Cum să începi să investești în proprietăți de închiriat

AIRBNB

Noua modă cu chiriile este de a AIRBNB, sau de a le folosi ca închirieri pe termen scurt. Mulți oameni reușesc să facă mai mulți bani din închirierea proprietăților mai mult ca niște hoteluri decât ca niște case propriu-zise. Tarifele sunt mai mari, dar este nevoie de mult mai mult management și trebuie să fiți atenți cu orașele care schimbă legile de zonare și cu multe zone care interzic AIRBNB.

Casele unifamiliale sau chiar proprietățile multifamiliale mici pe care le puteți găzdui sunt o modalitate excelentă de a începe. Pe măsură ce vă acomodați și învățați afacerea, puteți trece la lucruri mai mari, cum ar fi clădiri de apartamente sau spații comerciale, sau puteți continua să cumpărați case unifamiliale. Nu există cea mai bună strategie și de multe ori depinde de care sunt cele mai bune proprietăți de pe piața dumneavoastră.

Trebuie să vă gestionați singur chiriile?

Mulți oameni cred că proprietarii de locuințe trebuie să desfundeți în mod constant toaletele în mijlocul nopții. Adevărul este că nu am desfundat niciodată o toaletă în una dintre chiriile mele. Nu am făcut niciodată muncă manuală în una dintre chiriile mele. Întotdeauna am pus antreprenori, instalatori sau alți profesioniști să facă această muncă. Mi-am administrat chiriile până când am avut șapte (ca să fiu sincer, soția mea le-a administrat, dar îmi plăcea să-mi asum meritele).

Nu a fost dificil să administrez proprietățile, dar a fost nevoie de timp. După ce am avut șapte chirii, ne-am dat seama că era mai bine să-mi folosesc timpul pentru a face și alte lucruri în afară de a găsi chiriași, a colecta chiria și a supraveghea proprietățile. Când am angajat un administrator de proprietăți, a fost minunat. Aveam pe cineva care să preia toate apelurile, să închirieze proprietățile și să desfunde acele toalete… sau cel puțin să sune pe altcineva și să-i spună să desfunde toaleta. Nu am mai fost unele dintre chiriile mele de ani de zile!

Nu trebuie să vă gestionați singuri proprietățile și, pentru mulți oameni, nu ar trebui să le gestionați singuri. Trebuie să fiți dur și strict cu chiriașii pentru a vă asigura că aceștia plătesc chiria și pentru a vă asigura că nu credeți în povești lacrimogene. Eu nu am fost dur când mi-am administrat chiriile și cred că am făcut mai mulți bani cu un administrator de proprietăți pentru că au fost duri și au colectat mai mulți bani și ca ales chiriași mai buni.

Dacă decideți să administrați proprietățile pe cont propriu, asigurați-vă că știți ce faceți. Anunțați bine chiriile, știți care este chiria corectă pe care trebuie să o percepeți, nu vă grăbiți să selectați chiriașii, verificați referințele și fiți stricți cu taxele de întârziere și inspectați proprietatea în mod regulat

Mulți oameni se epuizează cu chiriile pentru că le gestionează singuri. O închiriere bună ar trebui să facă bani chiar și cu costurile de gestionare a proprietății.

Cartea mea best-seller Build a Rental Property Empire trece în revistă tot ce se află în acest ghid și mult mai mult! O puteți obține de pe Amazon ca paperback, ebook și audiobook!

Întrebări comune privind proprietățile de închiriat

Ar trebui să vă reparați singuri proprietățile?

Mulți oameni simt nevoia să își repare chiriile, dar nu vor să cumpere proprietăți imobiliare pentru că nu sunt îndemânatici. Eu am reparat o casă complet pe cont propriu în 2006. A fost cea mai mare greșeală pe care am făcut-o vreodată! M-a ajutat să învăț că timpul meu este mai bine folosit pentru a gestiona, a planifica și a privi imaginea de ansamblu, nu pentru a repara lucruri.

