När du köper en fastighet i ett samhälle som styrs av en bostadsrättsförening (HOA) går du med på att följa dess regler. Om du till exempel har köpt ett nybyggt hus i ett bostadsområde, eller en bostadsrätt eller ett radhus, reglerar gemenskapens regler förmodligen allt från din användning av parkeringsplatser till vilken färg du får måla ditt hus eller om du får hyra ut det.
Men om du är som många husägare kanske du inte har förstått den fulla effekten av vissa av reglerna, eller inte insett hur de skulle tillämpas på dig. Om du stöter på en besvärlig regel, eller om du har fått ett meddelande om överträdelse eller en annan varning om att HOA har vidtagit åtgärder mot dig, bör du:
- Revidera det faktiska språket i de relevanta reglerna
- Kontrollera om det finns några nyare regeländringar
- Protestera mot en felaktigt tillämpad regel
- Se om du kan nå en kompromiss med HOA:s styrelse, och
- Om det inte är möjligt, överväg att vidta rättsliga åtgärder mot HOA.
Vi kommer att diskutera alla dessa steg i den här artikeln.
Se över din HOA:s regler
Varifrån kommer dessa regler? Fastighetsutvecklaren sätter vanligtvis upp HOA och dess regler, men stannar inte kvar för att upprätthålla dem. Samhällets invånare förväntas dock senare frivilligt ansluta sig till HOA-styrelsen och kommer antingen att upprätthålla eller ändra reglerna (beroende på de förfaranden som anges i samhällets stadgar).
Ditt HOA-samhälles regler för husägare att följa finns troligen i ett dokument som kallas Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions eller CC&Rs. Nya köpare får vanligtvis ett exemplar av dessa för granskning innan de slutför försäljningen, så att de vet vad de ger sig in på.
Typiska CC&R går mycket längre än att bara förbjuda dåligt beteende. De är avsedda att bidra till att upprätthålla skick, värde och i många fall enhetlighet för fastigheterna inom föreningen. I CC&R kan det till exempel anges om husägare får sätta upp staket eller tvättlinor, om de får hänga upp flaggor, vilka skyldigheter de har när det gäller gräsklippning och snöröjning, vilken typ eller färg på gardiner de får sätta upp, vilka husdjur som är tillåtna (och hur stora de får vara), och mycket mer.
Kontrollera om HOA-reglerna ändras eller håll dig uppdaterad
Samhällets regler kan ändras av styrelsen (så länge den följer lämpliga förfaranden). Det innebär att du kan komma att bo under andra regler än när du flyttade in. Regeländringar sker vanligen vid regelbundna möten med styrelsen. Särskilt om du förlitar dig på ditt minne bör du kontrollera den senaste versionen av reglerna.
Invånare kan och bör delta i dessa styrelsemöten. Genom att göra det kan du uttrycka din åsikt och hålla dig uppdaterad om aktuella frågor som påverkar HOA och eventuella ändringar av reglerna. Du kanske till och med vill gå med i HOA-styrelsen själv.
Protestera mot en regel som tillämpas felaktigt
Det kan finnas tillfällen då du vill protestera mot en åtgärd som HOA vidtagit mot dig. Förbered dig genom att först gå igenom CC&Rs för att se om dina egna åtgärder faktiskt var tillåtna eller om de gjordes i strid med reglerna.
Om du redan är föremål för en verkställighetsåtgärd är det troligt att HOA kommer att planera in en utfrågning där du kan presentera ditt fall. Om inte, läs reglerna för vilka förfaranden du ska följa för att begära en formell utfrågning eller uppmärksamhet på ditt klagomål.
Det kan också vara möjligt att be om ett undantag från reglerna. Återigen måste du läsa reglerna för hur du begär det.
Försök att nå en kompromiss i en tvist med en HOA
Om du meddelar din HOA att du har problem med dess regler eller med en annan husägare kan HOA (beroende på din delstats lag) vara skyldig att ordna medling eller skiljedom. Ni kan då kanske arbeta fram en kompromiss eller ta initiativ till en ändring av reglerna.
Alternativt, för mindre problem, kan ni komma överens om att helt enkelt följa regeln.
Om du vidtar ytterligare åtgärder kan du skapa ett negativt förhållande till din HOA och andra husägare. Du vill inte hamna i en sådan nedåtgående spiral att du känner att ditt enda alternativ är att sälja ditt hem och flytta.
Last Resort: Juridiska åtgärder mot HOA
Om du har en större tvist och anser att din HOA har gått över gränsen kan du vidta rättsliga åtgärder. Till exempel kan HOA begära att du ska vidta en åtgärd (eller avstå från en åtgärd) som inte officiellt omfattas av CC&Rs. Eller så kanske den på ett orättvist sätt gynnar vissa husägare framför andra.
Då en HOA är en juridisk person kan du lämna in en stämningsansökan mot den och be en domstol att ingripa. En domare kan beordra HOA att följa sina egna regler. En domstol kan till och med besluta att en viss regel är orättvis eller grundlagsstridig och beordra att den stryks eller tas bort från HOA:s styrdokument.