Como Começar a Investir em Propriedades de Aluguer

Última Actualização em 20 de Dezembro de 2020 por Mark Ferguson

As propriedades de aluguer podem ser um investimento espantoso. Embora possa parecer muito difícil começar como um investidor imobiliário, pode não ser tão difícil como você pensa. Há também muitos conceitos errados sobre como as pessoas ganham dinheiro com aluguéis e como eles são arriscados. Este guia vai ajudá-lo a aprender tudo sobre aluguéis: por que eles são um ótimo investimento, quanto dinheiro é necessário para comprá-los, como financiá-los, como funciona a gestão, e muitas outras dicas e técnicas. Possuir aluguéis não é apenas consertar banheiros às 2 da manhã, como muitos fariam você pensar, e os retornos podem superar em muito o desempenho do mercado de ações. Há alguns riscos com aluguéis também e vamos rever esses também.

Por que os aluguéis são o melhor investimento?

Eu tenho sido um investidor imobiliário por quase 20 anos. Os imóveis têm sido uma ferramenta incrível que me permite começar como agente e trabalhar eu mesmo na venda e compra de aluguéis. Os meus alugueres têm-me permitido sentir seguro com a compra de carros exóticos, uma casa agradável, e ir de férias agradáveis. Eu sei que o dinheiro virá sempre dos meus aluguéis, quer eu trabalhe ou não, e essa é uma das razões pelas quais eu acho que eles são o melhor investimento lá fora.

I folheei 26 casas no ano passado e 26 no ano anterior a esse. Também já vendi mais de 200 casas em um ano como agente. Ganhei muito dinheiro, mas parece que nunca se acumula como você acha que deveria! Eu costumava enfatizar muito o dinheiro, mas uma das maneiras que eliminei esse estresse foi comprando aluguéis.

Imóveis alugados multiplicaram minha riqueza. Por cada dólar que eu colocava neles, eu via retornos imediatos porque eu conseguia grandes negócios e sempre comprava propriedades que ganhavam dinheiro todo mês, depois de todas as despesas. Também consegui refinanciar propriedades que me permitiram obter dinheiro de volta para poder comprar mais. Os aluguéis me deram patrimônio líquido, fluxo de caixa e paz de espírito que eu estava investindo em algo que iria crescer. Eu também sabia que mesmo que eu perdesse toda a minha renda amanhã, eu tinha construído uma renda passiva que continuaria entrando se eu trabalhasse ou não.

p>O vídeo abaixo passa por cima do meu primeiro aluguel e como ele foi:
Embora eu tenha me saído bem em imóveis, uma das grandes coisas sobre aluguéis é que você não precisa fazer uma tonelada de dinheiro para investir neles. Quanto mais dinheiro você tem, mais fácil é começar, mas há maneiras de o ganhador médio de renda se tornar rico, investindo em propriedades produtoras de renda. Eu gostaria de ter usado mais estas estratégias quando eu era mais jovem, mas não importa a sua idade, você ainda pode ver grandes retornos com imóveis.

Os meus aluguéis residenciais me deram dinheiro de volta depois de refinanciar alguns e vender alguns outros. Eu tenho dinheiro negativo investido neles, e eles ainda me fazem $6.500 por mês depois de todas as despesas, incluindo os gerentes de propriedade. Eu construí milhões de dólares de capital próprio neles, e esses são apenas os meus alugueres residenciais. Tenho 17 aluguéis comerciais que fazem ainda melhor.

Um dos grandes benefícios dos imóveis é controlar um grande ativo com pouco dinheiro. O gráfico abaixo mostra como um pequeno adiantamento aumenta seu retorno em relação a um investimento de 100% em ouro ou na bolsa de valores.

Como você ganha dinheiro com aluguéis?

Muitas pessoas dirão que a bolsa de valores é um investimento melhor do que os aluguéis porque o preço histórico das ações subiu mais do que o preço histórico dos imóveis. No entanto, o preço de uma casa é apenas uma fração muito pequena do investimento na compra de aluguéis. Adoro ver as minhas rendas subirem de valor, mas penso na valorização como um bónus. Aqui está como uma boa propriedade alugada fará você ganhar dinheiro.

