Ted Kimball, Esq.
Revisado en julio de 2015
Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en nuestras oficinas de abogados es «¿Cuáles son mis derechos con respecto a entrar en la unidad de mi residente?» Según la ley de California, cuando un propietario alquila un inmueble al residente, éste tiene derecho a la posesión exclusiva de las instalaciones, incluso excluyendo al propietario o al administrador de la propiedad de las mismas. Sin embargo, el legislador californiano ha reconocido que existen razones legítimas para que los propietarios y administradores entren en los locales y, por lo tanto, ha decidido regular, por completo, los derechos y obligaciones de los propietarios y los residentes con respecto a la entrada en la unidad de vivienda del residente. En 1975, el poder legislativo de California limitó el derecho de entrada del propietario a cuatro categorías mediante la promulgación del artículo 1954 del Código Civil de California. El estatuto establece que estas son las únicas razones por las que un propietario puede entrar en las instalaciones (a menos que se especifique específicamente en otro estatuto, como las inspecciones de camas de agua). Ademas, los derechos y obligaciones bajo este estatuto no pueden ser renunciados por el inquilino.
Emergencias
La primera, en casos de emergencia, solo se permite cuando hay una verdadera emergencia que afecta la salud o seguridad del residente o la proteccion de los locales de los danos. En estas situaciones debe ser impracticable avisar. Los tribunales son extremadamente sensibles al derecho a la intimidad de los residentes y examinarán cuidadosamente la «emergencia» que ha llevado a la entrada del propietario o del administrador. La entrada bajo esta categoría no requiere que se dé un aviso de la intención de entrar al residente antes de la entrada.
Reparaciones, servicios, mostrar
La segunda categoría permite a los propietarios o sus agentes entrar en los locales para hacer reparaciones o servicios necesarios o acordados o mostrar los locales a los posibles inquilinos o compradores. Esta categoría también permite a los hipotecarios, obreros y contratistas entrar en los locales.
Dado que el propietario es responsable de mantener los locales en condiciones de habitabilidad, el propietario puede necesitar acceso al interior de la unidad para mantener la condición de habitabilidad de la unidad y debe ser capaz de hacer inspecciones periódicas con fines específicos, es decir, para inspeccionar las instalaciones eléctricas o de plomería de acuerdo con las normas de la industria. La entrada para «inspecciones generales» no figura en las categorías de motivos permitidos para entrar.
Un propietario o administrador también puede entrar en la unidad de vivienda para realizar cualquier reparación o servicio acordado. En primer lugar, debe entregarse al residente un aviso de intención de entrada en el que se le notifique con «antelación razonable» la fecha y la hora de la entrada propuesta. A partir del 1 de enero de 2003, las solicitudes de entrada deben hacerse por escrito. El aviso de entrada puede entregarse personalmente al inquilino, dejarse en manos de una persona de edad adecuada y con discreción en los locales, o bien dejarse en, cerca o debajo de la puerta de entrada habitual de los locales de manera que una persona razonable pueda descubrir el aviso. Recomendamos colocar el aviso en las cuatro esquinas de la entrada principal.
La ley de California exige a los propietarios que den al inquilino un «aviso razonable». La ley presume que veinticuatro horas es razonable. Sin embargo, si la notificación sólo se envía por correo, la ley presume que seis días antes de una entrada prevista es razonable. La única excepción es en los casos de emergencia o cuando el inquilino ha abandonado o entregado las instalaciones. En estos casos, no es necesario que la entrada se realice durante el horario comercial normal y no es necesario un aviso previo.
Además, si el propósito de la entrada es exhibir la unidad a los compradores potenciales o reales de la propiedad, el aviso puede ser dado oralmente, en persona o por teléfono, si el propietario ha notificado al inquilino por escrito dentro de los 120 días de la notificación oral que la propiedad está en venta y el inquilino fue informado de que puede ser contactado para permitir una inspección. En el momento de la entrada, el propietario o el agente está obligado a dejar evidencia escrita de la entrada dentro de la unidad.
Aunque la ley presume que veinticuatro horas es un aviso razonable, pero cada caso debe ser examinado individualmente para determinar lo que es razonable bajo las circunstancias. El tribunal mediría el período de notificación por lo que un administrador de la propiedad razonable y prudente o propietario habría necesitado en circunstancias similares.
Abandono
La tercera categoría permite a un propietario o administrador entrar en las instalaciones «cuando el inquilino ha abandonado o entregado las instalaciones.» No es inusual la experiencia de un residente que, o bien se ha mudado en medio de la noche, o bien ha indicado que se mudaba pero no ha dado la confirmación final de la desocupación.
El abandono, tal y como lo define el Black’s Law Dictionary, significa que debe haber «. . . una renuncia absoluta del local por parte del inquilino consistente en acto e intención.» Se trata de cuestiones delicadas y se justifica un examen de todas las circunstancias antes de tomar la decisión de entrar. A menudo es difícil determinar si el inquilino ha abandonado el local sin echar un vistazo al interior. Si hay hechos objetivos que llevarían a una persona razonable a creer que el inquilino ha abandonado las instalaciones, entonces usted puede entrar basado en la creencia de abandono a menos que, por supuesto, haya alguna indicación de que el inquilino no ha abandonado o entregado la unidad.
Poner un aviso de su intención de entrar no es legalmente necesario si usted está entrando basado en el abandono o la entrega. Sin embargo, muchos propietarios y administradores acostumbran a publicar un aviso de veinticuatro horas de la intención de entrar basado en el abandono para permitir la pequeña posibilidad de que el residente no tuviera la intención de abandonar la unidad y tenga la oportunidad de ponerse en contacto con el propietario o el administrador.
Cuando se entra, siempre es aconsejable tener al menos dos personas presentes para comprobar alrededor de cualquier signo reciente de la actividad de la vida, tales como la comida o sacos de dormir sin estropear. Si todavía hay una creencia razonable de que el inquilino ha abandonado la unidad, las fotografías o la cinta de vídeo son formas maravillosas de documentar el estado de la unidad antes de tomar posesión y retirar cualquier propiedad personal.
Este método no debe confundirse con el procedimiento de abandono de bienes inmuebles establecido por la legislatura de California para proteger a los propietarios y administradores de la responsabilidad por tomar posesión basada en su creencia de buena fe de abandono. En virtud de este procedimiento, los propietarios y administradores pueden protegerse de la responsabilidad si creen razonablemente que el inquilino ha abandonado la unidad en cuestión.
Para acogerse a este procedimiento, el propietario o administrador debe enviar una notificación de su creencia de abandono de la unidad de alquiler y dar al inquilino un plazo de 18 días a partir de la fecha de la notificación para declarar que la unidad no ha sido abandonada. Sin embargo, antes de enviar la carta de abandono, el alquiler debe permanecer impagado durante un periodo de 14 días. Si el inquilino no notifica al propietario su reclamación de posesión, éste puede hacerse cargo de la misma una vez transcurrido el plazo de notificación. Sin embargo, sigue existiendo un cierto riesgo de responsabilidad para el propietario si el inquilino alega que la creencia de abandono del propietario no era razonable.
Orden judicial
La cuarta y última categoría permite la entrada del propietario cuando la entrada es en virtud de una orden judicial. Esto implica que el propietario o administrador no puede emprender la autoayuda si el residente se niega a entrar, incluso en los casos en que el propietario está completamente en su derecho para la entrada. En su lugar, el propietario o administrador debe solicitar una orden judicial antes de la entrada. Para hacer cumplir la orden, el alguacil o el sheriff se reuniría con el propietario en las instalaciones para permitir la entrada segura en la unidad de vivienda.
Desgraciadamente, el requisito de una orden judicial para hacer cumplir la entrada obliga a presentar una demanda porque el tribunal no puede conceder una orden de la nada; tiene que estar unido a un litigio. Una forma de iniciar un litigio es utilizar el aviso de tres días para cumplir las condiciones y los pactos o abandonar el inmueble. Por ejemplo, si el propietario quiere mostrar la propiedad a posibles inquilinos o permitir la entrada de obreros para hacer las reparaciones necesarias, pero el residente se niega, la Notificación para Cumplir las Condiciones y los Pactos o Abandonar la Vivienda indicaría al residente que diera fechas y horas razonables para entrar en la unidad. Si el residente no cumple con el aviso, se podría presentar una demanda por retención ilegal. Una vez presentada la demanda, el propietario puede solicitar la orden judicial que permita la entrada.
