Risker och realiteter med kontrakt för handling

På grund av den senaste tidens kreditåtstramning kan vissa bostadsköpare vara mindre benägna att kvalificera sig för hypotekslån än vad de var för bara några år sedan. Vissa finansiella rådgivare förutspår att låntagare med begränsade alternativ kan komma att vända sig till alternativa sätt att köpa en bostad. Ett sådant alternativ är kontrakt för handling.

I ett kontrakt för handling finansieras köpet av fastigheten av säljaren snarare än av en tredje part som låntagare, t.ex. en affärsbank eller ett kreditinstitut. Arrangemanget kan gynna köpare och säljare genom att utöka krediten till bostadsköpare som annars inte skulle kvalificera sig för ett lån. Offentliga och ideella bostadsorganisationer har använt kontraktet som ett verktyg för att hjälpa hushåll med låga och måttliga inkomster att bli ägare till sin bostad.

Denna alternativa finansieringsmekanism saknar dock många av de skyddsmekanismer som erbjuds låntagare som har traditionella hypotekslån. Dessutom kan dessa kontrakt innehålla bestämmelser som ger utrymme för missbruk och kan innebära risker och osäkerhet för både köpare och säljare. I följande artikel presenteras grundläggande fakta och egenskaper för kontrakt för handling och ges förslag för att minimera de risker som är förknippade med detta hypoteksalternativ.

Fakta och egenskaper

Ett kontrakt för handling, även känt som ”bond for deed”, ”land contract” eller ”installment land contract”, är en transaktion där säljaren finansierar försäljningen av sin egen fastighet. I ett kontrakt för försäljning av en handling går köparen med på att betala fastighetens köpeskilling i månatliga delbetalningar. Köparen tar omedelbart egendomen i besittning och betalar ofta lite eller inget i handpenning, medan säljaren behåller den juridiska äganderätten till egendomen tills kontraktet är uppfyllt. Köparen har rätt att använda fastigheten och, i stater som Minnesota, rätt att begära befrielse från fastighetsskatt på hemmet. Köparen finansierar köpet med hjälp av säljaren, som behåller en säkerhet i fastigheten.

Kontraktet är en mycket snabbare och mindre kostsam transaktion att genomföra än ett traditionellt lån med köpeskilling. I ett typiskt kontrakt för handling finns det inga uppläggningsavgifter, formella ansökningar eller höga kostnader för avslutande och avveckling. En annan viktig egenskap hos kontraktet är att beslag av egendomen i händelse av betalningsförsummelse i allmänhet är snabbare och billigare än vid ett traditionellt hypotekslån. Om köparen inte betalar sina betalningar i ett typiskt kontrakt med skuldebrev kan säljaren häva kontraktet, återta besittningen av fastigheten och behålla de tidigare delbetalningar som köparen har betalat som skadestånd. Under dessa omständigheter kan säljaren återta fastigheten utan tvångsförsäljning eller rättsliga åtgärder. De lagar som reglerar processen för uppsägning av kontrakt skiljer sig dock från jurisdiktion till jurisdiktion och resultatet kan variera inom en och samma stat, beroende på kontraktsvillkoren och omständigheterna i det specifika fallet.

Då köparen i ett kontrakt med köpekontrakt inte har samma garantier som en inteckningsgäldenär med ett hypotekslån, kan kontraktet med köpekontrakt i huvudsak förefalla vara ett hyres-till-ägande-arrangemang. I ett typiskt kontrakt för en handling blir köparen emellertid ansvarig för de skyldigheter som åligger en inteckningshavare i besittning, t.ex. att underhålla fastigheten och betala fastighetsskatt och olycksfallsförsäkring. Om det inte är förbjudet enligt kontraktet kan dessutom endera parten sälja sitt intresse i kontraktet.

Snabbt och enkelt lockar köparna

Bostadsköpare kan lockas av ett kontrakt för köp av handling av flera anledningar. Denna metod kan vara särskilt tilltalande för bostadsköpare som inte kvalificerar sig för ett hypotekslån, till exempel personer som har kontantjobb och därför inte kan bevisa sin förmåga att göra betalningar. Eftersom processen för kontrakt för handling är betydligt kortare än processen för godkännande av hypotekslån kan den locka köpare som står inför tidsbrist eller har begränsade alternativ, t.ex. personer som håller på att förlora sina hem på grund av utmätning. Nyblivna bostadsköpare som saknar erfarenhet av marknaden eller personer som är försiktiga med traditionella finansiella organisationer kan också välja ett kontrakt för handling på grund av den relativa enkelheten i köpprocessen.

