Riscos e realidades do contrato para escritura

Por causa do recente aperto do crédito, alguns compradores de casas podem ter menos probabilidades de se qualificar para hipotecas do que há poucos anos atrás. Alguns consultores financeiros prevêem que os mutuários com opções limitadas podem recorrer a meios alternativos de aquisição de uma casa. Uma dessas alternativas é o contrato de compra e venda.

Em um contrato de escritura, a compra de uma propriedade é financiada pelo vendedor e não por um terceiro mutuante, como um banco comercial ou uma união de crédito. O acordo pode beneficiar compradores e vendedores ao estender o crédito a compradores de casa que de outra forma não se qualificariam para um empréstimo. Na verdade, organizações públicas e sem fins lucrativos de defesa da habitação utilizaram o contrato para a escritura como uma ferramenta para ajudar as famílias de baixa e moderada renda a alcançar a posse da casa própria.

Não obstante, este mecanismo de financiamento alternativo carece de muitas das protecções oferecidas aos mutuários que têm hipotecas tradicionais. Além disso, estes contratos podem conter provisões que deixam espaço para abusos e podem representar riscos e incertezas tanto para o comprador como para o vendedor. O artigo seguinte apresenta fatos e características básicas do contrato de escritura e oferece sugestões para minimizar os riscos associados a este substituto hipotecário.

Fatos e características

Um contrato de escritura, também conhecido como “caução por escritura”, “contrato de terreno” ou “contrato de terreno em prestações”, é uma transação na qual o vendedor financia a venda de seu próprio imóvel. Em um contrato de venda por escritura, o comprador concorda em pagar o preço de compra do imóvel em parcelas mensais. O comprador imediatamente toma posse do imóvel, muitas vezes pagando pouco ou nada, enquanto o vendedor mantém a titularidade legal do imóvel até que o contrato seja cumprido. O comprador tem o direito de ocupação e, em estados como Minnesota, o direito de reivindicar uma isenção do imposto predial. O comprador financia a compra com a assistência do vendedor, que retém uma garantia no imóvel.

O contrato de escritura é uma transacção muito mais rápida e menos dispendiosa de executar do que uma hipoteca tradicional de compra e venda. Em um contrato típico para escritura, não há taxas de originação, aplicações formais ou altos custos de fechamento e liquidação. Outra característica importante de um contrato de escritura é que a penhora do imóvel em caso de inadimplência é geralmente mais rápida e menos cara do que a penhora no caso de uma hipoteca tradicional. Se o comprador inadimplir os pagamentos em um contrato típico de escritura, o vendedor pode cancelar o contrato, retomar a posse do imóvel e manter as prestações anteriores pagas pelo comprador como danos liquidados. Nessas circunstâncias, o vendedor pode recuperar o imóvel sem uma venda ou ação judicial de execução hipotecária. No entanto, as leis que regem o processo de cancelamento do contrato diferem de jurisdição para jurisdição e o resultado pode variar dentro de qualquer estado, dependendo dos termos do contrato e dos fatos do caso específico.

Porque o comprador em um contrato de escritura não tem as mesmas salvaguardas que as oferecidas a um credor hipotecário em uma hipoteca de compra e venda, o contrato de escritura pode parecer essencialmente um acordo de rent-to-own. No entanto, num contrato típico de escritura, o comprador torna-se responsável pelas obrigações de um devedor hipotecário na posse, tais como manter a propriedade e pagar os impostos sobre a propriedade e o seguro de acidentes. Além disso, a menos que seja proibido pelo contrato, qualquer das partes pode vender o seu interesse no contrato.

Velocidade, a simplicidade apela aos compradores

Compradores domésticos podem ser atraídos para um contrato de compra e venda de escrituras por várias razões. Este método pode ser especialmente apelativo para os compradores de casa que não se qualificam para uma hipoteca, tais como pessoas que trabalham em empregos a dinheiro e, portanto, são incapazes de provar a sua capacidade de fazer pagamentos. Uma vez que o contrato para o processo de escritura é significativamente mais curto do que o processo de aprovação da hipoteca, pode atrair compradores que enfrentam restrições de tempo ou têm opções limitadas, tais como pessoas que estão a perder as suas casas para a execução hipotecária. Os compradores de casas pela primeira vez que não têm experiência no mercado ou indivíduos que desconfiam das organizações financeiras tradicionais também podem escolher um contrato para escritura devido à relativa simplicidade do processo de compra.

