Quitclaim Deeds sind eine Form der Eigentumsübertragung, die ihre Anziehungskraft daraus bezieht, dass sie eine schnelle, effiziente und billige Art der Übertragung von Immobilien darstellt. Auch wenn dies unter bestimmten Umständen zutrifft, macht das texanische Recht die Quitclaim Deeds in vielen Fällen nahezu nutzlos. Sie sind sogar so wenig brauchbar, dass sich die texanischen Grundbuchämter und Versicherungsgesellschaften oft weigern, mit ihnen zu arbeiten.
Warum sind Rücktrittserklärungen in Texas so nutzlos? In diesem Artikel wird kurz darauf eingegangen, was eine Quitclaim Deed ist, welche begrenzten Verwendungsmöglichkeiten diese Art von Urkunde hat und warum sie in Texas relativ nutzlos ist. Wenn Sie Fragen haben oder an einer Eigentumsübertragung unter Verwendung einer Quitclaim Deed in Austin, Pflugerville oder Round Rock beteiligt sind, wenden Sie sich für eine Beratung an die Immobilienanwälte der Kanzlei Sheehan Law, PLLC.
Was ist eine Quitclaim Deed?
Es gibt drei Hauptarten von Urkunden, die beim Verkauf von Immobilien in Texas verwendet werden. Die Gewährleistungsurkunde ist das gängigste Mittel zur Übertragung von Eigentum. Mit einer Gewährleistungsurkunde wird nicht nur das Eigentum an einer Immobilie übertragen, sondern auch eine Garantie gegen bestimmte Rechtsmängel übernommen. Vor allem aber bietet eine Garantieurkunde die Gewähr dafür, dass der Verkäufer tatsächlich das Eigentum an der verkauften Immobilie besitzt. Sie können auch Garantien in Bezug auf die Abwesenheit von Pfandrechten oder anderen Belastungen der Immobilie abgeben. Mit einer Gewährleistungsurkunde kann ein Käufer in der Regel sehr sicher sein, dass er die Immobilie und deren Zustand erwirbt.
Eine Quitclaim Deed bietet keine solchen Garantien. Sie überträgt keine Eigentumsrechte. Im Gegensatz zu einer Gewährleistungsurkunde, die Eigentum überträgt, überträgt eine Abtretungsurkunde nur die Rechte, die der Erwerber zum Zeitpunkt der Übertragung hat. Mit einer Quitclaim Deed kann daher alles übertragen werden, von einem einfachen Anteil an einer Immobilie bis hin zu gar nichts, je nachdem, welche Anteile der Erteiler zum Zeitpunkt der Übertragung hat. Eine Abtretungsurkunde kann häufig nicht allein zur Begründung von Eigentumsrechten verwendet werden. Sie unterscheidet sich von der Gewährleistungsurkunde, die die Gültigkeit des gewährten Rechts garantiert. Im Gegensatz dazu enthält eine Abtretungsurkunde keine Garantien oder Versprechungen hinsichtlich der Qualität oder Gültigkeit des Titels. Das bedeutet, dass der Erwerber einer Immobilie durch eine Quitclaim Deed nicht sicher sein kann, dass er ein gültiges Eigentumsrecht an der Immobilie hat.
Trotz alledem sind Quitclaim Deeds immer noch ein gültiges, wenn auch unzuverlässiges Mittel zur Übertragung von Eigentumsrechten an Immobilien in Texas. Das gilt selbst dann, wenn sie letztlich gar nichts übertragen.
Gründe, warum man bei der Verwendung einer Quitclaim Deed in Texas vorsichtig sein sollte
Das Wesen einer Quitclaim Deed sollte einen Käufer misstrauisch machen. Dem Käufer wird eine Urkunde ausgehändigt, in der behauptet wird, dass das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, die jedoch keine Garantien oder Gewährleistungen für diese Behauptung enthält. Es ist möglich, dass ein Erwerber ein wertvolles Entgelt für eine Abtretungserklärung zahlt, die ihm keinerlei Rechtsanspruch verschafft, und dass er keinen Regressanspruch gegen den Verkäufer hat. Quitclaim Deeds sind die ultimative „Vorsicht für den Käufer“ bei Immobilientransaktionen.
Nicht nur Immobilienkäufer sind misstrauisch gegenüber Quitclaim Deeds. In Texas weigern sich Titelgesellschaften und Versicherer sehr oft, eine Rücktrittserklärung zu versichern, und das aus gutem Grund. Nach texanischem Recht sind Käufer, die eine Quitclaim Deed verwenden, verpflichtet, alle Rechtsmängel zu melden, unabhängig davon, ob diese Mängel in den Unterlagen für die Immobilie erscheinen oder nicht. Das bedeutet, dass selbst dann, wenn eine Rechtsprüfung keine Mängel an einer Immobilie ergibt, eine frühere, nicht eingetragene Übertragung von Rechten als höherwertig als die Quitclaim-Übertragung angesehen wird, obwohl der Käufer keine Kenntnis von der früheren Übertragung hatte. Dies macht die Rechtsschutzversicherer aus offensichtlichen Gründen misstrauisch: Es kann äußerst schwierig oder sogar unmöglich sein, festzustellen, ob eine Rücktrittserklärung ein gültiges Recht überträgt.
Wann kann eine Rücktrittserklärung in Texas verwendet werden?
Trotz der erheblichen Nachteile von Rücktrittserklärungen in Texas sind sie nicht völlig nutzlos. Es gibt einige besondere Umstände, unter denen eine Abtretungserklärung ein schnelles und effizientes Mittel zur Übertragung von Eigentumsrechten darstellt. Obwohl es zum Beispiel schwierig sein kann, festzustellen, was eine Quitclaim Deed tatsächlich überträgt, ist es klar, was der Aussteller einer Quitclaim Deed aufgibt: alle Rechte, die er an der Immobilie hat. Daher kann eine Abtretungserklärung in Situationen nützlich sein, in denen ein Konzessionsgeber versucht, auf alle Rechte, die er an einer Immobilie hat, zu verzichten, um das Eigentum an der Immobilie zu klären. Diese Situationen sind nicht sehr häufig und treten in der Regel bei Übertragungen auf, an denen Familienmitglieder oder enge Verwandte beteiligt sind, und nicht bei gewöhnlichen, fremdüblichen Transaktionen. Käufer von Immobilien im normalen Geschäftsverkehr, wie z. B. bei einem herkömmlichen Hausverkauf, sollten äußerst vorsichtig sein, wenn der Verkäufer versucht, das Eigentum mit Hilfe einer Abtretungserklärung zu übertragen.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Immobilientransaktionen können schnell sehr komplex werden und erfordern oft das Wissen und die Erfahrung eines Anwalts. Wenn Sie Fragen zu einer bestimmten Transaktion oder weitere Fragen zu Quitclaim Deeds haben, zögern Sie bitte nicht, einen Beratungstermin mit einem unserer erfahrenen Anwälte zu vereinbaren. Kontaktieren Sie uns noch heute.