Kontrakt för handling är ett mer populärt finansieringsalternativ bland bostadsköpare som tillhör en minoritet, framför allt bland latinamerikaner. Enligt siffror från nyligen genomförda American Housing Surveys hade endast 5 procent av alla ägarboende hushåll i USA kontrakt för handling år 2005, men 9,5 procent av de spansktalande ägarboende hushållen och 7,1 procent av de svarta ägarboende hushållen i landet använde sig av dem.1/ (Se tabellen nedan för fler siffror om användningen av kontrakt för lagfart.) Även om kontrakt för lagfart ibland kallas ”fattigmanslån” 2/ visar resultaten från American Housing Survey att endast 3,9 procent av de amerikanska hushållen under fattigdomsgränsen använde sig av dem under 2005.

Det är dock svårt att veta exakt hur vanligt det är med kontrakt med äganderätt, eftersom dessa arrangemang är av sådan art att köparen och säljaren kan vara anonyma. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. I västra centrala Minnesota tyder till exempel anekdotisk information på att kontrakt för handling är ett vanligt förekommande alternativ till hypotekslån.

Sedan dess betraktar vissa finansiella rådgivare och forskare inom fastighetsrätt kontrakt för handling som en ”juridisk dinosaurie ”3/ eller en ”anomali ”4/ och kräver till och med att det ska försvinna. De hävdar att kontraktet inte har någon plats i modern fastighetsfinansiering, att det inte erbjuder några verkliga fördelar jämfört med hypotekslån och att det gör båda parter sårbara för risker och osäkerhet.

En viktig invändning mot kontraktet är att det är nära förknippat med en form av rovdriftslån som var utbredd från slutet av 1980-talet till 1990-talet. Under denna period upplevde vissa stadsdelar – däribland de i norra Minneapolis – ett system för rovdriftslån som kallas equity stripping. I ett sådant system hittar en investerare en husägare som står inför en utmätning och vänder sig till honom eller henne med ett erbjudande om att köpa bostaden. Efter att ha köpt bostaden betalar investeraren av skulden, säljer bostaden tillbaka till den ursprungliga ägaren genom ett kontrakt för en handling och får eget kapital från transaktionen. Lyckligtvis har dessa bedrägerier för att ta ut eget kapital försvunnit från scenen under de senaste åren – till stor del på grund av att husägare som står inför en utmätning i dag har lite eller inget eget kapital som skrupelfria investerare kan ta ut.

En annan invändning mot kontrakt med skuldebrev, bortsett från att de är förknippade med skändliga bedrägerier för att ta ut eget kapital, är att de har ett rykte om sig att ge köparna ett svagt rättsligt skydd. Trots att köparna får ansvar för reparation och underhåll har de begränsad äganderätt och kontroll över sina fastigheter medan de betalar säljarna. Köparna får ingen rätt till återköp genom transaktionen.

Intill för flera decennier sedan tillämpade amerikanska domstolar rutinmässigt klausulerna om förverkande i kontrakt om köparen inte fullgör sina skyldigheter. Om en bostadsköpare till exempel missade en enda betalning 15 år in i ett 20-årigt kontrakt för en handling, kunde säljaren häva kontraktet och behålla äganderätten och alla tidigare betalningar, medan köparen skulle drabbas av en betydande förlust. Sådana extrema fall är dock mindre vanliga i dag. Även om ett fåtal domstolar tillämpar bestämmelserna om förverkande som de är skrivna, har de flesta blivit mer välvilligt inställda till klagomål från den försumlige köparen, särskilt under omständigheter där köparen redan har betalat en betydande del av köpeskillingen. Domstolarna betraktar i dag ofta kontraktet som analogt med pantbrev och utvidgar följaktligen pantbrevets skydd till att omfatta köparen i fall av betalningsinställelse.

