Os Importantes Benefícios Fiscais do Investimento Imobiliário

Se está a planear aumentar a sua riqueza, o melhor investimento a fazer é o imobiliário. Investir em imóveis tem alguns benefícios fiscais incríveis. Outros benefícios são um aumento no valor do imóvel devido à valorização e um bom fluxo de caixa na forma de renda de aluguel. É fácil encontrar as listas destes benefícios fiscais do investimento imobiliário, como a capacidade de deduzir quase todas as despesas associadas ao imóvel ou como se qualificar para excluir da sua renda a totalidade ou parte de qualquer ganho de capital da venda da sua casa principal.

No entanto, é igualmente fácil para alguém inflar ou confundir vários benefícios fiscais concedidos pelo IRS. Os investidores que lidam com imóveis recebem o máximo de benefícios fiscais em nome das deduções, que discutiremos em detalhe. As deduções que são contabilizadas podem ser depreciação, imposto predial, reparações, ou qualquer outra forma de despesa. Estas quebras nos impostos são úteis para muitas pessoas que lidam com imóveis como seu negócio em tempo integral. Vejamos os principais benefícios fiscais de investir em imóveis usando números difíceis. Esta é a introdução básica de como os benefícios fiscais em imóveis funcionam.

A casa média nos Estados Unidos custa cerca de 220.000 dólares. No entanto, muitas pessoas não precisam de uma casa unifamiliar com três ou quatro quartos. Também não se deve pagar tanto por uma propriedade de investimento. Uma boa regra geral para investidores é não pagar mais do que 70% do valor do ARV ou After Repair Value da propriedade.

Vamos usar uma propriedade comprada por 130.000 dólares. Esta pode ser uma pequena casa inicial em um bairro médio ou uma casa de tamanho normal em um bairro de classe trabalhadora. A casa valeria então cerca de 185.000 dólares reparados se fossemos pagar em dinheiro pelos reparos. Você não quer pagar demais pela propriedade.

• Determine quanto a propriedade alugaria por ela após os reparos.
• Divida isso pelo valor da propriedade.
• Você quer uma taxa de retorno de 1% no mínimo.
• Isto significa que se você pode alugar o imóvel por 1600 dólares por mês e ter 300 dólares por mês em despesas, sua receita líquida é de 1300 dólares por mês.
• Em uma casa inicial de 130.000 dólares, isto é um ROI de 1 por cento e faz com que seja um bom negócio.
• Se a propriedade custa 130.000 dólares agora mas requer 20.000 em reparações, provavelmente não vale a pena, a menos que você vá vendê-la em breve para captar o aumento do capital próprio.
• Não se esqueça de considerar despesas como taxas de gestão de propriedade, impostos sobre a propriedade e seguros, se você for segurar a propriedade além de despesas como a hipoteca.

p>Ponha que você quer comprar uma casa de 130.000 dólares com 20% de desconto. Isso significa que a entrada é de 26.000 dólares. Isto resulta em uma hipoteca de 104.000 dólares. Usamos uma calculadora de hipoteca assumindo uma hipoteca de 104.000 dólares a 5 por cento acima de 30 por cento. Isto resulta em um pagamento mensal de 558 dólares por mês. Como um investidor imobiliário, seus juros hipotecários se tornam dedutíveis de impostos, enquanto os pagamentos para o princípio não são. Isso torna quase todos os cerca de seiscentos dólares de pagamento da casa uma despesa comercial que você pode amortizar.

Porque você coloca 20% no imóvel, não há PMI ou seguro hipotecário privado.

No entanto, o seguro imobiliário também será dedutível de impostos. O seguro do proprietário varia de 1 a 2 por cento ao ano. Se assumirmos uma apólice de seguro de 1 por cento do proprietário, os prémios são de 1200 a 1300 dólares por ano. As taxas de gestão de propriedade são despesas comerciais dedutíveis nos impostos. Se a renda da nossa propriedade de investimento de 130.000 dólares por mês, você pagará aproximadamente 130 dólares por mês ou 1560 dólares por ano para outra pessoa cobrar o aluguel.

