RealtyMogul.com™

Fastighetsinvesteringar för nybörjare – Fastigheter 101

Fastigheter står för 60 % av världens tillgångar – och en betydande del av all nationell, företags- och personlig rikedom. Med detta i åtanke förtjänar fastighetsinvesteringar helt klart att övervägas av alla individer eller företag som letar efter tillgångsklasser där de kan investera en del av sitt kapital. 1

Men innan du kan fatta välgrundade beslut om huruvida du ska investera i fastigheter eller inte, och vilka av de många typerna av fastigheter som kan vara mest meningsfulla för dig, måste du först förstå grunderna för fastighetsinvesteringar.

Den här sidan är utformad för att ge dig en bred introduktion till fastighetsinvesteringar, och börjar med att besvara en fråga som få människor och till och med vissa erfarna fastighetsinvesterare inte kan besvara fullt ut:

(Obs: Om du är ute efter en diskussion på avancerad nivå om fastighetsinvestering i allmänhet, eller crowdfunding av fastigheter i synnerhet, föreslår vi att du besöker vårt resurscenter där du hittar en mängd informativa artiklar och webbsidor om dessa ämnen.)

Vad är fastigheter?

När de hör begreppet fastigheter tänker många människor på mark, bostäder eller andra typer av byggnader och strukturer. Detta är komponenter i fastigheter, men de är långt ifrån en fullständig definition.

Här är hur Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), branschens vägledning för fastighetsvärderare, definierar fastigheter: ”Ett identifierat paket eller en markbit, inklusive eventuella förbättringar”. Denna hänvisning till förbättringar är nyckeln till din förståelse av fastigheter, eftersom den understryker det faktum att fastigheter också omfattar allt som är fast eller permanent knutet till marken – en mycket bredare kategori än vad de flesta människor är medvetna om.

Förbättringar, som de förstås i fastighetssammanhang, kan innefatta ett hem, en butik, en kontorsbyggnad eller annan typ av struktur som byggs på marken. Men det kan också avse allt annat som är permanent fastsatt på fastigheten, inklusive staket, vägar, vattendrag, träd och till och med de allmännyttiga systemen på marken. Slutligen kan fastigheter också omfatta flera rättigheter som är knutna till en fastighet – till exempel lufträttigheter, vattenrättigheter och mineralrättigheter till naturresurser i marken under marken.

Detta är anledningen till att USPAP också inkluderar en definition i sin vägledning för fastigheter, som förklarar att de ofta används synonymt med fastigheter. USPAP definierar fastighet som ”De intressen, fördelar och rättigheter som är knutna till ägandet av fast egendom”. 2

Vad är en fastighetsinvesterare?

Med denna allomfattande definition av fastigheter i åtanke kan vi nu definiera en fastighetsinvesterare som en enskild person (eller företag eller annan enhet) som investerar på fastighetsmarknaden genom att köpa, hyra eller på annat sätt förvärva rättigheter till en fastighet eller någon av de rättigheter som är inneboende i en fastighet.

Detta är anledningen till att vi i inledningen konstaterade att det finns så många typer av fastighetsinvesteringar. Investering i fastigheter består ofta av de kategorier av investeringar som de flesta människor omedelbart tänker på när de hör termen – till exempel att äga bostads- eller kommersiella fastigheter och hyra ut dessa fastigheter, eller att köpa sådana fastigheter för att snabbt förbättra dem och sälja dem vidare med vinst. Men det kan också avse en mängd andra investeringsmöjligheter, t.ex. att köpa och sedan hyra ut mineralrättigheterna till ett markområde eller att investera i en Real Estate Investment Trust. Och i dag kan fastighetsinvestering till och med innefatta att delta direkt i en stor affär via en crowdfundingplattform för fastigheter.

Vad är de potentiella fördelarna med fastighetsinvestering?

Och även om ingen typ av investering kan erbjuda en vinstgaranti eller ens ett skydd av kapitalet, så har fastigheter historiskt sett varit en av de säkraste tillgångsklasserna för investerare, samtidigt som de erbjuder en potential för vinster.