Cash flow

Cash flow é a renda que você ganha depois de pagar todas as despesas. O aluguel menos todas as despesas (incluindo a hipoteca) deve deixá-lo com renda a cada mês em um bom aluguel. Por exemplo:

• A renda é de $1.500 por mês
• A hipoteca com inclusão de impostos e seguros é de $900 por mês
• Os custos de manutenção são de $150 por mês
• As ajudas de custo são de $150 por mês
• A gestão da propriedade é de $150 por mês
• A propriedade faz $150 por mês

$150 por mês pode não parecer muito dinheiro, mas isso é apenas uma forma de ganhar dinheiro com alugueres. Você também vai encontrar os aluguéis, pagamentos de hipoteca e despesas variam muito em cada propriedade. Algumas propriedades vão ganhar mais do que outras, e algumas não vão ganhar dinheiro nenhum.

Compra abaixo do valor de mercado

Eu sempre consigo um bom negócio quando compro aluguéis. Uma das maiores vantagens dos imóveis em relação a outros investimentos é que você pode comprá-los abaixo do valor de mercado. Cada casa é diferente. Está numa localização diferente das outras casas e tem características diferentes. Isto torna os imóveis difíceis de valorizar, e porque é difícil de valorizar, isso cria oportunidades para conseguir grandes negócios. Alguns vendedores querem vender rapidamente, não querem fazer reparações, ou não querem saber de dinheiro (parece loucura, mas acontece).

Quando compro rendas, crio equidade instantânea ao comprar abaixo do valor de mercado. Aqui está um exemplo:

• Comprei o meu primeiro aluguer por $97.000
• Eram necessários $5.000 no trabalho para me preparar para alugar
• Eu arranjei-o e aluguei-o por $1,050 por mês
• Depois de ter arranjado, poderia tê-lo vendido por $130.000 a $140.000

Criei um património líquido instantâneo e aumentei o meu património líquido em $30.000 a $35.000 com uma renda. Quando você consegue um grande negócio, faz com que investir em imóveis seja muito menos arriscado.

Vantagens fiscais

Aluguel de imóveis também tem algumas vantagens fiscais incríveis. Quase todas as despesas de um aluguel são dedutíveis ou depreciáveis. Se eu conseguir uma hipoteca sobre um aluguel, os juros pagos sobre essa hipoteca são uma despesa e dedutíveis.

O grande diferencial é que a estrutura também pode ser depreciada. Nos aluguéis residenciais, a estrutura de um imóvel é depreciada ao longo de 27,5 anos. Usando minha primeira locação como exemplo, a estrutura valia $80.000 quando eu a comprei. Todos os anos, eu posso depreciar $2.909 da minha renda, o que diminui a minha conta de impostos. Não estou gastando esse dinheiro, e a casa não está realmente perdendo esse valor, mas ainda sou capaz de deduzir a depreciação. Quando eu vendo uma renda, os lucros são tributados abaixo da renda comum na maioria dos casos também, e é possível fazer uma troca de 1031, o que adia todos os impostos.

Principal pagar para baixo

Quando você tem um empréstimo em um imóvel, você está pagando parte dos juros e parte do principal a cada pagamento. Enquanto nós podemos estar fazendo apenas $150 por mês no exemplo de aluguel que eu dei acima, algumas centenas de dólares estão sendo pagos com o empréstimo a cada mês também. Espero que você esteja fazendo muito mais de $150 por mês e esteja pagando os empréstimos também.

Apreciação

Não gosto de contar com apreciação, mas é nisso que a maioria das pessoas se concentra em quem está tentando convencê-lo de que o imóvel não tem bons retornos. Apreciação é ótimo, mas eu nunca conto com isso…é um bônus para mim. Pode ser um bónus muito grande em alguns casos. Comprei o primeiro aluguer que mencionei anteriormente em 2010 por $97.000. Hoje vale quase 300.000 dólares. Agora, para ser justo, estou no Colorado, que tem tido um dos mercados mais apreciados do país. Eu nunca contaria com preços tão altos.

