Cómo empezar a invertir en propiedades de alquiler

Última actualización el 20 de diciembre de 2020 por Mark Ferguson

Las propiedades de alquiler pueden ser una inversión increíble. Si bien puede parecer realmente difícil comenzar como inversionista de bienes raíces, puede no ser tan difícil como usted piensa. También hay muchos conceptos erróneos sobre cómo la gente hace dinero con los alquileres y lo arriesgado que es. Esta guía le ayudará a aprender todo sobre los alquileres: por qué son una inversión increíble, cuánto dinero se necesita para comprarlos, cómo financiarlos, cómo funciona la gestión y muchos otros consejos y técnicas. Ser propietario de un alquiler no consiste sólo en arreglar retretes a las 2 de la mañana, como muchos le harían pensar, y los rendimientos pueden superar con creces a los del mercado de valores. Hay algunos riesgos con los alquileres también y vamos a ir sobre ellos también.

¿Por qué son los alquileres la mejor inversión?

He sido un inversionista de bienes raíces durante casi 20 años. Los bienes raíces han sido una herramienta increíble que me permitió comenzar como un agente y trabajar en la compra de alquileres. Mis alquileres me han permitido sentirme seguro con la compra de coches exóticos, una bonita casa, e ir de buenas vacaciones. Sé que el dinero siempre vendrá de mis alquileres, ya sea que trabaje o no, y esa es una de las razones por las que creo que son la mejor inversión que existe.

He volteado 26 casas el año pasado y 26 el año anterior. También he vendido más de 200 casas en un año como agente. He ganado mucho dinero, ¡pero nunca parece acumularse como uno cree que debería! Solía estresarme mucho por el dinero, pero una de las formas de eliminar ese estrés fue comprando alquileres.

Las propiedades en alquiler multiplicaron mi riqueza. Por cada dólar que invertía en ellas, veía retornos inmediatos porque conseguía grandes ofertas y siempre compraba propiedades que generaban dinero cada mes después de todos los gastos. También pude refinanciar propiedades que me permitieron recuperar dinero para poder comprar más. Los alquileres me dieron un valor neto, flujo de caja y la tranquilidad de que estaba invirtiendo en algo que crecería. También sabía que incluso si perdía todos mis ingresos mañana, había construido un ingreso pasivo que seguiría viniendo si trabajaba o no.

El video a continuación repasa mi primer alquiler y cómo se desempeñó:
Aunque me ha ido bien en los bienes raíces, una de las grandes cosas de los alquileres es que usted no tiene que hacer una tonelada de dinero para invertir en ellos. Cuanto más dinero se tiene, más fácil es empezar, pero hay formas para que la persona con ingresos medios se haga rica invirtiendo en propiedades que producen ingresos. Ojalá hubiera utilizado más estas estrategias cuando era más joven, pero no importa la edad que tengas, todavía puedes ver grandes rendimientos con los bienes raíces.

Mis alquileres residenciales realmente me han devuelto dinero después de refinanciar algunos y vender un par de otros. Tengo dinero negativo invertido en ellos, y todavía me hacen $6,500 al mes después de todos los gastos, incluyendo los administradores de la propiedad. He construido millones de dólares de la equidad en ellos, y esos son sólo mis alquileres residenciales. Tengo 17 alquileres comerciales que lo hacen incluso mejor.

Uno de los grandes beneficios de los bienes raíces es controlar un gran activo con poco dinero. El siguiente gráfico muestra cómo un pequeño pago inicial aumenta sus rendimientos frente a hacer una inversión del 100% en oro o en la bolsa.

¿Cómo se gana dinero con los alquileres?

Mucha gente dirá que la bolsa es una mejor inversión que los alquileres porque el precio histórico de las acciones ha subido más que el precio histórico de los inmuebles. Sin embargo, el precio de una vivienda es sólo una fracción muy pequeña de la inversión cuando se compran alquileres. Me encanta ver que mis alquileres suben de valor, pero considero que la revalorización es un plus. He aquí cómo una buena propiedad de alquiler le hará ganar dinero.

