Min gamle kompis Terry har varit en bra försäljare i hela sitt arbetsliv. Och det beror inte bara på att han lär känna en produkt eller tjänst så väl att han kan tala kunnigt och tydligt om dess fördelar. Det beror på att folk alltid har tyckt om att arbeta med honom och köpa av honom. Hans entusiasm är påtaglig. Så när han berättade för mig att han planerade att byta växel och börja köpa och sälja hus som en affärsverksamhet, vilket jag har gjort i nästan ett par decennier, fanns det ingen tvekan i mitt sinne om att han skulle lyckas.
Och, trogen sin natur, hade Terry redan undersökt hur man hittar de bästa erbjudandena på fastigheter i staden när vi pratade. Han lutade starkt åt att lära sig hur man köper fastigheter i konkursbo eftersom de verkade ha goda möjligheter att ge hygglig avkastning. Men han kände också att processen med att köpa fastigheter i konkursbo skulle vara riskfylld. Han tänkte redan som ett proffs. Så jag gick igenom processen med honom och gav honom lite vägledning för att undvika de potentiella fallgropar han säkert skulle stöta på.
Hur man köper Probate Properties
Terry är inte den första investeraren, ny eller annan, som har tittat på att köpa Probate Properties som en solid investeringsstrategi. Jag är säker på att han inte kommer att vara den sista. Dessa bostäder, eftersom de ägs av en avliden person, faller antingen till dödsboets arvingar eller blir statens ansvar att sälja. Och ingen av parterna tenderar att vilja ha huset i sin bokföring länge eftersom fastighetsskatter, försäkringar och underhållsavgifter kan bli höga. Därför är priserna ofta lägre än marknadsvärdet för att locka till sig köpare som kan agera snabbt och kontant. Det är därför som fastigheter i konkursboet lockar många investerare. Om du letar efter ett hem som du kan köpa och renovera billigt så att du kan sälja det med vinst efteråt, är det troligen något för dig också.
Att förlita sig på denna fastighetsinvesteringsstrategi för att få bra affärer är dock inte helt riskfritt. Det gör att försöka förstå din stats konkurslagar är en kritisk komponent för att lära sig hur man köper konkursfastigheter i första hand. Vissa stater tillåter till exempel långa anmälningsperioder om någon person, grupp eller företag vill göra anspråk på en bostad innan den säljs. Eftersom det är ett krav som du som köpare skulle kunna ärva och behöva lösa kanske du vill tänka två gånger innan du köper ett av dessa hus överhuvudtaget.
Även om din delstat inte har liknande lagar bör den allmänna processen för att köpa fastigheter med kvarlåtenskap ge dig en viss tvekan. Jag ska gå igenom stegen för att berätta varför:
Du måste hitta fastigheterna.
Det finns flera sätt du kan hitta fastigheter i probate, men de kräver alla mer arbete än vad det kan vara värt – och inte riktigt lönar sig i slutändan. Du kan söka i lokaltidningar efter dödsannonser och annonser för förhandlingar i konkursdomstolen. Du kan besöka probate court direkt för att fråga om öppna dödsboärenden och deras inventarier. Och du kan kolla på nätet efter auktioner om dödsboet.
Men för vart och ett av dessa alternativ måste du gräva lite mer för att avgöra om en fastighet ska säljas, till vilket pris och när – om alls. Och det kommer att kosta dig mer tid. Du kan naturligtvis också ta kontakt med en fastighetsmäklare som hanterar försäljning av dödsbon eller få en mäklare att ställa in en sökning åt dig i din lokala MLS-tjänst (Multiple Listing Service). Tänk bara på att dina konkurrenter sannolikt kommer att göra samma sak och det kommer att göra det svårt att hålla prislappen billig.
Du måste erbjuda enligt domstolens villkor.
När du lägger ett bud på en fastighet som är föremål för ett testamente kommer du vanligtvis inte att ha något förhandlingsutrymme när det gäller villkoren och du kommer med största sannolikhet att vara tvungen att ta fastigheten ”i befintligt skick”. Allt från depositionsbeloppet och hur det måste betalas till den maximala tid du har på dig att stänga kommer att fastställas av domstolen. Och villkoren kommer inte alltid att vara lätta att följa. Stora kontantdepositioner och erbjudanden utan villkor är normen. Alla erbjudanden som föreslår något annat brukar förkastas rakt av.