Fastighetsinvestering erbjuder flera möjliga fördelar som generellt sett inte förknippas med andra typer av investeringar. Här är bara några av dessa fördelar.

Leverage

En av de mest kraftfulla möjligheterna som fastighetsinvesteringar erbjuder är möjligheten för investerare att utnyttja sitt kapital flera gånger om. Med andra ord kan fastighetsinvesterare använda lånade medel för att investera i en fastighet som de inte skulle ha råd att köpa direkt, men sedan realisera hela den potentiella vinsten från ägandet av den fastigheten. Det är dock också viktigt att påpeka att med ökad hävstångseffekt följer ökade risker.

Skattefördelar

Fastigheter kan också ge flera typer av skattefördelar. Regeringen behandlar till exempel fastighetsvinster som kapitalvinster, som beskattas lägre än arbetsinkomster. Dessutom kan skattebasen för dina investeringsfastigheter minska med tiden, eftersom skattelagstiftningen tillåter dig att skriva av dina fastigheter varje år. Om du dessutom genererar kassaflöde från en hyresfastighet kan du potentiellt njuta av dessa vinster utan beskattning av egenföretagare.

Kontroll

En annan aspekt av fastighetsinvesteringar som vissa personer finner värdefull är den ökade kontroll de åtnjuter över sina investeringar. När du köper aktier eller gemensamma fonder måste du sedan helt enkelt passivt vänta på att dessa tillgångar ska öka i värde. Om du inte är en stor aktieägare i dessa företag har du inte mycket att säga till om i deras verksamhet, vilket ofta innebär att det i princip inte finns något du kan göra för att direkt öka värdet på dina investeringar. När du investerar i fastigheter kan du dock åtnjuta viss kontroll över nästan alla variabler – skaffa dig kunskap eller förhandlingsförmåga för att säkra en bättre affär vid köpet, förbättra fastigheten, hitta kreativa sätt att generera ytterligare intäkter (till exempel genom att lägga till tvättmaskiner i ditt lägenhetskomplex) osv.

Det finns många andra möjliga fördelar med att investera i fastigheter – det kan skydda ditt kapital mot inflationen, ge skattemässiga avskrivningar mot dina andra inkomster osv. För mer insikter om detta rekommenderar vi att du besöker vårt kunskapscenter.

Risker med fastighetsinvesteringar

Självklart skulle ingen diskussion om fastighetsinvesteringar vara komplett utan att också diskutera de risker som finns. Som med alla investeringar innebär fastigheter en risk för förlust. När det gäller att investera aktivt i fastigheter, till exempel genom att köpa en bostadsfastighet för att hyra ut, bär du den löpande risken för vakanser, vilket leder till uteblivna inkomster på fastigheten, samt en nedgång på fastighetsmarknaden, vilket kan minska ditt eget kapital i investeringen.

Det finns också risker med passiva fastighetsinvesteringar – till exempel genom att äga aktier i fastighetsrelaterade företag, äga andelar i Real Estate Investment Trusts (REITs) eller investera i affärer via plattformar för crowdfunding av fastigheter, som vi alla kommer att diskutera nedan. När det gäller dessa investeringar kan värdet på dessa tillgångar minska med tiden. Av dessa skäl kommer både aktiva och passiva fastighetsinvesteringar att kräva att du gör din egen due diligence och forskning i förväg, precis som du skulle göra med vilken annan typ av investering som helst.

Vad är fastighetsinvesteringsbolag?

Här har vi hittills diskuterat enskilda fastighetsinvesterare, men en betydande del av alla fastigheter ägs och kontrolleras av fastighetsinvesteringsbolag. Dessa är i allmänhet företag som är organiserade som traditionella företag – aktiebolag, LLC, LLP etc.

Fastighetsinvesteringsbolag är i huvudsak grupper av investerare som anskaffar kapital från andra investerare och använder detta kapital för att köpa fastigheter, antingen för långsiktigt kassaflöde och värdestegring eller för kortsiktig vändning och vinst.

