REITs), ou o investimento em negócios através de plataformas de crowdfunding imobiliárias, todos os quais discutiremos abaixo. No caso desses investimentos, o valor desses ativos pode diminuir ao longo do tempo. Por estas razões, tanto os investimentos imobiliários ativos como passivos exigirão que você faça sua própria diligência e pesquisa antecipadamente, assim como faria com qualquer outro tipo de investimento.

O que são Empresas de Investimento Imobiliário?

Upa até este ponto temos discutido investidores imobiliários individuais, mas uma parte significativa de todos os imóveis é de propriedade e controlada por empresas de investimento imobiliário. Estas são geralmente empresas organizadas como negócios tradicionais – corporações, LLCs, LLPs, etc.

As empresas de investimento imobiliário são essencialmente grupos de investidores que angariam capital de outros investidores e empregam esse capital na compra de imóveis, seja para o fluxo de caixa e valorização de longo prazo ou para a recuperação e lucro de curto prazo.

Estas empresas investem em imóveis da mesma forma que os investidores individuais – embora as empresas maiores e mais sofisticadas geralmente invistam em negócios que são muito maiores ou mais complexos do que um investidor imobiliário individual poderia gerenciar. Algumas das maiores empresas de investimento imobiliário até compram terrenos e depois desenvolvem os imóveis – edifícios de apartamentos, centros comerciais – elas próprias.

Mas porque estabelecer o negócio (para fins legais e fiscais), encontrar capital e depois encontrar os negócios imobiliários certos são os únicos pré-requisitos para operar uma empresa de investimento imobiliário, os investidores individuais também podem fazer isso.

O que os grupos de investimento imobiliário fazem?

Com a ampla categoria de empresas de investimento imobiliário estão um subconjunto chamado grupos de investimento imobiliário. Estas organizações desempenham uma função muito específica – compram ou constroem um grupo de propriedades, e depois vendem-nas a outros investidores, que as podem alugar. Por serem geralmente altamente sofisticados e conhecedores, estes grupos de investimento imobiliário também ajudam os investidores a encontrar inquilinos e agir como gestores imobiliários, em troca de uma percentagem do aluguer.

Como Posso Investir em Imóveis com Pouco Dinheiro?

Embora a maioria das pessoas pense em imóveis como um investimento apenas para pessoas ricas ou com muito capital para investir, a realidade é que você pode investir em imóveis com muito pouco dinheiro.

Por exemplo, muitas grandes empresas imobiliárias são negociadas publicamente, e você pode simplesmente comprar ações em tais empresas – corretoras imobiliárias, empresas de incorporação imobiliária, empresas de construção, etc.

P>Você também pode comprar em um fundo de investimento imobiliário (REIT), que discutiremos em mais detalhes abaixo.

Adicionalmente, uma das novas formas de investimento imobiliário, que permite aos indivíduos participar de negócios sem investir muito capital, é o crowdfunding imobiliário.

RealtyMogul, por exemplo, é uma das principais empresas de financiamento imobiliário, e nossa plataforma ajuda a conectar oportunidades imobiliárias que foram analisadas por nossos especialistas com investidores interessados em investir tão pouco quanto $1.000 diretamente em negócios imobiliários.

Ao permitir que investidores reúnam capital e invistam nesses negócios, a RealtyMogul permite que indivíduos invistam em oportunidades que antes estavam disponíveis apenas para instituições ou para os ricos. E nossa plataforma permite que tais investidores realizem tanto a renda potencial quanto a valorização a longo prazo em negócios imobiliários, sem os incômodos da propriedade imobiliária. Tenha em mente que existem riscos, por isso é importante fazer a sua due diligence.

O que é o financiamento da multidão imobiliária?

O financiamento da multidão imobiliária é uma plataforma (às vezes chamada de serviço de empréstimo peer-to-peer) que conecta indivíduos que querem investir em imóveis com empresas imobiliárias e proprietários de imóveis que precisam levantar capital para seus projetos.

Essas empresas imobiliárias que precisam de capital podem estruturar suas oportunidades de investimento como dívida ou financiamento de capital próprio. Isto significa que os investidores que procuram oportunidades de financiamento imobiliário crowdfunding podem encontrar negócios que lhes ofereçam investimentos baseados em dívidas (reembolsados com juros em parcelas fixas ou no final de um período pré-determinado) ou investimentos de capital, onde podem participar no lucro positivo do negócio imobiliário.

