Ovanför mäklarens tjänster
Mäklare och deras agenter möter ofta potentiella kunder som behöver mäklartjänster som går utöver deras affärsverksamhet. Dessa situationer handlar ofta om fastighetens läge eller en sakkunskap som ligger utanför mäklarens verksamhetsområde.
Här tjänar mäklare och agenter sina kunder bäst genom att hänvisa dem till en annan mäklare eller agent som kan tillhandahålla den tjänst som kunden behöver. Därför begär agenten som hänvisar på ett korrekt sätt en avgift från det mäklarkontor som accepterar hänvisningen. Hänvisningsavgiften intjänas när kunden ingår en fastighetstransaktion där det andra mäklarkontoret får en avgift.
Den hänvisande mäklaren måste dokumentera hänvisningen för att säkerställa att avgiften tas ut från den andra licensinnehavaren. En blankett för avtal om remissavgift är det mest tillförlitliga beviset på arrangemanget.
Anvisningar kan göras av:
- Mäklare;
- Agenter; eller
- Olicensierade förmedlare.
Licensierade mäklare och försäljningsagenter är skyldiga förtroendeuppdrag gentemot de uppdragsgivare som de företräder. Fiduciary duties require brokers and their agents to perform on behalf of their client with the outmost care and diligence, as a protective shield in transactions.
Conversously, an unlicensed finder has no such has no such responsibility. En förmedlares funktion är begränsad till att identifiera och hänvisa potentiella fastighetsdeltagare till mäklare, agenter eller uppdragsgivare i utbyte mot ett löfte om en avgift. De är lokaliserare, punkt slut.
Relaterad video:
Finders: De är inte licensierade av California Department of Real Estate (DRE) eller någon fastighetsförening, men de har enligt delstatens lagar rätt att värva potentiella köpare, säljare, låntagare, långivare, hyresgäster eller hyresvärdar för att hänvisa dem till fastighetsmäklare, agenter eller uppdragsgivare. De tillhandahåller således ledtrådar om personer som kan bli deltagare i fastighetstransaktioner.
Mäklarens avtal om förmedlingsavgift
När en mäklare hänvisar en potentiell kund till en annan mäklare används ett avtal om förmedlingsavgift för att dokumentera hänvisningen. Avtalet om remissavgift är en blankett för remittering från mäklare till mäklare. En hänvisning mellan mäklare och ska inte förväxlas med ett avtal om förmedlingsavgift, eftersom en förmedlare är en person utan licens som letar upp kunder åt en mäklare och dennes agent.
Avtalet om förmedlingsavgift för mäklare som publiceras av RPI (Realty Publications, Inc.) används av en mäklare när denne avtalar med en annan mäklare eller dennes agent om att denne ska betala en avgift i utbyte mot att han/hon förmedlar en klient. Avtalet om förmedlingsavgift för mäklare används dessutom för att identifiera den person som hänvisas och för att dokumentera beloppet och villkoren för betalning av förmedlingsavgiften.
I det första avsnittet av avtalet om förmedlingsavgift identifieras de agenter som är involverade i förmedlingen som den förmedlande mäklaren och den mottagande mäklaren, samt deras associerade licenstagare. Det anger också den potentiella kunden som antingen:
- Köpare;
- Säljare;
- Hyresgäst/leasingtagare;
- Hyresvärd/förvärvare; eller
- Låntagare.
Den hänvisande mäklaren får inga andra avgifter för transaktioner som den hänvisade potentiella kunden ingår genom den andra mäklarens tjänster. Vidare åtar sig den hänvisande mäklaren och dennes ombud ingen verksamhet efter att ha gjort hänvisningen. Deras engagemang är begränsat till att endast hänvisa den presumtiva kunden. Följaktligen anges i en bestämmelse i avtalet om förmedlingsavgift att den förmedlande mäklaren inte kommer att ge råd eller delta i några förhandlingar med den presumtive kunden.
De återstående avsnitten i formuläret innehåller följande bestämmelser:
- den presumtive kundens identitet;
- en beskrivning av den fastighet som berörs, i förekommande fall;
- ersättningen till den förmedlande mäklaren;
- villkoren för hur förmedlingsavgiften intjänas av den förmedlande mäklaren; och
- en bestämmelse om medling.
Ett muntligt avtal mellan mäklare om en förmedling är fullt verkställbart, men i ett dokumenterat avtal fastställs tydligt:
- De överenskomna villkoren för att arvodet ska intjänas;
- Det belopp som ska betalas ut;
- och
- när arvodet kommer att betalas ut.
Det skriftliga avtalet om mäklares förmedlingsarvode fungerar som dokumentation av det överenskomna förmedlingsarvodet, vilket kanske inte är helt klargjort eller glömt i ett muntligt avtal.
Anvisningar från förmedlare
En förmedlare som tillhandahåller förmedlingstjänster i Kalifornien mot ersättning får:
- finna och presentera parter;
- söka parter för att hänvisa dem till andra; och
- tillhandahålla hänvisningar till uppdragsgivare eller mäklare.
Relaterad artikel:
Finders
Avtalet om Finder’s Fee, som publicerats av RPI, dokumenterar en mäklares användning av en finder för att lokalisera, värva och hänvisa eller identifiera personer som behöver mäklarens tjänster.
Skrivna avtal ingås i syfte att tydligt beskriva det ansvar som varje deltagare har åtagit sig och omfattningen av en anställds skyldigheter. Bestämmelserna begränsar en anställds beteende till vad bestämmelserna tillåter för deras licensierade eller icke licensierade status.
I avtalet om förmedlingsarvode anges:
- den presumtiva kundens identitet;
- en beskrivning av den berörda fastigheten, i förekommande fall;
- den ersättning som tillfaller förmedlaren; och
- villkoren under vilka förmedlingsarvodet intjänas av förmedlaren.
I allmänhet är en hittelön ett engångsbelopp eller en procentsats av den avgift som mäklaren erhåller för en transaktion som avslutas på grund av hittelönarens förmedling. Endast en sund ekonomi styr storleken på det arvode som en mäklare, agent eller uppdragsgivare bör betala en förmedlare för en ledtråd.
Och även om förmedlingsarvoden till förmedlare är tillåtna enligt kalifornisk lag är de förbjudna i vissa transaktioner enligt den federala Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).
Ingen person i en RESPA-kontrollerad transaktion får ge eller acceptera ett förmedlingsarvode, en kickback eller något annat värdefullt för att ge råd till en bostadsköpare, en säljare eller en ägare som deltar i transaktionen om att anlita en viss tjänsteleverantör. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
