Ted Kimball, Esq.
Revised July 2015
Uma das perguntas mais frequentes que recebemos nos nossos escritórios de advocacia é “Quais são os meus direitos em relação à entrada na unidade do meu residente”? Segundo a lei da Califórnia, quando um proprietário aluga um imóvel ao residente, o residente tem direito à posse exclusiva do imóvel, mesmo com exclusão do proprietário ou do administrador do imóvel. O legislador da Califórnia reconheceu, no entanto, que existem razões legítimas para que os proprietários e gerentes entrem no local e, portanto, decidiu regular, por completo, os direitos e obrigações dos proprietários e residentes em relação à entrada na unidade de habitação do residente. Em 1975, a legislatura da Califórnia limitou o direito de entrada de um senhorio a quatro categorias ao promulgar a Secção do Código Civil da Califórnia de 1954. O estatuto estabelece que estas são as únicas razões pelas quais um senhorio pode entrar nas instalações (a menos que especificado especificamente noutro estatuto, como as inspecções aos leitos de água). Além disso, os direitos e obrigações decorrentes deste estatuto não podem ser renunciados pelo arrendatário.
Emergências
A primeira, em casos de emergência, só é permitida quando existe uma verdadeira emergência que afecte a saúde ou segurança do residente ou a protecção do local contra danos. Deve ser impraticável dar aviso prévio nestas situações. Os tribunais são extremamente sensíveis ao direito de privacidade dos residentes e irão examinar cuidadosamente a “emergência” que levou à entrada pelo proprietário ou gerente. A entrada nesta categoria não exige que um aviso de intenção de entrada seja dado ao residente antes da entrada.
Reparações, serviços, mostrando
A segunda categoria permite aos proprietários ou seus agentes entrar no local para fazer reparações ou serviços necessários ou acordados ou mostrar o local aos potenciais inquilinos ou compradores. Esta categoria também permite que hipotecas, trabalhadores e empreiteiros entrem nas instalações.
Desde que o proprietário é responsável por manter as instalações em condições habitáveis, o proprietário pode necessitar de acesso ao interior da unidade para manter as condições habitáveis da unidade e deve poder fazer inspecções periódicas para fins específicos, ou seja, para inspeccionar instalações eléctricas ou de canalização de acordo com as normas da indústria. A entrada para “inspecções gerais” não está listada nas categorias de razões permitidas para entrar.
Um proprietário ou gerente também pode entrar na unidade habitacional para fazer quaisquer reparações ou serviços acordados. Um Aviso de Intenção de Entrada deve ser entregue primeiro ao residente dando ao residente “aviso razoável” da data e hora da entrada proposta. A partir de 1 de janeiro de 2003, os pedidos de entrada devem ser feitos por escrito. O aviso de entrada pode ser entregue pessoalmente ao inquilino, deixado com alguém de idade e discrição adequadas nas instalações, ou, deixado na porta de entrada habitual das instalações, perto ou sob a porta de entrada habitual, de forma a que uma pessoa razoável possa descobrir o aviso. Recomendamos a afixação dos quatro cantos do aviso à entrada principal.
A lei da Califórnia exige que os proprietários dêem ao inquilino “aviso prévio razoável”. A lei presume que vinte e quatro horas é razoável. No entanto, se o aviso só for enviado pelo correio, a lei presume que seis dias antes de uma entrada pretendida é razoável. A única excepção é em casos de emergência ou quando o inquilino tenha abandonado ou entregado o local. Nestes casos, a entrada não tem de ser feita durante o horário normal de expediente e não é necessário qualquer pré-aviso.
Também, se o objectivo da entrada for expor a unidade a potenciais ou actuais compradores do imóvel, o pré-aviso pode ser feito oralmente, pessoalmente ou por telefone, se o senhorio tiver notificado o inquilino por escrito no prazo de 120 dias após a notificação oral de que o imóvel está à venda e o inquilino tiver sido informado de que pode ser contactado para permitir uma inspecção. No momento da entrada, o senhorio ou agente é obrigado a deixar provas escritas da entrada dentro da unidade.
p>Embora a lei presuma que vinte e quatro horas é um pré-aviso razoável, mas cada caso deve ser examinado individualmente para determinar o que é razoável nas circunstâncias. O tribunal mediria o período de pré-aviso pelo que um gerente ou proprietário razoável e prudente teria precisado em circunstâncias semelhantes.