Todos os custos associados à aquisição da propriedade podem ser amortizados. Esta lista inclui seguro de propriedade, taxas legais, comissões de agentes imobiliários, impostos de transferência, impostos retroactivos e custos de encerramento. Não tenha medo de contratar um advogado imobiliário se isso o ajudar a evitar erros maiores. O custo de perguntar a um profissional sobre os benefícios fiscais de investir em imóveis também é dedutível nos impostos.

Os impostos de propriedade variam enormemente em todo o país. Alguns estados não têm um imposto sobre propriedades, enquanto a taxa pode ser insignificante em propriedades rurais. A taxa média do imposto predial nos EUA é de 1,2 por cento. Isso se traduz em uma conta de $1.560 de imposto imobiliário para proprietários de imóveis. Infelizmente, isso é um factor de isenção de imposto sobre a propriedade que os investidores não recebem.

Custar uma conta de imposto sobre a propriedade de $2.000 a $2.400 por ano. Os impostos prediais que você paga compensam os potenciais impostos de renda que você deve se suas propriedades imobiliárias forem detidas por uma LLC. Ou eles são tratados como uma despesa comercial para você como um investidor privado, reduzindo o rendimento tributável que você deve sobre a propriedade. Note que você ainda desfrutará dos mesmos benefícios fiscais de investimento imobiliário se for detido em uma SRL privada como detido em seu nome.

What Are Tax Benefits of Real Estate Investing?

Todos pagam impostos sobre propriedades, mas quanto imposto você paga pode ser reduzido utilizando certos benefícios fiscais disponíveis em propriedades imobiliárias. Vamos agora discutir cada um desses benefícios fiscais em detalhes e como utilizá-los para maximizar suas economias.

Depreciação

O que é Depreciação?

Uma das maiores deduções fiscais que os investidores imobiliários desfrutam é a depreciação. Como qualquer outro ativo imobiliário residencial também é um ativo que se decompõe ao longo do tempo. A depreciação é uma dedução feita em materiais que se decompõem. O IRS utiliza a depreciação para reconhecer que um ativo se desgasta com o tempo. É como uma dedução por exaustão ou desgaste do imóvel, incluindo um benefício razoável por obsolescência. A depreciação é cobrada em anos diferentes para imóveis residenciais e comerciais. Para imóveis residenciais, é calculado em 27,5 anos, e para imóveis comerciais, o mesmo é de 39 anos.

É um benefício incrível dado pelo IRS aos investidores imobiliários. Mesmo que qualquer coisa que se decomponha no imóvel possa ser deduzida, todos sabemos que os valores dos imóveis geralmente sobem com o tempo. Portanto, a depreciação dos imóveis é muitas vezes conhecida como uma “dedução fantasma” porque embora deduzamos o custo, a perda real nunca ocorre realmente.

Como é calculada a depreciação?

Depreciação é cobrada pelo método denominado (MACRS) Método de Recuperação de Custos Acelerados Modificados. No MACRS a propriedade residencial de aluguel e melhorias estruturais são depreciadas ao longo de 27,5 anos, enquanto eletrodomésticos e outros equipamentos são depreciados ao longo de 15 anos. Qualquer que seja o custo do seu imóvel residencial (excluindo o custo do terreno), este será repartido por 27,5 anos e deduzido a cada ano.

Nota que você só pode depreciar o edifício, não o terreno.

Por simplicidade, diremos que o terreno vale 30.000 dólares enquanto a casa vale 100.000 dólares, que serão distribuídos por 27,5 anos.

Isto significa que você dividiria 100.000 dólares por 27,5 = 3636,36. Assim, você pode deduzir $3636.36 a cada ano pelos próximos 27,5 anos em sua propriedade de investimento.

E que a maior parte dos lucros da propriedade seja protegida do imposto de renda porque é compensada pelas perdas presumidas da depreciação. Isto é separado da dedutibilidade fiscal de reparos reais como a substituição do telhado ou do ar condicionado morto.

Se você fez grandes melhorias no imóvel, como o cenário de conserto, essas melhorias são incluídas na depreciação. Se você comprou a casa por 130.000 dólares e fez reparos e renovações que a fizeram valer 180.000 dólares, você tem uma base de custo adicional de 50.000 dólares para usar para fins de depreciação.