Flujo de caja

El flujo de caja es el ingreso que usted hace después de pagar todos los gastos. La renta menos todos los gastos (incluyendo la hipoteca) debería dejarte ingresos cada mes en un buen alquiler. Por ejemplo:

• El alquiler es de 1.500 dólares al mes
• La hipoteca con impuestos y seguros incluidos es de 900 dólares al mes
• Los gastos de mantenimiento son de 150 dólares al mes
• Las indemnizaciones por desocupación son de 150 dólares al mes
• La gestión de la propiedad es de 150 dólares al mes
• La propiedad gana 150 dólares al mes

150 dólares al mes puede no parecer mucho dinero, pero eso es sólo una manera de hacer dinero con los alquileres. También encontrará que los alquileres, los pagos de la hipoteca y los gastos variarán mucho en cada propiedad. Algunas propiedades ganarán más que otras, y otras no ganarán nada de dinero.

Comprar por debajo del valor de mercado

Yo siempre consigo un buen trato cuando compro alquileres. Una de las mayores ventajas de los inmuebles sobre otras inversiones es que puedes comprarlos por debajo del valor de mercado. Cada casa es diferente. Está en una ubicación diferente a otras casas y tiene características diferentes. Esto hace que los bienes inmuebles sean difíciles de valorar, y como son difíciles de valorar, eso crea oportunidades para conseguir grandes ofertas. Algunos vendedores quieren vender rápidamente, no quieren hacer reparaciones o no les importa el dinero (parece una locura pero sucede).

Cuando compro alquileres, creo una equidad instantánea al comprar por debajo del valor de mercado. Aquí hay un ejemplo:

• Compré mi primer alquiler por $97,000
• Necesitaba $5,000 en trabajo para estar listo para alquilar
• Lo arreglé y lo alquilé por $1,050 al mes
• Después de haberla arreglado, podría haberla vendido por 130.000 a 140.000 dólares

Creé un patrimonio instantáneo y aumenté mi valor neto entre 30.000 y 35.000 dólares con un solo alquiler. Cuando consigues una gran oferta, hace que invertir en bienes raíces sea mucho menos arriesgado.

Ventajas fiscales

Las propiedades alquiladas tienen algunas ventajas fiscales increíbles también. Casi todos los gastos de un alquiler son deducibles o amortizables. Si obtengo una hipoteca sobre un alquiler, los intereses pagados por esa hipoteca son un gasto y son deducibles.

La gran ventaja es que la estructura también se puede depreciar. En los alquileres residenciales, la estructura de una propiedad se deprecia durante 27,5 años. Usando mi primer alquiler como ejemplo, la estructura valía 80.000 dólares cuando la compré. Cada año, puedo depreciar 2.909 dólares de mis ingresos, lo que reduce mi factura fiscal. No estoy gastando ese dinero, y la casa no está perdiendo realmente ese valor, pero aún así puedo deducir la depreciación. Cuando vendo un alquiler, los beneficios tributan menos que los ingresos ordinarios en la mayoría de los casos también, y es posible completar un intercambio 1031, que difiere todos los impuestos.

Pago del principal

Cuando se tiene un préstamo sobre una propiedad, se está pagando parte de los intereses y parte del principal con cada pago. Si bien es posible que sólo estemos ganando $150 por mes en el ejemplo de alquiler que di anteriormente, un par de cientos de dólares se están pagando en el préstamo cada mes también. Con suerte, usted está haciendo mucho más de $150 al mes y está pagando los préstamos también.

Apreciación

No me gusta contar con la apreciación, pero eso es lo que la mayoría de las personas se centran en que están tratando de convencer a los bienes raíces no tienen buenos rendimientos. La revalorización es estupenda, pero yo nunca cuento con ella… es un bonus para mí. Puede ser un bono muy grande en algunos casos. Compré ese primer alquiler que mencioné antes en 2010 por 97.000 dólares. Hoy vale casi 300.000 dólares. Ahora, para ser justos, estoy en Colorado, que ha tenido uno de los mercados de mayor apreciación en el país. Nunca contaría con que los precios subieran tanto.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar un alquiler?

