Ted Kimball, Esq.
Revised July 2015
Jednym z najczęstszych pytań, które otrzymujemy w naszych kancelariach jest „Jakie są moje prawa w odniesieniu do wejścia do jednostki mojego mieszkańca?”. Zgodnie z prawem kalifornijskim, gdy właściciel wynajmuje nieruchomość mieszkańcowi, mieszkaniec jest uprawniony do wyłącznego posiadania lokalu, nawet do wyłączenia właściciela lub zarządcy nieruchomości w lokalu. Ustawodawca kalifornijski uznał jednak, że istnieją uzasadnione powody, dla których właściciele i zarządcy mogą wchodzić do lokali i dlatego postanowił uregulować, w sposób zupełny, prawa i obowiązki właścicieli i mieszkańców w zakresie wchodzenia do lokalu mieszkalnego mieszkańca. W 1975 r. ustawodawca kalifornijski ograniczył prawo właściciela do wejścia do lokalu do czterech kategorii, uchwalając California Civil Code Section 1954. Statut ten stanowi, że są to jedyne powody, dla których wynajmujący może wejść do lokalu (chyba że jest to wyraźnie określone w innym statucie, jak np. inspekcje łóżek wodnych). Co więcej, prawa i obowiązki wynikające z tego statutu nie mogą być uchylone przez najemcę.
Emergencies
Pierwszy, w nagłych przypadkach, jest dozwolony tylko wtedy, gdy istnieje prawdziwy nagły wypadek, który wpływa na zdrowie lub bezpieczeństwo mieszkańca lub ochronę lokalu przed uszkodzeniem. W takich sytuacjach zawiadomienie musi być niepraktyczne. Sądy są bardzo wrażliwe na prawo do prywatności mieszkańców i będą dokładnie analizować „nagłe wypadki”, które doprowadziły do wejścia właściciela lub zarządcy. Wejście w ramach tej kategorii nie wymaga, aby zawiadomienie o zamiarze wejścia było przekazane mieszkańcowi przed wejściem.
Naprawy, usługi, pokazywanie
Druga kategoria pozwala właścicielom lub ich agentom wejść do lokalu w celu dokonania niezbędnych lub uzgodnionych napraw lub usług lub pokazania lokalu potencjalnym lokatorom lub nabywcom. Ta kategoria pozwala również hipotekarzom, robotnikom i wykonawcom wejść do lokalu.
Ponieważ właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania, może on potrzebować dostępu do wnętrza lokalu w celu utrzymania go w stanie nadającym się do zamieszkania i powinien mieć możliwość dokonywania okresowych inspekcji w określonych celach, np. w celu sprawdzenia instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej zgodnie ze standardami branżowymi. Wejście w celu „ogólnych inspekcji” nie jest wymienione w kategoriach dopuszczalnych powodów do wejścia.
Właściciel lub zarządca może również wejść do lokalu mieszkalnego w celu dokonania uzgodnionych napraw lub usług. Zawiadomienie o zamiarze wejścia musi być najpierw dostarczone do mieszkańca, dając mu „rozsądne zawiadomienie” o dacie i czasie proponowanego wejścia. Od 1 stycznia 2003, wnioski o wejście muszą być w formie pisemnej. Zawiadomienie o wejściu może być albo osobiście dostarczone do najemcy, pozostawione z osobą w odpowiednim wieku i dyskrecji w lokalu, lub pozostawione na, w pobliżu lub pod zwykłymi drzwiami wejściowymi do lokalu w sposób, w którym rozsądna osoba odkryłaby zawiadomienie. Zalecamy umieszczenie wszystkich czterech rogów zawiadomienia na głównej drodze wejściowej.
Prawo stanu Kalifornia wymaga, aby wynajmujący dali najemcy „rozsądne zawiadomienie”. Prawo zakłada, że dwadzieścia cztery godziny to rozsądny termin. Jednakże, jeśli zawiadomienie jest wysyłane pocztą, prawo zakłada, że sześć dni przed zamierzonym wejściem jest rozsądne. Jedynym wyjątkiem jest w przypadku nagłych wypadków lub gdy najemca opuścił lub oddał lokal. W takich przypadkach wejście nie musi być dokonywane w normalnych godzinach pracy i nie jest konieczne wcześniejsze zawiadomienie.
Jeżeli celem wejścia jest wystawienie lokalu potencjalnym lub faktycznym nabywcom nieruchomości, zawiadomienie może być przekazane ustnie, osobiście lub telefonicznie, jeżeli wynajmujący zawiadomił najemcę na piśmie w ciągu 120 dni od ustnego zawiadomienia, że lokal jest na sprzedaż, a najemca został poinformowany, że można się z nim skontaktować w celu umożliwienia inspekcji. W momencie wejścia, wynajmujący lub agent jest zobowiązany do pozostawienia pisemnego dowodu wejścia wewnątrz lokalu.
