Varför fastighetsinvesterare bör överväga ett blanket mortgage

Ett hypotekslån för bostadsuthyrare

Är du obekant med termen ”blanket mortgage”? Oroa dig inte. Många yrkesverksamma inom finanssektorn har aldrig varit i närheten av ett sådant. Och de vet inte mycket mer om dem än du.

Men om du investerar i fastigheter – kanske som hyresvärd – kan ett blanket mortgage (även kallat ”blanket loan”) vara till stor nytta för din verksamhet. Här är vad du bör veta.

Kolla dagens hypoteksräntor. Börja här (Mar 24th, 2021)

I den här artikeln (Hoppa till…)

• Vad är ett blanket mortgage?
• Fördelar med blancolån
• Nackdelar med blancolån
• Övrig viktig information
• Slutsatsen om blancolån

Vad är ett blancolån?

Ett blancolån är en typ av lån som finansierar mer än en fastighet på samma gång.

Företag använder ofta blancolån för att köpa kommersiella fastighetsinvesteringar.Men denna typ av lån kan också vara användbar för:

• Kommersiella hyresvärdar
• Residentiella hyresvärdar
• Fastighetsutvecklare eller flippers
• Byggföretag

Ett viktigt kännetecken för blancolånen är att de inte har någon klausul om att de ska förfallas vid försäljning. Detta innebär att blancolånet kommer att överleva försäljningen av en eller flera av de hyresfastigheter som utgör säkerhet för lånet.

Fastighetsägaren måste betala tillbaka (”avveckla”) den del av lånet som den sålda fastigheten utgör. Men de behöver inte refinansiera hela lånet.

Det kan hända att du kan förhandla fram ett hypotekslån som gör att du kan sälja, köpa eller byta ut fastigheter i din fastighetsportfölj med minsta möjliga krångel och kostnad.

Fördelar med blancolån

Att ha en klausul om partiell frisläppning i stället för en klausul om att lånet ska betalas vid försäljning gör att blancolånet är särskilt användbart för fastighetsutvecklare och fastighetsinvesterare.

Som byggherre kan du använda ett blancolån för att köpa mark och bygga bostäder på den. När du sedan säljer varje enskild fastighet betalar du bara tillbaka den del av lånet som finansierade den enskilda enhet du sålde.

Detta innebär att du inte behöver hantera många enskilda lån eller refinansiera hela det generella lånet varje gång du säljer en fastighet.

Den samma fördelen gäller för hyresvärdar. Du kanske äger 12 hyresfastigheter och sprider finansieringen av dem på bara ett eller två hypotekslån.

Här är några av de andra fördelarna med ett blanket mortgage candeliver:

Mindre pappersarbete

Ett blankettlån innebär mycket mindre pappersarbete. Det gör att du kan ansöka om flera hypotekslån med endast ett kreditgodkännande. Det innebär att du inte behöver lämna in kredit-, anställnings- eller tillgångsverifiering flera gånger.

Plus, i stället för att göra många amorteringar i månaden gör du bara en eller två.

Och det kan vara möjligt att köpa och sälja enheter med endast mindre ändringar av ditt befintliga blancolån.

Spara på slutkostnader

Men det är inte allt. Föreställ dig de besparingar du skulle göra på slutkostnader, både för de ursprungliga lånen och varje gång du refinansierar lånet.

Omfinansiering från flera lån till ett enda bolån kan också ge besparingar på månadsbetalningarna, vilket kan öka ditt kassaflöde.Även om dina besparingar skulle bero på de räntor du betalar för närvarande och den nya ränta som är tillgänglig för dig.

Mer utdelning

Att kombinera allt eget kapital som du har i hela din portfölj skulle kunna bidra till att expandera din verksamhet. Eftersom det kan låta dig maximera det belopp du får i en cash-out refi.

Bättre ännu, du skulle betala slutkostnader på bara en cash-out refi-transaktion.

Enklare att utöka din portfölj

Många privata fastighetsinvesterare kommer så småningom fram till ett gemensamt hinder: de får bara somany singlemortgages på en gång. Detta tak kan vara ett verkligt hinder för expansion.

Självklart finns det lösningar. Vanligast är att fastighetsägare inrättar separata företag så att varje företag innehar ett litet antal bostadslån.

Men ett blanket mortgage förnekar det behovet eftersom det låter dig äga många bostäder med färre lån.

Potentiellt bättre lånevillkor

Föreställ dig en person som har 12 traditionellahypothekslån med ett genomsnittligt lånebelopp på 200 000 dollar. För varje hypotekslåntagare är han eller hon en husägare med ett lån på 200 000 dollar. De kommer knappast att sticka ut från mängden.

En person med ett blancolån på 2 400 000 dollar är skyldig samma belopp. Men de kan få V.I.P.-behandling.