Abandono
A terceira categoria permite que um proprietário ou gerente entre no local “quando o inquilino tiver abandonado ou entregue o local”. Não é raro experimentar um residente que se mudou a meio da noite ou indicou que se mudava mas não deu a confirmação final da vaga.
Abandono, conforme definido no Dicionário de Direito de Black, significa que deve haver “… uma renúncia absoluta do imóvel pelo inquilino que consiste em acto e intenção”. Estas são questões delicadas e é necessário analisar as circunstâncias totais antes de se tomar a decisão de entrar. Muitas vezes é difícil determinar se o inquilino abandonou as instalações sem dar uma olhadela no seu interior. Se existirem factos objectivos que levem uma pessoa razoável a acreditar que o inquilino abandonou o local, então poderá entrar com base na crença de abandono, a menos, claro, que haja qualquer indicação de que o inquilino não abandonou ou entregou a unidade.
P>Posto um aviso da sua intenção de entrar não é legalmente exigido se estiver a entrar com base no abandono ou entrega. No entanto, muitos proprietários e gerentes fazem sua prática de colocar um aviso prévio de intenção de entrada baseado no abandono para permitir a pequena chance do residente não ter a intenção de abandonar a unidade e ter a oportunidade de contatar o proprietário ou gerente.
Ao entrar, é sempre aconselhável ter pelo menos duas pessoas presentes para verificar se há algum sinal recente de atividade viva, como comida ou sacos de dormir intactos. Se ainda houver uma crença razoável de que o inquilino abandonou a unidade, fotografias ou fita de vídeo são formas maravilhosas de documentar o estado da unidade antes de tomar posse e remover qualquer propriedade pessoal.
Este método não deve ser confundido com o procedimento de abandono de propriedade imobiliária estabelecido pela legislatura da Califórnia para proteger os proprietários e gerentes da responsabilidade por tomar posse com base na sua crença de boa fé de abandono. Sob este procedimento, proprietários e gerentes podem se proteger da responsabilidade se acreditarem razoavelmente que o inquilino abandonou a unidade em questão.
Para aproveitar este procedimento, o proprietário ou gerente deve enviar uma notificação de sua crença de abandono da unidade alugada e permitir ao inquilino 18 dias a partir da data da notificação para declarar que a unidade não foi abandonada. No entanto, antes que a carta de abandono possa ser enviada, o aluguel deve permanecer sem pagamento por um período de 14 dias. Se o inquilino não notificar o proprietário do seu pedido de posse, o proprietário pode tomar posse após o prazo de pré-aviso ter expirado. Ainda há alguma exposição de responsabilidade para o proprietário, no entanto, se o inquilino alega que a crença do proprietário de abandono não foi razoável.
Correio judicial
A quarta e última categoria permite a entrada pelo proprietário quando a entrada está de acordo com uma ordem judicial. Isto implica que o proprietário ou gerente não pode se engajar em auto-ajuda se o residente recusar a entrada, mesmo nos casos em que o proprietário está completamente dentro dos seus direitos para a entrada. Em vez disso, o proprietário ou gerente deve procurar uma ordem judicial antes da entrada. Para fazer cumprir a ordem, o Marechal ou Xerife encontraria o proprietário no local para permitir a entrada segura na unidade habitacional.