Dessa företag investerar i fastigheter på ungefär samma sätt som enskilda investerare gör – även om de större och mer sofistikerade företagen i allmänhet investerar i affärer som är mycket större eller mer komplexa än vad en enskild fastighetsinvesterare skulle kunna hantera. Vissa av de större fastighetsinvesteringsbolagen köper till och med mark och utvecklar sedan själva fastigheterna – hyreshus, köpcentrum -.

Men eftersom det enda som krävs för att driva ett fastighetsinvesteringsbolag är att etablera verksamheten (av juridiska och skattemässiga skäl), hitta kapital och sedan hitta rätt fastighetsaffärer, kan enskilda investerare också göra detta.

Vad gör grupper av fastighetsinvesterare?

Inom den breda kategorin av fastighetsinvesteringsbolag finns en undergrupp som kallas för grupper av fastighetsinvesterare. Dessa organisationer utför en mycket specifik funktion – de köper eller bygger en grupp fastigheter och säljer dem sedan till andra investerare som kan hyra ut dem. Eftersom de i allmänhet är mycket sofistikerade och kunniga hjälper dessa fastighetsinvesteringsgrupper också investerarna att hitta hyresgäster och fungerar som fastighetsförvaltare, i utbyte mot en procentuell andel av hyran.

Hur kan jag investera i fastigheter med lite pengar?

Och även om de flesta människor tänker på fastigheter som en investering endast för välbärgade personer eller de som har mycket kapital att investera, är verkligheten den att du kan investera i fastigheter med väldigt lite pengar.

Till exempel är många stora fastighetsföretag börsnoterade, och du kan helt enkelt köpa aktier i sådana företag – fastighetsmäklare, fastighetsutvecklingsföretag, byggföretag osv.

Du kan också köpa in dig i en fastighetsinvesteringsfond (REIT), vilket vi kommer att diskutera närmare nedan.

En av de nyare formerna av fastighetsinvesteringar, som gör det möjligt för privatpersoner att delta i affärer utan att investera mycket kapital, är dessutom crowdfunding av fastigheter.

RealtyMogul, till exempel, är ett ledande företag inom crowdfunding av fastigheter, och vår plattform hjälper till att koppla samman fastighetsmöjligheter som har granskats av våra experter med investerare som är intresserade av att investera så lite som 1 000 dollar direkt i fastighetsaffärer.

Då investerare kan samla ihop kapital och investera i dessa affärer, gör RealtyMogul det möjligt för privatpersoner att investera i möjligheter som tidigare bara var tillgängliga för institutioner eller de rika. Och vår plattform gör det möjligt för sådana investerare att realisera både potentiell inkomst och långsiktig värdeökning i fastighetsaffärer utan de problem som är förknippade med fastighetsägande. Tänk på att det finns risker, så det är viktigt att göra din due diligence.

Vad är crowdfunding för fastigheter?

Real estate crowdfunding är en plattform (ibland kallad peer-to-peer-lånetjänst) som kopplar samman privatpersoner som vill investera i fastigheter med fastighetsföretag och fastighetsägare som behöver kapital för sina projekt.

Dessa fastighetsföretag som är i behov av kapital kan strukturera sina investeringsmöjligheter som antingen skuld- eller aktiefinansiering. Detta innebär att investerare som undersöker crowdfundingmöjligheter för fastigheter kan hitta erbjudanden som erbjuder dem antingen skuldbaserade investeringar (som återbetalas med ränta i fasta avbetalningar eller i slutet av en förutbestämd period) eller aktieinvesteringar, där de kan ta del av den uppåtgående vinsten på fastighetsaffären.

Är crowdfunding av fastigheter en säkrare investering?

Ingen investering är garanterad, och det finns risker med alla investeringar, inklusive crowdfunding av fastigheter. De mer sofistikerade crowdfunding-plattformarna granskar dock noggrant varje fastighetsaffär samt teamet bakom den innan de gör den tillgänglig på sina webbplatser för investerare.

Den fastighetsaffär som erbjuds på crowdfunding-plattformar erbjuder dessutom den allmänna bekvämligheten av att investera i en fysisk fastighet, i motsats till en aktie eller obligation eller annan icke-fysisk tillgång.