Os contratos para escritura são uma alternativa de financiamento mais popular entre os compradores de casas minoritárias, mais notadamente os hispânicos. De acordo com os números das recentes pesquisas imobiliárias americanas, enquanto apenas 5% de todas as casas ocupadas pelos proprietários nos EUA tinham contratos para escritura em 2005, 9,5% das casas ocupadas pelos proprietários hispânicos e 7,1% das casas ocupadas pelos proprietários negros em todo o país as utilizavam.1/ (Para mais números sobre o uso de contratos para escritura, veja a tabela abaixo). Embora os contratos para escritura sejam às vezes referidos como a “hipoteca do homem pobre “2, os resultados do American Housing Survey indicam que apenas 3,9% dos domicílios americanos abaixo da linha de pobreza os usaram em 2005.

No entanto, é difícil saber exactamente o quão prevalentes são os contratos para escritura, porque a natureza destes arranjos permite ao comprador e ao vendedor um grau de anonimato. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Por exemplo, no centro oeste do Minnesota, informações anedóticas sugerem que os contratos para escritura são uma alternativa comumente usada para hipotecas.

P>P>Até agora, alguns conselheiros financeiros e estudiosos do direito de propriedade consideram o contrato para escritura como um “dinossauro legal “3/ ou uma “anomalia “4/ e até mesmo pedem a sua extinção. Eles afirmam que o contrato de escritura não tem lugar no financiamento imobiliário moderno, não oferece benefícios reais sobre a hipoteca e deixa ambas as partes vulneráveis ao risco e à incerteza.

Uma das principais objecções ao contrato de escritura é que ele está intimamente associado a uma forma de empréstimo predatório que prevaleceu desde o final dos anos 80 até aos anos 90. Durante este período, alguns bairros – incluindo os de North Minneapolis – experimentaram um esquema de empréstimo predatório conhecido como “equity stripping”. Num esquema de stripping, um investidor encontra um proprietário que enfrenta a execução da hipoteca e se aproxima dele ou dela com uma oferta para comprar a casa. Depois de comprar a casa, o investidor paga a dívida, vende a casa de volta ao proprietário original com um contrato de escritura e ganha o capital da transação. Felizmente, essas fraudes de apropriação de ações desapareceram de cena nos últimos anos – em grande parte porque os proprietários que enfrentam hoje a execução da hipoteca têm pouco ou nenhum capital próprio para investidores inescrupulosos se despojarem.

Outra objeção aos contratos de escritura, além de sua associação com fraudes de apropriação de ações nefastas, é que eles têm a reputação de oferecer pouca proteção legal aos compradores. Apesar de ganharem responsabilidades na reparação e manutenção da casa, os compradores têm direitos de propriedade e controlo limitados sobre as suas propriedades enquanto fazem pagamentos aos vendedores. Os compradores não ganham direitos de resgate através da transacção.

até várias décadas atrás, os tribunais dos EUA aplicavam rotineiramente as cláusulas de confisco dos contratos de escritura em caso de inadimplência do comprador. Por exemplo, se um comprador de casa falhou um único pagamento 15 anos num contrato de 20 anos por escritura, o vendedor poderia cancelar o contrato e reter o título e todos os pagamentos anteriores, enquanto o comprador sofreria uma perda substancial. No entanto, esses casos extremos são menos comuns hoje em dia. Enquanto alguns tribunais aplicam as disposições de confisco como escrito, a maioria tornou-se mais simpática às reclamações apresentadas pelo comprador inadimplente, especialmente em circunstâncias em que o comprador já pagou uma parte significativa do preço de compra. Hoje em dia, os tribunais muitas vezes vêem o contrato por escritura como análogo à hipoteca e, consequentemente, estendem as proteções do hipotecário ao comprador em casos de inadimplência.

