Ted Kimball, Esq.
Revizuit în iulie 2015
Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim în birourile noastre de avocatură este „Care sunt drepturile mele în ceea ce privește intrarea în unitatea rezidentului meu?”. În conformitate cu legislația californiană, atunci când un proprietar închiriază o proprietate imobiliară rezidentului, rezidentul are dreptul la posesia exclusivă a spațiilor, chiar și cu excluderea proprietarului sau a administratorului de proprietate al spațiilor. Cu toate acestea, legislativul californian a recunoscut că există motive legitime pentru ca proprietarii și administratorii să intre în incintă și, prin urmare, a decis să reglementeze, complet, drepturile și obligațiile proprietarilor și ale rezidenților în ceea ce privește intrarea în unitatea de locuit a rezidentului. În 1975, legislativul californian a limitat dreptul de intrare al unui proprietar la patru categorii prin adoptarea secțiunii 1954 din Codul civil al Californiei. Statutul prevede că acestea sunt singurele motive pentru care un proprietar poate intra în locuință (cu excepția cazului în care este specificat în mod expres în cadrul unui alt statut, cum ar fi inspecțiile paturilor cu apă). Mai mult, drepturile și obligațiile prevăzute de acest statut nu pot fi anulate de către chiriaș.
Emergențe
Primul, în cazuri de urgență, este permis doar atunci când există o urgență reală care afectează sănătatea sau siguranța rezidentului sau protecția spațiilor împotriva daunelor. Trebuie să fie impracticabilă notificarea în aceste situații. Instanțele sunt extrem de sensibile la dreptul la intimitate al rezidenților și vor analiza cu atenție „urgența” care a dus la intrarea proprietarului sau administratorului. Intrarea în cadrul acestei categorii nu necesită ca rezidentul să primească o notificare a intenției de a intra înainte de intrare.
Reparații, servicii, prezentare
Cea de-a doua categorie permite proprietarilor sau agenților acestora să intre în spații pentru a efectua reparații sau servicii necesare sau convenite sau pentru a prezenta spațiile unor potențiali chiriași sau cumpărători. Această categorie permite, de asemenea, intrarea în spații a agenților ipotecari, a muncitorilor și a antreprenorilor.
Din moment ce proprietarul este responsabil de menținerea spațiilor într-o stare locuibilă, proprietarul poate avea nevoie de acces în interiorul unității pentru a menține starea locuibilă a unității și ar trebui să poată face inspecții periodice în scopuri specifice, de exemplu, pentru a inspecta instalațiile electrice sau sanitare în conformitate cu standardele industriale. Intrarea pentru „inspecții generale” nu este enumerată în categoriile de motive permise pentru a intra.
Un proprietar sau un administrator poate, de asemenea, să intre în unitatea de locuit pentru a efectua orice reparații sau servicii convenite. O notificare a intenției de a intra trebuie mai întâi să fie transmisă rezidentului, oferindu-i acestuia o „notificare rezonabilă” cu privire la data și ora intrării propuse. Începând cu 1 ianuarie 2003, cererile de intrare trebuie să fie făcute în scris. Înștiințarea de intrare poate fi fie înmânată personal chiriașului, fie lăsată la o persoană de o vârstă potrivită și discretă în incintă, fie lăsată pe, lângă sau sub ușa obișnuită de intrare în incintă, într-un mod în care o persoană rezonabilă ar descoperi înștiințarea. Vă recomandăm să afișați toate cele patru colțuri ale avizului la intrarea principală.
Legea din California le cere proprietarilor să dea chiriașului un „preaviz rezonabil”. Legea presupune că douăzeci și patru de ore este rezonabil. Cu toate acestea, în cazul în care notificarea este doar trimisă prin poștă, legea presupune că șase zile înainte de o intrare intenționată este rezonabil. Singura excepție este în caz de urgență sau atunci când chiriașul a abandonat sau a predat spațiile. În aceste cazuri, nu este necesar ca intrarea să se facă în timpul orelor normale de lucru și nu este necesară o notificare prealabilă.
De asemenea, dacă scopul intrării este de a expune unitatea unor cumpărători potențiali sau reali ai proprietății, notificarea poate fi făcută verbal, personal sau prin telefon, dacă proprietarul a notificat în scris chiriașul în termen de 120 de zile de la notificarea verbală că proprietatea este de vânzare, iar chiriașul a fost informat că poate fi contactat pentru a permite o inspecție. În momentul intrării, proprietarul sau agentul este obligat să lase o dovadă scrisă a intrării în interiorul unității.