Det är viktigt att komma ihåg att du med största sannolikhet inte heller kommer att få inspektera fastigheten. Och eftersom fastigheter som är föremål för en bodelning säljs ”i befintligt skick” kan det innebära stora problem för din avkastning. Det är sällan som en bostad som har gått i konkurs är i sitt livs bästa skick. Ofta har dessa hus försummats eller stått tomma i flera år. Men du kommer inte att veta hur illa det är från en enda gruppvisning – om en visning ens beviljas överhuvudtaget. Och när du inte vet vad du ger dig in på kan du hamna i en pengagrop.
Du måste vänta.
Om ditt erbjudande accepteras är det inte nödvändigtvis ett avslutat avtal. Eftersom de flesta försäljningar i konkursboet måste godkännas av domstolen måste du vänta på att ditt erbjudande ska granskas. Och även om domstolens bekräftelse kan ta så lite som 30 dagar tar det mycket ofta så lång tid som sex månader eller mer. Men det kan också hända att det inte händer alls om domaren förkastar ditt pris och kastar ut ditt erbjudande. Medan du har väntat på att få reda på det med dina medel bundna kan du ha investerat i ett annat hus och redan ha det tillbaka på marknaden nyligen renoverat för att sälja.
Du kanske måste överbjuda dina konkurrenter.
Medan du väntar på domstolens godkännande kommer dina konkurrenter att cirkulera – och detta bör oroa dig. Probate sales som behöver domstolsbekräftelse är vanligtvis föremål för överbud. Så du kan räkna med att både huset och ditt erbjudande kommer att annonseras medan domstolen överväger ditt pris. Det ger dina konkurrenter tid att överväga vad de också kan erbjuda.
Även om fastighetens försäljning bekräftas till det nummer du angett är risken alltid stor att domstolen ger andra investerare möjlighet att överbjuda dig. Detta ökar risken för att du betalar för mycket om du fastnar i det auktionsliknande raseri som följer. Baksidan är förstås att du också riskerar att förlora fastigheten helt och hållet till någon som är villig att betala mer, oavsett om de borde eller inte.
I slutändan är det tyvärr så att kunskap om hur man köper fastigheter i konkursboet inte alltid leder till de bästa erbjudandena. Och självklart är processen ett stort besvär till och med. Dessutom kan du hitta äldre, mindre, fulare hus som är prissatta under marknadsvärdet lättare än att söka efter bostäder i probate. Allt du behöver är en bättre idé för att få kvalificerade ledtrådar från fastighetsinvesterare till nödlidande husägare som lever och är ivriga att sälja.
En bättre idé för att få de mest kvalificerade leads
Det var för många månar sedan som jag lärde mig hur man köper fastigheter i konkursbo, även om jag inte kan säga att jag någonsin faktiskt köpte en. Jag blev överbjuden i domstolen – två gånger. Och båda gångerna kom efter månader av väntan på bekräftelseförhöret medan mina medel var bundna i depositionen. Jag kunde ha köpt andra fastigheter för att renovera och sälja varje gång jag bestämde mig för att utan framgång jaga en konkursboaffär, och det bränner än i dag. Men till skillnad från Terry hade jag inte tänkt som ett proffs. Och jag hade försummat att rådgöra med en för att få bättre idéer för att hitta ledtrådar.
När jag väl fick den lysande idén att bli en oberoende ägare och franchisetagare av HomeVestors® behövde jag inte längre snurra på hjulen för att jaga några affärer. Tack vare de marknadsföringsverktyg och resurser som jag fick omedelbar tillgång till, som den nationellt kända annonskampanjen ”We Buy Ugly Houses®”, började motiverade säljare av fixar-hus komma till mig. Och med ett pålitligt namn som HomeVestors bakom mig behöver de inte säljas för att sälja till mig.
Behövs det en bra idé för att få några av de bästa kvalificerade leads för fastighetsinvesteringar? Tänk som ett proffs och ring HomeVestors om du vill bli franchisetagare idag!