Chociaż prawo zakłada, że dwadzieścia cztery godziny to rozsądne zawiadomienie, ale każda sprawa powinna być indywidualnie zbadana w celu ustalenia, co jest rozsądne w danych okolicznościach. Sąd będzie mierzył okres wypowiedzenia na podstawie tego, co rozsądny, rozważny zarządca nieruchomości lub właściciel potrzebowałby w podobnych okolicznościach.
Abandonment
Trzecia kategoria pozwala właścicielowi lub zarządcy na wejście do lokalu „gdy lokator opuścił lub oddał lokal”. Nie jest niczym niezwykłym doświadczyć rezydenta, który albo wyprowadził się w środku nocy lub wskazał, że on lub ona przenosi się, ale nie dał ostatecznego potwierdzenia wakatu.
Abandonment, zgodnie z definicją Black’s Law Dictionary, oznacza, że musi być „. . . absolutne zrzeczenie się lokalu przez lokatora składające się z aktu i zamiaru.” Są to delikatne kwestie i spojrzenie na całkowite okoliczności jest uzasadnione przed podjęciem decyzji o wejściu powinno być wykonane. Często trudno jest określić, czy najemca opuścił lokal bez zajrzenia do środka. Jeśli istnieją obiektywne fakty, które doprowadziłyby rozsądną osobę do przekonania, że najemca opuścił lokal, wtedy można wejść na podstawie przekonania o opuszczeniu, chyba że, oczywiście, istnieje jakakolwiek wskazówka, że najemca nie opuścił lub oddał jednostkę.
Posting zawiadomienia o zamiarze wejścia nie jest prawnie wymagane, jeśli wchodzisz na podstawie porzucenia lub oddania. Jednakże wielu właścicieli i zarządców czyni to swoją praktyką, aby zamieścić dwudziestoczterogodzinne zawiadomienie o zamiarze wejścia w oparciu o porzucenie, aby umożliwić niewielką szansę, że mieszkaniec nie zamierzał porzucić lokalu i ma możliwość skontaktowania się z właścicielem lub zarządcą.
Wchodząc, zawsze wskazane jest, aby mieć co najmniej dwie osoby obecne, aby sprawdzić, czy nie ma żadnych ostatnich oznak aktywności życiowej, takich jak niesplamione jedzenie lub śpiwory. Jeśli nadal istnieje uzasadnione przekonanie, że najemca opuścił jednostkę, zdjęcia lub taśmy wideo są wspaniałe sposoby dokumentowania stanu jednostki przed przejęciem posiadania i usuwania wszelkich personal property.
Ta metoda nie powinna być mylona z porzucenia nieruchomości procedury ustanowionej przez ustawodawcę kalifornijskiego w celu ochrony właścicieli i zarządców od odpowiedzialności za przejęcie posiadania na podstawie ich dobrej wiary porzucenia. W ramach tej procedury, właściciele i zarządcy mogą chronić się przed odpowiedzialnością, jeśli mają uzasadnione przekonanie, że najemca porzucił jednostkę, o której mowa.
Aby skorzystać z tej procedury, właściciel lub zarządca musi wysłać zawiadomienie o swoim przekonaniu o porzuceniu wynajmowanej jednostki i pozwolić najemcy 18 dni od daty zawiadomienia, aby oświadczyć, że jednostka nie została porzucona. Zanim jednak pismo o porzuceniu może zostać wysłane, czynsz musi pozostać niezapłacony przez okres 14 dni. Jeżeli lokator nie powiadomi właściciela o swoim żądaniu posiadania, właściciel może przejąć posiadanie po upływie czasu wypowiedzenia. Nadal istnieje pewne ryzyko odpowiedzialności dla właściciela, jednak, jeśli lokator twierdzi, że przekonanie właściciela o porzuceniu było nieuzasadnione.
Court Order
Czwarta i ostatnia kategoria pozwala na wejście przez właściciela, gdy wejście jest na podstawie nakazu sądowego. Oznacza to, że właściciel lub zarządca nie może angażować się w samopomocy, jeśli mieszkaniec odmawia wejścia, nawet w przypadkach, gdy właściciel jest całkowicie w ich prawach do wejścia. Zamiast tego, właściciel lub zarządca musi ubiegać się o nakaz sądowy przed wejściem. Aby wyegzekwować zamówienie, marszałek lub szeryf spotka się z właścicielem w lokalu, aby umożliwić bezpieczne wejście do jednostki mieszkalnej.