Is Real Estate Crowdfunding a Safer Investment?

Nenhum investimento é garantido, e há riscos com todos os investimentos, incluindo o Crowdfunding Real Estate. No entanto, as plataformas de crowdfunding mais sofisticadas analisam minuciosamente cada negócio imobiliário, bem como a equipe por trás dele, antes de disponibilizá-lo em seus sites para os investidores.

Adicionalmente, as oportunidades imobiliárias oferecidas nas plataformas de crowdfunding oferecem o conforto geral de investir em uma propriedade física, ao contrário de uma ação ou título ou outro ativo não-físico.

Real Estate Crowdfunding for Non-Accredited Investors

Embora as plataformas de crowdfunding ofereçam oportunidades de investimento a investidores não acreditados, geralmente os potenciais investidores terão de cumprir certos critérios, tais como o património líquido mínimo ou o rendimento familiar.

Para muitas das oportunidades de investimento imobiliário disponíveis numa plataforma de crowdfunding, no entanto – particularmente aquelas que não são anunciadas publicamente – os investidores não acreditados serão elegíveis para participar.

Estatísticas de crowdfunding de imóveis

P>Embora o crowdfunding de imóveis ainda seja um meio relativamente novo de investir em imóveis, já é uma indústria multibilionária. 3

Na verdade, os investidores da plataforma de crowdfunding imobiliária da RealtyMogul já investiram mais de US$250 milhões em negócios imobiliários avaliados coletivamente em mais de US$1 bilhão.

Para mais conteúdo educacional sobre este tópico, visite nosso Centro de Conhecimento.

O que é um Real Estate Investment Trust (REIT)?

Um Real Estate Investment Trust – tipicamente chamado REIT – é uma empresa imobiliária que modela seu negócio de alguma forma como um fundo mútuo, reunindo capital levantado por investidores para comprar imóveis (seja para renda contínua ou para revenda).

A maioria dos REITs são especializados em uma ou mais categorias de imóveis – como edifícios de escritórios, complexos de apartamentos ou propriedades de auto-armazenamento.

Embora a maioria dos REITs sejam negociados publicamente e qualquer pessoa possa comprar ações neles como faria com qualquer outra ação, alguns REITs são privados e disponíveis apenas para investidores acreditados e sofisticados.

Como funciona o investimento em REIT?

A forma mais simples e mais amplamente disponível de investir em um REIT é comprar ações em uma empresa de REIT negociada publicamente ou em um fundo mútuo de REIT. Qualquer indivíduo com uma conta de negociação de ações pode investir em REIT desta forma.

Mas investidores credenciados – tipicamente indivíduos de alto valor líquido que preenchem certos critérios financeiros mínimos baseados em renda e ativos totais – também podem investir em REITs privados. Estes não são negociados publicamente e não estão registrados na Comissão de Valores Mobiliários, o que significa que eles não têm os mesmos requisitos regulamentares para divulgar detalhes sobre seus registros financeiros. É por isso que as oportunidades de investimento em REITs privados são normalmente abertas apenas a investidores credenciados.

Como posso saber em que empresas de investimento imobiliário posso confiar?

P>Even se você é um indivíduo de alta rede que se qualificaria como um investidor credenciado, se você é novo em REITs a maneira mais segura de começar a investir nessas empresas é começar com aquelas que são negociadas publicamente.

Por quê? Porque os REITs negociados em bolsa estão sujeitos às mesmas regras de divulgação financeira que qualquer outra empresa negociada publicamente, o que significa que você deve ser capaz de descobrir mais sobre essas empresas e seus investimentos do que se você estivesse pesquisando um REIT privado.

Outra razão que pode ser sábio optar primeiro por um REIT negociado publicamente é que estas empresas são seguidas e classificadas pelos analistas de ações como negócios em qualquer outro setor. Isto significa que você pode encontrar análises detalhadas sobre REITs públicos em qualquer um dos principais pontos de análise de ações como MorningStar ou TheStreet.

Como posso investir em imóveis com fundos limitados?

Uma maneira de investir em imóveis mesmo que você não tenha muito capital inicial é fazer um pequeno investimento em um REIT. Além disso, você também tem a oportunidade de alavancar simultaneamente os benefícios do crowdfunding imobiliário e dos REITs, investindo no MogulREIT.

MogulREIT é um Fideicomisso de Investimento Imobiliário online aberto a qualquer investidor e que requer apenas um investimento mínimo de $5.000. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d