Och de kan använda sin status som storspelare för att utnyttja förmånliga lånevillkor och förhandla fram sitt eget skräddarsydda avtal.

En gång till kan sänkta lånekostnader öka ditt kassaflöde från dina fastighetsinvesteringsfastigheter varje månad.

Objektlånens nackdelar

Som med de flesta saker i livet, finns det för varje fördel en nackdel. Här är några nackdelar som följer med ett blancolån.

Inte alla långivare erbjuder dem

En av de största nackdelarna med ett blancolån är att de inte är allmänt tillgängliga.

Det är lätt att hitta konkurrenskraftiga erbjudanden för traditionella bolån. Men det kan vara mycket svårare att hitta ett bra erbjudande för ett blanket mortgage.

För att börja med är det många långivare som inte erbjuder dem. Så du måste hitta de som gör det. Kolla med banker som erbjuderkommersiella lån till att börja med.

Du bör utforska dina alternativ med portföljlångivare (som vanligtvis ser hypotekslån som sina egna långsiktiga investeringar) samt traditionella och kommersiella banker.

Hårdare att kvalificera sig för lånet

Du bör också förvänta dig en större granskning av dig själv, din finansiella portfölj och dina affärsplaner när du ansöker om ett blancolån.När allt kommer omkring sätter hypotekslånaren en stor del av sina pengar på spel.

Jämfört med att kvalificera dig för ett enskilt hypotekslån behöver du en högre kreditvärdighet och en större handpenning.

Om du refinansierar flera hypotekslån till ett helhetslån kan du räkna med att behöva en lägre belåningsgrad – vilket innebär att du bör ha mycket eget kapital i de fastigheter som du planerar att refinansiera.

Avgifter för värdering, äganderättsundersökningar och andra slutkostnader kan också vara högre jämfört med ett enskilt hypotekslån.

Avslag är vanliga. Men låt dig inte avskräckas. Erfarna hyresvärdar förväntar sig att få avslag ibland och fortsätter gärna att leta efter den perfekta långivaren.

Kortare löptider – men inte alltid

Det kan vara möjligt att hitta ett blancolån med 30 års löptid. Men det är inte lätt. Det är troligare att du hittar dig själv med ett som löper på 10 eller 15 år.

Hur som helst ska du inte genast gå vidare om dessa kortsiktiga amorteringsplaner är för höga för dig. Ibland kan du förhandla fram en sista ballongbetalning som håller dina månadsbetalningar överkomliga. Se bara till att refinansiera eller sälja i tid!

Mer risk ackumuleras i ett lån

En blanket mortgage lägger alla dina ägg i en korg. Det är mycket mer riskfyllt än ett traditionellt bostadslån.

Om ditt företag får problem kommer du inte att försumma ett eller två små hypotekslån. Du kan stå inför utmätning av alla hyreslägenheter inom ramen för ditt blanket mortgage samtidigt.

En del hyresvärdar har flera blanketloans och sprider på så sätt den risken. Men det fungerar bara om du har en betydande portfölj. Ju större dessa hypotekslån är, desto större fördelar tenderar de att ge.

Övrig information om blancolån

Varje blancolån tenderar att vara anpassningsbart. Så hur bra avtal du får beror på hur sunda dina finanser och din affärsplan är samt på din förhandlingsförmåga.

Blanketlån är vanligtvis inte tillgängliga för lånebelopp under 100 000 dollar eller över 50 miljoner dollar.

Avhängigt av din och ditt företags ekonomiska hälsa kommer du vanligtvis att klara dig med en belåningsgrad (LTV) på50-75 %. För köplån innebär det att du behöver en handpenning på 25-50 %.

Du behöver också betydande kassareserver för att kvalificera dig, vanligtvis tillräckligt för att täcka sex månaders amorteringar.

Räntesatserna varierar enormt beroende på samma ekonomiska överväganden.

De mest sunda låntagarna med de bästa kreditbetygen kan få nära de nuvarande bolåneräntorna för ett blancolån. Men de minst kreditvärdiga som kvalificerar sig kan betala 10 % eller mer.

Så, vad är domen om blancolån?

Det är uppenbart att blancolån endast kommer att gynna en minoritet av hyresvärdarna. De flesta kommer förmodligen att vara bättre på att hålla sig till sin befintliga finansiering.

Men vissa skulle kunna finna fördelarna med ett blancolån mycket värdefulla. Om du har en betydande portfölj, en stark verksamhet och mycket entreprenörsanda kan den här typen av lån vara värd att undersöka närmare.

Vad är dagens hypoteksräntor för hyresvärdar?

Dagens hypoteksräntor är nära historiskt låga. Naturligtvis kan räntorna för blancolån vara mycket högre än vanliga hypoteksräntor. Men om du har utmärkt kreditvärdighet, gott om kontanter och är villig att shoppa runt kan du hitta ett bra erbjudande.

Verifiera din nya ränta (24 mars 2021)