Ted Kimball, Esq.
Revised July 2015
Een van de meest voorkomende vragen die wij in ons advocatenkantoor krijgen is: “Wat zijn mijn rechten met betrekking tot het betreden van de eenheid van mijn bewoner?” Volgens de Californische wet, wanneer een eigenaar onroerend goed verhuurt aan de bewoner, heeft de bewoner recht op exclusief bezit van het pand, zelfs met uitsluiting van de eigenaar of beheerder van het pand. De wetgever van Californië heeft echter erkend dat er legitieme redenen zijn voor eigenaars en beheerders om het pand te betreden en heeft daarom besloten de rechten en verplichtingen van eigenaars en bewoners met betrekking tot het betreden van de wooneenheid van de bewoner volledig te regelen. In 1975 beperkte de Californische wetgever het recht van een huisbaas om een woning te betreden tot vier categorieën door de California Civil Code Section 1954 in te voeren. In de wet staat dat dit de enige redenen zijn waarom een huisbaas de woning mag betreden (tenzij dit specifiek is vermeld in een andere wet, zoals de inspectie van waterbedden). Bovendien kan de huurder geen afstand doen van zijn rechten en plichten onder dit statuut.
Noodgevallen
De eerste, in noodgevallen, is alleen toegestaan wanneer er sprake is van een echte noodsituatie die van invloed is op de gezondheid of de veiligheid van de bewoner of de bescherming van het pand tegen schade. Het moet onpraktisch zijn om in deze situaties een kennisgeving te doen. Rechtbanken zijn uiterst gevoelig voor het recht op privacy van bewoners en zullen de “noodsituatie” die heeft geleid tot het binnentreden door de eigenaar of beheerder zorgvuldig onderzoeken. Het binnentreden onder deze categorie vereist niet dat de bewoner van tevoren op de hoogte wordt gesteld van het voornemen het pand te betreden.
Reparaties, diensten, bezichtiging
De tweede categorie staat eigenaars of hun vertegenwoordigers toe het pand te betreden om noodzakelijke of overeengekomen reparaties of diensten te verrichten of om het pand te laten zien aan toekomstige huurders of kopers. Aangezien de eigenaar verantwoordelijk is voor het bewoonbaar houden van het pand, kan de eigenaar toegang tot het interieur nodig hebben om het pand bewoonbaar te houden en moet hij in staat zijn om periodieke inspecties uit te voeren voor specifieke doeleinden, d.w.z. om de elektrische of sanitaire installaties te inspecteren in overeenstemming met de industrienormen.
Een eigenaar of beheerder mag de wooneenheid ook betreden om overeengekomen reparaties of diensten te verrichten. De bewoner moet eerst in kennis worden gesteld van het voornemen om de woning te betreden, waarbij hem een “redelijke termijn” wordt gegeven voor de datum en het tijdstip van het voorgenomen binnentreden. Met ingang van 1 januari 2003 moeten verzoeken tot binnentreden schriftelijk worden gedaan. De kennisgeving van binnentreden kan persoonlijk aan de huurder worden overhandigd, bij iemand van een geschikte leeftijd worden achtergelaten die over voldoende beoordelingsvrijheid beschikt, of op, nabij of onder de gebruikelijke toegangsdeur van het pand worden achtergelaten op een manier waarop een redelijk persoon de kennisgeving zou ontdekken. Wij raden aan om alle vier de hoeken van de kennisgeving bij de hoofdingang op te hangen.
De wet van Californië vereist dat verhuurders de huurder een “redelijke termijn” geven. De wet gaat ervan uit dat vierentwintig uur redelijk is. Echter, als de kennisgeving alleen per post wordt verzonden, gaat de wet ervan uit dat zes dagen voorafgaand aan een voorgenomen entree redelijk is. De enige uitzondering is in noodgevallen of wanneer de huurder het pand heeft verlaten of afgestaan. In deze gevallen hoeft het pand niet tijdens de normale kantooruren te worden betreden en is geen voorafgaande kennisgeving nodig.
Ook als het doel van het binnentreden is om de eenheid aan toekomstige of feitelijke kopers van het pand te tonen, kan de kennisgeving mondeling, persoonlijk of telefonisch worden gedaan, indien de verhuurder de huurder binnen 120 dagen na de mondelinge kennisgeving schriftelijk heeft meegedeeld dat het pand te koop staat en de huurder is meegedeeld dat contact met hem kan worden opgenomen om een inspectie mogelijk te maken. Op het moment van het binnentreden moet de verhuurder of agent een schriftelijk bewijs van het binnentreden in de woning achterlaten.