Deși legea presupune că un preaviz de douăzeci și patru de ore este rezonabil, dar fiecare caz ar trebui să fie examinat individual pentru a determina ce este rezonabil în funcție de circumstanțe. Instanța va măsura perioada de preaviz în funcție de ceea ce un administrator sau proprietar rezonabil și prudent ar fi avut nevoie în circumstanțe similare.
Abandonarea
Cea de-a treia categorie permite unui proprietar sau unui administrator să intre în incintă „atunci când chiriașul a abandonat sau a predat incinta”. Nu este neobișnuit să ne confruntăm cu un rezident care fie s-a mutat în toiul nopții, fie a indicat că se mută, dar nu a dat confirmarea finală a locului vacant.
Abandonarea, așa cum este definită de Black’s Law Dictionary, înseamnă că trebuie să existe „. . . . o renunțare absolută a locului de către chiriaș, constând în act și intenție”. Acestea sunt chestiuni sensibile și se justifică o analiză a tuturor circumstanțelor înainte de a lua o decizie de intrare. Este adesea dificil de determinat dacă chiriașul a abandonat spațiile fără a arunca o privire în interior. Dacă există fapte obiective care ar conduce o persoană rezonabilă să creadă că chiriașul a abandonat spațiile, atunci puteți intra pe baza convingerii de abandon, cu excepția cazului în care, bineînțeles, există indicii că chiriașul nu a abandonat sau predat unitatea.
Afișarea unei notificări privind intenția dumneavoastră de a intra nu este necesară din punct de vedere legal dacă intrați pe baza abandonului sau a predării. Cu toate acestea, mulți proprietari și administratori au ca practică să afișeze o notificare de douăzeci și patru de ore privind intenția de a intra pe baza abandonului, pentru a permite o mică șansă ca locatarul să nu fi intenționat să abandoneze unitatea și să aibă posibilitatea de a contacta proprietarul sau administratorul.
Când intrați, este întotdeauna recomandabil să fie prezente cel puțin două persoane pentru a verifica în jur dacă există semne recente de activitate de locuire, cum ar fi alimente sau saci de dormit nepoluate. În cazul în care există în continuare o convingere rezonabilă că chiriașul a abandonat unitatea, fotografiile sau înregistrările video sunt modalități minunate de a documenta starea unității înainte de a prelua posesia și de a îndepărta orice bunuri personale.
Această metodă nu trebuie confundată cu procedura de abandonare a bunurilor imobile instituită de legislativul californian pentru a proteja proprietarii și managerii de răspundere pentru preluarea posesiei pe baza convingerii cu bună credință a abandonului. În cadrul acestei proceduri, proprietarii și administratorii se pot proteja de răspundere dacă au convingerea rezonabilă că chiriașul a abandonat unitatea în cauză.
Pentru a beneficia de această procedură, proprietarul sau administratorul trebuie să trimită o notificare privind convingerea sa de abandonare a unității locative și să acorde chiriașului 18 zile de la data notificării pentru a declara că unitatea nu a fost abandonată. Cu toate acestea, înainte ca scrisoarea de abandon să poată fi trimisă, chiria trebuie să rămână neplătită pentru o perioadă de 14 zile. În cazul în care chiriașul nu îl notifică pe proprietar cu privire la cererea sa de punere în posesie, proprietarul poate prelua posesia după expirarea termenului de notificare. Cu toate acestea, există încă o anumită expunere la răspundere pentru proprietar, în cazul în care chiriașul pretinde că convingerea proprietarului privind abandonul a fost nerezonabilă.
Ordonanța judecătorească
Cea de-a patra și ultima categorie permite intrarea proprietarului atunci când intrarea se face în temeiul unei hotărâri judecătorești. Aceasta implică faptul că proprietarul sau administratorul nu se poate angaja în auto-ajutorare în cazul în care rezidentul refuză intrarea, chiar și în cazurile în care proprietarul este complet în drept să intre. În schimb, proprietarul sau administratorul trebuie să solicite o hotărâre judecătorească înainte de intrare. Pentru a pune în aplicare ordinul, șeriful sau șeriful se va întâlni cu proprietarul la fața locului pentru a permite intrarea în siguranță în unitatea de locuit.