Real Estate Crowdfunding for Non-Accredited Investors

Och även om crowdfunding-plattformar erbjuder investeringsmöjligheter för icke ackrediterade investerare måste potentiella investerare i allmänhet uppfylla vissa kriterier, till exempel en minsta nettoförmögenhet eller hushållsinkomst.

För många av de investeringsmöjligheter i fastigheter som finns tillgängliga på en crowdfunding-plattform – särskilt de som inte är offentligt annonserade – kommer icke ackrediterade investerare att vara berättigade att delta.

Statistik om crowdfunding i fastigheter

Även om crowdfunding i fastigheter fortfarande är ett relativt nytt sätt att investera i fastigheter, är det redan en industri som omsätter flera miljarder dollar. 3

I själva verket har investerare enbart på RealtyMoguls crowdfunding-plattform för fastigheter redan investerat mer än 250 miljoner dollar i fastighetsaffärer som tillsammans är värderade till mer än 1 miljard dollar.

För mer utbildningsinnehåll om detta ämne kan du besöka vårt kunskapscenter.

Vad är en Real Estate Investment Trust (REIT)?

En Real Estate Investment Trust – vanligen kallad REIT – är ett fastighetsbolag som utformar sin verksamhet på samma sätt som en värdepappersfond, genom att samla kapital från investerare för att köpa fastigheter (antingen för löpande inkomster eller för återförsäljning).

De flesta REITs specialiserar sig på en eller flera fastighetskategorier – t.ex. kontorsbyggnader, lägenhetskomplex eller självförvaringsfastigheter.

Och även om de flesta REITs är offentligt handlade och vem som helst kan köpa aktier i dem på samma sätt som i andra aktier, så är vissa REITs privata och tillgängliga endast för ackrediterade, sofistikerade investerare.

Hur fungerar REIT-investering?

Det enklaste och mest tillgängliga sättet att investera i en REIT är att köpa aktier i ett börsnoterat REIT-bolag eller i en REIT-fond. Alla individer med ett aktiehandelskonto kan investera i REITs på detta sätt.

Men ackrediterade investerare – vanligtvis höginkomsttagare som uppfyller vissa finansiella minimikriterier baserade på inkomst och totala tillgångar – kan också investera i privata REITs. Dessa är inte offentligt handlade och är inte registrerade hos Securities and Exchange Commission, vilket innebär att de inte har samma lagstadgade krav på att avslöja detaljer om sina finansiella register. Detta är anledningen till att investeringsmöjligheter i privata REITs vanligtvis endast är öppna för ackrediterade investerare.

Hur vet jag vilka fastighetsinvesteringsbolag jag ska lita på?

Även om du är en kapitalstark person som skulle kvalificera sig som en ackrediterad investerare, om du är nybörjare på REITs, är det säkraste sättet att börja investera i dessa bolag att börja med dem som är offentligt handlade.

Varför? Därför att de börshandlade REIT:erna omfattas av samma regler för finansiell information som alla andra börshandlade företag, vilket innebär att du bör kunna ta reda på mer om dessa företag och deras investeringar än vad du skulle kunna göra om du undersökte ett privat REIT.

En annan anledning till att det kan vara klokt att först välja ett börsnoterat REIT är att dessa företag följs och betygsätts av aktieanalytiker precis som företag i alla andra branscher. Detta innebär att du kan hitta detaljerade analyser om offentliga REITs på någon av de större aktieanalyserna som MorningStar eller TheStreet.

Hur kan jag investera i fastigheter med begränsade medel?

Ett sätt att investera i fastigheter även om du inte har så mycket kapital i förskott är att göra en liten investering i ett REIT. Dessutom har du också möjlighet att samtidigt utnyttja fördelarna med både crowdfunding av fastigheter och REITs genom att investera i RealtyMoguls MogulREIT.

MogulREIT är en online Real Estate Investment Trust som är öppen för alla investerare och som endast kräver en minimiinvestering på 5 000 dollar. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d