Hoewel de wet ervan uitgaat dat vierentwintig uur een redelijke termijn is, moet elk geval afzonderlijk worden onderzocht om te bepalen wat redelijk is onder de omstandigheden. De rechter zal de kennisgevingstermijn afmeten aan wat een redelijke, voorzichtige vastgoedbeheerder of eigenaar in soortgelijke omstandigheden nodig zou hebben gehad.
Verlating
De derde categorie staat een eigenaar of beheerder toe het pand te betreden “wanneer de huurder het pand heeft verlaten of prijsgegeven”. Het is niet ongebruikelijk dat een bewoner midden in de nacht is verhuisd of heeft aangegeven dat hij of zij ging verhuizen, maar geen definitieve bevestiging van de leegstand heeft gegeven.
Verlating, zoals gedefinieerd door Black’s Law Dictionary, betekent dat er sprake moet zijn van “. . . een absoluut afstand doen van het pand door de huurder, bestaande uit daad en intentie.” Dit zijn gevoelige kwesties en een blik op de totale omstandigheden is gerechtvaardigd voordat een besluit tot binnentreden wordt genomen. Het is vaak moeilijk te bepalen of de huurder het pand heeft verlaten zonder een kijkje in het pand te nemen. Als er objectieve feiten zijn die een redelijk persoon zouden doen geloven dat de huurder het pand heeft verlaten, dan mag u binnengaan op basis van het vermoeden van achterlating, tenzij er natuurlijk aanwijzingen zijn dat de huurder de eenheid niet heeft verlaten of afgestaan.
Het plaatsen van een kennisgeving van uw voornemen om binnen te gaan is niet wettelijk verplicht als u binnengaat op basis van achterlating of afgestaan. Veel eigenaren en beheerders maken er echter een gewoonte van om een bericht van intentie tot betreden op basis van achterlating vierentwintig uur te plaatsen om de kleine kans te hebben dat de bewoner niet van plan was om de eenheid te verlaten en de kans heeft om contact op te nemen met de eigenaar of beheerder.
Bij het betreden van de woning is het altijd raadzaam om ten minste twee mensen aanwezig te laten zijn om te controleren op recente tekenen van bewoning, zoals onbesmet voedsel of slaapzakken. Als er nog steeds een redelijke overtuiging is dat de huurder de eenheid heeft verlaten, zijn foto’s of videotape prachtige manieren om de toestand van de eenheid te documenteren voordat u het bezit overneemt en alle persoonlijke bezittingen verwijdert.
Deze methode moet niet worden verward met de procedure voor het verlaten van onroerend goed die door de Californische wetgever is ingesteld om eigenaars en managers te beschermen tegen aansprakelijkheid voor het overnemen van het bezit op basis van hun goeder trouw geloof van verlatenheid. Volgens deze procedure kunnen eigenaars en beheerders zich beschermen tegen aansprakelijkheid als zij redelijkerwijs geloven dat de huurder de eenheid in kwestie heeft verlaten.
Om te profiteren van deze procedure moet de eigenaar of beheerder een kennisgeving sturen van zijn of haar overtuiging van het verlaten van de verhuureenheid en de huurder 18 dagen de tijd geven vanaf de datum van de kennisgeving om te verklaren dat de eenheid niet is verlaten. Voordat de brief kan worden verzonden, moet de huur echter 14 dagen onbetaald zijn gebleven. Indien de huurder de eigenaar niet in kennis stelt van zijn vordering tot bezit, kan de eigenaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn het bezit overnemen. De eigenaar kan echter nog steeds aansprakelijk worden gesteld indien de huurder beweert dat de overtuiging van de eigenaar dat hij het pand heeft verlaten onredelijk was.
Rechterlijk bevel
De vierde en laatste categorie staat binnentreden door de eigenaar toe wanneer dit gebeurt op grond van een rechterlijk bevel. Dit houdt in dat de eigenaar of beheerder geen zelfhulp kan verlenen als de bewoner de toegang weigert, zelfs in gevallen waarin de eigenaar volledig in zijn recht staat om de woning te betreden. In plaats daarvan moet de eigenaar of beheerder een gerechtelijk bevel vragen alvorens binnen te dringen. Om het bevel ten uitvoer te leggen, ontmoet de sheriff of marshal de eigenaar in het pand om een veilige toegang tot de wooneenheid mogelijk te maken.
