Vad är ett FHA-lån?

FHA-lån är lån som utfärdas av privata långivare men som stöds av Federal Housing Administration (FHA). Eftersom de är försäkrade av FHA gör dessa lån det möjligt för köpare med låga eller måttliga inkomster som annars skulle ha svårt att bli godkända av konventionella långivare att äga sin bostad.

Dessa lån passar inte alla, men de har flera tilltalande egenskaper som gör det möjligt för köparna att:

• Göra en så liten handpenning som 3.5%
• Få godkänt trots tunn kredit eller problem med kredithistoriken
• Köpa inte bara enfamiljshus, utan även bostadsrätter, fastigheter med flera enheter eller fabriksbyggda hus
• Få finansiering utöver köpesumman för renoveringar och reparationer genom FHA 203(k)-programmet
• Finansiera en handpenning med gåvopengar eller hjälp från säljaren

Hur fungerar FHA-lån?

FHA lovar att återbetala långivaren om en låntagare inte betalar tillbaka på ett FHA-lån. För att finansiera den skyldigheten tar FHA ut avgifter av låntagarna på två olika sätt.

• Bostadsköpare som använder FHA-lån betalar i förväg en hypoteksförsäkringspremie (UMIP) på 1,75 % av lånets värde.Du kan betala UMIP vid den tidpunkt då lånet beviljas, eller så kan den läggas till det totala beloppet som du är skyldig i ditt lån.
• Låntagare betalar också en månatlig hypoteksförsäkringspremie (MMIP), vars procentsats beror på hur stor risk FHA tar med ditt lån. Kortare lån, mindre saldon och större handpenning resulterar i lägre MMIP:er. Dessa premier kan variera mellan 0,45 % och 1,05 % per år. De flesta låntagare med en liten handpenning och ett 30-årigt lån betalar 0,85 % (eller 85 baspunkter).

FHA-lån är tillgängliga för flera olika typer av fastigheter. Förutom vanliga enfamiljshus kan du köpa duplexer, fabrikshus och andra typer av fastigheter.

Fördelar med FHA-lån

Den främsta attraktionen med FHA-lån är att de gör långivare mer villiga att ge låntagare med låg- och medelinkomsttagare ett hypotekslån på grund av FHA:s garanti för att täcka betalningar. Men det finns andra fördelar med att få ett sådant.

Liten handpenning: FHA-lån gör det möjligt att köpa en bostad med en så låg handpenning som 3,5 %. Konventionella låneprogram kan kräva en större handpenning, eller så kan de kräva höga kreditpoäng och inkomster för att bli godkänd med en liten handpenning.

Användning av andras pengar: Det är lättare att använda en gåva för din handpenning och slutkostnader med FHA-finansiering. Dessutom kan en motiverad säljare betala upp till 6 % av lånebeloppet för köparens slutkostnader.

Ingen återbetalningsavgift: Det kan vara ett stort plus för subprime-låntagare; hårda förskottsavgifter kan påverka dem när de försöker sälja sitt hem eller refinansiera ett lån, även om deras kreditvärdighet har förbättrats.

Assumerbara lån: Om du säljer ditt hem kan en köpare ”ta över” ditt FHA-lån om det är övertagbart. De tar vid där du slutade och drar nytta av lägre räntekostnader (eftersom du redan har gått igenom de år med högst ränta, vilket du kan se med en amorteringstabell). Beroende på om räntorna ändras när du säljer kan köparen också få en låg ränta som inte är tillgänglig i den nuvarande miljön.

En chans till återställning: Ett FHA-lån gör det lättare för dig att bli godkänd om du har en nyligen inträffad konkurs eller utmätning i din historia. Du behöver vanligtvis bara vänta ett till tre år efter dina ekonomiska svårigheter för att kvalificera dig för ett FHA-lån.

Husförbättringar och reparationer: Vissa FHA-lån kan användas för att betala för hemförbättringar, genom FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance-programmet. Om du köper en fastighet som behöver uppgraderingar gör det programmet det lättare att finansiera både köpet och förbättringarna med ett enda lån.

Nackdelar med ett FHA-lån

Det kan finnas en del fallgropar som följer med den här typen av lån.

Hypoteksförsäkring: Med FHA-lån kan den initiala hypoteksförsäkringspremien öka ditt lånesaldo, och månatliga FHA-premier kan kosta mer än vad en privat hypoteksförsäkring skulle kosta. Dessutom är det i många fall omöjligt att säga upp hypoteksförsäkringen för FHA-lån.

Lånegränser: FHA kanske inte kan tillhandahålla tillräcklig finansiering om du behöver ett stort lån. Hur mycket du kan låna beror på det län där du bor. På webbplatsen FHA Mortgage Limits från U.S. Department of Housing and Urban Development kan du ta reda på det beloppet.

Så här får du ett FHA-lån

För att få ett FHA-stött lån kan du börja med en lokal låneförmedlare, en hypoteksförmedlare på nätet eller en lånehandläggare på ditt finansinstitut. Analysera alla dina alternativ och bestäm dig för rätt lån för dina behov.