Quanto dinheiro você precisa para comprar um aluguel?

Esta é a parte em que muitas pessoas ficam frustradas e desistem. Eles sabem que propriedades para alugar são um bom investimento, mas não têm ideia de como conseguir o dinheiro para comprar uma. Vou rever a forma tradicional de comprar um imóvel para alugar primeiro.

Como comprar um imóvel para alugar com um empréstimo de investimento

A forma típica de comprar um imóvel para alugar é usar um empréstimo de investimento, que leva de 20 a 25 por cento para baixo. Se você comprar um imóvel por $100.000, você precisará de pelo menos $20.000 somente para o pagamento da entrada! É por isso que muitas pessoas nunca compram um aluguel, mas não se preocupe, há mais custos. Você precisará pagar os custos de fechamento, que podem custar mais 2 a 4 por cento do valor do empréstimo. Você também pode precisar ter reservas, e a casa pode precisar de algumas reparações.

• Pagamento: $20.000
• Custos de encerramento: $3.000
• Reparações: $10.000
• Reservas: $5.000
• Total: $38.000

Isso é muito dinheiro para uma propriedade alugada! Existem outras formas de comprar.

O vídeo abaixo também mostra quanto dinheiro é necessário:

Comprar um aluguel como proprietário-ocupante

É legal comprar um aluguel como proprietário-ocupante? Bem, se você nunca vive em casa, não, mas você pode comprar uma casa como ocupante-proprietário, então transforme a propriedade em um aluguel após um ano. Quando você compra como um ocupante-proprietário, você pode obter empréstimos com entradas muito menores.

• FHA: 3,5% abaixo
• Convencional: 3% abaixo
• VA: 0% abaixo
• USDA 0% abaixo
• NACA: 0% abaixo

Você pode até usar programas de assistência de adiantamentos para baixar ainda mais os adiantamentos! Existem até empréstimos como o FHA 203k que lhe permitem financiar reparações. Com muitos desses empréstimos, você terá seguro hipotecário, o que aumenta os custos mensais.

Refinanciamento ou estratégia BRRRR

Outra opção para baixar o valor necessário para comprar um imóvel alugado é refinanciar o empréstimo depois de ter sido proprietário do imóvel por algum tempo. A estratégia BRRRR significa Comprar, Alugar, Reparar, Refinanciar, Repetir. Se você conseguir um grande negócio com um aluguel, você deve ser capaz de refinanciá-lo logo após comprá-lo e tirar algum, todo ou até mais dinheiro do que você investiu no imóvel. Normalmente você pode refinanciar uma propriedade por 75 por cento do valor. Se eu tivesse refinanciado meu primeiro aluguel um ano depois de comprá-lo, eu poderia ter tirado a maior parte do dinheiro que eu tinha usado para comprá-lo.

• Valor $150.000 (Eu comprei abaixo do mercado e ele aumentou de valor)
• Novo empréstimo de 75% de $150.000 é $112.500

Que novo empréstimo é mais do que o que eu comprei o imóvel, mais qualquer reparo que eu tenha feito. Eu gastei cerca de $30.000 comprando meu primeiro aluguel, mas eu poderia ter refinanciado e tirado $42.000 ou $40.000 uma vez que você tenha retirado os custos de fechamento do refinanciamento.

Hacking da casa

Hacking da casa é quando você combina a compra como um ocupante proprietário com o aluguel de uma casa. Você pode comprar uma propriedade que tenha várias unidades ou alugar parte de uma casa onde você mora para ajudar a pagar a hipoteca. Você pode comprar uma propriedade que pode ser alugada imediatamente com um empréstimo de baixo custo!

Existem muitas maneiras de comprar aluguéis com menos dinheiro do que os tradicionais 20 a 25 por cento abaixo. Não deixe que esse aspecto do imóvel o detenha!

O que eu gostaria de saber antes de comprar meus aluguéis

Eu já falei sobre meu primeiro aluguel, mas eu comprei mais aluguéis nos próximos anos. Não consegui comprar 10 alugueres de uma só vez, mas comprei:

• 1 o meu primeiro ano.
• 1 o meu segundo ano.
• 3 o meu terceiro ano.
• 3 o meu quarto ano.
• 5 o meu quinto ano.
• 3 o meu sexto ano.