Dacă sunteți un antreprenor, poate că are sens să reparați singur proprietățile. În caz contrar, nu vă faceți griji cu privire la faptul că trebuie să fiți îndemânatic. Este nevoie de ceva timp și experiență pentru a găsi antreprenori și oameni buni care să lucreze în casele dumneavoastră, dar nu trebuie să o faceți singur. Angajați aceste reparații, iar dacă cumpărați proprietățile potrivite, ar trebui să vă puteți permite și să aveți mai puțin pe cap.

Puteți cumpăra chirii dacă locuiți pe o piață scumpă?

O altă plângere pe care o aud des este că o piață este prea scumpă pentru chirii și, din păcate, acest lucru poate fi adevărat. Lucrul greu în legătură cu chiriile este că acestea nu funcționează bine pe toate piețele. Cu cât prețurile caselor sunt mai mari, cu atât este mai greu să faci bani cu proprietățile de închiriat. Încă o puteți face, dar este nevoie de muncă. S-ar putea să trebuiască să vă gândiți să investiți în afara statului sau în diferite clase de active, așa cum fac eu cu proprietățile imobiliare comerciale.

Voi da faliment dacă chiriașul tău pleacă?

Investiția în chirii poate avea și dezavantaje. Am avut chiriași care au plecat fără preaviz și am fost nevoit să evacuez chiriași. Dacă dețineți suficiente chirii pentru o perioadă suficient de lungă de timp, vă veți confrunta și cu aceste probleme! Este foarte important să aveți rezerve atunci când cumpărați chirii. Asta înseamnă că aveți bani puși deoparte pentru a acoperi cheltuielile în cazul în care un chiriaș se mută. De asemenea, aveți nevoie de niște bani puși deoparte în cazul în care o chirie are nevoie de unele reparații înainte de a o putea închiria din nou.

Vă sugerez să aveți cel puțin 10.000 de dolari în fonduri lichide disponibile pentru chirii vacante sau întreținere. Dacă nu aveți niciun ban și un chiriaș se mută, v-ați putea trezi în mare încurcătură sau ați putea fi nevoit să vindeți proprietatea cu reducere. Cu cât aveți mai multe chirii, cu atât mai puțin vă va afecta un loc vacant sau un chiriaș rău, deoarece veți avea în continuare bani care vor intra de la alte proprietăți.

Ce se întâmplă dacă piața imobiliară se prăbușește din nou?

Mulți oameni cred că fiecare investitor imobiliar a dat faliment în timpul prăbușirii pieței imobiliare. Acest lucru nu este adevărat, de fapt, mulți investitori s-au descurcat foarte bine. Atunci când prețurile locuințelor scad, nu înseamnă că și chiriile vor scădea. În unele cazuri, chiriile rămân la fel sau chiar cresc, deoarece cererea de chirii crește. Dacă cumpărați proprietăți care au flux de numerar și nu trebuie să le vindeți, vă puteți descurca foarte bine atunci când prețurile locuințelor scad. Problemele apar atunci când nu mai faci bani din chirii și prețurile scad.

De ce durează atât de mult să cumperi o investiție?

Cariera mea este în domeniul imobiliar și am fost în acest domeniu cu zece ani înainte de a cumpăra prima mea proprietate de închiriat. Știam că ar trebui să investesc în închirieri, din cauza randamentelor mari, a avantajelor fiscale și a altor beneficii ale proprietăților locative. Mi-a luat mult timp să mă informez despre proprietățile de închiriat, deoarece nu te învață despre închirieri atunci când devii agent imobiliar. Am citit o mulțime de cărți, am cercetat piața mea, am determinat chiriile de pe piață și am găsit cele mai bune cartiere în care să investesc. Am vrut să mă asigur că știu exact ce fac înainte de a cumpăra prima mea proprietate de închiriat și care sunt aspectele pozitive și negative. Mi-a luat mult timp să economisesc banii pentru a cumpăra o proprietate de închiriat și nu am vrut să o dau în bară și să pierd totul.