Esta es la parte en la que mucha gente se frustra y se rinde. Saben que las propiedades en alquiler son una buena inversión, pero no tienen ni idea de cómo conseguir el dinero para comprar una. Voy a repasar primero la forma tradicional de comprar una propiedad de alquiler.

Cómo comprar un alquiler con un préstamo de inversión

La forma típica de comprar una propiedad de alquiler es utilizar un préstamo de inversión, que toma entre el 20 y el 25 por ciento de entrada. Si compra una propiedad por 100.000 dólares, ¡necesitará al menos 20.000 dólares sólo para el pago inicial! Esta es la razón por la que muchas personas nunca compran un alquiler, pero no te preocupes, hay más costes. Tendrá que pagar los gastos de cierre, que pueden suponer entre un 2 y un 4 por ciento más del importe del préstamo. También puede necesitar tener reservas en su lugar, y la casa puede necesitar algunas reparaciones.

• Pago inicial: $20,000
• Gastos de cierre: $3,000
• Reparaciones: $10,000
• Reservas: $5,000
• Total: $38,000

¡Eso es mucho dinero para una sola propiedad de alquiler! Hay otras formas de comprar.

El vídeo de abajo repasa también cuánto dinero se necesita:

Comprar un alquiler como propietario-ocupante

¿Es legal comprar un alquiler como propietario-ocupante? Bueno, si nunca vives en la casa, no, pero puedes comprar una casa como propietario ocupante y luego convertir la propiedad en un alquiler después de un año. Cuando usted compra como propietario-ocupante, puede obtener préstamos con pagos iniciales mucho más pequeños.

• FHA: 3,5% de enganche
• Convencional: 3% de enganche
• VA: 0% de enganche
• USDA 0% de enganche
• NACA: 0% de enganche

¡Incluso puedes utilizar los programas de ayuda al pago inicial para reducir aún más las cuotas iniciales! Incluso hay préstamos como el FHA 203k que le permiten financiar las reparaciones. Con muchos de estos préstamos, tendrás un seguro hipotecario, que se suma a los costes mensuales.

Refinanciación o estrategia BRRRR

Otra opción para rebajar la cantidad necesaria para comprar una propiedad de alquiler es refinanciar el préstamo después de haber tenido la propiedad durante un tiempo. La estrategia BRRR significa Comprar, Alquilar, Reparar, Refinanciar, Repetir. Si consigues una buena oferta en un alquiler, deberías poder refinanciarlo poco después de comprarlo y sacar parte, todo o incluso más dinero del que has invertido en la propiedad. Normalmente se puede refinanciar una propiedad por el 75% del valor. Si hubiera refinanciado mi primer alquiler un año después de comprarlo, podría haber sacado la mayor parte del dinero que había utilizado para comprarlo.

• Valor $150,000 (compré por debajo del mercado y aumentó su valor)
• El nuevo préstamo del 75% de $150,000 es $112,500

Ese nuevo préstamo es más de lo que compré la propiedad más las reparaciones que hice. Me gasté unos 30.000 dólares en la compra de mi primer alquiler, pero podría haberla refinanciado y haber sacado 42.000 dólares o 40.000 dólares una vez descontados los gastos de cierre de la refinanciación.

House hacking

House hacking es cuando se combina la compra como propietario ocupante con el alquiler de una casa. Usted puede comprar una propiedad que tiene múltiples unidades o alquilar parte de una casa en la que vive para ayudar a pagar la hipoteca. Usted puede comprar una propiedad que puede ser alquilada de inmediato con un préstamo de bajo enganche!

Hay muchas maneras de comprar alquileres con menos dinero que el tradicional 20 a 25 por ciento de enganche. No dejes que ese aspecto de los bienes raíces te disuada!

Lo que desearía saber antes de comprar mis alquileres

Ya hablé de mi primer alquiler, pero compré más alquileres en los siguientes años. No pude comprar 10 alquileres de golpe, pero sí compré:

• 1 mi primer año.
• 1 mi segundo año.
• 3 mi tercer año.
• 3 mi cuarto año.
• 5 mi quinto año.
• 3 mi sexto año.