Demorei algum tempo a poupar o dinheiro para comprar alugueres, uma vez que estava a pôr 20 ou 25 por cento de desconto em todos eles. Eu era casado e tinha filhos na época, então eu não estava em posição de poder continuar comprando casas ocupadas por proprietários e transformá-las em aluguéis, ou talvez eu pudesse ter… mas não podemos mudar o passado, e eu não usei essa estratégia. Eu poderia ter comprado muito mais rápido se soubesse o que sei agora, mas as coisas ainda funcionaram muito bem.

Os meus primeiros aluguéis custaram todos de $80.000 a $115.000. A maioria precisava de $10.000 a $15.000 em trabalho, e eles alugavam por $1.200 a $1.400 por mês. Tenho ofertas fantásticas em todos eles.

Que tipo de imóvel é o melhor aluguer?

Sabemos que podemos fazer dinheiro com alugueres, e que pode não ser preciso tanto dinheiro como pensas, mas que tipo de imóvel deves comprar? Existem casas unifamiliares, propriedades multifamiliares, imóveis comerciais, até o AIRBNB. Eu não acho que haja uma melhor estratégia para todos. Muito depende do investidor, do seu mercado e dos seus objectivos.

Lares unifamiliares

Comecei a comprar alugueres com casas unifamiliares. Muita gente diz que não são um grande investimento, mas têm sido um investimento incrível para mim. Quando comecei a comprar aluguéis em 2010, eu podia ganhar tanto ou mais dinheiro em casas unifamiliares do que em propriedades multi-familiares no Colorado. Agora, cada mercado é diferente, e o oposto pode ser dito em outros mercados.

A vantagem de investir em casas unifamiliares é:

• São fáceis de financiar.
• Os inquilinos pagam todas as utilidades.
• Os inquilinos normalmente cuidam melhor da casa.
• Os inquilinos muitas vezes ficam mais tempo.
• São fáceis de vender.

Lares multi-familiares

Muitos investidores adoram casas multi-familiares, mas não são as minhas favoritas. Com as casas multifamiliares, o proprietário paga mais despesas como algumas utilidades, manutenção de pátios, manutenção de estacionamentos, etc. Também costuma haver mais volume de negócios, e pela minha experiência, os inquilinos podem ser mais difíceis de trabalhar com.

Com o multifamiliar, as despesas de manutenção podem ser ligeiramente mais baixas, porque tem mais unidades debaixo do mesmo tecto. No entanto, eu geralmente vejo investidores multifamiliares precisando reabilitar suas unidades com muito mais freqüência do que eu tenho que reabilitar minhas casas unifamiliares. Não estou dizendo que multifamiliar é ruim, mas no meu mercado, estou realmente feliz por ter ido com casas unifamiliares.

Imóveis comerciais

Parei de comprar aluguéis residenciais em 2015 porque os preços se tornaram tão altos que não pude mais ter fluxo de caixa com casas unifamiliares. Essa é uma desvantagem para as casas unifamiliares. Quanto mais altos são os preços, mais difícil é o fluxo de caixa nas propriedades.

Ia comprar aluguéis fora do estado quando descobri imóveis comerciais na minha área. Pude comprar 7 aluguéis nos últimos dois anos que fluem melhor do que as minhas casas unifamiliares. Os imóveis comerciais podem ser muito complicados, e leva muito tempo para aprender como tudo funciona. Há uma oportunidade de ganhar muito dinheiro, mas também se pode perder muito dinheiro.

AIRBNB

A nova moda com alugueres é para AIRBNB, ou utilizá-los como alugueres de curto prazo. Muitas pessoas são capazes de ganhar mais dinheiro alugando propriedades mais como hotéis do que casas reais. As taxas são mais altas, mas é preciso muito mais gestão, e você tem que ter cuidado com cidades mudando as leis de zoneamento e muitas áreas proibindo AIRBNB.