Du kommer att behöva fylla i många dokument och ge mycket information för att få ett FHA-lån. Till att börja med måste du fylla i formulär 1003, Uniform Residential Loan Application. Du måste också fylla i formulär HUD-92900-A, HUD/VA Addendum to the Uniform Residential Loan Application. Och du måste bland annat uppge ditt personnummer, verifiering av anställning, till exempel lönekuvert eller W-2 formulär, och dina två senaste federala inkomstskattedeklarationer.

Det finns dessutom flera steg att ta och saker att tänka på när du går igenom processen för att få lånet.

Kontrollera med flera långivare: Långivare kan (och gör det) fastställa standarder som är strängare än FHA:s minimikrav. Om du har problem med en FHA-godkänd långivare kanske du har bättre tur med en annan. Det är alltid klokt att handla runt.

Inkomstgränser: Ingen lägsta inkomstnivå krävs. Du behöver bara tillräckligt med inkomster för att visa att du kan betala tillbaka lånet. FHA-lån är inriktade på låntagare med lägre inkomster, men om du har en högre inkomst blir du inte diskvalificerad, vilket du kan bli med vissa program för förstagångsköpare.

Skuldsättningsgrad: För att kvalificera dig för ett FHA-lån måste du ha en rimlig skuldkvot. Det innebär att det belopp du lägger på månatliga lånebetalningar ska vara relativt lågt jämfört med din totala månadsinkomst. Typiskt sett vill långivarna att du ska spendera mindre än 31 % av din inkomst på bostadsbetalningar och 43 % (eller mindre) av din inkomst på dina totala skulder (vilket inkluderar billån, studielån och andra skulder utöver ditt bostadslån). Men i vissa fall är det möjligt att bli godkänd med kvoter närmare 50 %.

Till exempel, anta att du tjänar 3 500 dollar i månaden.

• För att uppfylla de typiska kraven är det bäst att hålla dina månatliga bostadsbetalningar under 1 085 dollar (0,31 x 3 500 dollar).
• Om du har andra skulder (t.ex. kreditkortsskulder) bör alla dina månadsbetalningar tillsammans vara mindre än 1 505 dollar (0,43 x 3 500 dollar).

För att räkna ut hur mycket du kan spendera på betalningar kan du lära dig att räkna ut en bolånebetalning eller använda en lånekalkylator på nätet för att modellera dina betalningar.

Kreditpoäng: Låntagare med låg kreditvärdighet har större chans att bli godkända för FHA-lån än andra typer av lån. Om du vill göra en handpenning på 3,5 % kan din poäng vara så låg som 580. Om du är villig att göra en större handpenning kan du ha en poäng som är ännu lägre. En 10-procentig handpenning är typisk för FICO-poäng mellan 500 och 579.

Också långivare kan sätta gränser som är mer restriktiva än FHA-kraven. Om du har låga kreditpoäng (eller ingen kredithistorik alls) kan du behöva hitta en långivare som gör manuell granskning. Med den processen kan långivarna utvärdera din kreditvärdighet genom att titta på alternativ kreditinformation, inklusive hyres- och elbetalningar i tid.

Vär värt ett försök: Även om du tror att du inte kommer att bli godkänd, prata med en FHA-godkänd långivare för att ta reda på det säkert. Om du inte uppfyller standardkriterierna för godkännande kan kompenserande faktorer – som en stor handpenning som kompenserar din kredithistoria – hjälpa dig att kvalificera dig.

FHA-lån vs. konventionellt lån

I teorin borde FHA-lån ha lägre räntor än konventionella lån eftersom långivaren tar mindre risk. Ellie Mae rapporterade dock att i september 2020 var den genomsnittliga räntan på ett 30-årigt FHA-lån i USA endast 1 baspunkt lägre än den genomsnittliga räntan för ett konventionellt lån: 3,01 % jämfört med 3,02 %. Dessa räntor var ned från 3,10 % respektive 3,12 % i augusti 2020 och representerade historiska bottennivåer.

Och om du har en kreditvärdighet på 620 eller högre, ett skuld-inkomstförhållande på 50 % eller mindre och kan lägga 20 % eller mer i handpenning, kan det vara bättre för dig att få ett konventionellt bostadslån. Genom att lägga minst 20 % ner slipper du betala för en hypoteksförsäkring.

FHA-lånens historia

Innan FHA kom till 1934, under den stora depressionen, hade bostadsbranschen det kämpigt. Endast fyra av tio hushåll ägde sina bostäder och bostadslånen hade betungande villkor. Låntagare kunde till exempel bara finansiera ungefär hälften av köpeskillingen för en bostad, och lånen krävde vanligtvis en ballongbetalning efter tre till fem år.

Då fler låntagare använde sig av ett FHA-lån kunde de köpa sina bostäder, och andelen bostadsägare ökade under de följande decennierna.

Avdelningen täcker för närvarande 8 miljoner enfamiljshus och nästan 12 000 flerfamiljshus. FHA-låneprogrammet bidrog till att öka andelen husägare i USA till en toppnotering på 69,2 % 2004; därifrån föll andelen med 4,5 procentenheter fram till slutet av den stora recessionen som orsakades av hypotekskrisen 2008.

.