Os riscos para os compradores

Apesar de mudanças favoráveis na execução legal das hipotecas, os contratos de escritura de compra e venda apresentam riscos distintos para os compradores. Um risco maior deriva do curto período de tempo necessário para cancelar o contrato em caso de inadimplência. Por exemplo, em Minnesota, quando um comprador fica atrasado nos pagamentos, o vendedor pode apresentar um Aviso de Cancelamento de Contrato de Escritura com o condado e servir o comprador com o aviso prévio. O comprador tem apenas 60 dias a partir da data do depósito para abordar os itens de inadimplência e pagar os honorários advocatícios permitidos para “reintegrar” o contrato. Este é um curto período de tempo em comparação com os seis meses ou mais hipotecários que enfrentam a execução hipotecária. Como resultado, um contrato de inadimplência para comprador de escritura tem uma janela de tempo muito mais estreita para encontrar uma nova casa e é provável que tenha opções de moradia limitadas.

Outro grande risco para o comprador é o pagamento de balão. Ao contrário da maioria das hipotecas tradicionais, a maioria dos contratos de escritura não são totalmente amortizados. Em vez disso, o contrato é mais frequentemente estruturado para exigir pagamentos mensais durante alguns anos, seguido por um “pagamento em balão” que completa o pagamento da casa. Para fazer este pagamento em balão, o comprador terá quase inevitavelmente que obter uma hipoteca tradicional. Se um comprador não for capaz de se qualificar para uma hipoteca no momento em que o pagamento do balão é devido, é provável que ele ou ela enfrente o cancelamento do contrato.

alguns compradores celebram contratos de escritura com a esperança de reparar o seu crédito. Eles esperam melhorar o seu perfil de crédito durante a primeira parte do período do contrato e depois qualificam-se para um empréstimo no momento em que o pagamento do balão é devido. No entanto, de acordo com Dan Williams dos Serviços Sociais Luteranos em Duluth, Minn., um contrato de escritura muitas vezes não melhora o crédito do comprador porque os vendedores individuais normalmente não se reportam às agências de crédito. O comprador pode tentar usar uma carta do vendedor declarando que ele ou ela faz o pagamento do contrato a tempo, mas infelizmente, a maioria dos credores não honra tal carta.

Williams adverte que custos inesperados de reparo da casa também podem representar um risco para os compradores em um contrato de escritura. Embora este risco também se aplique aos compradores que compram casas através de hipotecas convencionais, pode ser maior no caso de casas compradas através de contratos de escritura, porque um vendedor pode executar um contrato de escritura com divulgação limitada sobre o estado da propriedade. Larry Wertheim, advogado de Minneapolis, explica que em uma venda financiada por terceiros, os rigorosos requisitos do credor para exame do título, seguro do título e avaliação fornecem a vantagem colateral da divulgação para o comprador. A menos que o comprador em um contrato de escritura tenha assistência jurídica ou esteja ciente da necessidade de avaliação e exame do título, a transação pode não incluir essas salvaguardas. Além disso, uma vez que muitos compradores de casa escolhem um contrato para escritura porque o seu crédito fraco os impede de obter uma hipoteca convencional, é pouco provável que se qualifiquem para empréstimos para financiar reparações. Em última análise, os defeitos na propriedade podem aumentar as hipóteses do comprador falhar nos pagamentos e perder a casa.

Outro risco de contrato para os compradores da escritura decorre do facto de o vendedor manter o título do imóvel durante a vigência do contrato. Como o vendedor mantém o título, ele pode continuar a onerar o imóvel com hipotecas e penhoras. O vendedor só é obrigado a transmitir um bom título quando o preço de compra estiver totalmente pago e é hora de entregar o título. Ele ou ela não precisa ter um bom título no momento em que o contrato é executado nem durante a vida do contrato. Dependendo da lei estadual e se o contrato é registrado em tempo hábil, o interesse do comprador pode ser júnior em prioridade a estes ónus pré e pós-contrato colocados no imóvel pelo vendedor.