Am fost de acord cu faptul că mi-a luat mult timp să cumpăr o proprietate de închiriat, deoarece a fost o achiziție uriașă și o piatră de hotar. Am avut, de asemenea, câteva lucruri importante care se întâmplau în viața mea, cum ar fi cumpărarea unei case noi și faptul că eu și soția mea am avut gemeni în 2011 (era însărcinată când am cumpărat prima proprietate de închiriat). Cea mai mare problemă pe care am avut-o a fost să economisesc suficienți bani pentru a cumpăra o proprietate de închiriat, dar acum îmi dau seama că există destul de multe modalități de a cumpăra chirii cu un avans mic. Există, de asemenea, modalități de a accelera procesul și de a te instrui rapid, implicându-te în același timp în afacere. Unul dintre lucrurile grozave despre proprietățile de închiriat este că nu trebuie să cumpărați o proprietate pentru a începe să învățați sau să acționați. Puteți să vă uitați la proprietăți cu un agent, să vorbiți cu un creditor, să determinați valorile și să faceți multe alte lucruri pentru a învăța despre piața dvs. și pentru a vă educa înainte de a cumpăra.

De ce mi-a luat atât de mult timp?

Cea mai mare problemă a mea a fost să economisesc suficienți bani pentru a cumpăra o proprietate de închiriat. Există modalități de a cumpăra o proprietate de închiriat cu un avans mic, dar când am început să investesc aveam deja o locuință personală și nu știam despre multe dintre modalitățile de a investi în proprietăți de închiriat cu un avans mai mic de 20%. Am reușit să economisesc bani la un moment dat, dar apoi am sfârșit prin a-i cheltui pe alte lucruri, cum ar fi o nouă locuință personală, o mașină sau o vacanță. Economisirea banilor este cheia pentru a putea face mulți bani cu proprietăți de închiriat. Economisirea banilor este cheia pentru a investi cu succes în aproape orice întreprindere!

Majoritatea oamenilor au aceeași problemă ca și mine când am încercat să cumpăr prima mea proprietate de închiriat. Ei nu au suficienți bani pentru avans, reparații, costuri de închidere și costuri de întreținere. Iată un articol excelent care explică câți bani sunt necesari pentru a cumpăra o proprietate de închiriat. Pentru a obține randamentele mari pe proprietățile de închiriat pe care le obțin eu, va trebui să folosiți o parte din banii proprii. Cu cât dai mai puțini bani în avans pentru o proprietate, cu atât mai scumpi vor fi banii pe care îi împrumuți și cu atât mai mici vor fi randamentele tale. Încă îmi place să îmi finanțez toate proprietățile de închiriat, dar întotdeauna pun cel puțin 20% avans, cu excepția cazului în care folosesc metoda BRRRR.

Cât timp îți va lua să cumperi?

Când am început să investesc serios în proprietăți de închiriat, tot mi-a luat peste doi ani să cumpăr prima mea proprietate. Nu vreau să descurajez pe nimeni, dar poate dura ceva timp. În timpul acelor doi ani, nu am stat degeaba; am muncit din greu pentru a găsi o afacere bună, pentru a-mi da seama care este cel mai bun loc pentru a investi și pentru a mă asigura că am destui bani pentru a investi. Puteți investi în închirieri mai repede decât am făcut-o eu sau poate dura și mai mult timp, în funcție de situația dvs. financiară, de nivelul de educație și de motivația dvs. Cumpărarea de proprietăți de închiriat a fost una dintre cele mai bune decizii pe care le-am luat vreodată și rareori cele mai bune lucruri din viață vin repede.

Câțiva investitori vor cumpăra o proprietate de închiriat în decurs de o lună, iar altora le va lua cinci ani, în timp ce alții nu vor cumpăra niciodată o chirie. Nu vă stresați să cumpărați o proprietate cât mai repede. Timpul necesar variază în funcție de fiecare persoană, în funcție de banii pe care îi are, de obiectivele sale, de piață și multe altele. Cred că ajută să vă stabiliți un obiectiv pentru când veți cumpăra prima dvs. chirie.

