Kiedy kupujesz nieruchomość w społeczności, która jest zarządzana przez stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), zgadzasz się przestrzegać jego zasad. Jeśli, na przykład, kupiłeś nowo wybudowany dom, kondominium lub kamienicę, zasady wspólnoty prawdopodobnie regulują wszystko, od korzystania z miejsc parkingowych do tego, na jaki kolor możesz pomalować swój dom lub czy możesz go wynająć.
Ale jeśli jesteś jak wielu właścicieli domów, mogłeś nie rozumieć pełnego wpływu niektórych zasad lub nie zdawałeś sobie sprawy, w jaki sposób zostaną one zastosowane do Ciebie. Jeśli znalazłeś się w obliczu kłopotliwej reguły, lub otrzymałeś zawiadomienie o naruszeniu lub inne ostrzeżenie o działaniach egzekucyjnych HOA przeciwko tobie, będziesz chciał:
- przeglądnąć rzeczywisty język odpowiednich zasad
- sprawdzić, czy nie nastąpiły ostatnie zmiany zasad
- zaprotestować przeciwko błędnie zastosowanej zasadzie
- sprawdzić, czy możesz osiągnąć kompromis z zarządem HOA, i
- jeśli nie, rozważyć podjęcie kroków prawnych przeciwko HOA.
Wszystkie te kroki omówimy w tym artykule.
Review Your HOA’s Rules
Skąd pochodzą te zasady? Deweloper nieruchomości zazwyczaj tworzy HOA i jej zasady, ale nie pozostaje w pobliżu, aby je egzekwować. Mieszkańcy wspólnoty, jednak później oczekuje się, że ochotnik dołączy do zarządu HOA i będzie albo egzekwować lub zmieniać zasady (w zależności od procedur określonych w regulaminie wspólnoty).
Przepisy wspólnoty HOA dla właścicieli domów do przestrzegania są najprawdopodobniej określone w dokumencie zwanym Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions lub CC&Rs. Nowi nabywcy zazwyczaj otrzymują kopię tych dokumentów do wglądu przed sfinalizowaniem sprzedaży, aby wiedzieli w co się pakują.
Typowe CC&Rs idą dużo dalej niż tylko zakaz złego zachowania. Są one przeznaczone do pomocy w utrzymaniu stanu, wartości, a w wielu przypadkach jednolitości nieruchomości w ramach stowarzyszenia. Tak więc, na przykład, CC&Rs może stanowić, czy właściciele domów mogą wznosić płoty lub linie do prania, czy mogą wieszać flagi, jakie są ich obowiązki dotyczące koszenia trawników i usuwania śniegu, jaki rodzaj lub kolor zasłon mogą postawić, jakie zwierzęta domowe są dozwolone (i jak duże mogą być), i wiele więcej.
Check for or Keep Up With HOA Rule Changes
Zasady wspólnoty mogą być zmieniane przez zarząd (tak długo, jak przestrzega on odpowiednich procedur). Oznacza to, że może się okazać, że mieszkasz na innych zasadach niż wtedy, gdy się wprowadziłeś. Zmiany zasad zwykle odbywają się na okresowych spotkaniach zarządu HOA. Zwłaszcza jeśli polegasz na pamięci, będziesz chciał sprawdzić najnowszą wersję zasad.
Mieszkańcy mogą, i prawdopodobnie powinny, uczestniczyć w tych spotkaniach zarządu. W ten sposób można wyrazić swoją opinię i być na bieżąco z bieżącymi sprawami wpływającymi na HOA i wszelkie zmiany w zasadach. Być może nawet sam zechcesz dołączyć do zarządu HOA.
Protestuj zasadę, która jest źle stosowana
Mogą zdarzyć się sytuacje, w których będziesz chciał zaprotestować przeciwko działaniom HOA skierowanym przeciwko Tobie. Przygotuj się, przeglądając najpierw CC&Rs, aby sprawdzić, czy Twoje własne działania były w rzeczywistości dozwolone, czy też zostały wykonane z naruszeniem zasad.
Jeśli jesteś już przedmiotem działań egzekucyjnych, prawdopodobnie HOA zaplanuje przesłuchanie, na którym będziesz mógł przedstawić swoją sprawę. Jeśli nie, zapoznaj się z regulaminem, aby dowiedzieć się, jakie procedury należy zastosować, aby poprosić o formalne przesłuchanie lub zwrócenie uwagi na Twoją skargę.
Możliwa jest również prośba o wyjątek od zasad. Ponownie, musisz sprawdzić w regulaminie, jak o to poprosić.
Próbuj osiągnąć kompromis w sporze z HOA
Jeśli powiadomisz HOA, że masz problem z jego zasadami lub z innym właścicielem domu, HOA może (w zależności od prawa twojego stanu) być zobowiązana do zorganizowania mediacji lub arbitrażu. Możesz wtedy być w stanie wypracować kompromis lub zainicjować zmianę zasad.
Alternatywnie, w przypadku drobnych problemów, możesz zgodzić się po prostu przestrzegać zasad.
Podejmowanie dalszych działań może stworzyć negatywne relacje z HOA i innymi właścicielami domów. Nie chcesz, aby dostać się do spirali w dół, że czujesz, że jedyną opcją jest sprzedać swój dom i przenieść.
Last Resort: Legal Action Against the HOA
Jeśli masz poważny spór i uważasz, że Twój HOA jest poza linią, możesz podjąć działania prawne. Na przykład, HOA może prosić, abyś podjął jakieś działanie (lub powstrzymał się od jakiegoś działania), które nie jest oficjalnie ujęte w CC&Rs. Lub może to być niesprawiedliwe faworyzowanie niektórych właścicieli domów nad innymi.
Bo HOA jest podmiotem prawnym, możesz złożyć pozew przeciwko niemu i poprosić sąd o zaangażowanie. Sędzia może nakazać HOA, aby przestrzegała swoich własnych zasad. Sąd może nawet zdecydować, że pewna zasada jest niesprawiedliwa lub niekonstytucyjna i nakazać jej usunięcie z dokumentów regulujących działalność HOA.