Niestety, wymóg nakazu sądowego w celu egzekwowania wejścia zmusza do złożenia pozwu, ponieważ sąd nie może przyznać zamówienia z powietrza; musi być dołączony do sporu. Jednym ze sposobów na rozpoczęcie postępowania sądowego jest skorzystanie z trzydniowego zawiadomienia o wykonaniu warunków i przymierzy lub odstąpieniu od umowy. Na przykład, jeśli właściciel chciał pokazać nieruchomość do potencjalnych najemców lub pozwolić robotników w celu dokonania niezbędnych napraw, ale rezydent odmawia, Notice to Perform Conditions and Covenants lub Quit poinstruuje mieszkańca, aby dać rozsądne daty i godziny na wejście do jednostki. Jeśli mieszkaniec nie zastosuje się do zawiadomienia, można złożyć pozew o bezprawne przetrzymywanie. Gdy pozew jest złożony, właściciel jest następnie w stanie ubiegać się o nakaz sądowy pozwalający entry.
Oczywiście, to jest o wiele lepiej wykorzystać swoją siłę perswazji, aby przekonać mieszkańca, aby umożliwić wejście dobrowolnie. Utrzymanie kopii obowiązującego kodu i wskazując na mieszkańca obowiązki prawa kalifornijskiego i dzierżawy może przekonać opornego najemcy do przestrzegania prawa. Jeśli umowa najmu lub dzierżawy przewiduje opłat adwokackich, groźba sporu sądowego w połączeniu z nagród honorariów adwokackich może również przekonać mieszkańca, że nie jest w jego lub jej najlepszym interesie, aby odmówić uzasadnionych potrzeb entry.
Łóżka wodne i detektory dymu
Prawo przyznaje również dwa inne ograniczone powody do wejścia do jednostki mieszkalnej mieszkańca: do okresowej kontroli czujników dymu i do kontroli łóżek wodnych na zgodność z prawem państwa.
Dla kontroli łóżek wodnych, prawo wyraźnie przewiduje, że „… właściciel, lub agent właściciela, ma prawo do kontroli instalacji pościeli po zakończeniu, a następnie okresowo, w celu zapewnienia jego zgodności z niniejszą sekcją.” Rozsądnie jest odnieść się do tych kwestii w umowie najmu i jasno określić, jakie prawa ma właściciel lub zarządca w odniesieniu do wejścia do wynajmowanej jednostki.
Ogólne inspekcje zabronione
Powyższe powody, metody i procedury są jedynymi, których właściciel lub zarządca może użyć, aby legalnie wejść do jednostki mieszkalnej mieszkańca. Wielu właścicieli i zarządców uważa, że mogą wejść do lokalu tylko w celu przeprowadzenia inspekcji. Wejście dla ogólnych celów inspekcji nie jest jednak dozwolone na mocy obowiązującego prawa kalifornijskiego. W rzeczywistości na początku lat 1990-tych, projekt ustawy został wprowadzony w ustawodawstwie kalifornijskim, aby umożliwić właścicielom i zarządcom wejść do wnętrza jednostki do celów ogólnej kontroli, ale ustawa zmarł w komisji.
Czas wejścia
Czas wejścia, chyba że w nagłych wypadkach jest również ograniczona do normalnych godzin pracy. Większość sędziów interpretuje „godziny pracy” jako między 8:00 a 17:00, od poniedziałku do piątku, chociaż można argumentować, że dla agentów leasingowych i właścicieli nieruchomości i menedżerów, soboty i niedziele są normalne „godziny pracy.”
Powód, dla którego ustawodawca mocno uregulował kwestię wejścia jest ochrona prawa do prywatności mieszkańca. Naruszenie zasad wejścia może prowadzić do sporu sądowego i odpowiedzialności za naruszenie prywatności i wtargnięcie, wśród innych możliwych przyczyn działania. Jest to zatem rozważne i odpowiedzialne, aby utrzymać się z dala od pozorów naruszania zasad wejścia określonych przez ustawodawcę California.
Kimball, Tirey & St John LLP jest pełną obsługę nieruchomości kancelarii prawnej reprezentujących mieszkalnych i komercyjnych właścicieli nieruchomości i zarządców. Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie ogólnoinformacyjny. KTS dostarcza klientom informacje o zmianach legislacyjnych, jednak nasze uprzejme powiadomienia nie mają charakteru wyczerpującego i nie zastępują usług legislacyjnych ani członkostwa w stowarzyszeniach branżowych. Nasze alerty prawne dotyczą wybranych zagadnień i nie powinny być traktowane jako kompletny raport o wszystkich nowych zmianach w prawie lokalnym, stanowym i federalnym, które mają wpływ na właścicieli i zarządców nieruchomości. Przepisy mogły ulec zmianie od czasu opublikowania tego artykułu. Przed działaniem, upewnij się, że otrzymasz poradę prawną z naszego biura. Aby uzyskać informacje kontaktowe, proszę odwiedzić naszą stronę internetową: www.kts-law.com. Poprzednie alerty prawne, pytania & Odpowiedzi i artykuły prawne można znaleźć w sekcji zasobów na naszej stronie internetowej.