Tardé en ahorrar el dinero para comprar los alquileres ya que ponía un 20 o 25 por ciento de entrada en todos ellos. Estaba casado y tenía hijos en ese momento, así que no estaba en condiciones de poder seguir comprando casas de propietarios y convertirlas en alquileres, o quizás podría haberlo hecho… pero no podemos cambiar el pasado, y no utilicé esa estrategia. Podría haber comprado muchas más mucho más rápido si supiera lo que sé ahora, pero aun así las cosas salieron muy bien.

Mis primeros alquileres costaron todos de 80.000 a 115.000 dólares. La mayoría necesitó de 10.000 a 15.000 dólares de trabajo, y se alquilaron por 1.200 a 1.400 dólares al mes. Conseguí ofertas increíbles en todas ellas.

¿Qué tipo de propiedad es la mejor para alquilar?

Sabemos que podemos ganar dinero con los alquileres, y que quizá no haga falta tanto dinero como crees, pero ¿qué tipo de propiedad deberías comprar? Hay viviendas unifamiliares, multifamiliares, inmuebles comerciales, incluso AIRBNB. No creo que haya una sola estrategia mejor para todos. Depende mucho del inversor, de su mercado y de sus objetivos.

Viviendas unifamiliares

Yo empecé a comprar alquileres con viviendas unifamiliares. Mucha gente dice que no son una gran inversión, pero para mí han sido una inversión increíble. Cuando empecé a comprar alquileres en 2010, podía ganar tanto o más dinero con casas unifamiliares que con propiedades multifamiliares en Colorado. Ahora bien, cada mercado es diferente, y se puede decir exactamente lo contrario en otros mercados.

La ventaja de invertir en casas unifamiliares es:

• Son fáciles de financiar.
• Los inquilinos pagan todos los servicios.
• Los inquilinos suelen cuidar mejor la casa.
• Los inquilinos suelen quedarse más tiempo.
• Son fáciles de vender.

Casas multifamiliares

A muchos inversores les encantan las casas multifamiliares, pero no son mis favoritas. Con las multifamiliares, el propietario paga más gastos como algunos servicios públicos, mantenimiento del patio, mantenimiento del estacionamiento, etc. También suele haber más rotación, y en mi experiencia, los inquilinos pueden ser más difíciles de trabajar.

Con las multifamiliares, los gastos de mantenimiento podrían ser ligeramente menores porque tienes más unidades bajo un mismo techo. Sin embargo, por lo general veo que los inversores multifamiliares necesitan rehabilitar sus unidades mucho más a menudo de lo que yo tengo que rehabilitar mis casas unifamiliares. No estoy diciendo que las multifamiliares sean malas, pero en mi mercado, me alegro mucho de haber optado por las unifamiliares.

Inmobiliario comercial

Dejé de comprar alquileres residenciales en 2015 porque los precios se volvieron tan altos que ya no podía hacer caja con las unifamiliares. Esa es una desventaja de las viviendas unifamiliares. Cuanto más altos son los precios, más difícil es hacer flujo de caja con las propiedades.

Iba a comprar alquileres fuera del estado cuando descubrí los inmuebles comerciales en mi zona. Pude comprar 7 alquileres en el último par de años que fluyeron en efectivo mejor que mis casas unifamiliares. Los bienes raíces comerciales pueden ser muy complicados, y se necesita mucho tiempo para aprender cómo funciona todo. Hay una oportunidad de hacer mucho dinero, pero también se puede perder mucho dinero.



AIRBNB

La nueva moda con los alquileres es AIRBNB, o usarlos como alquileres a corto plazo. Mucha gente es capaz de ganar más dinero alquilando propiedades más parecidas a hoteles que a casas reales. Las tarifas son más altas, pero se necesita mucha más gestión, y hay que tener cuidado con las ciudades que cambian las leyes de zonificación y muchas áreas que prohíben AIRBNB.

Las casas unifamiliares o incluso las pequeñas propiedades multifamiliares que puedes hackear son una gran manera de empezar. A medida que te sientas cómodo y aprendas el negocio, puedes pasar a cosas más grandes con edificios de apartamentos o comerciales, o simplemente seguir comprando casas unifamiliares. No hay una estrategia mejor, y a menudo depende de cuáles son las mejores propiedades en su mercado.

