Letar efter problem

Charles Bellefontaine fick erfara värdet av en bra heminspektion på det hårda sättet. År 1991 undertecknade Bellefontaine och hans fru Loretta ett kontrakt om att köpa ett hus med tre sovrum och ett badrum i georgiansk stil i Elmhurst, Illinois. Han var snickare och trodde att han hade tillräckligt med erfarenhet för att kunna undersöka fastigheten med avseende på eventuella brister. Så för att spara pengar struntade Bellefontaine i att anlita en besiktningsman och skötte uppgiften själv. Han förklarade att huset var lämpligt och paret slutförde köpet.

Inom ett år fick Bellefontaine reda på hur fel han hade haft: Ett läckande badkar på andra våningen skadade kökstaket nedanför, en felaktigt dimensionerad strömbrytare utgjorde en brandrisk och taket behövde bytas ut. Köpet av bostaden hade tyngt parets ekonomi så mycket att de var tvungna att låna pengar av Lorettas mamma för att betala för reparationerna.

”Vi hade inte varit gifta så länge, och du kan föreställa dig hur den händelsen gick över i familjen”, säger Bellefontaine. ”Jag kanske visste något om konstruktion, men jag visste inte hur jag skulle inspektera fastigheten grundligt.” Loretta uttrycker det mer kortfattat: ”Han var en besserwisser, och vi betalade för det.”

Tyvärr försöker de flesta människor inte göra sina egna bostadsinspektioner. Men även om man anlitar ett proffs är det ingen garanti för att ett nyinköpt hus inte hyser obehagliga överraskningar. På det stora hela är heminspektörer dåligt reglerade, och prestationsnivån varierar kraftigt. Endast 14 stater kräver licenser, enligt American Society of Home Inspectors (ASHI), en branschorganisation med säte i Des Plaines, Illinois. Bland dem som gör det är det få som följer New Jersey, där inspektörerna måste klara ett långvarigt skriftligt prov, utföra så många som 400 inspektioner och i vissa fall fullfölja ett utbildningsprogram vid en statligt godkänd skola innan de kan bli ackrediterade. Vanligare är situationen i Georgia och Tennessee, där heminspektörer kan certifieras utan bevis på tidigare erfarenhet. Många delstater har inga certifieringskrav alls.

Här följer en lista över åtgärder som du kan vidta för att se till att du får ut så mycket som möjligt av en bostadsinspektion.

Säkerställ att fastighetsavtalet innehåller en inspektionsklausul.

Typiskt sett ger avtalen bostadsköparna cirka 10 dagar efter att de har skrivit under för att få fastigheten inspekterad. Men det är inte alltid fallet, så det är viktigt att kontraktet innehåller en klausul om heminspektion. Resultaten av inspektionen kan användas för att be säljaren att åtgärda problemområden eller för att justera försäljningspriset för att täcka kostnaden för nödvändiga reparationer.

Få referenser.

Eftersom de statliga lagarna som reglerar licensiering av inspektörer i allmänhet är tandlösa, är certifiering från branschorganisationer ofta en bättre barometer för en inspektörs erfarenhet och kompetens. På ASHI:s webbplats (www.ashi.org) finns en förteckning över certifierade inspektörer som kan sökas efter postnummer. Mun till mun är fortfarande det vanligaste sättet att hitta en inspektör. Men även om rekommendationen kommer från en vän eller fastighetsmäklare är det en bra idé att kontrollera certifiering, ringa referenser och konsultera det lokala Better Business Bureau för att se till att tidigare arbeten har varit utan incidenter.

Krav på ett grundligt arbete.

Bara hälften av delstaterna har lagar som föreskriver exakt vad som måste täckas in under en inspektion (för information om din delstat, se ). Ett grundligt arbete bör omfatta en fullständig bedömning av husets interiör och exteriör, från tak till grund, samt en prestandaanalys av värme-, VVS- och luftkonditionerings- och elsystem. Vissa krypgrunder kan vara för små eller för farliga för inspektörerna att slingra sig in i. Räkna med att få veta vilka delar av huset som inte undersökts.

För ett hus med tre sovrum och två badrum på upp till en hektar mark bör en fullständig inspektion pågå i cirka tre timmar och kosta mellan 300 och 500 dollar, beroende på vilken region i landet det gäller och hur stort huset och fastigheten är. ”Kostnaden är en bra indikator på hur omfattande inspektionen kommer att vara”, säger Bellefontaine, vars erfarenhet fick honom att sluta snickra och själv bli heminspektör. ”En inspektör har inte råd att göra en bra inspektion för 99 dollar.” En viktig orsak: dyr utrustning. En flitig heminspektör har en verktygslåda med kolmonoxid- och naturgasdetektorer, fuktmätare, uttagstestare, spänningsmätare och en rad mätinstrument. ”Rabattkillarna försöker komma undan med inte mycket mer än en ficklampa, stege och skruvmejsel. Det räcker inte”, säger han.