Het vereiste van een gerechtelijk bevel om binnentreding af te dwingen dwingt helaas tot het aanspannen van een rechtszaak, omdat de rechter een bevel niet uit het niets kan geven; het moet aan een rechtszaak worden verbonden. Een manier om een proces aan te spannen is gebruik te maken van de Three Day Notice to Perform Conditions and Covenants or Quit. Als de eigenaar bijvoorbeeld de woning aan potentiële huurders wil laten zien of werklui wil toelaten om noodzakelijke reparaties uit te voeren, maar de bewoner weigert dit, dan zou de ingebrekestelling de bewoner kunnen instrueren om redelijke data en tijdstippen op te geven voor het betreden van de woning. Indien de bewoner geen gehoor geeft aan de aanmaning, kan een rechtszaak wegens onwettige inbezitneming worden aangespannen. Zodra de rechtszaak is aangespannen, kan de eigenaar een gerechtelijk bevel aanvragen om de woning te betreden.
Het is natuurlijk veel beter om uw overredingskracht te gebruiken om de bewoner ervan te overtuigen de woning vrijwillig te betreden. Het bijhouden van een kopie van de toepasselijke code en het wijzen van de bewoner op de verplichtingen van de Californische wet en uw huurovereenkomst kan een recalcitrante huurder overhalen om zich aan de wet te houden. Als uw huurovereenkomst of huurovereenkomst voorziet in advocaatkosten, kan de dreiging van een rechtszaak in combinatie met de toekenning van advocaatkosten de bewoner er ook van overtuigen dat het niet in zijn of haar belang is om redelijke toegangsbehoeften te weigeren.
Waterbedden en rookmelders
De wet biedt ook twee andere beperkte redenen voor het betreden van de wooneenheid van de bewoner: om rookmelders periodiek te inspecteren en om waterbedden te inspecteren op naleving van de staatswet.
Voor waterbedinspecties bepaalt de wet specifiek dat “… de eigenaar, of de vertegenwoordiger van de eigenaar, het recht heeft om de installatie van het bed te inspecteren bij voltooiing, en periodiek daarna, om ervoor te zorgen dat het in overeenstemming is met deze sectie.” Het is verstandig om deze kwesties specifiek te behandelen in de huurovereenkomst en duidelijk te definiëren welke rechten de eigenaar of manager heeft met betrekking tot het betreden van de gehuurde eenheid.
Algemene inspecties verboden
De bovenstaande redenen, methoden en procedures zijn de enige die een eigenaar of manager mag gebruiken om legaal de wooneenheid van de bewoner te betreden. Veel eigenaars en beheerders denken dat ze de woning alleen voor inspectiedoeleinden mogen betreden. Het binnentreden voor algemene inspectiedoeleinden is echter volgens de huidige Californische wet niet toegestaan. In het begin van de jaren negentig werd een wetsvoorstel ingediend bij de wetgevende macht van Californië om eigenaars en beheerders toe te staan de woning te betreden voor algemene inspectiedoeleinden, maar het wetsvoorstel sneuvelde in de commissie.
Tijdstip van binnentreden
Tijdstip van binnentreden, tenzij in een noodgeval, is ook beperkt tot normale kantooruren. De meeste rechters interpreteren “kantooruren” als zijnde tussen 8.00 uur en 17.00 uur, van maandag tot en met vrijdag, hoewel men kan stellen dat voor verhuurders en eigenaren van onroerend goed en beheerders, zaterdagen en zondagen normale “kantooruren” zijn.
De reden dat de wetgever de kwestie van het binnentreden zwaar heeft gereguleerd is om het recht op privacy van de bewoner te beschermen. Overtreding van de toegangsregels kan leiden tot rechtszaken en aansprakelijkheid voor inbreuk op de privacy en huisvredebreuk, naast andere mogelijke oorzaken van actie. Het is daarom verstandig en verantwoordelijk om uit de buurt te blijven van de schijn van het schenden van de toegangsregels die door de Californische wetgever zijn opgesteld.
Kimball, Tirey & St. John LLP is een full service onroerend goed advocatenkantoor dat eigenaren en beheerders van woningen en commercieel onroerend goed vertegenwoordigt. Dit artikel is alleen voor algemene informatie doeleinden. Hoewel KTS haar cliënten voorziet van informatie over wetswijzigingen, zijn onze courtesy notificaties niet bedoeld om uitputtend te zijn en nemen ze niet de plaats in van wetgevende diensten of lidmaatschap van handelsverenigingen. Onze juridische waarschuwingen worden verstrekt over geselecteerde onderwerpen en dienen niet te worden beschouwd als een volledig verslag van alle nieuwe wijzigingen van lokale, provinciale en federale wetten die van invloed zijn op eigenaren en beheerders van onroerend goed. Wetten kunnen zijn veranderd sinds dit artikel werd gepubliceerd. Voordat u handelt, moet u juridisch advies van ons kantoor inwinnen. Voor contact informatie, bezoek onze website: www.kts-law.com. Voor eerdere juridische waarschuwingen, vragen & antwoorden en juridische artikelen, gelieve de resource sectie van onze website te raadplegen.