¿Tiene que gestionar los alquileres usted mismo?

Mucha gente piensa que los propietarios están constantemente desatascando los inodoros en medio de la noche. La verdad es que nunca he desatascado un inodoro en uno de mis alquileres. Nunca he hecho ningún trabajo manual en uno de mis alquileres. Siempre he tenido contratistas, fontaneros u otros profesionales para hacer ese trabajo. Yo administré mis alquileres hasta que tuve siete (para ser honesto, mi esposa los administró, pero me gustaba tomar el crédito).

No fue difícil administrar las propiedades, pero sí tomó tiempo. Después de tener siete alquileres, nos dimos cuenta de que era mejor utilizar mi tiempo para hacer otras cosas además de encontrar inquilinos, cobrar el alquiler y supervisar las propiedades. Cuando contraté a un administrador de propiedades, fue increíble. Tenía a alguien que atendía todas las llamadas, alquilaba las propiedades y desatascaba los inodoros… o al menos llamaba a otra persona y le decía que desatascara el inodoro. No he sido algunos de mis alquileres durante años!

No tienes que gestionar las propiedades tú mismo, y para muchas personas, no deberías gestionarlas tú mismo. Tienes que ser duro y estricto con los inquilinos para asegurarte de que están pagando el alquiler y para asegurarte de que no te estás creyendo las historias tristes. Yo no era duro cuando gestionaba mis alquileres, y creo que ganaba más dinero con un administrador de propiedades porque eran duros y cobraban más dinero y como elegían mejores inquilinos.

Si decides gestionar las propiedades por tu cuenta, asegúrate de que sabes lo que estás haciendo. Anuncie bien los alquileres, sepa cuál es el alquiler correcto que debe cobrar, tómese su tiempo para seleccionar a los inquilinos, verifique las referencias y sea estricto con los cargos por demora e inspeccione la propiedad regularmente

Mucha gente se quema con los alquileres porque los administran ellos mismos. Un buen alquiler debe hacer dinero incluso con los costes de gestión de la propiedad.

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Preguntas comunes sobre las propiedades de alquiler

¿Debe arreglar las propiedades usted mismo?

Mucha gente siente la necesidad de arreglar sus alquileres pero no quiere comprar bienes raíces porque no son hábiles. Yo arreglé una casa completamente por mi cuenta en 2006. Fue el peor error que he cometido. Me ayudó a enseñar que mi tiempo está mejor empleado gestionando, planificando y mirando el panorama general, no arreglando cosas.

Si eres un contratista, quizás tenga sentido arreglar las propiedades tú mismo. De lo contrario, no se preocupe por tener que ser manitas. Se necesita algo de tiempo y experiencia para encontrar buenos contratistas y personas que trabajen en sus casas, pero no tiene que hacerlo usted mismo. Contrate esas reparaciones, y si compra las propiedades adecuadas, debería poder permitírselo y tener menos trabajo.

¿Puede comprar alquileres si vive en un mercado caro?

La otra queja que escucho mucho es que un mercado es demasiado caro para los alquileres, y desafortunadamente, eso puede ser cierto. Lo difícil de los alquileres es que no funcionan bien en todos los mercados. Cuanto más altos son los precios de las viviendas, más difícil es ganar dinero con las propiedades de alquiler. Todavía se puede hacer, pero requiere trabajo. Es posible que tenga que mirar a la inversión fuera del estado o en diferentes clases de activos como lo hago con los bienes raíces comerciales.

¿Va a ir a la quiebra si su inquilino deja?

Invertir en alquileres puede tener sus desventajas también. He tenido inquilinos que se han ido sin previo aviso y he tenido que desalojar a inquilinos. ¡Si usted es dueño de suficientes alquileres por un tiempo suficientemente largo se encontrará con estos problemas también! Es muy importante tener reservas cuando se compran alquileres. Eso significa que tiene dinero reservado para cubrir los gastos si un inquilino se muda. También necesita algo de dinero reservado en caso de que un alquiler necesite algunas reparaciones antes de que pueda volver a alquilarlo.