Note que reparos menores como um novo aquecedor de água quente ou telhado remendado não contam na depreciação.

Dicas sobre o uso da depreciação como um benefício fiscal em imóveis

• Depreciação começará no momento em que o imóvel estiver oficialmente disponível para ocupação.
• Isso significa que a depreciação não começa no dia em que você comprou o imóvel, mas no dia em que você começou a tentar vendê-lo ou encontrar um inquilino.
• Conversamente, isso significa que você pode solicitar a depreciação mesmo que o imóvel esteja vago por vários meses.
• Depreciação termina se você vendê-lo, trocá-lo ou retirá-lo de serviço como um imóvel de aluguel.
• Por exemplo, você não pode reclamar depreciação se você se mudar para ele e torná-lo uma residência permanente.
• A captura na depreciação como um benefício fiscal de investimento imobiliário é que, quando você vende o imóvel, todo esse valor deduzido pode ser tributado a uma taxa de 25%, além de quaisquer outros impostos sobre ganhos de capital.
• No entanto, se você não ganhou dinheiro na venda, então o IRS não irá tributar seu antigo valor de depreciação.

Menor Imposto sobre Ganhos de Capital

Ganhos de Capital são os lucros que você ganha quando vende um imóvel. Um dos benefícios fiscais do investimento imobiliário é que existem taxas de imposto mais baixas sobre os seus ganhos de capital. Os ganhos que os investidores obtêm com a venda de suas propriedades de investimento para venda são chamados de ganhos de capital que são de dois tipos, como mencionado abaixo.

As baixas taxas de imposto sobre ganhos de capital são uma vantagem se você construir sua estratégia de investimento de longo prazo em torno de vender estrategicamente imóveis para o crescimento ou despesas de vida. Geralmente, em todos os escalões de impostos, os impostos sobre ganhos de capital são considerados melhores do que o imposto de renda equivalente sobre o seu rendimento ordinário.

• Ganhos a curto prazo: Os ganhos que são recebidos de propriedades de investimento que são mantidas por menos de um ano são chamados de ganhos de curto prazo. Os investidores têm de pagar impostos de acordo com o escalão em que se enquadram. Não há benefício fiscal especial em imóveis para ganhos de capital de curto prazo.
• Ganhos de Longo Prazo: Os ganhos que são recebidos de propriedades de investimento que são detidas por mais de um ano são denominados como ganhos de capital de longo prazo. A taxa de imposto é mais baixa nas mais-valias de longo prazo devido ao facto de os investidores preferirem as mais-valias de longo prazo em detrimento das primeiras. O imposto sobre ganhos de capital a longo prazo é 0%, 15%, ou 20%, dependendo do escalão de imposto sobre o rendimento em que se encontra.

1031 Exchange

Como investidor imobiliário, pode usar este código de imposto chamado 1031 Exchange para vender um imóvel e usar o lucro para comprar um novo de valor igual ou superior. Desta forma, você pode adiar o pagamento de impostos até que o próximo imóvel seja vendido ou você pode optar por outro 1031 Exchange. Quando você optar por vender seu imóvel, você é obrigado a pagar impostos para seus ganhos de capital.

Com a ajuda da seção 1031 do Código da Receita Federal, você está autorizado a adiar o pagamento de impostos quando você reinveste esses ganhos em outro imóvel. O IRS considera que você está trocando a sua propriedade antiga por outra propriedade imobiliária. Este é um desses tipos de troca em que não há pagamento de impostos; é diferido legalmente.

Aqui estão alguns dos fatores que a 1031 troca deve cumprir.

• O imóvel que foi substituído e o imóvel ou imóveis comprados em seu lugar devem ter o mesmo valor ou maior valor.
• A Receita Federal exige que você identifique o imóvel que pretende comprar dentro de 45 dias e que você também deve fechar nesse imóvel dentro de 180 dias.
• Os imóveis incluídos na transação devem ser semelhantes. Um imóvel imóvel não pode ser trocado por algum outro tipo de ativo, como um fundo de investimento imobiliário (REIT).
• Os imóveis trocados devem ser usados para qualquer finalidade produtiva em negócios como para investimento.
• Qualquer dinheiro ou propriedade recebida através da transação que não seja considerada como propriedade em espécie é considerada boot e está sujeita a tributação. Portanto, você pode tocar no dinheiro. Você deve usar um intermediário que irá segurar o dinheiro enquanto você espera para fechar a nova transação. Se você quiser retirar parte do lucro, esse valor será tributado.