Riskerna för köpare

Trots gynnsamma förändringar i den rättsliga verkställigheten av förverkanden innebär kontrakt för handling tydliga risker för köpare. En stor risk härrör från den korta tidsperiod som krävs för att häva kontraktet i händelse av betalningsinställelse. I Minnesota till exempel kan säljaren, när en köpare hamnar efter med betalningarna, lämna in ett meddelande om uppsägning av kontraktet för lagfart till länet och delge köparen meddelandet. Köparen har bara 60 dagar på sig från och med den dag då anmälan lämnades in för att åtgärda försummelserna och betala de tillåtna advokatarvodena för att ”återupprätta” kontraktet. Detta är en kort tidsperiod i jämförelse med de sex månader eller mer som inteckningshavare som står inför en tvångsinlösen har rätt till. En köpare som inte uppfyller kontraktet har därför mycket kortare tid på sig att hitta en ny bostad och har troligen begränsade möjligheter till boende.

En annan stor risk för köparen är ballongbetalningen. Till skillnad från de flesta traditionella hypotekslån är majoriteten av kontrakt för handling inte helt amorterade. I stället är kontraktet oftast strukturerat så att det kräver månadsbetalningar under några år, följt av en ”ballongbetalning” som avslutar betalningen på huset. För att göra denna ballongbetalning måste köparen nästan oundvikligen skaffa sig ett traditionellt hypotekslån. Om köparen inte kan kvalificera sig för ett hypotekslån vid förfallodagen för ballongbetalningen kommer han eller hon sannolikt att ställas inför en uppsägning av kontraktet.

Vissa köpare ingår kontrakt med förhoppning om att reparera sin kredit. De förväntar sig att förbättra sin kreditprofil under den första delen av kontraktstiden och sedan kvalificera sig för ett lån när ballongbetalningen förfaller till betalning. Enligt Dan Williams från Lutheran Social Services i Duluth, Minn., förbättrar ett kontrakt om överlåtelse ofta inte köparens kreditvärdighet eftersom enskilda säljare vanligtvis inte rapporterar till kreditupplysningsföretag. Köparen kan försöka använda ett brev från säljaren om att han eller hon gör avtalsbetalningarna i tid, men tyvärr respekterar de flesta långivare inte ett sådant brev.

Williams varnar för att oväntade kostnader för reparationer av bostaden också kan utgöra en risk för köpare i ett kontrakt för handling. Även om denna risk även gäller för köpare som köper bostäder genom konventionella hypotekslån, kan den vara större när det gäller bostäder som köps genom kontrakt för handling, eftersom en säljare kan genomföra ett kontrakt för handling med begränsad information om fastighetens skick. Den Minneapolis-baserade advokaten Larry Wertheim förklarar att vid en tredjepartsfinansierad försäljning ger långivarens strikta krav på titelundersökning, titelförsäkring och värdering köparen en säkerhet i form av information. Om inte köparen i ett kontrakt med köpekontrakt har juridisk hjälp eller är medveten om behovet av värdering och äganderättsgranskning, kan det hända att transaktionen inte omfattar dessa skyddsåtgärder. Eftersom många bostadsköpare väljer ett kontrakt för lagfart för att deras svaga kreditvärdighet hindrar dem från att få ett konventionellt lån, är det dessutom osannolikt att de kommer att kvalificera sig för lån för att finansiera reparationer. I slutändan kan brister i fastigheten öka risken för att köparen inte betalar sina skulder och förlorar bostaden.

En annan risk för köpare av kontrakt för handling härrör från det faktum att säljaren behåller äganderätten till fastigheten under kontraktets löptid. Eftersom säljaren behåller äganderätten kan han eller hon fortsätta att belasta fastigheten med inteckningar och panträtter. Säljaren är endast skyldig att överlåta en god äganderätt när köpeskillingen är helt betald och det är dags att överlämna äganderätten. Han eller hon behöver inte ha en god äganderätt vid den tidpunkt då avtalet ingås och inte heller under avtalets löptid. Beroende på delstatens lagstiftning och om kontraktet registreras i tid kan köparens intresse vara efterställt dessa belastningar som säljaren lagt på fastigheten före och efter kontraktet.