Sugeriría tener al menos 10.000 dólares en fondos líquidos disponibles para las desocupaciones o el mantenimiento. Si no tienes dinero y un inquilino se muda podrías encontrarte en un gran problema o podrías tener que vender la propiedad con un descuento. Cuantos más alquileres tenga, menos le perjudicará una vacante o un mal inquilino, ya que seguirá teniendo dinero procedente de otras propiedades.

¿Qué pasa si el mercado inmobiliario vuelve a caer?

Mucha gente piensa que todos los inversores inmobiliarios quebraron durante la crisis inmobiliaria. Eso no es cierto, de hecho, a muchos inversores les fue bien. Cuando los precios de la vivienda disminuyen no significa que los alquileres lo hagan. En algunos casos, los alquileres se mantienen o incluso aumentan porque la demanda de alquileres aumenta. Si compra propiedades que tienen flujo de caja y no necesita venderlas, le puede ir bien cuando los precios de la vivienda bajan. Los problemas vienen cuando no estás ganando dinero con tus alquileres y los precios bajan.

¿Por qué se tarda tanto en comprar una inversión?

Mi carrera es inmobiliaria y estuve en el negocio diez años antes de comprar mi primera propiedad de alquiler. Sabía que debía invertir en alquileres, por los grandes rendimientos, las ventajas fiscales y otros beneficios de las propiedades en alquiler. Me llevó mucho tiempo informarme sobre las propiedades de alquiler porque no te enseñan sobre los alquileres cuando te conviertes en agente inmobiliario. Leí muchos libros, investigué mi mercado, determiné los alquileres del mercado y encontré los mejores barrios para invertir. Quería asegurarme de que sabía exactamente lo que estaba haciendo antes de comprar mi primera propiedad de alquiler y cuáles eran los aspectos positivos y negativos. Me llevó mucho tiempo ahorrar el dinero para comprar una propiedad de alquiler y no quería meter la pata y perderlo todo.

Estaba de acuerdo con tomar mucho tiempo para comprar una propiedad de alquiler porque era una gran compra y un hito. También tenía algunas cosas importantes en mi vida como la compra de una nueva casa y mi esposa y yo tuvimos gemelos en 2011 (ella estaba embarazada cuando compré mi primer alquiler). El mayor problema que tenía era ahorrar suficiente dinero para comprar una propiedad de alquiler, pero ahora me doy cuenta de que hay bastantes maneras de comprar alquileres con poco dinero de entrada. También hay maneras de acelerar el proceso y educarse rápidamente mientras se involucra en el negocio. Una de las cosas buenas de las propiedades de alquiler es que no tienes que comprar una propiedad para empezar a aprender o tomar acción. Usted puede ver las propiedades con un agente, hablar con un prestamista, determinar los valores y hacer muchas otras cosas para aprender acerca de su mercado y educarse antes de comprar.

¿Por qué me tomó tanto tiempo?

Mi mayor problema era ahorrar suficiente dinero para comprar una propiedad de alquiler. Hay formas de comprar una propiedad de alquiler con poco dinero de entrada, pero cuando empecé a invertir ya tenía una residencia personal y no conocía muchas de las formas de invertir en propiedades de alquiler con menos del 20% de entrada. Pude ahorrar dinero en algunos momentos pero luego acabé gastándolo en otras cosas como una nueva residencia personal, un coche o vacaciones. Ahorrar dinero es la clave para poder ganar mucho dinero con las propiedades de alquiler. Ahorrar dinero es la clave para poder invertir con éxito en casi cualquier empresa!

La mayoría de la gente tiene el mismo problema que yo cuando intenté comprar mi primera propiedad de alquiler. No tienen suficiente dinero para el pago inicial, las reparaciones, los gastos de cierre y los gastos de mantenimiento. Aquí hay un gran artículo que explica cuánto dinero se requiere para comprar una propiedad de alquiler. Para obtener los grandes rendimientos de las propiedades de alquiler que obtengo, usted tendrá que utilizar algo de su propio dinero. Cuanto menos dinero pongas de entrada en una propiedad, más caro será el dinero que pidas prestado y menores serán tus rendimientos. A mí me sigue gustando financiar todas mis propiedades de alquiler, pero siempre pongo al menos un 20% de entrada a no ser que utilice el método BRRRR.