Sem Imposto FICA

A Lei Federal de Contribuições de Seguros ajuda na divisão do imposto entre o empregado e o empregador, e a taxa do imposto é de 15,3%. Se você é autônomo e não tem empregador, você é responsável pela totalidade dos 15,3%, o que é conhecido como Imposto sobre o Trabalho por Conta Própria. Agora você pode estar pensando qual é o benefício fiscal aqui para os investidores imobiliários?

O governo dos EUA não olha atualmente para os imóveis de aluguel como um emprego ou negócio autônomo. Portanto, a renda de um imóvel alugado geralmente não é tributada como “renda auferida” e é abrangida pelo FICA. Lembre-se, isso depende de como você ganha com os imóveis. Se você for proprietário de uma holding e receber um salário, você ficaria sob o FICA.

Benefícios Fiscais do Refinanciamento da Sua Hipoteca

Refinanciamento também considerado um dos benefícios fiscais do investimento imobiliário. A troca da sua hipoteca antiga por uma nova a uma nova taxa de juros é conhecida como Refinanciamento da sua Hipoteca. O refinanciamento fornece ao mutuário dinheiro fresco a taxas de juros mais baixas devido ao qual o proprietário pode reduzir o seu valor de pagamento mensal.

Como ele obtém o empréstimo a uma taxa de juros mais baixa e consolida todas as dívidas, ele agora tem que pagar apenas um valor de empréstimo, que é obtido a uma taxa de juros mais baixa e é deixado com algum dinheiro em mãos. Não precisa de pagar impostos sobre isto. Você precisará pagar impostos quando vender a propriedade, mas você pode usar esse dinheiro agora mesmo sem nenhum imposto. O dinheiro em mão após o refinanciamento não é tributável.

Como você tira vantagem dessas quebras de impostos?

A abordagem mais simples é documentar todas as suas despesas desde a reparação da propriedade até à manutenção contínua, seguro e impostos. Acompanhe as despesas únicas como o custo de listar para aluguel ou venda. O seu contabilista irá totalizar estas despesas para determinar a anulação total das suas despesas comerciais. Mais importante, o que você paga ao seu advogado ou contador para administrar seu negócio também é uma despesa comercial dedutível de impostos. Os custos de aquisição e fixação de um imóvel ocorrem caso a caso.

Vamos saltar para os cálculos de impostos para o segundo ano de propriedade. Vamos usar estimativas conservadoras, embora você possa manter os custos baixos.

Impostos de propriedade – $2000 por ano

Depreciação – $4000 por ano

Juros de hipoteca – $6000 por ano

Gestão de propriedade – $1560 por ano

Reparações – $2000 por ano

Seguro – $1300 por ano

Juros legais e de preparação de impostos – $500 por ano

P>Isso totaliza até $16,860 por ano em despesas. Já estimamos uma renda de US$1.300 por mês a cada mês ou US$15.600 por ano. Neste caso, você não deve nenhum imposto de renda sobre a propriedade. Se cobrasse $1.500 por mês em renda, pagaria um pouco mais em taxas de administração da propriedade, mas só teria de pagar imposto de renda sobre $2.000 por ano. Na realidade, você está limpando perto de $6.000 por ano, porque não está pagando pela depreciação do imóvel. Saiba que estes são cálculos aproximados, na parte de trás do envelope, em relação aos benefícios fiscais dos investimentos imobiliários. Os custos e benefícios de possuir um determinado imóvel devem ser feitos caso a caso.

Como você pode baixar sua conta de impostos como Investidor Imobiliário?

Deter o imóvel por mais de um ano para reduzir os impostos sobre ganhos de capital sobre a valorização do imóvel. Isto faz da fixação e do arrendamento uma estratégia melhor do que a de inverter casas. Você poderia até mesmo comprar imóveis degradados, consertá-los, administrá-los por 13 meses e depois vendê-los a outro investidor. Apenas não se classifique como revendedor em vez de investidor, porque a categoria de auto-emprego irá duplicar os seus impostos FICA.

