Iată cum să obțineți o reducere pentru cumpărătorii de locuințe (și să economisiți mii de euro)

Majoritatea stimulentelor oferite de companiile imobiliare sunt destinate vânzătorilor – reducerea comisioanelor agenților, servicii de concierge, etc. Dar pentru cumpărători, unul dintre cele mai mari stimulente care există este reducerea pentru cumpărătorul de locuințe.

Reducerea cumpărătorului de locuință este atunci când agentul cumpărătorului rambursează cumpărătorului o parte din comisionul său din vânzare. Pentru cumpărător, este o modalitate excelentă de a pune bani serioși înapoi în buzunar, într-un moment în care are cea mai mare nevoie de ei. Iar pentru agenții de cumpărători, este una dintre cele mai eficiente modalități de a-și asigura clienți pe o piață competitivă.

Singurul avertisment este că, din cauza modului în care sunt redirecționați banii, unele state nu privesc cu ochi buni această practică și nu este legală în toate statele, lucru pe care îl vom aborda în detaliu mai jos. Vom intra, de asemenea, în ceea ce este, mai exact, o reducere a cumpărătorului de casă, modul în care este legată de taxele tradiționale ale agentului cumpărător, cum să negociezi cu un agent pentru o reducere a cumpărătorului, reducerile de casă pentru primul cumpărător de timp și multe altele.

• Ce este o reducere a cumpărătorului de casă?
• Explicații privind taxele agentului cumpărător
• Cum să negociezi cu agentul tău pentru o reducere
• Sunt reducerile cumpărătorului de casă legale?
• Statele în care sunt interzise reducerile pentru cumpărătorii de locuințe
• Sunt reducerile pentru cumpărătorii de locuințe impozabile?
• Reducerile pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată
• Redfin Buyer Rebate vs. Clever Buyer Rebate

Ce este o reducere pentru cumpărătorii de locuințe?

Reducerile cumpărătorului de locuințe – pe care, în scopul acestui articol, le vom numi, de asemenea, reduceri ale comisionului agentului cumpărător – sunt un termen pentru situațiile în care un agent al cumpărătorului rambursează un procent din comisionul său cumpărătorului. De obicei, aceste reduceri pentru cumpărătorii de case sunt limitate la 1% din prețul de vânzare, sau mai puțin.

Deci, ce poate face un cumpărător cu reducerea lor? Ei bine, asta depinde, de obicei, de creditor. În general, cumpărătorii folosesc reducerile comisionului lor de agent cumpărător pe lucruri precum costurile de închidere, punctele de pe ipoteca lor sau avansul lor. Ocazional, creditorul va permite unui cumpărător să ia rabaturile cumpărătorului de locuințe ca numerar, dar acest lucru nu este obișnuit.

Un discount de 1% pentru cumpărătorul de locuințe este o sumă substanțială de recuperat în cadrul unei tranzacții. Să spunem că achiziționați o casă de 300.000 de dolari; dacă dați un avans de 20%, asta înseamnă 60.000 de dolari. O reducere de 1% din comisionul agentului cumpărătorului se ridică la 3.000 de dolari – ceea ce reprezintă 5% din avansul dvs. După cum vă poate spune orice cumpărător de locuințe, strângerea avansului poate fi una dintre cele mai dificile părți ale procesului, așa că 5% chiar de la început este un mare beneficiu și reprezintă o putere de cumpărare reală.

Explicarea comisioanelor agentului cumpărătorului

Pentru a înțelege cum funcționează o reducere pentru cumpărătorii de case, trebuie să facem un zoom out și să ne uităm la modul în care sunt calculate comisioanele agentului cumpărătorului și de unde provin banii.

Într-o tranzacție imobiliară convențională, cumpărătorul (sau, în cele mai multe cazuri, banca cumpărătorului) plătește vânzătorului prețul de vânzare al casei. Vânzătorul plătește apoi un comision complet de 6% agentului său de listare, care îi dă agentului cumpărătorului jumătate, sau 3%, din acest comision complet.

Dacă cumpărătorul a aranjat cu agentul său să primească o reducere a comisionului, agentul cumpărătorului va plăti apoi procentul convenit înapoi cumpărătorului. Deci, în esență, banii au parcurs un cerc complet, de la cumpărător, la vânzător, la agenți și înapoi la cumpărător.

Vă puteți da seama de ce aceasta este o afacere excelentă pentru cumpărător. Vânzătorul a plătit comisionul din propriul buzunar și, cu toate acestea, o parte substanțială din acești bani își găsește drumul înapoi către cumpărător.

De ce se oferă agenții de cumpărători să dea o parte din salariul lor înapoi clientului? Pentru a-și asigura un client pe o piață competitivă. Dacă un agent știe că un cumpărător se uită la proprietăți cu prețuri ridicate sau că va fi un client cu care va fi ușor de lucrat, probabil că va fi mai deschis să lucreze pentru un comision mai mic. În circumstanțele potrivite, o reducere a comisionului agentului cumpărătorului este cu adevărat un câștig pentru ambele părți.

Cum să negociați cu agentul dvs. pentru o reducere

Pot fi dificil să obțineți o reducere a comisionului cumpărătorului de locuințe prin simpla solicitare a acesteia. În mod ideal, doriți să aduceți un argument puternic pentru a vă convinge agentul că este în interesul său să vă acorde reducerea pe care o solicitați.

Cum faceți asta? Ei bine, ca oricine altcineva, agenții de cumpărători vor să fie plătiți pentru cantitatea de muncă pe care o fac. Deci, dacă încercați să-i convingeți să accepte un salariu mai mic, ar trebui să-i convingeți că vor face mai puțină muncă.

În acest scop, ar trebui să veniți la masă ca un cumpărător complet pregătit. Asta înseamnă că ar trebui să fiți pre-aprobat de un creditor de renume, astfel încât agentul să știe că tranzacția dvs. nu se va lovi de un zid de cărămidă în ultimul moment. De asemenea, acest lucru arată că sunteți serios în ceea ce privește cumpărarea unei case.

În al doilea rând, ar trebui să veniți la ei cu preferințe specifice și cu o listă restrânsă de proprietăți care vă interesează. Una dintre responsabilitățile principale ale unui agent de cumpărături este să acționeze ca un intermediar între clientul lor și casele de care ar putea fi potențial interesat. Aceasta este, de obicei, cea mai lungă și mai laborioasă etapă a procesului de cumpărare. Dacă agentul dvs. știe că nu va trebui să petreacă săptămâni sau luni de zile însoțindu-vă la diverse case deschise, va fi mai înclinat să renunțe la o parte din comisionul lor.

Dacă vă uitați la case scumpe, s-ar putea să nu fie nevoie să faceți chiar atât de multă persuasiune. Agenții știu că există multă concurență și înțeleg că 2% dintr-o casă de 1 milion de dolari este mai bine decât 3% dintr-o casă de 300.000 de dolari.

Câteva agenții de brokeraj oferă reduceri pentru cumpărători ca parte a modelului lor de afaceri. Real Estate Witch a încheiat un parteneriat cu Clever Real Estate pentru a ajuta cumpărătorii din statele eligibile să primească reduceri garantate ale comisionului de 1.000 de dolari, dacă locuința pe care o cumpărați este mai mare de 150.000 de dolari, și de până la 1% dacă cumpărați o locuință cu un preț de 500.000 de dolari și peste.

Și aceasta este o practică standard la Clever, ceea ce înseamnă că nu va trebui să negociezi deloc cu agentul tău.

Sunt legale reducerile pentru cumpărătorii de case?

Reducerile pentru cumpărătorii de case sunt legale în 40 de state. While a handful of states do ban them, the Department of Justice’s official position is that home buyer rebates are a positive innovation, and that they should be legalized nationally.

States Where Home Buyer Rebates Are Banned

If you live in the following states, you won’t be able to legally receive a buyer’s agent commission rebate:

• Oregon
• Iowa
• Missouri
• Kansas
• Oklahoma
• Alaska
• Tennessee
• Mississippi
• Alabama
• Louisiana

Are Home Buyer Rebates Taxable?

Since a home buyer rebate can seem like a cash payment, it’s fair to wonder if it’s taxable. După unele dezbateri, IRS a anunțat în 2006 că reducerile de comision ale agentului cumpărătorului nu sunt impozabile.

Textul relevant sună după cum urmează:

„În cazul de față, contribuabilul nu are o obligație de raportare a informațiilor în conformitate cu secțiunea 6041 din cod deoarece, așa cum s-a concluzionat mai sus, o plată sau un credit la închidere reprezintă o ajustare a prețului de achiziție a locuinței și, în general, nu poate fi inclusă în venitul brut al unui cumpărător.”

În timp ce aceasta este o clarificare binevenită, logica de aici lasă să se înțeleagă de ce creditorii pot fi atât de restrictivi atunci când vine vorba de reducerea pentru cumpărătorii de case și de ce unele state încă o interzic în întregime. Deși pare a fi o rambursare în numerar, o rambursare a comisionului agentului cumpărătorului este, din punct de vedere tehnic, o ajustare a bazei de cost a proprietății, ceea ce poate da serios peste cap calculele de rentabilitate ale unui creditor dacă este pur și simplu încasată de cumpărător.

Punctul fiind, discutați cu agentul dvs. și cu creditorul cu mult înainte de închidere pentru a vă asigura că puteți obține o reducere a comisionului agentului cumpărător.

Reducerile pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată

Dacă sunteți un cumpărător de locuințe pentru prima dată, reducerea comisionului agentului cumpărător nu este singura dvs. opțiune pentru a economisi bani la închidere.

În 2008, în urma prăbușirii financiare, Legea privind locuințele și redresarea economică a creat un credit fiscal federal de 7.500 de dolari pentru cumpărătorii de case pentru prima dată. Ulterior, Congresul a majorat acest credit la 8.000 de dolari, dar, în 2010, când redresarea economică a început să prindă avânt, a lăsat creditul fiscal să expire. Aceasta este vestea proastă.

Veștile bune sunt că acest program federal defunct a fost înlocuit, în multe părți ale SUA, de programe de stat care oferă credite fiscale identice pentru cumpărătorii aflați la prima casă. Multe dintre aceste programe oferă împrumuturi cu dobândă redusă sau fără dobândă, sau subvenții, pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată, pe care aceștia le pot folosi pentru orice, de la costurile de închidere până la plata avansului. Această listă de la Nerdwallet este un loc excelent pentru a începe.

Redfin Buyer Rebate vs. Clever Buyer Rebate

Redfin’s Refund și Clever Real Estate’s Buyer Rebate sunt două dintre cele mai populare programe de reduceri pentru cumpărătorii de case de pe piață. Deci, cum se compară?

Redublarea Redfin

Redfin oferă o reducere medie de 1.500 de dolari pentru cumpărătorii de case – dacă lucrați cu un agent Redfin intern și dacă cumpărați într-una dintre zonele lor majore de acoperire. Dacă cumpărați în afara piețelor lor principale sau dacă folosiți unul dintre agenții lor parteneri, nu veți fi eligibil pentru o Redfin Refund.

Reducerile Redfin pot fi aplicate doar la costurile de închidere. Deși este relativ neobișnuit ca un creditor să permită unui cumpărător să ia o rambursare a comisionului sub formă de numerar, acest lucru se întâmplă; cu Redfin, însă, nu veți avea această opțiune, chiar dacă creditorul dvs. o permite.

Există, de asemenea, unele cifre minime care trebuie îndeplinite înainte ca un cumpărător să se califice pentru o rambursare a comisionului. Redfin afirmă că un comision al agentului cumpărătorului trebuie să fie de cel puțin 1% sau 6.500 de dolari, oricare dintre acestea este mai mare, pentru a fi eligibil pentru o rambursare.

Aceasta înseamnă că, pentru un comision de 3%, ar trebui să cumpărați o locuință de cel puțin 216.666 de dolari pentru a obține o rambursare; dacă agentul lucra pentru un comision de 2%, prețul acelei locuințe se ridică la 325.000 de dolari.

Aceasta poate fi un prag de preț dificil de atins, în special pentru cumpărătorii aflați pentru prima dată pe piețe neprincipiale. Puteți citi dezmințirea completă a Redfin aici.

Clever Real Estate Buyer Rebate

Reducerea cumpărătorului de lalever funcționează astfel: 1.000 de dolari înapoi, garantat, pentru achiziții între 150.000 și 500.000 de dolari și până la 1% înapoi pentru achiziții de case de peste 500.000 de dolari. Nu există alte minime sau condiții care trebuie îndeplinite (atâta timp cât comisioanele agenților de cumpărători sunt legale în statul dvs.) și nu există litere mici de citit. Este un proces simplu și transparent.

Clever Real Estate are și un alt avantaj. Redfin folosește agenți interni, salariați, ceea ce înseamnă că stimulentul unui comision bazat pe procente a fost eliminat pentru ei. În timp ce majoritatea agenților Redfin sunt cu siguranță profesioniști, cert este că vor fi plătiți cu aceeași sumă de bani, indiferent de cum decurge achiziția casei tale.

Clever, pe de altă parte, împerechează cumpărătorii cu agenți locali de elită care au un palmares dovedit. Pentru că lucrează după un model de comision tradițional, puteți fi siguri că vă vor urmări interesele cu entuziasm maxim. Împreună cu programul lor mai direct și mai transparent de reduceri pentru cumpărători, Clever Real Estate pare să aibă un ușor avantaj aici.

The Real Estate Witch a încheiat un parteneriat cu Clever Real Estate pentru a-i ajuta pe cumpărători să obțină o experiență de cumpărare la standarde de aur și o reducere substanțială de 1.000 de dolari (sau mai mult) pentru cumpărătorii de case la închidere. Contactați Clever astăzi pentru a începe să vă căutați casa de vis!