Förutom de problem som beskrivs ovan är inget kontrakt för handling likadant, och enligt Cheryl Peterson från Twin Cities Habitat for Humanity är avtalsvillkoren ofta otydliga. Kontraktet är vanligtvis ett dokument på en till fem sidor som innehåller köpesumman, räntesatsen, månadsbetalningen och vissa formuleringar om uppsägning. Dokumenten innehåller ofta inget standardarrangemang för att påbörja annulleringsprocessen. Denna brist på tydlighet i kontrakt för handling skapar svårigheter för finansiella rådgivare som ger råd till köpare som står inför förverkande. Enligt Peterson kan man inte säga: ”Om du har sett tio kontrakt för en handling har du sett dem alla. Det gör dig inte till expert, för nästa tio kommer alla att vara annorlunda.”

Ett verktyg för att främja bostadsägande

Men även om kontraktet för lagfart kan medföra en litania av problem på den privata marknaden, har detta alternativa finansieringsinstrument visat sig vara ett lovande verktyg för den offentliga och ideella sektorn. Vissa bostadsfinansiärer och byggherrar använder kontrakt för handling som ett sätt att främja bostadsägande för hushåll med låga och måttliga inkomster. Särskilt Minnesota Housing’s Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) har använt kontrakt för äganderätt som ett effektivt verktyg för att hjälpa hundratals Minnesotabor att uppnå ett hållbart hemägande och samtidigt stabilisera nedgångna bostadsområden.5/

MURL tilldelar medel till lokala administratörer för att renovera nedgångna enfamiljshus. De renoverade bostäderna säljs sedan till riskfyllda bostadsköpare genom ett räntefritt kontrakt. I programmet definieras riskvilliga bostadsköpare som personer som är ”hemlösa, får offentligt stöd eller på annat sätt saknar möjlighet att uppfylla normerna för hypotekslån för traditionell finansiering”.6/

MURL:s kontrakt kräver att bostadsköparna gör en månadsbetalning som motsvarar 25 procent eller mer av deras bruttomånadsinkomst. (Detta är i allmänhet en bra affär, med tanke på att mottagare av det federala bostadsstödet Section 8 betalar 30 procent av bruttomånadsinkomsten). Målet med MURL är att hemköparna så småningom ska kunna refinansiera eller betala av kontraktet och förvärva en enkel äganderätt. De överkomliga månadsbetalningarna inom ramen för kontraktet gör det möjligt för bostadsköparen att åtgärda eventuella utestående kreditproblem samtidigt som kapitalbeloppet minskas. När saldot är reducerat till en rimlig nivå kan köparen återfinansiera till ett traditionellt lån.

Enligt en sammanfattning av årsrapporten 2008 från Minnesota Housing omfattar MURL-portföljen 350 bostäder. Under det gångna året var andelen fallissemang 7,7 procent och andelen refinansiering/kontrakt som betalades ut var 2,6 procent. I motsats till den 60-dagars uppsägningsperiod som gäller på den privata marknaden har MURL en generös policy för uppskov, som är utformad för att hjälpa riskvilliga bostadsköpare att lyckas på lång sikt. Den ger flexibilitet vid oförutsedda omständigheter som begränsar bostadsköparens betalningsförmåga på kort sikt (t.ex. oväntade hälsoproblem, kortvarig förlust av anställning).

Familjens bostadsfond – en ideell organisation med säte i Twin Cities – håller på att lansera ett nytt program som också kommer att använda kontraktet som ett verktyg för att skapa bostäder till överkomliga priser. Det nya initiativet, med titeln The Bridge to Success Contract for Deed Program, lanserades hösten 2008.