Care sunt cele mai importante lucruri pe care trebuie să le știți?

Motivul pentru care este nevoie de mult timp pentru a investi în proprietăți de închiriat este că sunt multe de învățat.

• Trebuie să vă cunoașteți piața locală sau piața în care intenționați să investiți. Pentru a obține cele mai bune randamente, nu vă puteți baza doar pe un agent imobiliar sau pe altcineva care să vă spună ce trebuie să faceți.
• Trebuie să decideți care este cel mai bun tip de proprietate în care să investiți. Mie îmi plac casele unifamiliale, dar alte piețe sunt mai bune pentru multifamiliale.
• Trebuie să știți câți bani veți avea nevoie să investiți și cum veți finanța proprietățile.
• Trebuie să cunoașteți fluxul de numerar și randamentele pe care le veți obține de la proprietățile dvs. de închiriat.
• Trebuie să găsiți o echipă excelentă care să vă ajute să investiți, inclusiv un agent imobiliar, un creditor și un antreprenor.
• Cel mai important factor poate că sunt obiectivele dvs. personale. Fiecare persoană are dorințe și ambiții diferite în viață. Planul tău pentru proprietățile de închiriat va fi diferit în funcție de care sunt obiectivele tale.
• Trebuie să știi ce este o bună proprietate de închiriat. Nu toate piețele și nu toate casele sunt bune de închiriat.
• Trebuie să vă dați seama cum să reparați proprietățile dacă cumpărați case care au nevoie de muncă.

Este nevoie de timp pentru a vă da seama de obiectivele dvs. și apoi să decideți un plan de acțiune privind modul de atingere a acestor obiective. Majoritatea oamenilor renunță și nu investesc în proprietăți de închiriat din cauza întregii munci implicate și a timpului necesar pentru a începe. Partea bună a faptului că oamenii renunță este că lasă oferte mai bune pentru noi ceilalți care suntem dispuși să facem ceea ce este necesar.

Iată una dintre chiriile proaste pe care le-am cumpărat:

De unde începeți?

Dacă nu știți de unde să începeți și vă simțiți copleșit, nu renunțați! Există multe moduri de a planifica și de a executa o sarcină masivă. Primul pas este să scrieți o listă cu tot ceea ce aveți de făcut. Apoi, împărțiți lista în pași acționabili și prioritizați cei mai importanți pași. Din această listă începeți să creați sarcini pe care le puteți face acum pentru a vă apropia de obiectivul dvs. Continuați să vă modificați lista de sarcini și să creați noi sarcini pe măsură ce învățați mai multe și vă apropiați de obiectivele dumneavoastră. Citind acest blog, sunteți deja la început. Continuați și nu renunțați.

Puteți învăța în timp ce acționați. De multe ori, trecerea la acțiune va fi mai importantă decât tot ceea ce învățați. Iată un exemplu de sarcini pe care ți le poți da singur:

Calculează banii de care vei avea nevoie

Mulți oameni au o idee despre cât este avansul, dar nu calculează toate costurile pentru o anumită casă. Alegeți o casă sau un complex de apartamente din zona în care doriți să investiți și scrieți care vor fi toate costurile. Dacă nu știți care sunt toate costurile, faceți tot ce puteți cu ceea ce știți și luați notițe cu privire la ceea ce trebuie să învățați.

Vezi proprietăți în zona ta

Unul dintre cele mai importante lucruri pe care trebuie să le cunoști ca investitor este piața ta. Niciodată nu poți începe să înveți prețurile, chiriile sau cartierele suficient de repede. Ieșiți și vedeți proprietăți cât mai curând posibil!