As casas unifamiliares ou até mesmo pequenas propriedades multifamiliares que você pode hospedar hack são uma ótima maneira de começar. À medida que você se acomoda e aprende o negócio, você pode se mudar para coisas maiores com prédios de apartamentos ou comerciais, ou simplesmente continuar comprando casas unifamiliares. Não há melhor estratégia, e muitas vezes depende de quais são os melhores imóveis em seu mercado.

Você mesmo tem que gerenciar aluguéis?

Muitas pessoas pensam que os proprietários estão constantemente desobstruindo os banheiros no meio da noite. A verdade é que eu nunca desobstruí um banheiro em um dos meus aluguéis. Eu nunca fiz nenhum trabalho manual em um dos meus aluguéis. Sempre tive empreiteiros, canalizadores, ou outros profissionais que fazem esse trabalho. Eu administrei meus aluguéis até que eu tinha sete (para ser honesto, minha esposa os administrou, mas eu gostava de ficar com os créditos).

Não foi difícil administrar os imóveis, mas levou tempo. Depois de eu ter sete aluguéis, percebemos que eu estava melhor usando meu tempo para fazer outras coisas além de encontrar inquilinos, cobrar o aluguel e supervisionar as propriedades. Quando contratei um gerente de propriedades, foi fantástico. Eu tinha alguém para atender todas as ligações, alugar os imóveis e desobstruir os banheiros… ou pelo menos ligar para outra pessoa e dizer para desobstruir o banheiro. Há anos que não faço parte dos meus alugueres!

Você não tem que gerir os imóveis você mesmo, e para muitas pessoas, você não deve geri-la você mesmo. Você precisa ser duro e rigoroso com os inquilinos para ter certeza de que eles estão pagando aluguel e para ter certeza de que você não está acreditando em histórias tristes. Eu não era duro quando geria meus aluguéis, e acho que ganhei mais dinheiro com um gerente de imóveis porque eles eram duros e cobravam mais dinheiro e como escolher inquilinos melhores.

Se você decidir gerir os imóveis por conta própria, certifique-se de saber o que você está fazendo. Anuncie bem os alugueres, saiba qual é a renda certa a cobrar, leve o seu tempo a verificar os inquilinos, verifique as referências, e seja rigoroso com as taxas de atraso e inspeccione a propriedade regularmente

Muitas pessoas ficam queimadas com os alugueres porque elas próprias os gerem. Um bom aluguer deve ganhar dinheiro mesmo com custos de gestão da propriedade.

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Perguntas comuns sobre imóveis alugados

Você mesmo deve consertar os imóveis?

Muitas pessoas sentem a necessidade de consertar seus aluguéis, mas não querem comprar imóveis porque não são úteis. Eu consertei uma casa completamente sozinha em 2006. Foi o pior erro que eu já cometi! Ajudou-me a ensinar que o meu tempo é melhor – gerir, planear e olhar para o panorama geral, não consertar as coisas.

Se você é um empreiteiro, talvez faça sentido consertar as propriedades você mesmo. Caso contrário, não se preocupe em ter que ser útil. Demora algum tempo e experiência para encontrar bons empreiteiros e pessoas para trabalhar em suas casas, mas você não precisa fazer isso você mesmo. Alugue esses reparos, e se você comprar os imóveis certos, você deve ser capaz de pagar e ter menos em seu prato.

Pode você comprar aluguéis se você vive em um mercado caro?

A outra reclamação que ouço muito é que um mercado é muito caro para aluguéis, e infelizmente, isso pode ser verdade. O difícil dos aluguéis é que eles não funcionam bem em todos os mercados. Quanto mais altos são os preços das casas, mais difícil é ganhar dinheiro com os imóveis alugados. Você ainda pode fazer isso, mas é preciso trabalhar. Você pode ter que olhar para investir fora do estado ou em diferentes classes de ativos como eu faço com imóveis comerciais.

Você vai à falência se o seu inquilino sair?

Investir em aluguéis também pode ter seus pontos negativos. Já tive inquilinos que saíram sem aviso prévio e tive que despejar inquilinos. Se você possui aluguéis suficientes por um tempo suficiente, você vai se deparar com estes problemas também! É muito importante ter reservas quando você compra aluguéis. Isso significa que você tem dinheiro reservado para cobrir despesas se um inquilino se mudar. Você também precisa de algum dinheiro reservado no caso de um aluguel precisar de alguns reparos antes de poder alugá-lo novamente.