Felizmente, a exigência de uma ordem judicial para fazer cumprir a entrada força a apresentação de uma ação judicial porque o tribunal não pode conceder uma ordem fora do ar; ela tem que ser anexada ao litígio. Uma forma de iniciar o litígio é usar o Aviso de Três Dias para Cumprir Condições e Convênios ou Desistir. Por exemplo, se o proprietário quisesse mostrar o imóvel a potenciais inquilinos ou permitir que os trabalhadores fizessem os reparos necessários, mas o residente recusar, o Aviso para Cumprir Condições e Convênios ou Desistir instruiria o residente a dar datas e horários razoáveis para a entrada na unidade. Se o residente não cumprir com o aviso, uma ação por detento ilegal poderá ser movida. Uma vez que a ação judicial é apresentada, o proprietário pode então requerer a ordem judicial que permite a entrada.
Obviamente, é muito melhor usar seu poder de persuasão para convencer o residente a permitir a entrada voluntariamente. Manter uma cópia do código aplicável e apontar ao residente as obrigações da lei da Califórnia e do seu arrendamento pode persuadir um inquilino recalcitrante a obedecer à lei. Se o seu contrato de arrendamento ou locação prevê honorários advocatícios, a ameaça de litígio junto com os prêmios de honorários advocatícios também pode convencer o residente de que não é do seu melhor interesse recusar necessidades razoáveis de entrada.
Campos de água e detectores de fumaça
A lei também oferece duas outras razões limitadas para a entrada na unidade habitacional do residente: inspecionar periodicamente os alarmes contra fumaça e inspecionar os leitos de água para o cumprimento da lei estadual.
Para as inspecções dos leitos de água, a lei prevê especificamente que “… o proprietário, ou o agente do proprietário, terá o direito de inspeccionar a instalação dos leitos após a sua conclusão, e periodicamente a seguir, para assegurar a sua conformidade com esta secção”. É sensato abordar especificamente estas questões no contrato de arrendamento e definir claramente quais os direitos que o proprietário ou gerente tem relativamente à entrada na unidade arrendada.
Inspecções Gerais Proibidas
As razões, métodos e procedimentos acima referidos são os únicos que um proprietário ou gerente pode utilizar para entrar legalmente na unidade de habitação do residente. Muitos proprietários e gerentes acreditam que podem entrar na unidade apenas para fins de inspeção. A entrada para fins de inspecção geral não é, no entanto, permitida pela actual lei da Califórnia. Na verdade, no início dos anos 90, um projeto de lei foi introduzido na legislatura da Califórnia para permitir que proprietários e gerentes entrassem no interior da unidade para fins de inspeção geral, mas o projeto morreu em comitê.
Tempo de entrada
Tempo de entrada, a menos que em uma emergência também seja limitado ao horário comercial normal. A maioria dos juízes interpreta o “horário de expediente” entre 8:00h e 17:00h, de segunda a sexta-feira, embora se possa argumentar que para os agentes de arrendamento e proprietários e gerentes, os sábados e domingos são o “horário normal de expediente”
A razão pela qual o legislador regulamentou fortemente a questão da entrada é para proteger o direito de privacidade do residente. A violação das regras de entrada pode levar a litígios e responsabilidade por invasão de privacidade e invasão de propriedade, entre outras possíveis causas de ação. É, portanto, prudente e responsável ficar longe da aparência de violação das regras de entrada estabelecidas pela legislatura da Califórnia.
Kimball, Tirey & St. John LLP é um escritório de advocacia imobiliária de serviço completo que representa proprietários e administradores de imóveis residenciais e comerciais. Este artigo é apenas para fins de informação geral. Enquanto o KTS fornece aos clientes informações sobre mudanças legislativas, as nossas notificações de cortesia não pretendem ser exaustivas e não tomam o lugar de serviços legislativos ou de filiação em associações comerciais. Nossos alertas legais são fornecidos sobre tópicos selecionados e não devem ser considerados como um relatório completo de todas as novas mudanças das leis locais, estaduais e federais que afetam os proprietários e gerentes de propriedades. As leis podem ter mudado desde que este artigo foi publicado. Antes de agir, certifique-se de receber aconselhamento jurídico do nosso escritório. Para obter informações de contato, visite nosso site: www.kts-law.com. Para alertas legais anteriores, Perguntas & Respostas e Artigos Legais, consulte a seção de recursos do nosso site.