Föreställ dig att du äger en fastighet eller ett markområde tillsammans med en annan person, t.ex. ett syskon, en vän eller en make/maka. Men sedan går era intressen isär; du och den personen har olika idéer om vad ni ska göra med egendomen, särskilt hur ni ska använda, förbättra eller göra er av med den.
Säg till exempel att en av er vill bygga eller utöka ett hus, medan den andra vill starta en gård. Eller att en av er vill sälja egendomen, den andra vill behålla den i generationer. Kanske en av er vill hyra ut den, den andra vill låta den stå obebodd till ett framtida datum då den ska säljas. Era försök att förhandla eller kompromissa leder ingenstans, ni är fastlåsta.
Insider kan man göra något i dessa svårlösta situationer? Lagen erbjuder något som kallas för en delningstalan, som kan väckas för att dela upp egendomen i individuella andelar mellan ägarna, så att du kan gå vidare med din andel självständigt.
En delning, eller uppdelning, av egendom kan ordnas på frivillig basis om alla ägare samtycker till det. Men om de inte kommer överens kan en domare besluta om en delning av egendomen på grundval av en ägares begäran. Om det görs på ett elegant sätt och med samtycke kan det resultera i en effektivare uppdelning av egendomen där alla tidigare ägare är lyckligare med att äga sin egen del.
Typer av delningsåtgärder som lagen tillåter
Det finns två huvudtyper av lagliga delningar av markägande (även om den exakta vokabulären kan skilja sig åt mellan olika delstater).
För det första, en delning i naturaförmåner, även kallad ”faktisk delning”, avskiljer det individuella intresset för varje delägare. Varje ägare hamnar i kontroll över en individuell, delad del av egendomen. Detta är den vanligaste typen av delning och tenderar att vara lättast när parterna i allmänhet kommer överens, men helt enkelt är oense om den bästa användningen av marken, och även när marken lätt kan delas upp i diskreta delar. Detta möjliggör en ”medveten frikoppling” där varje person tar en del av marken som sin egen och registrerar denna delning hos länsstyrelsen.
För det andra sker en delning genom försäljning, även känd som delning genom ”licitation” eller ”succession”, genom att hela fastigheten säljs och intäkterna delas mellan ägarna. Denna typ av delning används när delning i natura är svår att genomföra eller när parterna inte kan komma överens. Om fastigheten till exempel är en liten tomt med en stuga på, eller något som är lika svårt att dela på mitten, kan delning genom försäljning vara det bästa alternativet. Medägarna säljer marken och delar upp intäkterna, och var och en har möjlighet att gå ut och köpa sina egna, separata fastigheter.
Frivillig delning vs. Rättslig delning
Medägare kan frivilligt komma överens om att dela upp sina äganderätter och dela upp fastigheten. Sådana överenskommelser verkställs i allmänhet om de inte påverkar en annan persons rättigheter negativt. Om alla ägare inte samtycker till delningen kan en ägare lämna in en stämningsansökan och be domstolarna att tvinga fram en delning.
Till skillnad från frivillig delning kan man försvara sig mot en av domstol förordnad delning (eller tvångsdelning) på grundval av olika rättsprinciper, t.ex. preskriptionstider, laches (otillbörlig fördröjning) och allmän ordning. På samma sätt kommer domstolen att avgöra ärendet utifrån olika faktorer som rättigheter, titlar och intressena hos parterna i målet.
Odds av att en domstol beviljar delning som rättsmedel
Rätten till delning är en ”absolut rättighet”, som endast kan begränsas genom lag, ett skriftligt avstående eller en bestämmelse i ett testamente. Rätten kan användas när som helst, även om den inte nämns i ett avtal. Delning är ett rättsmedel som vanligtvis gynnas av domstolarna för att bevara freden mellan parterna. Med andra ord, förutsatt att du uppfyller de olika rättsliga kraven för delning i din delstat, bör din delningsansökan lätt beviljas.
Överväg medling innan du lämnar in en delningsansökan
Om du har meningsskiljaktigheter med din delägare om det korrekta sättet att använda, dela eller sälja ditt skifte, är det troligen bättre att reda ut dessa mellan er i stället för att slösa tid och pengar i domstol. En medlare – en neutral tredje part som hjälper er två att förhandla – kan kanske nå en förnuftigare kompromiss än vad en domare skulle kunna göra, och till en mycket lägre kostnad än en utdragen rättsprocess. Medling är ett särskilt värdefullt verktyg om du vill fortsätta att stå på god fot med din delägare, till exempel om han eller hon är en familjemedlem.