Eu sugeriria ter pelo menos $10.000 em fundos líquidos disponíveis para vagas ou manutenção. Se você não tiver dinheiro e um inquilino se mudar você pode se encontrar em muitos problemas ou você pode ter que vender o imóvel com desconto. Quanto mais aluguéis você tiver, menos uma vaga ou inquilino mau vai machucá-lo porque você ainda terá dinheiro vindo de outras propriedades.

O que acontece se o mercado imobiliário cair novamente?

Muita gente pensa que todo investidor imobiliário faliu no crash do imóvel. Isso não é verdade, na verdade, muitos investidores se saíram muito bem. Quando os preços da habitação diminuem, isso não significa que as rendas vão diminuir. Em alguns casos, as rendas permanecem as mesmas ou até aumentam porque a procura de rendas sobe. Se você comprar propriedades que têm fluxo de caixa e não precisa vendê-las, você pode fazer muito bem quando os preços das casas diminuem. Os problemas vêm quando você não está ganhando dinheiro com seus aluguéis e os preços caem.

Por que demora tanto para comprar um investimento?

Minha carreira é imobiliária e eu estava no negócio dez anos antes de comprar meu primeiro imóvel alugado. Eu sabia que deveria investir em aluguéis, por causa dos grandes retornos, vantagens fiscais e outros benefícios dos imóveis alugados. Levei muito tempo para me educar sobre aluguel de imóveis porque eles não te ensinam sobre aluguéis quando você se torna um agente imobiliário. Li muitos livros, pesquisei o meu mercado, determinei as rendas do mercado e encontrei os melhores bairros para investir. Eu queria ter certeza que sabia exatamente o que estava fazendo antes de comprar meu primeiro imóvel alugado e quais eram os aspectos positivos e negativos. Demorei muito tempo para poupar o dinheiro para comprar um imóvel alugado e não queria estragar tudo e perder tudo.

Eu estava bem em demorar muito tempo para comprar um imóvel alugado porque era uma grande compra e um marco. Eu também tinha algumas coisas importantes acontecendo na minha vida como comprar uma casa nova e minha esposa e eu tivemos gêmeos em 2011 (ela estava grávida quando eu comprei meu primeiro aluguel). O maior problema que eu tinha era poupar dinheiro suficiente para comprar um imóvel alugado, mas agora percebo que há várias maneiras de comprar aluguéis com pouco dinheiro para baixo. Há também maneiras de acelerar o processo e de se educar rapidamente, ao mesmo tempo em que se envolve no negócio. Uma das grandes coisas sobre propriedades para alugar é que você não precisa comprar uma propriedade para começar a aprender ou tomar medidas. Você pode olhar as propriedades com um agente, falar com um financiador, determinar valores e fazer muitas outras coisas para aprender sobre o seu mercado e educar-se antes de comprar.

Por que demorei tanto tempo?

O meu maior problema foi poupar dinheiro suficiente para comprar uma propriedade para alugar. Existem maneiras de comprar um imóvel para alugar com pouco dinheiro em baixo, mas quando comecei a investir eu já tinha uma residência pessoal e não sabia de muitas das maneiras de investir em imóveis para alugar com menos de 20% em baixo. Consegui poupar dinheiro em alguns pontos mas depois acabei por gastá-lo noutras coisas como uma nova residência pessoal, um carro ou férias. Economizar dinheiro é a chave para poder ganhar muito dinheiro com propriedades alugadas. Poupar dinheiro é a chave para investir com sucesso em quase qualquer empreendimento!