Outra opção é possuir a propriedade como uma corporação de responsabilidade legal. Você pode receber os lucros da LLC, mas você está pessoalmente protegido de processos judiciais. Você tem algum controle sobre quando você vende a propriedade ou paga os impostos sobre a propriedade. Execute os números. Você pode querer atrasar o pagamento da conta do imposto predial até janeiro do próximo ano para compensar os lucros se você tiver uma conta de reparação importante este ano.

Se você vender o imóvel, você deve impostos sobre ganhos de capital. Uma troca similar sob a Secção 1031 do código de impostos permite-lhe adiar o pagamento destes impostos. Trabalhe sempre com um bom consultor de impostos imobiliários para lidar com esse tipo de rollover. Outra opção é vender o imóvel ao inquilino ou outro investidor ao abrigo de um acordo de parcelamento. Permite-lhe anular o valor do imóvel com cada prestação, embora corra o risco de só possuir metade de uma casa, se esta não for cumprida.

Em teoria, pode reduzir a sua conta de impostos contraindo empréstimos contra propriedades que possui para comprar novas propriedades, em vez de as vender também. Por outro lado, você não quer pagar mais por reparos, serviços ou financiamento para obter uma remissão de impostos. Por exemplo, você não está economizando dinheiro se você pagar ao banco um extra de 1000 dólares para obter uma remissão fiscal de 250 dólares.

Configure um escritório doméstico dedicado que você só usa para o trabalho. Então você pode deduzir parte da sua hipoteca e utilidades como uma despesa de negócios. Organize-se. Por exemplo, você deve acompanhar os custos de quilometragem e viagem, para que você possa incluí-los como despesas de negócios em seus impostos. Documente o que você paga para participar de seminários de investimento imobiliário ou software que você compra para gerir o seu negócio.

Para simplificar, crie uma conta bancária que só é usada para gerir propriedades de aluguer. O aluguel é depositado na conta, e você só paga as despesas para os imóveis alugados a partir dessa conta. Então, você não tenta acidentalmente anular as reparações da sua casa pessoal. No entanto, esta abordagem dificulta a anulação de um escritório em casa.

Pensamentos Finais sobre Benefícios Fiscais do Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário goza de muitos benefícios fiscais. É um dos investimentos mais vantajosos do ponto de vista fiscal em comparação com outros investimentos. Depende dos investidores e de como eles utilizam esses investimentos da melhor maneira possível. Requer planejamento cuidadoso e esforço para maximizar suas deduções de impostos enquanto permanece em conformidade com as complexas regulamentações envolvidas. Pode-se alcançar liberdade financeira aprendendo a forma correta de investir na indústria imobiliária. É sensato contratar um bom CPA ou perito em impostos que lhe poupará mais dinheiro do que custa. Eles o ajudarão a traçar sua estratégia fiscal porque o código fiscal americano é bastante complexo e é difícil entender todas as regras e regulamentos.

Benefícios Fiscais de Imóveis: Lugares onde você pode obter o máximo de benefícios

Aqui estão alguns dos melhores estados dos EUA para se possuir um imóvel. Esta lista leva em conta os valores medianos dos imóveis, bem como as taxas de impostos estaduais e locais, incluindo taxas de imposto de renda e impostos sobre a propriedade como uma porcentagem do valor de mercado ou do valor do imposto avaliado (o que for aplicável). Se você comprar um imóvel ou morar lá, é um excelente investimento. Nós listamos a taxa efetiva de imposto de propriedade de cada estado, o valor mediano do imóvel e calculamos os impostos anuais sobre o valor mediano do imóvel – para uma compreensão mais fácil dessas taxas de imposto.

As taxas de imposto foram tiradas da Smartasset.com e os valores medianos foram tirados da Zillow.com.