Det nya programmet innebär att Family Housing Fund beviljade ett lån på 500 000 dollar till Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) och Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Dessa två organisationer har ett låneåtagande – som liknar en kreditlina – på upp till 1 miljon dollar från en privat långivare. DBNHS och GMHC kommer att använda finansieringspoolerna för att sälja fastigheter på ett kontrakt med skuldebrev till bostadsköpare som kanske inte är redo att kvalificera sig för ett traditionellt lån. Medlen från Family Housing Fund kommer att utgöra 20 procent av köpeskillingen, medan resterande 80 procent finansieras av långivarna. Detta arrangemang eliminerar behovet av privata hypoteksförsäkringar. Nyckelkomponenterna i The Bridge to Success Contract for Deed-programmet är utbildning i ägande och finansiell rådgivning för att se till att köparen är redo för ett hypotekslån om tre år.7/

Råd från experterna

Ett kontrakt för en handling kan vara attraktivt som ett alternativt finansieringsinstrument, men med tanke på de risker som är involverade bör köpare och säljare gå försiktigt fram när de ingår ett sådant arrangemang på den privata marknaden. Följande råd från Minnesota Legal Services Coalition betonar att båda parter bör anstränga sig för att vara fullt informerade.

• Först och främst måste säljaren fastställa avtalsvillkoren i ett köpeavtal. Det är viktigt att båda parter till fullo förstår avtalets bestämmelser, för när köpeavtalet väl har undertecknats är de alternativ som står till buds för både säljaren och köparen begränsade.
• Köparen bör veta om han eller hon är ansvarig för betalning av fastighetsskatt och försäkringar och om kontraktet om köpekontraktet innehåller en ballongbetalning. Om det inkluderar en sådan bör köparen vara säker på att han eller hon är berättigad till ett hypotekslån för att täcka betalningen när den förfaller till betalning.
• Köparen bör också försäkra sig om att säljaren är den verkliga ägaren av huset genom att kontrollera med länsbokföringsbyrån vem som är registrerad som ägare. Om säljaren fortfarande har en inteckning som belastar fastigheten eller är ansvarig för att betala skatter eller försäkringar bör köparen kontakta säljarens hypoteksbolag innan kontraktet undertecknas för att fastställa om säljaren är aktuell med sina betalningar. Vissa ”bluffförsäljare” behåller köparens betalningar och tillämpar dem inte på lånet. Om säljaren i detta scenario inte betalar sitt lån och bostaden tvångsförsäljs förlorar köparen huset och alla betalda avbetalningar.
• Köparen bör be säljaren om en rapport om sanningen vid försäljning av bostäder för att fastställa husets skick. Denna rapport krävs i Minneapolis och St. Paul och vissa andra städer. I städer där den inte krävs bör säljaren hitta en egen inspektör för att bedöma bostadens skick.

Slutligt bör köparen, enligt Wertheim, när kontraktet för handling väl är utfört, registrera kontraktet omedelbart hos länsregistratorskontoret eller registraren av titlar. Även om lagar som kräver denna registrering sällan tillämpas, kommer registreringen av kontraktet att bidra till att bevisa köparens innehav av fastigheten och skydda honom eller henne från belastningar efter kontraktet som säljaren lagt på fastigheten.

Säkerställande av ett positivt resultat

Det är viktigt att notera att trots sina risker och ibland negativa associationer, är kontrakt för handling inte i sig dåliga. När de används klokt kan de passa bra för vissa konsumenter. Kontrakt för handling erbjuder ett snabbt och smidigt alternativ för personer som inte kvalificerar sig för traditionella hypotekslån eller som föredrar att inte ha att göra med hypotekslånare. När de förvaltas av offentliga organ eller ideella bostadsorganisationer kan kontrakt för handling vara ett verktyg för att bygga upp krediter, främja husägande och stabilisera bostadsområden.

För att skydda sina intressen i kontrakt för handling måste säljare och köpare göra sin hemläxa, så att säga, genom att se till att de lär sig och förstår vilka specifika bestämmelser och risker som kontrakten medför. Köpare som ingår privata kontrakt bör vidta ytterligare åtgärder. Dessa omfattar en bedömning av fastighetens skick, en bekräftelse på att säljaren har en tydlig äganderätt och en registrering av det undertecknade kontraktet på lämpligt myndighetskontor. Genom att vara informerade och förberedda kan köparen och säljaren i ett kontrakt för en handling bidra till att säkerställa ett positivt resultat för båda parter.

Crystal Myslajek tjänstgjorde som praktikant i samhällsfrågor vid Federal Reserve Bank of Minneapolis under 2008. Hon studerar en magisterexamen i offentlig politik vid Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs vid University of Minnesota.

1/ U.S. Census Bureau.

2/ A. Roy, ”Urban Informality”, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, s. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.