¿Cuánto tiempo te llevará comprar?

Cuando me tomé en serio lo de invertir en propiedades de alquiler, aún tardé más de dos años en comprar mi primera propiedad. No quiero desanimar a nadie, pero puede llevar algo de tiempo. Durante esos dos años, no me quedé de brazos cruzados; estuve trabajando duro para encontrar una buena oferta, averiguar el mejor lugar para invertir y asegurarme de que tenía suficiente dinero para invertir. Usted puede invertir en alquileres más rápido de lo que lo hice yo o puede llevarle más tiempo, dependiendo de su situación financiera, su nivel de educación y su empuje. Comprar propiedades de alquiler ha sido una de las mejores decisiones que he tomado y rara vez las mejores cosas de la vida llegan rápidamente.

Algunos inversores comprarán una propiedad de alquiler en un mes y otros tardarán cinco años, mientras que otros nunca comprarán un alquiler. No te estreses por comprar una propiedad lo más rápido posible. El tiempo que se necesita varía con cada persona en función del dinero que tenga, sus objetivos, su mercado y mucho más. Creo que sí ayuda establecer una meta para cuando comprarás tu primer alquiler.

¿Cuáles son las cosas más importantes que hay que saber?

La razón por la que lleva mucho tiempo invertir en propiedades de alquiler es que hay mucho que aprender.

• Necesitas conocer tu mercado local o el mercado en el que planeas invertir. Para obtener los mejores rendimientos no puedes confiar únicamente en un agente inmobiliario o en otra persona que te diga lo que tienes que hacer.
• Tienes que decidir el mejor tipo de propiedad en la que invertir. A mí me gustan las viviendas unifamiliares, pero otros mercados son mejores para las multifamiliares.
• Debe saber cuánto dinero necesitará para invertir y cómo financiará las propiedades.
• Debe conocer el flujo de caja y los rendimientos que obtendrá de sus propiedades de alquiler.
• Debe encontrar un gran equipo que le ayude a invertir, incluyendo un agente inmobiliario, un prestamista y un contratista.
• El factor más importante quizá sean sus propios objetivos personales. Cada persona tiene diferentes deseos y ambiciones en la vida. Su plan para las propiedades de alquiler será diferente dependiendo de cuáles sean sus objetivos.
• Debe saber qué es una buena propiedad de alquiler. No todos los mercados y no todas las casas son buenas para alquilar.
• Tienes que averiguar cómo arreglar las propiedades si estás comprando casas que necesitan trabajo.

Toma tiempo averiguar tus objetivos y luego decidir un plan de acción sobre cómo lograr esos objetivos. La mayoría de la gente se da por vencida y no invierte en propiedades de alquiler debido a todo el trabajo que implica y el tiempo que se necesita para empezar. Lo bueno de que la gente se rinda es que deja mejores ofertas para el resto de nosotros que estamos dispuestos a hacer lo que se necesita.

Aquí está uno de los alquileres malos que compré:

¿Por dónde empezar?

Si no sabes por dónde empezar y te sientes abrumado, ¡no te rindas! Hay muchas formas de planificar y ejecutar una tarea masiva. El primer paso es escribir una lista de todo lo que tienes que hacer. A continuación, desglosa la lista en pasos procesables y prioriza los más importantes. A partir de esa lista, empieza a crear tareas que puedas hacer ahora para acercarte a tu objetivo. Siga modificando su lista de tareas y cree otras nuevas a medida que aprenda más y se acerque a sus objetivos. Al leer este blog ya estás empezando. Sigue adelante y no te rindas.

Puedes aprender mientras pasas a la acción. Muchas veces pasar a la acción será más importante que todo lo que aprendas. Aquí tienes un ejemplo de algunas tareas que puedes darte a ti mismo:

Calcular el dinero que necesitarás

Muchas personas tienen una idea de cuánto es el pago inicial, pero no calculan todos los gastos de una casa específica. Elige una casa o un complejo de apartamentos en la zona en la que quieres invertir y escribe cuáles serán todos los costes. Si no sabes cuáles son todos los costes, haz lo mejor que puedas con lo que sabes y toma nota de lo que necesitas aprender.