Além dos problemas descritos acima, não há dois contratos de escritura iguais e, de acordo com Cheryl Peterson de Twin Cities Habitat for Humanity, os termos do acordo são muitas vezes pouco claros. O contrato de escritura é tipicamente um documento de uma a cinco páginas que inclui o valor da compra, a taxa de juros, o pagamento mensal e alguma verborreia em relação ao cancelamento. Os documentos frequentemente não incluem um acordo padrão para iniciar o processo de cancelamento. Esta falta de clareza nos contratos de escritura cria dificuldades para os consultores financeiros que aconselham os compradores que enfrentam a confiscação. De acordo com Peterson, “Você não pode dizer, ‘Se você viu dez contratos para escritura, você viu todos eles’. Isso não faz de si um especialista, porque os próximos dez serão todos diferentes”

Uma ferramenta para promover a propriedade da casa

Embora o contrato para escritura possa implicar uma ladainha de problemas no mercado privado, este dispositivo de financiamento alternativo provou ser uma ferramenta promissora para os sectores público e sem fins lucrativos. Alguns financiadores e promotores de habitação estão a utilizar contratos de escritura como meio de promover a propriedade da casa própria para famílias de baixa a moderada renda. Em particular, o Programa de Moradia Rural e Urbana de Minnesota (MURL) tem utilizado contratos de escritura como uma ferramenta eficaz para ajudar centenas de minnesotanos a alcançar a posse sustentável da casa própria enquanto estabiliza bairros em declínio.5/

p>MURL aloca fundos para administradores locais para reabilitar casas unifamiliares em deterioração. As casas reabilitadas são então vendidas a compradores de casas em situação de risco, num contrato sem juros por escritura. O programa define compradores de casas em risco como aqueles que são “sem-teto, recebendo assistência pública ou não tendo a capacidade de cumprir os padrões de subscrição de hipoteca para o financiamento tradicional “6/

O contrato MURL para escritura requer que os compradores de casas façam um pagamento mensal equivalente a 25% ou mais da sua renda mensal bruta. (Isto é geralmente um bom negócio, considerando que os beneficiários da assistência federal à habitação da Secção 8 pagam 30 por cento da renda mensal bruta). O objectivo da MURL é permitir que os compradores de habitação possam eventualmente refinanciar ou pagar o contrato de escritura e adquirir uma taxa simples de título. Os pagamentos mensais acessíveis sob o contrato de escritura permitem ao comprador de casa para reparar quaisquer problemas de crédito pendentes enquanto reduz o saldo principal. Uma vez que o saldo é reduzido a um nível razoável, o comprador de casa pode refinanciar em uma hipoteca tradicional.

De acordo com um Resumo do Relatório Anual de 2008 de Minnesota Housing, a carteira MURL inclui 350 casas. No último ano, a taxa de inadimplência foi de 7,7% e a taxa de refinanciamento/reembolso do contrato foi de 2,6%. Em contraste com o período de cancelamento de 60 dias no mercado privado, a MURL inclui uma generosa política de tolerância, concebida para ajudar o comprador de casas em risco a ter sucesso a longo prazo. Ela permite flexibilidade em casos de circunstâncias imprevistas que limitam a capacidade de pagamento do comprador de casa a curto prazo (por exemplo, problema de saúde inesperado, perda de emprego a curto prazo).

O Fundo de Habitação Familiar – uma organização sem fins lucrativos baseada em Twin Cities – está lançando um novo programa que também utilizará o contrato de escritura como uma ferramenta para criar oportunidades de habitação acessível. A nova iniciativa, intitulada The Bridge to Success Contract for Deed Program, lançada no outono de 2008.

Por meio deste programa, o Fundo de Habitação Familiar fez um empréstimo de $500.000 para a Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) e Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Estas duas organizações têm um compromisso com o financiador – semelhante a uma linha de crédito de até $1 milhão de dólares de um financiador privado. A DBNHS e a GMHC irão utilizar os fundos para vender propriedades num contrato de escritura a compradores de casas que podem não estar prontos para se qualificarem para uma hipoteca tradicional. Os fundos do Fundo de Habitação Familiar representarão 20 por cento do preço de compra, com um saldo de 80 por cento financiado pelos financiadores. Este acordo elimina a necessidade de seguro hipotecário privado. Os componentes chave do The Bridge to Success Contract for Deed Program são a educação da propriedade da casa e aconselhamento financeiro para assegurar que o comprador esteja pronto para hipotecar em três anos.7/

Conselho dos especialistas

Embora um contrato para escritura possa ter seu apelo como um dispositivo de financiamento alternativo, dados os riscos envolvidos, compradores e vendedores devem proceder com cautela ao entrar em tal acordo no mercado privado. O seguinte conselho da Coligação de Serviços Jurídicos de Minnesota salienta que ambas as partes devem fazer um esforço para estarem plenamente informadas.