Din păcate, cerința unui ordin judecătoresc pentru a pune în aplicare intrarea forțează intentarea unui proces, deoarece instanța nu poate acorda un ordin din senin; acesta trebuie să fie atașat unui litigiu. O modalitate de a începe un litigiu este de a utiliza notificarea de trei zile pentru a îndeplini condițiile și clauzele sau pentru a renunța. De exemplu, în cazul în care proprietarul ar dori să arate proprietatea unor potențiali chiriași sau să permită accesul muncitorilor pentru a face reparațiile necesare, dar rezidentul refuză, notificarea de îndeplinire a condițiilor și a clauzelor sau de părăsire a locuinței ar trebui să îl instruiască pe rezident să ofere date și ore rezonabile pentru intrarea în unitate. În cazul în care rezidentul nu se conformează notificării, ar putea fi intentată o acțiune pentru reținere ilegală. Odată ce acțiunea este depusă, proprietarul are posibilitatea de a solicita ordinul judecătoresc care să permită intrarea.
Evident, este mult mai bine să vă folosiți puterea de convingere pentru a-l convinge pe rezident să permită intrarea în mod voluntar. Păstrarea unei copii a codului aplicabil și evidențierea către rezident a obligațiilor prevăzute de legislația californiană și de contractul dumneavoastră de închiriere pot convinge un chiriaș recalcitrant să respecte legea. În cazul în care contractul de închiriere sau contractul de leasing prevede onorarii de avocat, amenințarea unui litigiu, împreună cu acordarea de onorarii de avocat, ar putea, de asemenea, să convingă rezidentul că nu este în interesul său să refuze nevoile rezonabile de intrare.
Paturi cu apă și detectoare de fum
Legea oferă, de asemenea, alte două motive limitate pentru intrarea în unitatea de locuit a rezidentului: pentru a inspecta periodic detectoarele de fum și pentru a inspecta paturile cu apă pentru a verifica conformitatea cu legea statului.
Pentru inspecțiile paturilor de apă, legea prevede în mod specific că „… proprietarul sau agentul acestuia are dreptul de a inspecta instalația patului de apă la finalizare și, ulterior, periodic, pentru a se asigura că aceasta este conformă cu prezenta secțiune”. Este înțelept să se abordeze în mod specific aceste aspecte în contractul de închiriere și să se definească în mod clar ce drepturi are proprietarul sau administratorul în ceea ce privește intrarea în unitatea închiriată.
Inspecții generale interzise
Motivele, metodele și procedurile de mai sus sunt singurele pe care un proprietar sau un administrator le poate folosi pentru a intra în mod legal în unitatea de locuit a rezidentului. Mulți proprietari și manageri cred că pot intra în unitate doar în scopuri de inspecție. Cu toate acestea, intrarea în scopuri de inspecție generală nu este permisă în temeiul legislației actuale din California. De fapt, la începutul anilor 1990, a fost introdus un proiect de lege în legislativul californian pentru a permite proprietarilor și administratorilor să intre în interiorul unității în scopuri de inspecție generală, dar proiectul de lege a murit în comisie.
Ora de intrare
Ora de intrare, cu excepția cazurilor de urgență, este, de asemenea, limitată la orele normale de lucru. Majoritatea judecătorilor interpretează „orele de lucru” ca însemnând între orele 8:00 și 17:00, de luni până vineri, deși se poate argumenta că, pentru agenții de închiriere și proprietarii și administratorii de proprietăți, sâmbăta și duminica sunt „ore de lucru” normale.”
Motivul pentru care legiuitorul a reglementat puternic problema intrării este acela de a proteja dreptul la intimitate al rezidentului. Încălcarea regulilor de intrare ar putea duce la litigii și răspundere pentru încălcarea vieții private și încălcarea proprietății, printre alte posibile cauze de acțiune. Prin urmare, este prudent și responsabil să ne ferim de aparența încălcării regulilor de intrare stabilite de legiuitorul californian.
Kimball, Tirey & St. John LLP este o firmă de avocatură imobiliară cu servicii complete care reprezintă proprietari și administratori de proprietăți rezidențiale și comerciale. Acest articol are doar un scop de informare generală. În timp ce KTS oferă clienților informații cu privire la modificările legislative, notificările noastre de curtoazie nu sunt menite să fie exhaustive și nu înlocuiesc serviciile legislative sau apartenența la asociații comerciale. Alertele noastre juridice sunt furnizate pe subiecte selectate și nu ar trebui să fie considerate un raport complet al tuturor noilor modificări ale legilor locale, de stat și federale care afectează proprietarii și administratorii de proprietăți. Este posibil ca legile să se fi schimbat de când a fost publicat acest articol. Înainte de a acționa, asigurați-vă că primiți consultanță juridică din partea biroului nostru. Pentru informații de contact, vă rugăm să vizitați site-ul nostru: www.kts-law.com. Pentru alerte juridice anterioare, întrebări & răspunsuri și articole juridice, vă rugăm să consultați secțiunea de resurse a site-ului nostru web.
.