Ve a ver propiedades en tu zona

Una de las cosas más importantes que debes conocer como inversor es tu mercado. Nunca se puede empezar a aprender los precios, los alquileres o los barrios lo suficientemente pronto. Salga a ver propiedades lo antes posible

Hable con un prestamista

Mucha gente tiene miedo de hablar con un prestamista. Creo que en ese momento se vuelve real. Ahora, puede que realmente te des cuenta de que puedes comprar un alquiler. No importa el miedo que tengas, hazlo. Un prestamista te dirá lo que necesitas y cómo conseguirlo si no estás preparado para comprar. Es gratis y no tienes excusa para no hablar con uno.

Calcula la rentabilidad de todas las propiedades que puedas

Mucha gente no sabe lo que quiere en una inversión. Por eso nunca compran una. Los alquileres son un juego matemático. Cuanto mejores sean los números, mejor será la propiedad, pero tienes que conocer los números. Usted tiene que ser capaz de calcular el flujo de caja mensual basado en el mantenimiento, las vacantes, la hipoteca, los impuestos, el seguro, y más. Si necesitas ayuda echa un vistazo a mi calculadora de flujo de caja.

¿Qué educación necesitas?

La educación es un componente clave para invertir en propiedades de alquiler, pero no es la única parte. Para invertir rápidamente, tiene que pasar a la acción, no sólo educarse. Mientras aprende sobre las propiedades de alquiler, hay muchas cosas que puede hacer para acelerar el proceso de compra.

• Hable con un prestamista tan pronto como pueda. Si tienes un problema de crédito o de calificación, ellos pueden ayudarte a resolverlo. Cuanto antes hable con ellos, mejor.
• Empiece a mirar casas en su zona de mercado con un agente inmobiliario.
• Empiece a localizar contratistas y agentes de seguros.
• Empiece a buscar prestamistas de cartera.
• Empiece a asistir a las reuniones de la REIA.

La realización de estas tareas no sólo lo involucra en el sector inmobiliario, muchas veces estos contactos pueden ayudarlo a aprender sobre las propiedades de alquiler también. Los contactos locales, como los agentes inmobiliarios y los prestamistas, pueden informarle sobre las costumbres locales y los mercados locales.

¿Cómo puede su red ayudarle a avanzar más rápido?

Las propiedades de alquiler no son una forma de hacerse rico rápidamente. Se necesita tiempo para aprender a invertir en propiedades de alquiler de la manera correcta para que pueda ganar la mayor cantidad de dinero. Hay muchas maneras de involucrarse en el juego de las propiedades de alquiler rápidamente, incluso si usted no está comprando propiedades de inmediato. Una de las mejores maneras de progresar lo más rápido posible es obtener ayuda. Esto podría implicar conocer a inversores, agentes o prestamistas locales, como he comentado anteriormente. Sin embargo, es posible que la mayoría de los agentes, prestamistas e inversores no conozcan las mejores formas de comprar alquileres. Puede ser mejor aprender de alguien que está haciendo exactamente lo que usted quiere hacer. Hay muchos programas de coaching disponibles en el mundo inmobiliario online. Algunos son excelentes y otros dejan que desear. Yo advertiría contra el gasto de decenas de miles de dólares en coaching online.

Conclusión

Hay mucho que aprender sobre la inversión en propiedades de alquiler. Yo sigo aprendiendo cosas nuevas todo el tiempo, y he sido agente inmobiliario e inversionista desde 2001. No te sientas abrumado por toda la información y las diferentes estrategias que implican las propiedades de alquiler. Cada mercado es muy diferente y lo que yo hago en mi mercado puede no funcionar en el tuyo. Tome los pasos para aprender sobre su mercado y desarrollar su propia estrategia. Si usted necesita un pequeño impulso o dirección para dónde empezar; mi programa puede ser capaz de ayudarle a empezar a invertir en propiedades de alquiler un poco más rápido que hacerlo todo por su cuenta.