Få resultaten skriftligt.

Inspektionsrapporten är en utmärkt måttstock för hur uttömmande arbetet är. Undersök ett exemplar innan du anlitar en inspektör. Om det inte är mycket mer än en checklista är det otillräckligt. En fullständig rapport bör vara mellan 20 och till och med 100 sidor lång och beskriva i lekmannatermer vad som observerades och vilka problem som upptäcktes. Om det finns allvarliga strukturella problem, eller problem som inspektören inte kan diagnostisera, bör rapporten rekommendera ytterligare undersökningar av en byggnadsingenjör eller annan specialist. En del inspektörer anger även uppskattade kostnader för reparationer – men det är olagligt i de flesta stater (och betraktas som en intressekonflikt enligt ASHI:s och andra branschorganisationers regler) för inspektörer att begära reparationsuppdrag på grundval av sina resultat. Se till att husinspektören går med på att tillbringa en timme eller så med dig för att gå igenom detaljerna i inspektionen och svara på dina frågor.

Håller inspektören ansvarig för missade problem.

Inspektionsavtalen tenderar att vara minimalistiska dokument, men de innehåller en kritisk del av informationen: inspektörens ansvar om han misslyckas med att upptäcka ett befintligt problem med huset eller fastigheten. I många fall är ansvaret begränsat till kostnaden för inspektionen. Så om du betalade 300 dollar för tjänsten är det vad inspektören är skyldig att ersätta dig, även om du visar upp ett problem på 3 000 dollar dagen efter att du har flyttat in.

För att skydda dig mot denna situation kan du anlita en inspektör som har en försäkring som inte bara täcker skador på fastigheten under inspektionen utan även förluster på grund av ”fel och försummelser”. För att få dessa skydd är det viktigt att kontraktet innehåller krav på bindande skiljedomsförfarande. Eftersom rättstvister är så dyra – och när det gäller en liten entreprenör som en husinspektör sannolikt inte är särskilt givande – är skiljeförfarande det bästa sättet att skydda dina intressen.

Skippa inte en inspektion bara för att huset är nytt.

Köpare av nya hus är mer benägna att avstå från en inspektion än köpare av befintliga hus, trots att de kan ha mer att vinna. Eftersom de flesta nya hus har en ettårig garanti kan en inspektion avslöja konstruktionsfel som omfattas av detta avtal och som annars skulle kunna gå obemärkt förbi under några år. ”Kommunala byggnadsinspektörer, som i allmänhet gör en 15-minuters genomgång, är inte benägna att hitta dessa problem”, säger John Ghent, en heminspektör från Connecticut och tidigare ordförande för ASHI.

Konsidera en inspektion även om du är säljare.

Om du behöver sälja ett hus snabbt – kanske du flyttar på grund av ett jobb eller redan har köpt en ny fastighet – kan du kanske spara tid genom att låta inspektera huset först. På så sätt kan du hitta och åtgärda eventuella problem som kan försena försäljningen. ”Om en säljare vill ha en smidig och snabb transaktion bör han/hon göra en husbesiktning innan han/hon släpper ut fastigheten på marknaden”, säger Chris Ballard, ägare till Century 21 Gold Medal Realty i Atlanta. ”Då vet de vilka problem de kan behöva ta itu med och kan ta hand om dem innan de blir ett problem.”

Husinspektörer erkänner att oavsett om ett hus är nytt eller gammalt finns det vissa potentiella problemställen som kan vara nästan omöjliga att urskilja, t.ex. vatteninträngning som har putsats över, sprickor i betongplattor som döljs av golvbeläggningar, eller skador på väggar som döljs bakom en omsorgsfull målning. Men de hävdar att sådana brister är sällsynta. ”Vad en bra inspektör letar efter, och vad han bygger sitt rykte på, är de saker som kommer att kosta köparna 10 000, 20 000 eller 30 000 dollar när de flyttar in”, säger Mike Casey, instruktör vid Inspection Training Associates i Manassas, Virginia. ”Om en inspektör är skicklig hittar han dessa saker.”

Här hittar du det:

Heminspektionsresurser

Om du vill veta mer om vad som bör ingå i en heminspektion, om du vill hitta en inspektör eller om du vill veta mer om enskilda delstaters bestämmelser, kan du ta del av de här resurserna.

Handelsgrupper

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

För att se kopior av exempel på heminspektionsrapporter www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Söker du hjälp med reparationer runt ditt hem? En hemgaranti kan hjälpa dig. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews