Sec. 5.008 of the Texas Property Code
Seller’s Disclosure Notices krävs i de flesta bostadstransaktioner i Texas. Många säljare antar felaktigt att de är undantagna från upplysningskravet om de aldrig använder fastigheten. Kontrollera att säljaren verkligen är undantagen innan du bestämmer dig för att utelämna informationen. En felaktig förståelse av reglerna kan leda till att köparen får en obegränsad möjlighet att säga upp köpet när som helst.
*Law Talk
1994 trädde det ursprungliga kravet på Seller’s Disclosure Notice i kraft för första gången i Texas, vilket gav bostadsköpare tillgång till viktig information om en fastighets egenskaper, system och reparations- och underhållshistorik. Även om detta krav på meddelande mottogs väl av potentiella köpare i hela delstaten, medförde det nya bördor för säljarna och ett potentiellt skadeståndsansvar om de inte beskriver kända problem och defekter på ett adekvat sätt. Sedan dess har otaliga stämningar inletts där det hävdas att en säljare antingen underlåtit att upplysa om eller medvetet har lämnat felaktiga uppgifter om en fastighets verkliga skick. I dag behöver en säljare av bostadsfastigheter i Texas inte oroa sig för en sådan stämning, så länge han eller hon förstår när ett meddelande är nödvändigt och sanningsenligt och fullständigt redovisar sin faktiska kunskap och övertygelse.
Sec. 5.008 i Texas Property Code innehåller de lagstadgade kraven på innehållet i meddelandet, liksom de undantag som är tillåtna. I lagen klargörs att kravet endast gäller för bostadsfastigheter med en enda enhet, att det inte finns något krav på att offentliggöra ett dödsfall eller en hiv/aids-sjukdom och att meddelandet måste fyllas i efter säljarens bästa övertygelse och kunskap på datumet för meddelandet. Om en viss fråga är okänd för säljaren kan denne ange detta på blanketten.
En viktig sak att förstå är att offentliggörandet i själva verket är en juridisk redogörelse för fakta från säljarens sida, och är föremål för ansvar om en köpare rimligen förlitar sig på dess riktighet när han eller hon fattar ett köpbeslut. Det är dock inte en garanti för att fastigheten är lämplig och ersätter inte en inspektion. Så med andra ord, om en säljare ger en korrekt bild av sin kunskap och övertygelse bör en köpare inte ha framgång med att senare stämma säljaren för ett fel.När är en säljare undantagen från att lämna ett meddelande? I lagen finns en förteckning över ett antal överlåtelser där kravet inte gäller. En exakt återgivning av hela listan över undantag ligger utanför den här artikelns räckvidd, men för att sammanfatta dem kan man säga att ett meddelande inte krävs vid överlåtelser:
1. Som görs som en direkt del av ett domstolsbeslut, utmätning eller konkurs;
2. Tillbaka till en långivare i stället för utmätning;
3. Från en långivare till en ny köpare till följd av långivarens återtagande av egendomen i enlighet med en utmätning eller en handling i stället för utmätning;
4. Från en förvaltare till en ny köpare för att lösa ett dödsbo, en förmyndare, ett förvaltarskap eller en trust. Detta skulle inbegripa testamentsexekutorer, förvaltare och förvaltare;
5. Från en delägare till en annan;
6. Mellan makar eller direkta släktingar;
7. Som en del av en skilsmässa;
8. Till eller från en statlig enhet;
9. Ett obebott nytt bostadshus;
10. Ett hem vars värde utgör 5 % eller mindre av fastighetsvärdet som helhet.
Vid bedömningen av dessa undantag antar många säljare felaktigt att de är undantagna om de ärvde fastigheten och aldrig bebodde bostaden. Detta är felaktigt, såvida inte överföringen sker direkt från testamentsexekutorn som en del av fördelningen av dödsboet. Enskilda arvingar måste fortfarande lämna upplysningar om dödsboet redan har delats ut eller om det inte finns något testamente. På samma sätt tror många människor att de är undantagna om de innehar egendomen i en återkallelig grantor trust. Detta är förmodligen också felaktigt. Det är mycket tillrådligt för förvaltare av denna typ av truster att utfärda meddelandet om offentliggörande; endast förvaltare av oåterkalleliga truster, som överför egendom som en del av fördelningen av trusten, är undantagna. Annars skulle alla bilda truster för att undvika informationsskyldighet!
Håll i minnet att en köpare kan säga upp en transaktion av vilken anledning som helst upp till sju dagar efter det att han eller hon slutligen har mottagit ett meddelande, om han eller hon inte har mottagit det innan kontraktet ingicks. Låt säljarna fylla i formuläret så detaljerat som de vet att det är sant, så kan de vara säkra på att de är skyddade från framtida ansvar.