Vorbiti cu un creditor

Multor oameni le este frică să vorbească cu un creditor. Cred că devine real în acel moment. Acum, s-ar putea să vă dați seama de fapt că puteți cumpăra o chirie. Nu contează cât de speriat ești, fă-o. Un creditor vă va spune de ce aveți nevoie și cum să le obțineți dacă nu sunteți pregătit să cumpărați. Este gratuit și nu aveți nicio scuză să nu vorbiți cu unul.

Cifrați randamentul pentru cât mai multe proprietăți pe care le puteți

Mulți oameni nu știu ce își doresc de la o investiție. Acesta este motivul pentru care nu cumpără niciodată una. Închirierile sunt un joc de matematică. Cu cât sunt mai bune cifrele, cu atât mai bună este proprietatea, dar trebuie să cunoașteți cifrele. Trebuie să puteți calcula fluxul de numerar lunar pe baza întreținerii, a vacanțelor, a ipotecii, a impozitelor, a asigurărilor și multe altele. Dacă aveți nevoie de ajutor, consultați calculatorul meu de flux de numerar.

De ce educație aveți nevoie?

Educația este o componentă cheie a investiției în proprietăți de închiriat, dar nu este singura parte. Pentru a investi rapid, trebuie să luați măsuri, nu doar să vă educați. În timp ce învățați despre proprietățile de închiriat, există multe lucruri pe care le puteți face pentru a accelera procesul de cumpărare.

• Discută cu un creditor cât mai curând posibil. Dacă aveți o problemă de credit sau de calificare, aceștia vă pot ajuta să o rezolvați. Cu cât vorbiți mai repede cu ei, cu atât mai bine.
• Începeți să vă uitați la casele din zona dvs. de piață cu un agent imobiliar.
• Începeți să localizați contractori și agenți de asigurări.
• Începeți să căutați creditori de portofoliu.
• Începeți să participați la întâlnirile REIA.

Nu numai că îndeplinirea acestor sarcini vă implică în domeniul imobiliar, de multe ori aceste contacte vă pot ajuta să aflați și despre proprietățile de închiriat. Contactele locale, cum ar fi agenții imobiliari și creditorii, vă pot educa cu privire la obiceiurile locale și piețele locale.

Cum vă poate ajuta rețeaua dvs. să vă mișcați mai repede?

Proprietățile de închiriere nu sunt o modalitate de a vă îmbogăți rapid. Este nevoie de timp pentru a învăța să investești în proprietăți de închiriat în mod corect, astfel încât să poți face cei mai mulți bani. Există multe modalități de a te implica rapid în jocul proprietăților de închiriat, chiar dacă nu cumperi proprietăți imediat. Una dintre cele mai bune modalități de a progresa cât mai repede este să primești ajutor. Acest lucru ar putea implica întâlnirea cu investitori locali, agenți sau creditori, așa cum am discutat mai devreme. Cu toate acestea, este posibil ca majoritatea agenților, creditorilor și investitorilor să nu cunoască cele mai bune modalități de a cumpăra proprietăți de închiriat. Poate fi mai bine să învățați de la cineva care face exact ceea ce vreți să faceți dumneavoastră. Există multe programe de coaching disponibile în lumea imobiliară online. Unele sunt grozave, iar altele lasă de dorit. Aș avertiza împotriva cheltuirii a zeci de mii de dolari pe coaching online.

Concluzie

Există multe de învățat despre investițiile în proprietăți de închiriat. Eu încă învăț lucruri noi tot timpul și sunt agent imobiliar și investitor din 2001. Nu vă lăsați copleșit de toate informațiile și de diferitele strategii care implică proprietățile locative. Fiecare piață este foarte diferită și este posibil ca ceea ce fac eu pe piața mea să nu funcționeze pe piața dumneavoastră. Faceți pașii necesari pentru a afla mai multe despre piața dumneavoastră și pentru a vă dezvolta propria strategie. Dacă aveți nevoie de un mic impuls sau de o direcție pentru a ști de unde să începeți; programul meu vă poate ajuta să începeți să investiți în proprietăți de închiriat un pic mai repede decât dacă ați face totul pe cont propriu.