• Primeiro e acima de tudo, o vendedor deve estabelecer os termos do contrato em um acordo de compra. É importante que ambas as partes compreendam plenamente as disposições do contrato, pois uma vez assinado o acordo de compra, as opções disponíveis tanto para o vendedor como para o comprador são limitadas.
• O comprador deve saber se ele ou ela é responsável pelo pagamento do imposto de propriedade e seguro e se o contrato de escritura inclui o pagamento de um balão. Se incluir um, o comprador deve ter a certeza de que será elegível para uma hipoteca para cobrir o pagamento no vencimento.
• O comprador também deve certificar-se de que o vendedor é o verdadeiro proprietário da casa, verificando com o escritório do registrador do condado para ver quem está listado como o proprietário registrado. Se o vendedor ainda tem uma hipoteca a sobrecarregar o imóvel ou é responsável pelo pagamento dos impostos ou seguros, o comprador deve contactar a companhia hipotecária do vendedor antes de assinar o contrato para determinar se o vendedor está em dia com os seus pagamentos. Alguns vendedores “fraudulentos” reterão os pagamentos do comprador e não os aplicarão à hipoteca. Se o vendedor não cumprir a hipoteca neste cenário e a casa for executada, o comprador perderá a casa e todas as prestações pagas.

li> O comprador deve pedir ao vendedor um relatório de Verdade na Venda de Casa para determinar o estado da casa. Este relatório é exigido em Minneapolis e St. Paul e em algumas outras cidades. Em cidades onde não é exigido, o vendedor deve encontrar o seu próprio inspector para avaliar o estado da casa.

Finalmente, de acordo com Wertheim, uma vez que o contrato de escritura é executado, o comprador deve registar o contrato imediatamente com o escritório do registrador do condado ou com o registrador de títulos. Enquanto os estatutos que exigem este registo raramente são aplicados, o registo do contrato ajudará a provar a posse do imóvel pelo comprador e protegê-lo dos ónus pós-contrato colocados no imóvel pelo vendedor.

Assegurando um resultado positivo

É importante notar que apesar dos seus riscos e por vezes associações negativas, os contratos de escritura não são intrinsecamente maus. Quando usados com sabedoria, eles podem ser um bom ajuste para alguns consumidores. Os contratos para escritura oferecem uma opção rápida e simplificada para pessoas que não se qualificam para hipotecas tradicionais ou prefeririam não lidar com financiadores de hipotecas. Quando administrados por órgãos públicos ou organizações sem fins lucrativos de habitação, os contratos de escritura podem ser uma ferramenta para construir crédito, promover a propriedade da casa e estabilizar bairros.

Para proteger seus interesses em contratos de escritura, vendedores e compradores devem fazer seus deveres de casa, por assim dizer, certificando-se de que eles aprendam e entendam quais disposições específicas e riscos os contratos implicam. Os compradores em contratos privados para escritura devem tomar medidas adicionais. Estas incluem avaliar o estado do imóvel, confirmar que o vendedor tem um título claro, e registar o contrato assinado no escritório governamental apropriado. Ao serem informados e preparados, o comprador e o vendedor em um contrato para escritura pode ajudar a garantir um resultado positivo para ambas as partes.

Crystal Myslajek serviu como estagiário de Assuntos Comunitários no Federal Reserve Bank of Minneapolis em 2008. Ela está fazendo mestrado em políticas públicas no Instituto Hubert H. Humphrey de Assuntos Públicos da Universidade de Minnesota.

1/ U.S. Census Bureau.

2/ A. Roy, “Urban Informality,” Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.