A maioria das pessoas tem o mesmo problema que eu tinha quando tentei comprar a minha primeira propriedade alugada. Eles não têm dinheiro suficiente para o adiantamento, reparos, custos de fechamento e custos de transporte. Aqui está um ótimo artigo que explica quanto dinheiro é necessário para comprar um imóvel para alugar. Para obter os grandes retornos das propriedades alugadas que eu recebo, você terá que usar um pouco do seu próprio dinheiro. Quanto menos dinheiro você colocar em uma propriedade, mais caro será o dinheiro emprestado e menores serão os seus retornos. Eu ainda gosto de financiar todas as minhas propriedades de aluguel, mas eu sempre coloco pelo menos 20% a menos que use o método BRRRR.

Quanto tempo você levará para comprar?

Quando eu levei a sério em investir em propriedades de aluguel, ainda levei mais de dois anos para comprar minha primeira propriedade. Não quero desencorajar ninguém, mas pode levar algum tempo. Durante esses dois anos, eu não estava parado; eu estava trabalhando duro para encontrar um grande negócio, descobrir o melhor lugar para investir e ter certeza de que eu tinha dinheiro suficiente para investir. Você pode investir em aluguéis mais rápido do que eu ou pode levar ainda mais tempo, dependendo da sua situação financeira, nível de educação e de direção. Comprar propriedades de aluguel tem sido uma das melhores decisões que já tomei e raramente as melhores coisas na vida vêm rapidamente.

alguns investidores comprarão uma propriedade de aluguel dentro de um mês e alguns levarão cinco anos, enquanto outros nunca comprarão um aluguel. Não se preocupe em comprar um imóvel o mais rápido possível. O tempo que leva varia com cada pessoa com base no dinheiro que ela tem, seus objetivos, seu mercado e muito mais. Eu acho que ajuda estabelecer uma meta para quando você vai comprar seu primeiro aluguel.

Quais são as coisas mais importantes a saber?

A razão pela qual leva muito tempo para investir em propriedades de aluguel é que há muito a aprender.

• Você precisa conhecer seu mercado local ou o mercado no qual você planeja investir. Para obter os melhores retornos você não pode confiar apenas em um agente imobiliário ou outra pessoa para lhe dizer o que fazer.
• Você precisa decidir sobre o melhor tipo de propriedade para investir. Eu gosto de casas unifamiliares, mas outros mercados são melhores para multifamiliares.
• Você precisa saber quanto dinheiro você precisará investir e como você financiará as propriedades.
• Você precisa saber o fluxo de caixa e os retornos que você obterá de suas propriedades de aluguel.
• Você precisa encontrar uma ótima equipe para ajudá-lo a investir, incluindo um agente imobiliário, financiador e empreiteiro.
• O fator mais importante talvez sejam seus próprios objetivos pessoais. Cada pessoa tem desejos e ambições diferentes na vida. O seu plano para o aluguer de propriedades será diferente dependendo de quais são os seus objectivos.
• Você precisa de saber o que é uma boa propriedade de aluguer. Nem todo mercado e nem toda casa faz um bom aluguel.
• Você precisa descobrir como consertar os imóveis se estiver comprando casas que precisam de trabalho.

Leva tempo para descobrir seus objetivos e depois decidir sobre um plano de ação para atingir esses objetivos. A maioria das pessoas desiste e não investe em imóveis alugados por causa de todo o trabalho envolvido e do tempo que leva para começar. O bom das pessoas desistirem é que isso deixa melhores negócios para o resto de nós que estamos dispostos a fazer o que é preciso.

Aqui está um dos maus alugueres que comprei:

Por onde começar?

Se não sabe por onde começar e se sente sobrecarregado, não desista! Há muitas maneiras de planejar e executar uma tarefa gigantesca. O primeiro passo é escrever uma lista de tudo o que você tem que fazer. Em seguida, divida a lista em passos acionáveis e priorize os passos mais importantes. A partir dessa lista, comece a criar tarefas que você pode fazer agora para se aproximar do seu objetivo. Continue a alterar a sua lista de tarefas e crie novas tarefas à medida que aprende mais e se aproxima dos seus objectivos. Ao ler este blog, você já está começando. Continue e não desista.