Obviamente, es mucho mejor utilizar su poder de persuasión para convencer al residente de que permita la entrada voluntariamente. Mantener una copia del código aplicable y señalar al residente las obligaciones de la ley de California y su contrato de alquiler puede persuadir a un inquilino recalcitrante a obedecer la ley. Si su contrato de alquiler o contrato de arrendamiento prevé los honorarios de los abogados, la amenaza de un litigio junto con la concesión de los honorarios de los abogados también puede convencer al residente de que no le conviene rechazar las necesidades razonables de entrada.
Camas de agua y detectores de humo
La ley también permite otras dos razones limitadas para entrar en la unidad de vivienda del residente: para inspeccionar periódicamente los detectores de humo y para inspeccionar las camas de agua para que cumplan con la ley estatal.
Para las inspecciones de las camas de agua, la ley establece específicamente que «… el propietario, o el agente del propietario, tendrá derecho a inspeccionar la instalación de la cama al terminar, y periódicamente después, para asegurar su conformidad con esta sección.» Es prudente abordar específicamente estas cuestiones en el contrato de arrendamiento y definir claramente qué derechos tiene el propietario o el administrador con respecto a la entrada en la unidad alquilada.
Inspecciones generales prohibidas
Los motivos, métodos y procedimientos anteriores son los únicos que un propietario o administrador puede utilizar para entrar legalmente en la unidad de vivienda del residente. Muchos propietarios y administradores creen que pueden entrar en la unidad sólo con fines de inspección. Sin embargo, la entrada con fines de inspección general no está permitida por la legislación actual de California. De hecho, a principios de la década de 1990, se introdujo un proyecto de ley en la legislatura de California para permitir a los propietarios y administradores entrar en el interior de la unidad con fines de inspección general, pero el proyecto de ley murió en el comité.
Tiempo de entrada
El tiempo de entrada a menos que en una emergencia también se limita a las horas normales de trabajo. La mayoría de los jueces interpretan que el «horario comercial» significa entre las 8:00 a.m. y las 5:00 p.m., de lunes a viernes, aunque se puede argumentar que para los agentes de arrendamiento y los propietarios y administradores de propiedades, los sábados y domingos son «horario comercial» normal.»
La razón por la que la legislatura reguló fuertemente el tema de la entrada es para proteger el derecho a la privacidad del residente. La violación de las normas de entrada podría dar lugar a litigios y a la responsabilidad por la invasión de la privacidad y el allanamiento de morada, entre otras posibles causas de acción. Por lo tanto, es prudente y responsable mantenerse alejado de la apariencia de violar las normas de entrada establecidas por la legislatura de California.
Kimball, Tirey & St. John LLP es un bufete de abogados de bienes raíces de servicio completo que representa a los propietarios y administradores de propiedades residenciales y comerciales. Este artículo es sólo para fines de información general. Aunque KTS proporciona a sus clientes información sobre los cambios legislativos, nuestras notificaciones de cortesía no pretenden ser exhaustivas y no sustituyen a los servicios legislativos ni a la pertenencia a asociaciones comerciales. Nuestras alertas legales se proporcionan sobre temas seleccionados y no se debe confiar en ellas como un informe completo de todos los nuevos cambios de las leyes locales, estatales y federales que afectan a los propietarios y administradores. Las leyes pueden haber cambiado desde que se publicó este artículo. Antes de actuar, asegúrese de recibir asesoramiento legal de nuestra oficina. Para información de contacto, por favor visite nuestro sitio web: www.kts-law.com. Para ver anteriores Alertas Legales, Preguntas & Respuestas y Artículos Legales, por favor consulte la sección de recursos de nuestro sitio web.