1. Alabama

Alabama tem uma taxa de imposto baixa e preços de casas que estão bem abaixo do valor mediano da casa nos EUA. Para propriedades residenciais, o valor avaliado é de 10% do valor avaliado (ou mercado). Assim, por exemplo, uma casa com um valor avaliado de $100.000 teria um valor avaliado de $10.000. Tomamos o valor mediano da casa como um valor avaliado sem qualquer isenção.

p>Median Home Value: $143.072
State Income Tax Rate: 2% – 5%
Avg. Alíquota efetiva do Imposto de Renda de Imóveis: 0,42%
Impostos Anuais sobre Imóveis: $600

2. Nevada

A taxa média efetiva do imposto sobre imóveis do Nevada é de apenas 0,69%, que é bem inferior à média nacional de 1,08%. Existem inúmeros distritos fiscais dentro de cada condado do Nevada. Os assessores distritais são obrigados a reavaliar todas as propriedades pelo menos uma vez a cada cinco anos. O valor avaliado é igual a 35% desse valor tributável. Assim, se o seu Assessor do Condado determinar que o valor tributável da sua casa é de $100.000, o seu valor avaliado será de $35.000. As taxas de imposto aplicam-se a esse valor. Tomamos a mediana do valor tributável da casa como um valor tributável sem qualquer isenção.

p>Median Home Value: $309.730 (Zillow)
State Income Tax Tax: 0%
Avg. Taxa Efectiva de Imposto sobre Imóveis: 0,69%
Impostos Anuais sobre Propriedade: $2.137

3. Flórida

A taxa média efetiva do imposto de propriedade do estado da Flórida é de 0,98%, o que é ligeiramente inferior à média dos EUA de 1,08%. As taxas de imposto sobre a propriedade são aplicadas ao valor avaliado, não ao valor avaliado. A isenção mais amplamente reivindicada é a isenção do imposto sobre a propriedade. Digamos que você tem uma casa com um valor avaliado de $100.000. Os primeiros $25.000 estariam isentos de todos os impostos sobre propriedades.

Os próximos $25.000 (o valor avaliado entre $25.000 e $50.000) estão sujeitos a impostos. Depois, os próximos $25.000 (o valor avaliado entre $50.000 e $75.000) está isento de todos os impostos, excepto os impostos do distrito escolar. Finalmente, os restantes $25.000 também estão sujeitos a impostos. Tomamos o valor mediano de casa como um valor avaliado sem qualquer isenção.

p>valor mediano de casa: $252.309
Taxa de Imposto de Renda do Estado: 0%
Avg. Alíquota efetiva do Imposto de Propriedade: 0,98%
Impostos Anuais sobre a Propriedade: $2.472

4. Louisiana

Louisiana tem a terceira menor taxa efetiva de imposto sobre a propriedade de qualquer estado dos EUA. Apenas os residentes do Alabama e Hawaii pagam menos, em média, do que os residentes da Louisiana. Para propriedades residenciais na Louisiana, o valor avaliado é igual a 10% do valor de mercado. Portanto, se a sua casa tem um valor de mercado de $100.000, o seu valor avaliado seria de $10.000. Ele oferece uma isenção de propriedade residencial nos primeiros $7.500 do valor da residência principal de uma pessoa (não se aplica aos impostos da cidade). Tomamos o valor mediano de residência como um valor avaliado sem nenhuma exceção.

5. Texas

A taxa média efetiva do imposto imobiliário no Texas é de 1,83%, bem acima da média nacional de 1,08%. Uma avaliação de propriedade é feita anualmente pelos distritos de avaliação do condado. Os pagamentos de impostos são baseados no valor atual de mercado de um imóvel. No entanto, algumas isenções ajudam a baixar os impostos sobre a propriedade no Texas. As mais populares são as isenções de propriedade que reduzem os impostos de propriedade para todos os proprietários removendo parte do valor de sua propriedade do imposto. Apenas a residência principal de um proprietário se qualifica para ela. Isenta de impostos pelo menos $25,000 (para distritos escolares) do valor de uma propriedade. Tomamos o valor mediano da casa como o valor de mercado atual com Homestead Isenções de $25.000,

Você também pode clicar neste link para ler nosso blog sobre como ser um investidor imobiliário de sucesso. Este blog irá ensiná-lo como ter sucesso no seu primeiro investimento imobiliário, indo com um ritmo moderado, aprendendo muito, e estando pronto para deixar qualquer oportunidade sedutora que venha no seu caminho.

Valores médios da casa
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Alíquotas de impostos efetivos
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