Você pode aprender enquanto toma medidas. Muitas vezes tomar medidas será mais importante do que qualquer coisa que você aprenda. Aqui está um exemplo de algumas tarefas que você pode se dar:

Calcule o dinheiro que você vai precisar

Muitas pessoas têm uma idéia de quanto é o adiantamento, mas elas não calculam todos os custos em uma casa específica. Escolha uma casa ou complexo de apartamentos na área em que você quer investir e escreva quais serão todos os custos. Se você não sabe quais são todos os custos, faça o seu melhor com o que você sabe e faça anotações sobre o que você precisa aprender.

Vá ver propriedades na sua área

Uma das coisas mais importantes a saber como investidor é o seu mercado. Você nunca pode começar a aprender preços, aluguéis ou bairros logo o suficiente. Saia e veja imóveis o quanto antes!

Fale com um financiador

Muitas pessoas têm medo de falar com um financiador. Acho que se torna real a essa altura. Agora, você pode realmente descobrir que você pode comprar um aluguel. Não importa quão assustado você esteja, faça-o. Um emprestador lhe dirá o que você precisa e como consegui-lo se você não estiver pronto para comprar. É grátis e você não tem desculpa para não falar com um.

Figure o retorno em tantas propriedades quanto você puder

Muitas pessoas não sabem o que querem em um investimento. É por isso que eles nunca compram um. Os alugueres são um jogo de matemática. Quanto melhores os números, melhor o imóvel, mas você tem que saber os números. Você precisa ser capaz de calcular o fluxo de caixa mensal com base na manutenção, vagas, hipoteca, impostos, seguros e muito mais. Se precisar de ajuda, verifique a minha calculadora de fluxo de caixa.

De que educação precisa?

Educação é um componente chave para investir em imóveis para alugar, mas não é a única parte. Para investir rapidamente, você tem que agir, não apenas educar-se. Enquanto você está aprendendo sobre aluguel de imóveis, há muitas coisas que você pode fazer para acelerar o processo de compra.

• Fale com um financiador o mais rápido possível. Se você tem um problema de crédito ou de qualificação, eles podem ajudá-lo a resolvê-lo. Quanto mais cedo falar com eles, melhor.

li>Comece a procurar casas na sua área de mercado com um agente imobiliário.li>Comece a localizar empreiteiros e agentes de seguros.li>Comece a procurar emprestadores de carteira. Li>Comece a frequentar reuniões REIA.

Não só executa estas tarefas para se envolver em imóveis, muitas vezes estes contactos também o podem ajudar a aprender sobre imóveis para arrendamento. Contactos locais como agentes imobiliários e financiadores podem educá-lo sobre costumes locais e mercados locais.

Como a sua rede pode ajudá-lo a mover-se mais rapidamente?

As propriedades de aluguer não são uma forma de enriquecer rapidamente. É preciso tempo para aprender a investir em propriedades alugadas da maneira certa para que você possa ganhar o máximo de dinheiro. Há muitas maneiras de se envolver rapidamente no jogo de aluguel de propriedades, mesmo que você não esteja comprando propriedades de imediato. Uma das melhores maneiras de progredir o mais rápido possível é obter ajuda. Isto pode envolver o encontro com investidores locais, agentes ou financiadores, como discuti anteriormente. Entretanto, a maioria dos agentes, financiadores e investidores podem não conhecer as melhores maneiras de comprar aluguéis. Talvez seja melhor aprender com alguém que está fazendo exatamente o que você quer fazer. Há muitos programas de coaching disponíveis no mundo imobiliário online. Alguns são ótimos e outros deixam algo a ser desejado. Eu não aconselharia a gastar dezenas de milhares de dólares em coaching online.

Conclusion

Há muito a aprender sobre como investir em imóveis para alugar. Eu ainda aprendo coisas novas o tempo todo, e sou agente imobiliário e investidor desde 2001. Não se deixe dominar por todas as informações e estratégias diferentes que envolvem imóveis para locação. Cada mercado é muito diferente e o que eu faço no meu mercado pode não funcionar no seu mercado. Tome os passos para aprender sobre o seu mercado e desenvolver a sua própria estratégia. Se você precisa de um pequeno impulso ou direção para onde começar; meu programa pode ajudá-lo a começar a investir em imóveis de aluguel um pouco mais rápido do que fazer tudo sozinho.